Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества
с ограниченной ответственностью «Эстра» (далее – общество «Эстра»)
на решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.11.2021 по делу
№ А60-45053/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Эстра» - ФИО1 (доверенность от 09.06.2021);

Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее – Департамент) – ФИО2 (доверенность от 28.12.2021 № 54/05/0206-14).

Общество «Эстра» обратилось в арбитражный суд к Департаменту
о взыскании 1 259 695 руб. 16 коп. убытков в размере уплаченной арендной платы.

Судом произведена замена ответчика, Департамента на муниципальное образование «город Екатеринбург» в лице Департамента.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 23.11.2021
в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 25.2.2022 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Эстра» просит указанные судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, неприменение закона, подлежащего применению, применение закона, не подлежащего применению.

Заявитель считает, что ни условиями аукционной документации, ни договором аренды от 14.10.2020 № 239000812 обязанность самостоятельно осуществить технологическое присоединение на истца не возлагалась. В нарушение аукционной документации и условий договора аренды ответчик передал истцу объект с недостатками, препятствующими его использованию по назначению. Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязанностей по договору аренды № 39000812 является причиной несения истцом убытков в размере арендной платы, оплаченной истцом в спорный период.

При рассмотрении спора судами установлено, что 14.10.2020 года между Департаментом (арендодатель) и обществом «Эстра» (арендатор) в отношении отдельно стоящего здания площадью 272,9 кв. м по адресу: <...>, заключен договор № 39000812 аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга.

В соответствии с условиями заключенного договора арендодатель обязан был передать арендатору одноэтажное отдельно стоящее здание с подвалом, имеющее полное благоустройство (отопление, ГВС, ХВС, канализация, электроснабжение), для использования в целях (видах разрешенного использования), предусмотренных для территориальной зоны Ц-1 согласно Правилам землепользования и застройки городского округа МО «город Екатеринбург».

Истец считает, что при проведении торгов на право заключения договора аренды и заключении договора № 39000812 от 14.10.2020 Департаментом арендатору была предоставлена недостоверная информация об объекте аренды. Департаментом не было сообщено, что у отдельно-стоящего здания, переданного обществу «Эстра» в аренду, полностью отсутствует внешнее и внутреннее электроснабжение, а технологическое присоединение к внешним электросетям ликвидировано еще в 2018 году в связи с расторжением договора энергоснабжения с акционерным обществом «Екатеринбургэнергосбыт».

В результате объект аренды полностью непригоден для использования арендатором в целях, предусмотренных договором № 39000812. Арендатор без внутреннего и внешнего электроснабжения отдельно стоящего здания не может его использовать по назначению.

В соответствии с условиями договора № 39000812 аренды объекта муниципального нежилого фонда г. Екатеринбурга от 14.10.2020, заключенного сторонами, объект аренды может быть использован арендатором исключительно для осуществления видов разрешенного использования для территориальной зоны Ц-1 (общественно-деловая зона городского центра) в соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа Муниципального образования «город Екатеринбург» утв. решением Екатеринбургской городской Думы от 19.06.2018 № 22/83.

В соответствии с пунктом 4.2 договора размер ежемесячной арендной платы за один квадратный метр площади арендованного объекта составил 484 руб. 79 коп. без учета НДС.

В связи с невозможностью использования здания по адресу: <...>, для целей, предусмотренных договором аренды № 39000812 от 14.10.2020, общество «Эстра» просит взыскать с арендодателя как убытки денежные средства в размере 1079738 руб. 71 коп., перечисленные им в счет арендных платежей за период с 27.10.2020 по 30.06.2021, а также денежные средства в размере 179956 руб. 45 коп., перечисленные им в счет уплаты налога на добавленную стоимость (НДС) в связи с уплатой арендных платежей за период с 27.10.2020 по 30.06.2021, которые также являются для общества убытками, и подлежат возмещению арендодателем.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 названного Кодекса (пункт 2 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации, кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками (пункт 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).

Из материалов дела следует, что требования истца о взыскании стоимости убытков мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором условий договора аренды в части передачи объекта с недостатками, препятствующими его использованию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 611 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

В силу положений пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что договор аренды от 14.10.2020 № 39000812 объекта муниципального нежилого фонда, расположенного по адресу:
<...> (нежилое отдельно стоящее здание, площадь 272,9 кв. м), заключен по итогам аукциона на право заключения договора аренды объекта муниципального нежилого фонда, проведенного 08.10.2020.

В пункте 16 извещения о проведении 08.10.2020 аукциона указано, что победитель аукциона самостоятельно, за счет собственных средств в установленном порядке заключает договор с энергоснабжающей организацией на присоединение энергетических мощностей и выполняет все необходимые технические мероприятия по энерго- и ресурсоснабжению, подключению энергоносителей и подведению водоснабжения к нежилому помещению (зданию).

Пунктом 3.2.12 договора аренды установлено, что арендатор обязан напрямую заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями, в частности электроснабжения.

В письме от 18.12.2020 № 44/11253 акционерное общество «Екатеринбургэнергосбыт» пояснило истцу, что для заключения договора энергоснабжения необходимо осуществить новое технологическое присоединение объекта, обратившись с соответствующим заявлением в сетевую организацию акционерное общество «ЕЭСК».

В письме от 01.02.2021 № 02.15-13/001/147 Департамент выразил согласие на технологическое присоединение к системам энергоснабжения арендуемого обществом «Эстра» объекта.

Исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе условия заключенного Департаментом и обществом «Эстра» по результатом торгов договора аренды нежилого помещения и аукционную документацию, акт приема-передачи от 27.10.2020, и установив, что условиями аукционной документации и договора аренды установлена обязанность арендатора самостоятельно осуществить технологическое присоединение и заключить договор энергоснабжения, учитывая, что до участия в аукционе и заключения договора аренды арендатор имел возможность произвести осмотр объекта и оценить техническое состояние объекта, а подписав акт приема-передачи от 27.10.2020, согласился с состоянием принимаемого имущества, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что вносимая истцом по заключенному договору аренду арендная плата не является убытками по смыслу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованно отказали в удовлетворении заявленного требования.

Довод общества «Эстра» о невозможности использования имущества по его назначению, был рассмотрен апелляционным судом и обоснованно отклонен, на основании следующего.

В соответствии с договором аренды объект аренды может быть использован арендатором для осуществления видов разрешенного использования для территориальной зоны Ц-1.

В соответствии с Правилами землепользования и застройки городского округа - муниципального образования «город Екатеринбург», утвержденными решением Екатеринбургской городской Думы от 19.06.2018 № 22/83 (ред. от 08.02.2022), общественно-деловая зона городского центра Ц-1 выделена для обеспечения правовых условий использования земельных участков, строительства и реконструкции объектов капитального строительства общегородского значения с широким спектром административных, деловых, общественных, культурных, обслуживающих и коммерческих видов использования многофункционального назначения.

Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства приведены в Таблице 2. В частности в указанной зоне допускаются следующие основные виды разрешенного использования: общественное управление, деловое управление, банковская и страховая деятельность, магазины, историко-культурная деятельность, обеспечение внутреннего правопорядка, объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)), обеспечение научной деятельности, общественное питание, гостиничное обслуживание, выставочно-ярмарочная деятельность, культурное развитие, социальное обслуживание, образование и просвещение, здравоохранение, бытовое обслуживание, развлечения, хранение автотранспорта, служебные гаражи, спорт.

Доказательств невозможности использования объекта аренды в соответствии с основными видами разрешенного использования в целях осуществления предпринимательской деятельности суду не представлено.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) разъяснено, что от исполнения обязанности по внесению арендной платы арендатора освобождает только невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от последнего. Таких обстоятельств при рассмотрении настоящего спора судами не установлено. Доказательств принятия должных мер к проверке фактического состояния объекта до заключения договора аренды либо существенного изменения этого состояния после заключения договора ответчиком не приведено.

Кроме того, согласно п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Доказательств совершения арендодателем противоправных действий, направленных на воспрепятствование использованию арендатором имуществом, что может быть истолковано судом как злоупотребление правом, материалы дела также не содержат.

С учетом пункта 1 статьи 328 ГК РФ, разъяснений пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы за период, истекший с момента передачи ему имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорного договора.

На момент рассмотрения кассационной жалобы договор аренды не расторгнут, недействительным не признан. Арендатор не воспользовался правами, предоставленными ему в силу п. 1 ст. 612 ГК РФ. Фактически истец просит освободить его от внесения арендной платы по действующему договору аренды, что не соответствует смыслу правового регулирования спорных правоотношений. Наличие причин, препятствующих технологическому присоединению к сетям электроснабжения, на которые ссылается истец, не может являться основанием для возложения на добросовестного арендодателя, уведомившего арендатора о необходимости совершения таких действий при подписании договора, негативных последствий в виде возмещения убытков истца.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанций, им дана надлежащая правовая оценка и сводятся по существу к переоценке доказательств и установленных судами обстоятельств, в связи с чем отклоняются судом кассационной инстанции.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2020 № 13 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде кассационной инстанции», при проверке соответствия выводов арбитражного суда первой и апелляционной инстанций о применении нормы права установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам (часть 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) необходимо исходить из того, что суд кассационной инстанции не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). С учетом того, что наличие или отсутствие обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, устанавливается судом на основании доказательств по делу (часть 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), переоценка судом кассационной инстанции доказательств по делу, то есть иные по сравнению со сделанными судами первой и апелляционной инстанций выводы относительно того, какие обстоятельства по делу можно считать установленными исходя из иной оценки доказательств, в частности, относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности (часть 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не допускается.

Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 23.11.2021 по делу № А60-45053/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Эстра» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Э. Рябова

Судьи В.А. Купреенков

Т.В. Сулейменова