Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания – Еврострой» (далее - общество «Строительная компания – Еврострой», заявитель) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.06.2023 по делу
№ А60-4450/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2023 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «Строительная компания – Еврострой» – Драчев С.И. (доверенность от 03.03.2023).

Общество «Строительная компания - Еврострой» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к администрации Камышловского городского округа (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью «Талицкая строительная компания» (далее - общество «ТСК») о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка от 29.08.2022№ 2-02/с, заключенного между ответчиками; применении последствий недействительности сделки в виде обязания общества возвратить земельный участок с кадастровым номером 66:46:0104005:341 администрации Камышловского городского округа; исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права аренды от 02.09.2022 № 66:46:0104005:34166/113/2022-5 по договору аренды земельного участка от 29.08.2022 № 2-02/с; обязании администрации Камышловского городского округа предоставить земельный участок с кадастровым номером 66:46:0104005:341 на праве аренды истцу в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации путем заключения договора аренды (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 05.06.2023 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2023 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с указанными судебными актами, общество «Строительная компания – Еврострой» обратилось в суд кассационной инстанции с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, принять новый судебный акт, ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права.

Заявитель жалобы не согласен с выводами судов, ссылается на то, что на спорном земельном участке расположен объект незавершенного строительства, который принадлежит обществу «Строительная компания – Еврострой» на праве собственности, в связи с чем ответчиками нарушены его права на предоставление заявителю земельного участка в аренду для завершения строительства. Согласно доводам заявителя, с целью подтверждения того, что объект имеет характеристики, соответствующие характеристикам объекта недвижимости, представлен технический план, из которого видно, что указанный объект обладает необходимыми признаками объекта недвижимости.

Заявитель не согласен с выводами суда об установлении строительного мусора на земельном участке на основании акта осмотра от 23.05.2023 данного участка, так как в указанном акте имеется фиксация характеристик расположенного объекта. Заявитель полагает, что судом необоснованно отклонено ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы и одновременно сделан вывод об отсутствии объекта недвижимости и наличии строительного мусора на основании акта осмотра от 23.05.2023, в котором имеется фиксация объекта с противоположными характеристиками. По его мнению, факт наличия объекта незавершенного строительства подтверждается, в том числе приговором Калининского районного суда г. Тюмени от 25.02.2019 и решением Центрального районного суда г. Тюмени от 25.01.2020, что имеет преюдициальное значение и опровергает выводы судов об отсутствии объекта недвижимости на земельном участке.

Общество «Строительная компания – Еврострой» также указывает, что строительства данного объекта обществом «Строительная компания - Еврострой» подтверждается разрешением на строительство № RU66321000-139-2014 на объект, расположенный по адресу: Свердловская область, город Камышлов, ул. Чкалова, 62 с учетом внесенных изменений постановлением от 10.07.2015, где застройщиком указано общество «Строительная компания - Еврострой». Кроме того, заявитель являлся правообладателем земельного участка на основании договора субаренды от 18.06.2015 № 2-02/с/2015, что свидетельствует о переходе всех прав застройщика, в том числе и на объект незавершенного строительства, который возведен в рамках разрешения на строительство № RU66321000-139-2014. Изложенное, по мнению заявителя, свидетельствует о принадлежности обществу «Строительная компания - Еврострой» права на спорный объект недвижимости, расположенный адресу: Свердловская область, город Камышлов, ул. Чкалова, 62, с 10.07.2015.

В отзыве на кассационную жалобу общество «ТСК» просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя, изложенных в кассационной жалобе, в порядке, предусмотренном статьями 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены с учетом следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество «Строительная компания - Еврострой» ссылается на принадлежность ему на праве собственности объекта незавершенного строительства, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 66:46:0104005:341 площадью 5570 кв. м. по адресу: Свердловская область, г. Камышлов, ул. Чкалова, д. 62.

Строительство объекта незавершенного строительства осуществлялось истцом как застройщиком на основании договора субаренды земельных участков от 18.06.2015 № 2-02/с/2015 с общества с ограниченной ответственностью «ИнКом» (далее – общество «ИнКом»), разрешения на строительство от 30.10.2014 № RU66321000-139-2014 (первоначально выдано в пользу общества с ограниченной ответственностью «ИНЕКС-Интерэкспорт») в редакции постановления Главы Камышловского городского округа от 11.03.2015 № 486 «О внесении изменений в разрешения на строительство № RU66321000-139-2014 от 30.10.2014», которым изменено наименование объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией; постановления Главы Камышловского городского округа от 01.06.2015 № 779 «О внесении изменений в разрешения на строительство от 30.10.2014 № RU66321000-135-2014, № RU66321000-136-2014, № RU66321000-137-2014, № RU66321000-138-2014, № RU66321000-139-2014», которым изменен застройщик с общества с ограниченной ответственностью «ИНЕКС-Интерэкспорт» на общество «ИнКом»; постановления Главы Камышловского городского округа от 10.07.2015 № 1052 «О внесении изменений в разрешения на строительство от 30.10.2014 № RU66321000-135-2014, № RU66321000-136-2014, № RU66321000-137-2014, № RU66321000-138-2014, № RU66321000-139-2014», которым изменен застройщик с общества «ИнКом» на общество «Строительная компания - Еврострой».

Срок действия ранее заключенного с обществом «ИнКом» договора арендыземельного участка от 19.08.2014 № 2-02/с истек 19.08.2019.

Администрация в суд с требованиями об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не обращалась.

В декабре 2022 года обществу «Строительная компания - Еврострой» стало известно из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, что земельный участок предоставлен в аренду обществу «ТСК» на основании договора аренды от 29.08.2022 № 2-02/с, указанный договор заключен по итогам аукциона на право заключения договора аренды.

Ссылаясь на ничтожность заключенного между ответчиками договора аренды, общество «Строительная компания - Еврострой» обратилось с рассматриваемым иском в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее - Постановление Пленума № 25) исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1 , пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки. В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке. Отсутствие этого указания в исковом заявлении является основанием для оставления его без движения (статья 136 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 128 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Общество просит признать ничтожным договор аренды земельного участка от 29.08.2022 № 2-02/с, заключенный ответчиками по итогам аукциона на право заключения договора аренды, и применить последствия недействительности сделки, полагая, что нарушены права и законные интересы обществакак собственника объекта незавершенного строительства, расположенного на указанном земельном участке.

Согласно статье 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV данного Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 указанного Кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 данного Кодекса, а также в случае проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2023, собственник объекта незавершенного строительства имеет право на предоставление в аренду земельного участка, находящегося в публичной собственности, для завершения строительства, если собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии указанного объекта в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды.

По общим правилам, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации). Без проведения торгов договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственником объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ). Замощение земельного участка, не отвечающее признакам сооружения, является его частью и не может быть признано самостоятельной недвижимой вещью (пункт 1 статьи 133 ГК РФ) (абзац 5 пункта 38 Постановления Пленума № 25).

В соответствии со статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу пунктов 3, 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе заключение общества с ограниченной ответственностью «Региональная Межевая Компания», акт обследования земли от 21.06.2022, совместный акт осмотра от 19.04.2023, суды пришли к выводу о недоказанности нахождения на спорном земельном участке какого-либо объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности обществу «Строительная компания - Еврострой».

Представленный в материалы дела технический план, согласно которому степень готовности объекта составляет 11 %, в качестве доказательства принадлежности указанного в нем объекта обществу «Строительная компания - Еврострой» судами не принят, с учетом того, что, как установлено судами, ранее земельный участок с кадастровым номером 66:46:0104005:341, являющийся предметом спорного договора, был предоставлен обществу «ИнКом» на основании договора аренды земельных участков от 08.08.2014 для целей строительства, срок действия указанного договора установлен до 19.08.2019 и к моменту заключению оспариваемого договора от 29.08.2022 истек; цель предоставления земельного участка не достигнута, иного из материалов дела не следует.

Судами приняты во внимание обстоятельства, установленные приговором Калининского районного суда г. Тюмени от 25.02.2019, вынесенным в отношении Коркодинова М.А., решением Центрального районного суда г. Тюмени от 15.01.2020 по гражданскому делу № 2-336/2020.

В частности, решением Центрального районного суда г. Тюмени от 15.01.2020 частично удовлетворен иск Камышловского межрайонного прокурора в интересах Камышловского городского округа о возмещении ущерба с Коркодинова М.А. Установлено, что задолженность перед администрацией Камышловского городского округа возникла в связи с выплатой денежной суммы в качестве авансового платежа в размере 29 214 674 руб. По обстоятельствам, вытекающим из муниципального контракта, администрация Камышловского городского округа обязалась уплатить обусловленную контрактом цену и осуществить предоплату в качестве аванса в размере 10% от цены контракта, то есть в сумме 29 214 674 руб., и принять по акту приема-передачи объект долевого строительства. Администрация Камышловского городского округа свои обязательства исполнила в полном объеме, однако Коркодинов М.А. перечисленными денежными средствами распорядился по своему усмотрению, нанеся администрации Камышловского городского округа значительный материальный ущерб.

В рамках уголовного дела по обвинению Коркодинова М.А. по части 4 статьи 159 Уголовного кодекса Российской Федерации была проведена строительно-товароведческая экспертиза. Согласно указанному заключению сметная стоимость фактически выполненных работ составила 2 865 827 руб. 82 коп. В сметную стоимость включены следующие виды работ: разработка грунта в отвал в котлованах экскаваторами с ковшом вместимостью 0,65 куб.м., группа грунтов 3 - 1688 куб. м. грунта; разработка грунта вручную в траншеях глубиной до 2 м. без креплений с откосами, группа грунтов 3 - 50,6 куб.м. грунта; засыпка вручную траншей, пазух котлованов и ям, группа грунтов 3 - 189,54 куб.м. грунта; устройство щебеночного основания - 422,96 кв.м.; устройство ленточных фундаментов железобетонных при ширине по верху до 1000 мм с армированием - 41,374 куб. м.; устройство ленточных фундаментов железобетонных при ширине по верху более 1000 мм с армированием - 181,502 куб.м.; установка блоков стен подвалов; блоки бетонные стен подвалов сплошные ФБС 24-4-6 - 143 шт.; блоки бетонные стен подвалов сплошные ФБС 12-4-6 - 85 шт.; блоки бетонные стен подвалов сплошные ФБС 12-4-3 - 105 шт.; блоки бетонные стен подвалов сплошные ФБС 9-4-6 - 231 шт.; блоки бетонные для стен подвалов сплошные ФБС 9-43 - 12 шт.; устройство заделок из кирпича керамического размером 250x120x65 мм -1,544 куб. м.; устройство армопояса железобетона - 4,944 куб.м. железобетона. Сметная стоимость материалов, находящихся на момент осмотра на объекте и не использованных при производстве работ, составила 2 183 188,82 руб. Указанные денежные суммы подлежали исключению из общего размера похищенной Коркодиновым М.А. суммы.

Поскольку договор аренды земельного участка между администрацией Камышловского городского округа и обществом «Строительная компания - Еврострой» не заключался, фактически администрация Камышловского городского округа оплатила арендатору выполненные работы в рамках контракта, суды указали на недоказанность возникновения у истца каких-либо вещных прав в отношении объекта, застройщиком которого он себя полагает на основании договора субаренды земельных участков от 18.06.2015 № 2 -02/с/2015, заключенного с обществом «ИнКом».

Кроме того, как установлено судами, в результате произведенного 21.06.2022 обследования спорного земельного участка, расположенного по адресу: г. Камышлов ул. Чкалова, 62, каких-либо объектов недвижимости на нем не обнаружено.

Согласно акту осмотра земельного участка от 19.04.2023 земельный участок зарос травяным покровом, не разработан, не очищен от строительного мусора, на участке имеются углубления в почве, в некоторых местах в месте углублений находятся осколки кирпичей, остатки бетонных плит, строительный мусор. Давность имеющегося на участке строительного мусора составляет примерно 7-9 лет. Согласно отдельному мнению истца при осмотре участка установлено наличие ленточного монолитного железобетонного фундамента шириной от 600 до 1200 мм, имеются остатки фундаментных блоков строительных и элементов кирпичной кладки. Фундамент находится в котловане от поверхности уровня земли до верхней точки фундамента ориентировочно на глубине 1700 мм. К акту приложены фотоматериалы.

Учитывая имеющиеся в материалах дела доказательства, суд первой инстанции обоснованно отклонил ходатайство о проведении судебной экспертизы на предмет проверки наличия у выявленного на земельном участке имущества признаков объекта незавершенного строительства.

При этом, суды приняли во внимание отсутствие в материалах дела доказательств наличия у общества «Строительная компания - Еврострой» вещного права на какой-либо объект незавершенного строительства на спорном земельном участке, и, соответственно, нарушения его права на приобретение спорного земельного участка, как основания для удовлетворения иска.

Судами также верно отмечено, что в 2018 году в отношении общества «Строительная компания – Еврострой» возбуждено дело о банкротстве; общество, позиционируя себя собственником объекта незавершенного строительства, до рассмотрения настоящего спора, соответствующую документацию в отношении него не запрашивал, не включал объект в конкурсную массу, до мая 2023 года о судьбе спорного земельного участка не интересовался.

При изложенных обстоятельствах суды правомерно отказали в удовлетворении исковых требований общества «Строительная компания – Еврострой» о признании недействительной сделкой договора аренды земельного участка от 29.08.2022 № 2-02/с, как заключенного с нарушением подпункта 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, и применении указанных в иске последствий недействительности.

При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судами по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, им дана надлежащая правовая оценка согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Фактические обстоятельства дела судами установлены в полном объеме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела. Нормы материального права к установленным обстоятельствам применены верно.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку, основаны на неправильном толковании приведенных норм права, правомерность выводов судов об отсутствии оснований для удовлетворении иска не опровергают, по существу, направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов о фактических обстоятельствах, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции в силу статей 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений судом норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов по существу спора, как и влекущих безусловную отмену судебных актов (части 3, 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 05.06.2023 по делу
№ А60-4450/2023 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.09.2023 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания – Еврострой» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи Л.А. Суспицина

С.В. Лазарев