Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Артель» (далее – общество «Артель») на решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.12.2016 по делу № А60-49375/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Артель» - ФИО1 (доверенность от 04.04.2017);

администрации города Екатеринбурга (далее - Администрация) – ФИО2 (доверенность от 09.01.2017 № 14/05/01-12/0111).

Общество «Артель» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации о зачете стоимости неотделимых улучшений в размере 4 718 798 руб.58 коп. в счет выкупной стоимости здания по договору купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа от 03.10.2014 № 1424.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 29.12.2016 (судья Бирюкова Л.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017 (судьи Васильева Е.В., Борзенкова И.В., Савельева Н.М.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Артель» просит указанные судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, указывая на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, нарушение норм материального права. Общество ссылается на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.08.2016 по делу № А60-45745/2015 и указывает, что в рамках данного дела судом на основании экспертного заключения стоимость выкупаемого здания до момента проведения ремонтных работ определена в размере 1 045 000 руб. Заявитель поясняет, что с учетом стоимости неотделимых улучшений в размере 4 718 798 руб.58 коп., рыночная стоимость здания на момент оценки в августе 2014 года составила 6 600 000 руб. Указывает, что капитальный ремонт здания проводился за счет средств общества «Артель». При этом общество «Артель» неоднократно информировало Администрацию о ходе проведения работ по капитальному ремонту объекта недвижимости, о полученных согласованиях, предоставляла проекты, сметы, иную техническую документацию. Возражений со стороны Администрации на проведение капитального ремонта объекта недвижимости в адрес общества «Артель» не поступало. Кроме того, заявитель указывает, что в адрес Администрации неоднократно направлялись документы, необходимые для зачета стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты аренды, а затем в счет выкупной цены здания. Однако ни одного заключения по итогам рассмотрения данных документов в адрес общества «Артель» не поступило. На этапе согласования условий договора купли-продажи от 03.10.2014 № 1424 общество «Артель» в письме от 27.10.2014 заявляло о зачете спорной суммы в счет выкупной стоимости здания. С учетом изложенного заявитель полагает, что в действиях Администрации имеются признаки злоупотребления правом, направленные на воспрепятствование обществу «Артель» взыскать стоимость неотделимых улучшений.

В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

Проверив законность решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в пределах доводов кассационной жалобы, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

При рассмотрении спора судами установлено, что между Екатеринбургским комитетом по управлению городским имуществом администрации г. Екатеринбурга и обществом «Артель» заключен договор аренды от 10.02.2011 № 49000280, по условиям которого обществу «Артель» в аренду передано встроенное нежилое помещение с отдельным входом, благоустроенное, площадью 241,2 кв.м, расположенное по адресу: <...>, год ввода в эксплуатацию – 1917, назначение: «торговое, конторское».

МУ «Екатеринбургский центр по охране и использованию исторического и культурного наследия» 20.09.2011 проведено обследование объекта аренды, по результатам которого сделан вывод о неудовлетворительном техническом состоянии объекта аренды, отсутствии инженерно-технического оборудования.

ЕМУП «БТИ» 25.10.2011 проведено обследование объекта аренды, в ходе которого выявлено, что здание находится в стадии разрушения, степень его сохранности составляет 54 %, год постройки – до 1917 года, данных о проведении ремонтных работ не имеется.

На основании акта обследования помещения МУ «Екатеринбургский центр по охране и использованию исторического и культурного наследия» от 20.09.2011 стороны заключили дополнительное соглашение от 15.02.2012 к договору аренды, которым изменили характеристики объекта по виду благоустройства.

С 20.09.2011 арендатору установлен понижающий коэффициент 0,5% за неблагоустроенный объект.

Между сторонами договора аренды подписано дополнительное соглашение от 06.06.2012 к договору аренды, согласно условиям которого объектом аренды является двухэтажное нежилое административно-бытовое задние, литеры А, А1, общей площадью 188,3 кв.м.

Поскольку состояние объекта требовало проведения немедленных неотложных работ по восстановлению целостности фундамента, по усилению и восстановлению целостности несущих кирпичных стен (заключение от 27.02.2012 № 020-2012.02), в период с 2011 г. по сентябрь 2013 г. общество «Артель» провело комплекс мероприятий по расчистке объекта недвижимости от мусора, укреплению фундамента, демонтажу перекрытий, устройству новых перекрытий и пр.

Общая стоимость неотделимых улучшений объекта недвижимости составила 4 718 798 руб. 58 коп.

Постановлением главы Администрации от 29.09.2014 № 2892 по заявлению арендатора утверждены условия приватизации муниципального имущества, распложенного по адресу: <...>.

Проект договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа от 03.10.2014 № 1424 получен обществом «Артель» 07.10.2014.

Общество «Артель» 27.10.2014 предоставило в Администрацию подписанный договор купли-продажи от 03.10.2014 № 1424 с протоколом разногласий, в котором пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: «Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: «под существующее административно-бытовое здание (лит. А, А1). Площадь 504 кв. м». Также общество «Артель» просило внести изменения в пункт 2.1. указанного договора, изложив его в следующей редакции: «Цена объекта составляет 10 196 542, руб. 37 коп., в том числе: 2.1.1. Рыночная стоимость здания – 6 660 000 руб. 2.1.2. Рыночная стоимость права собственности на земельный участок – 3 536 542 руб. 37 коп.».

Впоследствии общество «Артель» 23.09.2015 обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи от 03.10.2014 № 1424.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 01.08.2016 по делу № А60-45745/2015 исковые требования общества «Артель» удовлетворены. Пункт 1.2. договора принят в следующей редакции: «Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401021:223. Категория земель: «земли населенных пунктов». Разрешенное использование: «под существующее административно-бытовое здание (лит. А, А1) Площадь 513 кв.м.»; пункт 2.1 договора принят в редакции: «Цена объекта составляет 11 720 000 руб. (одиннадцать миллионов семьсот двадцать тысяч рублей без учета НДС), в том числе п. 2.1.1: «рыночная стоимость здания составляет 6 660 000 руб. (шесть миллионов шестьсот шестьдесят тысяч рублей без учета НДС); 2.1.2: «рыночная стоимость права собственности на земельный участок составляет 5 060 000 руб. (пять миллионов шестьдесят тысяч рублей без учета НДС)».

До разрешения указанного спора общество «Артель» письмом от 14.12.2015 обращалось к Администрации с просьбой предоставить ответ по вопросу о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого объекта недвижимости.

Письмом от 19.01.2016 Администрация сообщила, что контрольно - ревизионное управление не предоставило заключение об отнесении произведенных работ к неотделимым улучшениям.

Общество «Артель», указывая на то, что им были произведены неотделимые улучшения, в связи с чем их стоимость подлежит зачету в счет выкупной стоимости здания по договору купли-продажи от 03.10.2014 № 1424, заключенному на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ) обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Согласно ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно п. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Из вышеприведенных норм права следует, что зачет стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты выкупаемого имущества возможен при определении цены и порядка оплаты имущества на стадии заключения договора.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон с соблюдением требований ст. 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе условия договора купли-продажи по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды пришли к обоснованному выводу о том, что установление цены в договоре купли-продажи является результатом согласования воли сторон, поэтому оснований для ее последующего изменения путем рассмотрения настоящего иска не имеется.

Как правомерно отмечено судами, после заключения договора купли-продажи у Администрации не возникло обязанности по зачету стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных обществом «Артель», в счет оплаты по договору купли-продажи. Рассматриваемый иск общества «Артель» фактически направлен на преодоление условий заключенного договора купли-продажи в части согласованной ими без разногласий цены.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи от 03.10.2014 № 1424 не содержит условий о возможности зачета каких-либо сумм в счет оплаты приобретаемого имущества после его заключения, суды первой и апелляционной инстанций правомерно отказали в проведении зачета и удовлетворении исковых требований общества «Артель».

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, не опровергают выводы судов, по существу основаны на неправильном толковании норм права, в связи с чем не могут быть приняты во внимание.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 29.12.2016 по делу № А60-49375/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Артель» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий З.Г. Семенова

Судьи Н.Г. Беляева

В.А. Купреенков