Гражданский кодекс часть 1

(лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда),

рассмотрев в заседании суда апелляционные жалобы ООО «Профессиональный Центр», ФИО1

на определение Арбитражного суда Свердловской области

от 02 февраля 2022 года

об отказе в удовлетворении жалобы представителя единственного участника должника ФИО1 ФИО2 на действия конкурсного управляющего должника,

вынесенное в рамках дела № А60-47453/2020

о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Агентство недвижимости «Родной город» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, относительно предмета спора: Ассоциация «Межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих», Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области, Администрация Серовского городского округа, ООО ТП «Кировский», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ООО «Сосьва-Лес», ООО «Профессиональный центр»,

установил:

22.09.2020 в Арбитражный суд Свердловской области поступило заявление ИП ФИО9 о признании ООО «Агентство недвижимости «Родной город» несостоятельным (банкротом), которое принято к производству суда определением от 29.09.2020, возбуждено настоящее дело о банкротстве.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 17.01.2021 (резолютивная часть от 11.01.2021) в отношении ООО «Агентство недвижимости «Родной город» применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Закона о банкротстве. В порядке статьи 51 АПК РФ, статьи 35 Закона о банкротстве привлечен к участию в деле Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.04.2021 (резолютивная часть от 13.04.2021) ООО «Агентство недвижимости «Родной город» (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден ФИО10, член Ассоциации «Межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих».

19.11.2021 заинтересованное лицо ФИО1 обратилась в суд с жалобой на действия конкурсного управляющего ФИО10, выразившиеся во включении в конкурсную массу права аренды на земельный участок, принадлежащий иным лицам.

К участию в рассмотрении жалобы в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены: Ассоциация «Межрегиональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих», Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Свердловской области, Администрация Серовского городского округа, ООО ТП «Кировский», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ООО «Сосьва-Лес», ООО «Профессиональный центр»,

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 02.02.2022 (резолютивная часть от 25.01.2022) в удовлетворении жалобы представителя единственного участника должника ФИО1 ФИО2 на действия конкурсного управляющего отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, представитель единственного участника должника ФИО1 и третье лицо ООО «Профессиональный Центр» обратились с апелляционными жалобами, просят определение суда от 02.02.2022 отменить полностью и разрешить вопрос по существу.

Доводы жалоб сводятся к несогласию с выводом суда в отказе в признании действий конкурсного управляющего незаконными. С позиции заявителей, конкурсный управляющий ФИО10 действовал незаконно, включив в конкурсную массу должника весь земельный участок (права аренды на него), расположенный по адресу: <...>, права на который (права аренды) принадлежат иным лицам - собственникам объектов недвижимости, пропорционально объему и размеру принадлежащих им объектов недвижимости на данном земельном участке.Множественность лиц в арендных правоотношениях по договору № 4295 от 31.05.2018 аренды земельного участка с кадастровым номером 66:61:0210004:40 по адресу <...>, подтверждена вступившим в законную силу и оставленным без изменения апелляционной инстанцией решением Арбитражного суда Свердловской области от 25.03.2021 по делу №А60-53264/2020. При этом, определением арбитражного суда Свердловской области от 10.11.2021 по делу №А60-47453/2020 в удовлетворении незаконного и необоснованного заявления конкурсного управляющего ООО «Агентство недвижимости «Родной город» ФИО10 о принятии обеспечительных мер по земельному участку было отказано по мотивам наличия на спорном участке множества лиц собственников объектов недвижимости.

Конкурсный управляющий в отзыве возражает против доводов апелляционных жалоб; третье лицо ООО ТП «Кировский» в отзыве поддерживает доводы апелляционной жалобы.

Лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени судебного заседания надлежащим образом, явку своих представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, что в соответствии с частью 3 статьи 156, статьей 266 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения апелляционных жалоб в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьей 266, частью 5 статьи 268 АПК РФ.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в обоснование доводов жалобы заявитель ссылался на допущенные арбитражным управляющим нарушения, выразившиеся во включении в конкурсную массу права аренды на земельный участок, принадлежащий как должнику, так и иным лицам.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия оснований для признания ненадлежащими действий конкурсного управляющего ФИО10, указанных в жалобе.

Изучив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционных жалоб, отзывов на нее, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, проанализировав нормы материального и процессуального права, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) судебного акта в связи со следующим.

В силу статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 статьи 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда в рамках дела о банкротстве должника не позднее чем через месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

По смыслу приведенной нормы, кредиторам предоставлена возможность защиты своих прав и законных интересов путем обжалования конкретных действий (бездействия) арбитражного управляющего в целях урегулирования разногласий и восстановления нарушенных прав.

При этом, из буквального толкования нормы статьи 60 Закона о банкротстве следует, что правовым основанием для удовлетворения жалобы на действия (бездействие) арбитражного управляющего является одновременное установление факта несоответствия конкретных действий (бездействия) арбитражного управляющего требованиям закона и нарушение вследствие совершения таких действий (допущения бездействий) прав и законных интересов кредиторов.

В силу пункта 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника кредиторов и общества.

Таким образом, в силу положений статьи 65 АПК РФ доказыванию по делу подлежат неисполнение (ненадлежащее исполнение) конкурсным управляющим своих обязанностей, наличие убытков (реальная возможность несения убытков) должника или кредиторов вследствие таких действий, а также факт нарушения прав и интересов заявителя жалобы.

По мнению заявителя, конкурсным управляющим допущены неправомерные действия, которые выражаются во включении в конкурсную массу права аренды на земельный участок, принадлежащий иным лицам.

Согласно пункту 1 статьи 129 Закона о банкротстве с даты утверждения конкурсного управляющего до даты прекращения производства по делу о банкротстве, или заключения мирового соглашения, или отстранения конкурсного управляющего, он осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника - унитарного предприятия в пределах, в порядке и на условиях, которые установлены Законом о банкротстве.

В соответствии с пунктом 2 статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий обязан принять в ведение имущество должника, провести инвентаризацию такого имущества в срок не позднее трех месяцев с даты введения конкурсного производства, если более длительный срок не определен судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании ходатайства конкурсного управляющего в связи со значительным объемом имущества должника.

Согласно пункту 1 статьи 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Конкурсным управляющим 13.07.2021 была проведена инвентаризация имущества должника, исходя из сведений, представленных в материалы дела (ответы на запросы), так как никакая документация в адрес конкурсного управляющего должника от бывшего руководителя ООО «АН «Родной город» не передавалась.

Включая в конкурсную массу объект незавершенного строительства (62%): жилой дом со встроено-пристроенными помещениями 3 пусковой комплекс (блок А) 9 этажей, количество квартир - 35, общая площадь: квартир - 1 732,5 кв.м, офисных помещений - 1908 кв.м, нежилых помещений подземного этажа - 660.3 кв.м, расположенный по адресу: <...> и земельный участок под ним, конкурсный управляющий руководствовался ответом Главы Серовского городского округа от 29.04.2021, согласно которому между МО Серовский городской округ и ООО «АН «Родной город» на земельный участок, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 66:61:210004:40, площадью 4500 кв.м, заключен договор аренды №3138 от 01.08.2012, дополнительное соглашение от 27.02.2015 о продлении срока действия договора №3138 от 01.08.2012, договор аренды №4295 от 31.05.2018 для завершения строительства, дополнительное соглашение к договору №4295 от 31.05.2018 от 16.09.2020 об увеличении срока действия договора в рамках мер имущественной поддержки, дополнительное соглашение к оговору № 4295 от 31.05.2018 20 12.10.2020 о предоставлении отсрочки по уплате арендных платежей общим сроком действия до 02.08.2024.

Кроме того, согласно выписке из ЕГРН об объекте недвижимости от 25.10.2021 № КУВИ-002/2021-140763769 на данный объект зарегистрировано обременение объекта недвижимости в пользу ООО «АН «Родной город» на основании договора аренды земельного участка № 4295 от 31.05.2018 и дополнительных соглашениях к нему от 12.10.2020 и от 16.09.2020.

Иных ограничений прав и обременении объекта недвижимости на земельном объекте не зарегистрировано.

На спорном земельном участке расположен объект незавершённого строительства (62%): жилой дом со встроено-пристроенными помещениями 3 пусковой комплекс (блок А) 9 этажей, количество квартир - 35, общая площадь: квартир - 1 732,5 кв.м, офисных помещений - 1908 кв.м, нежилых помещений подземного этажа - 660.3 кв.м, расположенный по адресу: <...>, принадлежащий должнику - ООО «АН «Родной город».

Результаты инвентаризации были опубликованы конкурсным управляющим на сайте ЕФРСБ (сообщение №6983617 от 13.07.2021), в конкурсную массу было включено - право аренды земельного участка, площадью 4500 кв.м, вид разрешенного использования - под строительство многоэтажного многоквартирного дома, кадастровый номер - 66:61:0210004:40, договор аренды № 4295 от 31.05.2018.

Судом первой инстанции было установлено, что земельный участок был предоставлен должнику под строительство многоэтажного многоквартирного дома.

При рассмотрении дела №А60-64976/2019 установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 66:61:0210004:40 расположены: объект незавершенного строительства с кадастровым номером 66:61:0210004:518, здание с кадастровым номером 66:61:0210004:492 и объект без регистрации и технического учета.

Здание с кадастровым номером 66:61:0210004:492 является многоквартирным домом, в отношении квартир внесены в реестр записи о регистрации прав на жилые помещения.

Информацией о формировании земельного участка под многоквартирным домом регистрирующий орган не располагает, соответствующий запрос направлен органу местного самоуправления.

Объект незавершенного строительства принадлежит на праве собственности ООО «Профцентр» (договор купли-продажи от 23.11.2018), здание введено в эксплуатацию, является многоквартирным домом, произведена регистрация, а средняя часть не завершена строительством, права не зарегистрированы, инвестиционные договоры с ЖСК «Новый дом» расторгнуты в судебном порядке (А60-64631/2018, А60-58162/2018).

Таким образом, спорный земельный участок расположен под объектом незавершённого строительства, принадлежащим ООО «АН «Родной город» - многоквартирным домом.

В силу статей 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

В отношении земельных участков, находящихся в публичной собственности и предоставленных застройщику в аренду для строительства нежилых объектов, подлежит применению иной правовой подход.

Из абзаца второго пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

В случае если имевшееся у застройщика (продавца) право аренды земельного участка перешло к нескольким лицам в связи с приобретением ими в собственность нежилых помещений, в том числе во вновь построенном нежилом здании, с момента государственной регистрации права собственности на помещения на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка.

Поскольку ни закон, ни договор аренды не содержат такого основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, на котором построено отдельно стоящее нежилое здание, после завершения строительства (ввод объекта в эксплуатацию, передача в собственность помещения в здании иному лицу и т.п.), то и после наступления этих обстоятельств указанный договор аренды продолжает действовать (п. 8 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016)» (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016).

Из документов, представленных в материалы дела, следует, что должнику плата по договору аренды рассчитывалась на общую площадь земельного участка, равную 4500,00 кв.м (2016-2021гг.).

Как установлено судом, право застройки земельного участка принадлежало арендатору – ООО «Агентство недвижимости «Родной город» (разрешение на строительство RU 66317000-1641 от 17.07.2013 продлено до 02.08.2021).

После ввода в эксплуатацию здания с кадастровым номером 66:61:0210004:492, являющегося многоквартирным домом, земельный участок не был разделен.

Суд верно признал, что весь земельный участок с кадастровым номером 66:61:0210004:40 находится в аренде (владении и пользовании) со множественностью лиц на стороне арендатора.

Конкурсный управляющий ФИО10, включая в конкурсную массу должника земельный участок, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером 66:61:210004:40, площадью 4500 кв.м. (право аренды на него), исходя из данных регистрирующего органа, действовал добросовестно и разумно, учитывая принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов, т.к. иного участка под объектом не сформировано. При этом, конкурсный управляющий ФИО10 на момент включения участка в конкурсную массу не располагал сведениями о наличии каких-либо обременений в отношении спорного земельного участка в пользу иных лиц.

С учетом изложенных обстоятельств, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что конкурсный управляющий ФИО10 действовал добросовестно, в связи с чем его действия не могут быть признаны незаконными.

Вместе с тем, апелляционный суд особо отмечает, что поскольку земельный участок с кадастровым номером 66:61:0210004:40 находится в аренде (владении и пользовании) со множественностью лиц на стороне арендатора, дальнейшее нахождение и учет в конкурсной массе должника прав аренды на него в первоначальном виде не допустимо, поскольку нарушает права иных собственников помещений (объектов недвижимости), расположенных на этом земельном участке.

В связи с чем, конкурсному управляющему должника до осуществления мероприятий по распоряжению правом аренды на спорный земельный участок в рамках процедуры конкурсного производства в первоочередном порядке необходимо в установленном законом порядке провести мероприятия по установлению доли должника в праве аренды на земельный участок с кадастровым номером 66:61:0210004:40 и исключить из конкурсной массы доли в праве аренды иных собственников объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке.

С учетом изложенного, определение Арбитражного суда Свердловской области от 02.02.2022 по делу №А60-47453/2020 следует оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием для отмены судебного акта, судом первой инстанции не допущено.

Согласно пункту 12 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации уплата государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы на обжалуемое определение не предусмотрена.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270,271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Свердловской области от 02 февраля 2022 года по делу № А60-47453/2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

М.А. Чухманцев

Судьи

Т.Ю. Плахова

О.Н. Чепурченко