Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы Федерального государственного бюджетного учреждения культуры « Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (далее – учреждение, истец по первоначальному иску) на решение от 22.12.2014, дополнительное решение от 14.01.2015 Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-48792/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2015 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

учреждения – ФИО1 (доверенность от 18.02.2015 № 47д);

общества с ограниченной ответственностью «Таверна» (далее – общество, ответчик по первоначальному иску) – ФИО2 (доверенность от 22.09.2014), ФИО3 (доверенность от 09.12.2014).

Учреждение обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу о взыскании 707 514 руб. 18 коп. задолженности по арендной плате на основании охранно-арендного договора от 12.05.2003 № АФ-380, 24 103 руб. 17 коп. неустойки за период с 01.02.2013 по 31.10.2013.

Общество заявило встречное исковое требование о признании недействительной сделки по установлению учреждением в одностороннем порядке нового размера арендной платы, оформленной уведомлением от 27.12.2012 № 1058/12.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Априори».

Решением суда от 22.12.2014 (судья Коликов В.В.) в удовлетворении исковых требований по первоначальному и встречному искам отказано.

Дополнительным решением суда от 14.01.2015 с истца в пользу ответчика по первоначальному иску взыскано 20 000 руб. в возмещение судебных расходов на оплату услуг эксперта.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2015 (судьи Голубцов В.Г., Борзенкова И.В., Гулякова Г.Н.) решение и дополнительное решение суда первой инстанции оставлены без изменения.

В кассационных жалобах учреждение просит указанные судебные акты отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на ошибочное применение судами положений ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации. По мнению заявителя, суды необоснованно не применили при разрешении спора среднерыночную арендную плату в размере, установленном на основании судебной экспертизы, так как он превышает размер арендной платы, согласованный сторонами в дополнительном соглашении от 10.04.2012 к договору аренды. Кроме того, заявитель считает, что судебные расходы по оплате услуг эксперта возложены судами на него в нарушение положений ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом того, что экспертиза проведена в рамках рассмотрения встречного иска общества, в удовлетворении которого обжалуемыми судебными актами отказано.

Общество с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Априори» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором соглашается с правовой позицией учреждения.

Ответчик по первоначальному иску в отзыве на кассационную жалобу просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что истцом и ответчиком по первоначальному иску 12.05.2003 заключен охранно-арендный договор № АФ-380, в соответствии с условиями которого учреждение сдало, а общество приняло в аренду сроком на 49 лет нежилые помещения в здании-памятнике «Комплекс «Городок Чекистов» - «Здание клуба им. Дзержинского», расположенном по адресу: <...> площадью 496,4 кв.м (п. 1.1, 1.4 договора).

Сторонами 10.04.2012 подписано дополнительное соглашение к названному договору, согласно которому внесены изменения в наименование арендодателя по договору; предмет договора изложен следующим образом: нежилые помещения в здании-памятнике «Комплекс «Городок Чекистов» - «Здание клуба им. Дзержинского», находящемся по адресу: <...>, литера А, для использования под кафе и развлекательный комплекс, общей площадью 728,2 кв.м., в том числе помещения в подвале здания № 23-25, 27-31, 59-61 (127,4 кв.м), помещения на 1 этаже здания № 15-38, 46-48, 50, 88-100 (513,4 кв.м), антресоль № 101-103 (87,4 кв.м); п. 3.1 договора изложен в следующей редакции: в соответствии с величиной арендной платы, указанной в отчете об оценке от 01.02.2012 № 49/12, сумма ежемесячной арендной платы за общую площадь помещений (728, 2 кв.м) составляет 227 198 руб. 40 коп., в том числе налог на добавленную стоимость (далее – НДС) (18%) в размере 34 657 руб. 38 коп.

Данным дополнительным соглашением также установлен следующий порядок внесения арендных платежей: арендатор с 14.02.2012 оплачивает арендную плату в размере 50% от суммы арендной платы (без НДС), указанной в п. 5 соглашения, что составляет 96 270 руб. 51 коп.; арендодатель с 14.02.2012 производит зачет (компенсацию) затрат арендатора по выполнению работ по сохранению объекта в размере 3 693 441 руб. 85 коп. в счет 50 % от арендной платы (без НДС), установленной п. 5 соглашения, что составляет 96 270 руб. 51 коп.; сумма НДС (18%) в размере 34 657 руб. 38 коп. подлежит оплате в полном объеме ежемесячно с 14.02.2012.

Пунктом 3.6. договора аренды сторонами предусмотрена возможность изменения размера годовой арендной платы арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год. В этом случае уведомление о перерасчете размера арендной платы направляется арендатору заказным письмом с уведомлением, либо вручается уполномоченному лицу арендатора, является неотъемлемой частью договора и обязательным для арендатора. Новый размер арендной платы устанавливается с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором арендодателем было направлено уведомление о перерасчете арендной платы.

Арендодатель 27.12.2012 направил арендатору уведомление об установлении с 01.01.2013 нового размера арендных платежей по договору аренды – 534 руб. за один кв. м арендуемых помещений с учетом НДС в месяц. Указанный размер арендных платежей определен арендодателем на основании отчета от 09.09.2012 № ОА-04/2012-15 выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Априори» по состоянию на 03.09.2013.

Ссылаясь на наличие у общества задолженности по внесению арендных платежей, учреждение обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.

В свою очередь, общество, полагая незаконным изменение учреждением размера арендной платы по договору от 12.05.2003 № АФ-380, обратилось в суд со встречным иском о признании недействительным сделки по одностороннему изменению условий названного договора.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

В силу положений ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Изменение и расторжение договора в соответствии с п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п. 3 ст. 614 названного Кодекса, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление от 17.11.2011 № 73), если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

На основании экспертного заключения от 27.10.2014 № О/14-08-04, судом установлена пропорция изменения в г. Екатеринбурге средних рыночных ставок уплачиваемых за аренду имущества, аналогичного имуществу, являющемуся объектом аренды по договору от 12.05.2003 № АФ-380, которая за период с 10.04.2012 по 03.10.2012 составила 1,0445 или 4,45%.

Вместе с тем пропорция изменения арендной ставки согласно уведомлению от 27.12.2012 № 1058/12 составляет 71% (с 312 до 534 руб. за 1 кв. м), что верно определено судами как существенное превышение пропорции изменения среднерыночных ставок за соответствующий период.

Кроме того, увеличение арендной ставки в допустимой пропорции за спорный период составляет 325 руб. 88 коп. за кв. м в месяц с учетом НДС, соответственно, ежемесячная арендная плата по спорному договору за арендуемые помещения общей площадью 728, 2 кв.м. составляет в допустимом размере 237 305 руб. 82 коп. в месяц.

Таким образом, за спорный период с февраля 2013 года по октябрь 2013 года арендатор обязан был внести 1 230 772 руб. 54 коп. арендной платы с учетом условий договора о зачете затрат арендатора. Вместе с тем арендатор за названный период уплатил арендодателю 1 309 278 руб. 90 коп.

Учитывая отсутствие у общества долга по среднерыночным ставкам арендной платы, а также несоответствие закону действий арендодателя по увеличению арендной платы на величину, указанную в уведомлении (п. 22 постановления от 17.11.2011 № 73), суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска о взыскании с общества арендной платы.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды пришли к выводу о том, что оспариваемое уведомление от 27.12.2012 № 1058/12 направлено учреждением обществу в рамках реализации права арендодателя, предусмотренного п. 3.6 заключенного между сторонами договора аренды и не противоречит нормам действующего законодательства, в связи с чем не может быть признанно недействительным. В части отказа в удовлетворении встречного иска кассационная жалоба доводов не содержит, поэтому законность решения и постановления в указанной части не проверяется на основании ч.1 ст.286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Отнесение судами расходов на оплату услуг эксперта на истца по первоначальному иску является законным на основании следующего.

Согласно ст. 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со ст. 106 данного Кодекса к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Согласно ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По существу судебные акты приняты в пользу общества.

Судебная экспертиза по настоящему делу, проведенная экспертом Свердловской областной общественной организацией «Оценщики Урала» с целью установления пропорции изменения в г. Екатеринбурге средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду имущества, аналогичного имуществу, являющемуся объектом аренды, оплачена ответчиком по первоначальному иску.

Проведение этой судебной экспертизы вызвано необходимостью рассмотрения первоначальных исковых требований, которые признаны судом необоснованными, в связи с чем оставлены без удовлетворения.

При таких обстоятельствах суды пришли к верному выводу о том, что расходы, понесенные ответчиком по первоначальному иску с целью защиты своих интересов, в том числе на оплату судебной экспертизы, подлежат взысканию с истца как с проигравшей стороны.

Довод заявителя кассационной жалобы о наличии оснований для взыскания с общества арендной платы в размере, установленном судебной экспертизой, отклоняется, так как судами установлено отсутствие у общества долга в заявленный период с учетом среднерыночных ставок арендной платы.

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение от 22.12.2014, дополнительное решение от 14.01.2015 Арбитражного суда Свердловской области по делу № А60-48792/2013 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационные жалобы Федерального государственного бюджетного учреждения культуры «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Т.В. Сулейменова

Судьи Е.А. Платонова

И.А. Татаринова