Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Торгово-развлекательный центр «Мегаполис» на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2017 по делу № А60-48415/2016 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

Администрации города Екатеринбурга – ФИО1 (доверенность от 31.10.2016 № 417/05/01-12/0111);

общества с ограниченной ответственностью Торгово-развлекательный центр «Мегаполис» – ФИО2 (доверенность от 01.06.2017).

Администрация города Екатеринбурга (далее – Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Торгово-развлекательный центр «Мегаполис» (далее – общество «Мегаполис», ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за землю в сумме 3 138 497 руб. 68 коп. за период с июля 2015 года по июнь 2016 года, неустойки в размере 686 342 руб. 73 коп. за период с 11.06.2016 по 06.10.2016 (с учетом уточнения требований, принятых судом в порядке ст. 49 Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации).

Решением суда от 27.01.2017 (судья Парамонова В.В.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2017 (судьи Скромова Ю.В., Жукова Т.М., Семенов В.В.) решение суда отменено, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе общество «Мегаполис» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушение им норм процессуального права.

По мнению общества, при расчете арендной платы истцом была использована ставка арендной платы по видам использования земель: земельные участки под объектами торговли - 6.8, однако принадлежащие ответчику помещения используются им не в целях торговли, а носят функцию коммунального значения, ставка по которым составила в 2013 год – 1,3, 2014 году – 2,2, 2015 и 2016 годах – 2,4. Заявитель жалобы указал, что все помещения, принадлежащие ему на праве собственности, являются помещениями, являющимися вспомогательными к торговым (принадлежащим различным собственникам). По его мнению, данный статус помещений уместен, когда весь объем помещений является общим имуществом всех собственников в здании ТРЦ «Мегаполис», а не когда эти помещения являются единоличной собственностью коммерческой организации, основной деятельностью которой является оказание услуг по обслуживанию здания. Заявитель жалобы также указал на не рассмотрение судом апелляционной инстанции его ходатайства о соразмерном уменьшении неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, заявленного им при рассмотрении дела в суде первой инстанции, которое суд первой инстанции не рассматривал по причине отказа в иске в полном объеме.

При рассмотрении спора судами установлено, что на основании постановления Главы города Екатеринбурга от 18.05.2000 № 489-п между Администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «АСП-СТАР» (ранее общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Чкаловский») заключен договор аренды земельного участка от 25.04.2002 № 5-715 с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 площадью 19550 кв. м (в редакции дополнительного соглашения № 2), расположенного по улице 8 Марта, 149 в городе Екатеринбурге, для строительства торгового центра 1-ой и 2-ой очереди на срок с 01.06.2000 по 31.03.2012 (в редакции дополнительного соглашения № 5).

На данном земельном участке расположено, в том числе, 6-ти этажное здание торгового центра 1-ой очереди, в котором обществу «Мегаполис» на праве собственности принадлежат нежилые помещения, права на земельный участок ответчиком не оформлялись.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо от 16.07.2016 № 2591 с требованием об оплате образовавшейся задолженности по договору аренды земельного участка в срок до 08.08.2016, которое было оставлено ответчиком без удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению платы за пользование участком явилось основанием для обращения истца с соответствующими требованиями в суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что спорные помещения являются местами общего пользования, не используются ответчиком в целях осуществления торговой деятельности, основной деятельностью, которого является управление эксплуатацией нежилого фонда.

Установив, что помещения, расположенные в здании торгового центра и принадлежащие ответчику, используются под вспомогательные цели – технические помещения (вентиляционные камеры, туалеты, насосные, электрощитовые, котельные) и помещения общего пользования (коридоры, лестничные клетки), объекты торговли в указанных помещениях отсутствуют, суд первой инстанции, сославшись на правовую позицию, изложенную в п. 1, 2, 3, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», указал, что с момента регистрации права собственности на торговые помещения, права и обязанности по договору аренды от 25.04.2002 №5-715 (в редакции дополнительных соглашений от 18.04.2003, от 01.06.2004, от 28.12.2004, от 24.10.2008, от 28.01.2011) перешли к собственникам торговых помещений, в том числе и в отношении общего имущества здания, право общей долевой собственности на которое принадлежит им по закону, независимо от регистрации права за ответчиком.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии предусмотренных ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для взыскания с ответчика платы за пользование земельным участком, признав его ненадлежащим ответчиком.

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования о взыскании арендной платы, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из следующего.

Одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу п. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как следует из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенных в п. 14 постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при рассмотрении споров, связанных с применением положений п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее. Покупатель здания, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд установил, что обществу «Мегаполис» на праве собственности принадлежат помещения площадью 9998,5 кв.м, находящиеся в торговом центре, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501005:0016, указанное право зарегистрировано и никем не оспорено, и на основании вышеизложенных норм пришел к обоснованному выводу о том, что при переходе к нему права собственности на объект недвижимости в силу прямого указания закона ответчик приобрел право пользования земельным участком, на котором этот объект расположен в соответствующей части, в связи с чем у него с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости возникла обязанность вносить плату за пользование земельным участком, на котором находится недвижимое имущество, на основании ранее заключенного договора аренды от 25.04.2002 № 5-715.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Согласно п. 2.4 договора (в редакции дополнительного соглашения № 5) арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца. Размер арендной платы в соответствии с пунктом 2.3 договора определялся арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования «город Екатеринбург».

На основании вышеизложенного суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что размер арендной платы устанавливается пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся в собственности ответчика, к общей площади объектов недвижимости от общей площади земельного участка: 5365,6 кв.м. / 58720 x 19550 за период до 01.04.2015; 9998, 5 / 58720 x 19550 за период после 01.04.2015.

Ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории Свердловской области, установлен Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855- ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области», этим же постановлением утверждены ставки арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования участка, в том числе и в отношении участков, расположенных на территории МО «Город Екатеринбург».

Принимая во внимание, что в настоящее время на спорном земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 находится введенный в эксплуатацию торговый центр (первая очередь), часть помещений в котором принадлежит ответчику на праве собственности, и незавершенный строительством объект, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что общество как собственник нежилых помещений, право которого зарегистрировано и никем не оспорено, обязано вносить плату за землю, признав ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что общество является ненадлежащим ответчиком по настоящему иску, поскольку не является собственником помещений, имеющих самостоятельное назначение и, следовательно, соарендатором земельного участка.

Установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы, отсутствие в материалах дела доказательств погашения задолженности, согласившись с выводом с выводом суда первой инстанции о том, что в отношении помещений ответчика, расположенных в торговом центре, должна применяться ставка арендной платы исходя из использования участка под объектами торговли, суд апелляционной инстанций правомерно отменил решение суда первой инстанции и удовлетворил исковые требования, взыскав с общества «Мегаполис» задолженность по арендной плате за период с июля 2015 года по июнь 2016 года в размере 3 138 497 руб. 68 коп.

Доводы общества «Мегаполис» о неправильном применении судом ставки при расчете задолженности по арендной плате основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, по существу направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и сделанных на их основании выводов суда о фактических обстоятельствах, что не входит в полномочия суда кассационной инстанции в соответствии с положениями ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления. Вывод суда о применимой ставке арендной платы (как под объектами торговли, а не под объектами коммунального назначения) соответствует имеющимся в материалах дела доказательствам и установленным фактическим обстоятельствам, с учетом характера принадлежащих ответчику помещений и функционального назначения здания, в котором они расположены, а также принципу экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка.

В данной части обжалуемый судебный акт является законным и подлежит оставлению без изменения.

Истцом также заявлено требование о взыскании неустойки в сумме 686 342 руб. 73 коп., начисленной за нарушение срока внесения арендных платежей за период с 11.06.2016 по 06.10.2016.

Удовлетворяя иск в данной части, апелляционный суд исходил из того, что материалами дела подтверждается факт нарушения ответчиком сроков внесения арендных платежей, предусмотренных договором, за нарушение которых п. 6.2 договора установлена ответственность в виде начисления пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, расчет пени является верным.

Таким образом, суд признал правомерными требования истца о взыскании с ответчика 686 342 руб. 73 коп. пени за период с 11.06.2016 по 06.10.2016.

Между тем, судом апелляционной инстанции не учтено следующее.

Согласно п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В п. 69, 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено следующее. Подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации). Заявление ответчика о применении положений ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации может быть сделано исключительно при рассмотрении дела судом первой инстанции или судом апелляционной инстанции в случае, если он перешел к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя требования в части взыскания неустойки, не принял во внимание наличие в материалах дела заявления общества «Мегаполис» об уменьшении неустойки в порядке ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержащегося в отзыве на исковое заявление от 28.11.2016, который был им представлен в суд первой инстанции.

Оценка доводам ответчика о несоразмерности предъявленной неустойки последствиям нарушения обязательства судом не дана, никаких мотивов, по которым суд не согласился с изложенными в ходатайстве ответчика доводами о несоразмерности неустойки, обжалуемый судебный акт не содержит, фактически ходатайство ответчика об уменьшении неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации судом не рассмотрено, что является нарушением норм процессуального права, которое могло привести к принятию неправильного судебного акта.

С учетом изложенного, постановление суда апелляционной инстанции в части удовлетворения требования о взыскании неустойки в размере 686 342 руб. 73 коп. за период с 11.06.2016 по 06.10.2016 подлежит отмене на основании ч. 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело в отмененной части – направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, при котором суду следует устранить указанный недостаток, рассмотреть ходатайство общества «Мегаполис», дать правовую оценку доводам общества «Мегаполис» о несоразмерности предъявленной ко взысканию договорной неустойки последствиям нарушения обязательств и о наличии либо отсутствии оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Так как размер взыскиваемой государственной пошлины зависит от размера удовлетворенной части исковых требований, то в части взыскания государственной пошлины судебный акт также подлежит отмене.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2017 по делу № А60-48415/2016 Арбитражного суда Свердловской области отменить в части удовлетворения требования о взыскании неустойки в размере 686 342 руб. 73 коп. за период с 11.06.2016 по 06.10.2016 и в части распределения судебных расходов.

Дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд.

В остальной части постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.05.2017 по делу № А60-48415/2016 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи А.С. Полуяктов

И.А. Татаринова