Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр развития ресторанной культуры» (далее – общество «ЦРРК», истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.12.2021 по делу № А60-51912/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2022 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «ЦРРК» – ФИО1 (доверенность от 10.01.2022);

государственного унитарного предприятия Свердловской области «Государственный региональный выставочный центр «ИнЭкспо» (далее – предприятие «ИнЭкспо», ответчик) – ФИО2 (доверенность от 25.05.2020 № 17).

Общество «ЦРРК» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к предприятию «ИнЭкспо» об обязании заключить дополнительное соглашение к охранно-арендному договору от 11.11.2002
№ АФ-844/1107 об изменении арендной платы на следующих условиях:

– в отношении помещений, используемых для размещения предприятия общественного питания площадью 1663,6 кв. м (из 2155 кв. м) - арендная плата за период с 28.03.2020 по 18.08.2020 не подлежит начислению и внесению;

– в отношении помещений, используемых для размещения офиса и организации розничной торговли 491,4 кв. м (из 2155 кв. м), стороны при исчислении и внесении арендной платы за период с 28.03. 2020 по 18.08. 2020 руководствуются условиями договора;

– размер ежемесячной арендной платы за период с 28.03.2020 по 18.08.2020 составил 259 459 руб. 20 коп. (1 137 840 руб. x 491,4 / 2155),
с учетом принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнения требований.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Стейк Хаус» (далее – общество «Стейк Хаус»), общество с ограниченной ответственностью «Минестроне» (далее – общество «Минестроне»).

Решением суда первой инстанции от 03.03.2021 исковые требования удовлетворены. Суд обязал предприятие «ИнЭкспо» заключить с обществом «ЦРРК» дополнительное соглашение к охранно-арендному договору от 11.11.2002 № АФ-844/1107 об изменении арендной платы на следующих условиях:

1. В отношении помещений, используемых для размещения предприятия общественного питания площадью 1663,6 кв. м (из 2155 кв. м) - арендная плата за период с 28.03.2020 по 18.08.2020 не подлежит начислению и внесению.

2. В отношении помещений, используемых для размещения офиса и организации розничной торговли площадью 491,4 кв. м (из 2155 кв. м), стороны при исчислении и внесении арендной платы за период с 28.03.2020 по 18.08.2020 руководствуются условиями договора.

3. Размер ежемесячной арендной платы за период с 28.03.2020 по
18.08.2020 составил 259 459 руб. 20 коп. (1 137 840 руб. x 491,4 / 2155).

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2021 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 14.09.2021 решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.03.2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2021 отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

При новом рассмотрении дела к участию в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Центр современного туризма», общество с ограниченной ответственностью «Пикколо».

Решением арбитражного суда от 14.12.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2022 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами общество «ЦРРК» обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права (часть 1 статьи 288 АПК РФ), просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что истец не мог использовать предмет аренды по его прямому назначению, поскольку условия использования имущества существенно изменились; истец не мог получать арендную плату в обычном размере от своих субарендаторов в период действия ограничительных мер, в связи с чем имеет право претендовать на снижение размера арендной платы.

Кроме того заявитель считает, что суды уклонились от оценки представленных доказательств о передачи части помещений в субаренду. Суды не учли, что только часть помещений, в отношении которых испрашивалось снижение арендной платы, переданы третьим лицам. Пристрой, площадью
582 кв.м. в субаренду не предавался. Как следует из представленной в материалы дела выписки из технического паспорта, данное помещение предназначено для обеспечения работы ресторана - там размещено техническое оборудование, необходимое для функционирования кухни (вытяжки, плиты, мангалы и печи, тех помещения для размещения тары)- кладовая, мучной цех. По мнению истца, данное обстоятельство исключает применение к данным помещениям подхода нижестоящих судов об отсутствии у арендатора, передавшего имущество в субаренду, права на снижение арендной платы.

Истец также считает, что судами не установлен баланс интересов сторон, все риски необоснованно отнесены на арендатора. Отнесение всех рисков введения государственных ограничительных мер на арендатора создает заведомый дисбаланс в гражданско-правовых отношениях, ставя арендодателя, арендатора и субарендатора в неравное положение (арендодатель получает плату в полном объеме, субарендатор имеет право на снижение платы, а арендатор несет все риски и за все платит). Заявитель отмечает, что имущество находится в областной собственности, арендная плата поступает туда же при том, что ограничительные меры введены самой Свердловской областью (Указом Губернатора как высшего должностного лица региона).

В отзыве на кассационную жалобу предприятие «ИнЭкспо», против доводов кассационной жалобы возражает, считая их несостоятельными, просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу без удовлетворения.

Проверив законность судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены ввиду следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между предприятием «ИнЭкспо» (арендодатель) и обществом «ЦРРК» (арендатор) заключен охранно-арендный договор от 11.11.2002 № АФ-844/1107 (в редакции дополнительного соглашения от 15.01.2018 № 4) в соответствии с условиями которого, истцу в аренду переданы нежилые помещения, общей площадью
2155 кв. м в здании гостиницы «Исеть», назначение - для использования под офис, организации общественного питания.

В соответствии с условиями договора (пункты 3.1, 3.2 дополнительного соглашения от 15.01.2018 № 4) сумма ежемесячной арендной платы с учетом НДС составляет 1 137 840 руб.

Внесение арендной платы производится за каждый месяц вперед по 15 число оплачиваемого месяца включительно.

Судом установлено, что часть арендуемых помещений передана по договорам субаренды обществу «Минестроне», обществу «Стейк Хаус» для размещения предприятий общественного питания.

В обоснование исковых требований истец указал на то обстоятельство, что в период с 28.03.2020 по 18.08.2020 нежилые помещения общей площадью 1705,9 кв. м, в которых размещаются ресторан «Si» и ресторан «Стейк Хаус», не использовались в связи с введением на территории Российской Федерации ограничительных мер по распространению новой коронавирусной инфекции.

В письме (от 27.03.2020 № 392) предприятие «ИнЭкспо», ссылаясь на Указ Президента Российской Федерации от 25.03.2020 № 206 «Об объявлении в Российской Федерации нерабочих дней», Указ Губернатора Свердловской области от 26.03.2020 № 143-УГ «О внесении изменений в Указ Губернатора Свердловской области от 18.03.2020 № 100-УГ «О введении на территории Свердловской области режима повышенной готовности и принятии дополнительных мер по защите населения от новой коронавирусной инфекции», проинформировало общество «ЦРРК» о необходимости с 28.03.2020 приостановить деятельность в арендуемых помещениях.

Общество «ЦРРК» 26.03.2020 письмом № 06/03-131 обратилось к предприятию «ИнЭкспо» с просьбой заключить дополнительное соглашение к договору аренды о предоставлении арендных каникул на период с 30.03.2020 по 03.04.2020, на остальной период распространения коронавирусной инфекции снизить стоимость аренды на 50 %.

Предприятие «ИнЭкспо» в письме от 30.03.2020 № 398 отказало в снижении размера арендной платы.

Дополнительным соглашением от 24.04.2020 № 5 к охранно-арендному договору от 11.11.2002 № АФ-844/1107 истцу предоставлена отсрочка в уплате арендной платы за период с 01.04.2020 по 01.10.2020.

Общество «ЦРРК» письмами от 16.04.2020 № 06/04-166, от 01.06.2020
№ 06/06-247, от 24.08.2020 № 06/08-315, ссылаясь на положения статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Федеральный закон № 98-ФЗ), вновь обратилось к предприятию «ИнЭкспо» с просьбой уменьшить размер арендной платы по охранно-арендному договору от 11.11.2002.

Предприятие «ИнЭкспо» отказало обществу «ЦРРК» в уменьшении размера арендной платы по договору аренды.

Обращению в суд предшествовала переписка истца с органами власти субъекта Российской Федерации - Губернатором Свердловской области (письмо от 03.06.2020), в ответ на которое Правительство Свердловской области указало, что на истца с учетом вида его деятельности распространяются меры федеральной и региональной поддержки, а решение вопроса находится в компетенции ответчика.

Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском о возложении обязанности заключить с ним дополнительное соглашение к охранно-арендному договору от 11.11.2002 № АФ-844/1107 об изменении размера арендной платы.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из наличия правовых оснований для понуждения ответчика к заключению дополнительного соглашения к договору. Руководствуясь положениями части 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ, статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID19) № 2 (утвержденного 30.04.2020) (далее – обзор № 2), суд первой инстанции пришел к выводу о вправе истца требовать уменьшения размера арендной платы.

При этом суд не принял во внимание то обстоятельство, что часть арендуемых истцом помещений передана по договорам субаренды обществу «Минестроне», обществу «Стейк Хаус», как не имеющее правового значения. Суд отметил, что помещения фактически используются для размещения предприятий общественного питания, а в соответствии с абзацем третьим пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды и, как следствие этого, привлеченные к участие в деле в качестве третьих лиц общество «Минестроне», общество «Стейк Хаус» вправе будут заявить соответствующие требования в адрес общества «ЦРРК».

Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции. При этом суд отклонил доводы ответчика о том, что истец фактически не осуществляет непосредственно сам деятельность в арендуемых помещениях, а осуществляет деятельность по управлению арендованным имуществом – сдача арендованного имущества в субаренду, со ссылкой на положения части 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ, и указал, что истец имел право на уменьшение размера арендной платы, принимая во внимание назначение переданного в аренду имущества.

Отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, Арбитражный суд Уральского округа признал ошибочным вывод судов о том, что не имеет правового значения то обстоятельство, что арендатор непосредственно не использует помещение для предусмотренных в договоре целей, поскольку из буквального толкования положений статьи 615 ГК РФ, части 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ, обзоров № 2, 3 следует, что правом на предусмотренные статьей 19 Федерального закона № 98-ФЗ льготы, в том числе на уменьшение размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 данной нормы, может воспользоваться субарендатор, то есть то лицо, которое непосредственно не могло использовать арендуемое имущество в связи с введенными ограничениями.

Как установлено судами, часть арендуемых истцом по договору от 11.11.2002 № АФ - 844/1107 помещений, передана по договорам субаренды обществу «Минестроне», обществу «Стейк Хаус» для размещения предприятий общественного питания.

Поскольку вопрос о том, какие помещения, какой площадью и каким лицом не могли в спорный период использоваться в связи с введением режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории Свердловской области, судами не исследован, суд кассационной инстанции судебные акты отменил, дело направил на новое рассмотрение.

Кроме того, в отношении удовлетворенного судами требования об обязании предприятия «ИнЭкспо» заключить с обществом «ЦРРК» дополнительное соглашение к охранно-арендному договору от 11.11.2002
№ АФ-844/1107, в том числе на условиях полного освобождения истца от начисления и внесения за период с 28.03.2020 по 18.08.2020 арендной платы в отношении помещений, используемых для размещения предприятия общественного питания площадью 1663,6 кв. м (из 2155 кв. м), суд кассационной инстанции отметил, что истец не заявлял о невозможности использования помещений площадью 491,4 кв. м, используемых для размещения офиса и организации розничной торговли. Спорными являлись помещения, используемые под объекты общественного питания, в отношении которых истец полностью освобожден судами от внесения арендной платы.

Отказывая в удовлетворении исковых требований при новом рассмотрении дела, суды первой и апелляционной инстанции обоснованно исходили из следующего.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ).

В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Из обстоятельств дела следует, что требования общества «ЦРРК» об уменьшении арендной платы основаны на положениях части 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ. Истец просит снизить арендную плату в отношении площадей 1663,6 кв. м, (из 2155 кв. м), сдаваемых в субаренду обществу «Минестроне» и обществу «Стейк Хаус», осуществляющим деятельность в сфере общественного питания, которым, в свою очередь, истец как субарендодатель, снизил размер субарендных платежей, в связи с чем лишился возможности получать субарендные платежи в полном объеме.

В соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 год в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее – Федеральный закон № 68) (в редакции Федерального закона № 98) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, изложенным в обзоре № 2, в соответствии с частью 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 г. в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона № 68-ФЗ (в редакции Федерального закона № 98-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 3 (утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.02.2021, вопрос
№ 4), Федеральный закон № 98-ФЗ и Требования к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества (утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439) (далее – Требования) не содержат норм, исключающих применение для договоров субаренды установленных названными нормативными актами правил предоставления отсрочки по уплате арендной платы.

Право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, имеют также организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся субарендаторами недвижимого имущества, за исключением жилых помещений, по договорам, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, которые осуществляют деятельность в отраслях Российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Исходя из буквального толкования положений статьи 615 ГК РФ, части 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ, Обзоров № 2, 3 следует, что правом на предусмотренные статьей 19 Федерального закона № 98-ФЗ льготы, в том числе на уменьшение размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 данной нормы, может воспользоваться лицо, которое непосредственно не могло использовать арендуемое имущество в связи с введенными ограничениями.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что истец не осуществляет непосредственно сам деятельность в арендуемых помещениях, занятых объектами общественного питания, а осуществляет деятельность по управлению арендованным имуществом - сдача арендованного имущества в субаренду. Арендуемые истцом по договору от 11.11.2002 № АФ-844/1107 помещения, переданы по договорам субаренды, в том числе обществу «Минестроне», обществу «Стейк Хаус» для размещения предприятий общественного питания.

Учитывая изложенные нормы права, суды пришли к обоснованному выводу о том, что передача арендатором, не осуществляющим деятельность в пострадавших отраслях экономики, объекта недвижимости по договору субаренды лицу, осуществляющему указанную деятельность и имеющему право на предоставление отсрочки в соответствии с частью 1 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ, не влечет предоставления самому арендатору (субарендодателю) отсрочки уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ.

Отсутствие у субарендаторов возможности использовать помещения по их назначению в связи с введением ограничительных мер, и наличие у них права потребовать от своего арендодателя уменьшения размера арендной платы, само по себе не предоставляет право арендатору на льготу, предусмотренную частью 3 статьи 19 Федерального закона № 98-ФЗ.

Как верно указали суды, сам по себе факт того, общество «ЦРРК» заключило со своими субарендаторами дополнительные соглашения к договорам субаренды нежилых помещений, предусматривающие снижение размера арендных платежей, в связи с чем лишилось возможности получать субарендные платежи в полном объеме, не может являться основанием для возложения на предприятие «ИнЭкспо» обязанности по снижения арендных платежей.

Общество «ЦРРК», сдавая арендуемые помещения в субаренду, является коммерческой организацией и наряду с другими участниками гражданского оборота несет коммерческие риски при осуществлении предпринимательской деятельности.

Принимая во внимание дополнительное соглашение к договору аренды, по условиям которого арендодатель предоставил истцу отсрочку уплаты арендной платы, суды пришли к обоснованному выводу о том, что истцу, как арендатору помещений, предприятием «ИнЭкспо» были предоставлены достаточные меры поддержки.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, установив, что арендатор в спорный период не был лишен возможности использовать арендованное помещение по назначению, не является лицом, которому принадлежит право на предусмотренные статьей 19 Федерального закона № 98-ФЗ льготы, пришли к верному выводу о необоснованности заявленных требований, в связи с чем в их удовлетворении отказали.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что пристрой площадью 582 кв. м, в субаренду не передавался, при этом помещение пристроя предназначено для обеспечения работы ресторана, в связи с тем, что там размещено техническое оборудование, необходимое для функционирования кухни (вытяжки, плиты, мангалы и печи, тех помещения для размещения тары), кладовая, мучной цех, судом округа отклоняется как не имеющий правового значения для разрешения настоящего спора, так как судами установлено, что истец непосредственно сам деятельность в сфере общественного питания не осуществлял и не может быть признан пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Введенные ограничительные меры размещению технического оборудования не препятствовали.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, основаны на неправильном толковании норм права, без учета установленных по делу обстоятельств, в части направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов о том, что истец непосредственно деятельность в сфере общественного питания не осуществлял, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 АПК РФ), в связи с чем подлежат отклонению судом кассационной инстанции, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений судами норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильных судебных актов по существу спора, как и влекущих безусловную отмену судебных актов (части 3, 4 статьи 288 АПК РФ), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.12.2021 по делу
№ А60-51912/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2022 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Центр развития ресторанной культуры» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи Т.В. Сулейменова

И.А. Татаринова