Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Белоусова Дмитрия Владимировича на решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.08.2021 по делу
№ А60-54563/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

Администрация Артемовского городского округа представила в Арбитражный суд Уральского округа ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы в отсутствие представителя администрации. Ходатайство судом удовлетворено.

В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Белоусова Дмитрия Владимировича – Белоусова И.В. (доверенность от 23.12.2021).

Индивидуальный предприниматель Белоусов Дмитрий Владимирович (далее – предприниматель Белоусов Д.В.) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к муниципальному образованию Артемовского городского округа в лице уполномоченного органа Администрации Артемовского городского округа, обществу с ограниченной ответственностью «Базис» (далее – общество «Базис»), Администрации Артемовского городского округа (далее – администрация), обществу с ограниченной ответственностью Агрохолдинг «Север» (далее – общество Агрохолдинг «Север») о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 12.07.2017 № 69/2017-3, заключенного между обществом «Базис» и администрацией в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:02:2201003:1080 площадью 651 404-/-89м2, с местоположением: Свердловская обл., Артемовский р-он, пос. Сосновый Бор, в 375 метрах по направлению на северо-запад от дома № 1 по ул. Иванова, с применением последствий недействительности сделки в виде признания отсутствующим зарегистрированного права собственности общества «Базис» на земельный участок с кадастровым номером 66:02:2201003:1080, возврата владеющим покупателем обществом АХ «Север» земельного участка с кадастровым номером 66:02:2201003:1080 в муниципальную собственность Артемовского городского округа, исключения сведений о кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером 66:02:2201003:1080 из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью «Племенной завод «Истоки», Комитет по управлению муниципальным имуществом Артемовского городского округа.

Решением суда первой инстанции от 11.08.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 15.11.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель Белоусов Д.В. просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам. По мнению заявителя, делая вывод о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, в нарушение положений статей 71, 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды не дали правовой оценки фактическим обстоятельствам и доводам истца о неделимости земельного участка, а также о том, что на момент совершения сделки по приватизации земельного участка в единоличную собственность общества «Базис» указанное лицо являлось собственником только части объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, собственником других объектов недвижимости являлось муниципальное образование Артемовский городской округ.

По мнению заявителя, судами не дана оценка злоупотреблению правом со стороны общества «Базис», скрывавшего от суда и истца информацию о том, что спорный земельный участок с кадастровым номером: 66:02:2201003:1080 на момент начала разбирательства реализован обществу «АХ «Север» по договору купли-продажи от 03.08.2018 № 1/18. Также судом не дана оценка недобросовестному поведению «обманутого» ответчика - Администрации Артемовского городского округа, будто бы введенного в заблуждение относительно отсутствия на отчуждаемом земельном участке объектов недвижимости, учитывая, что при должной степени заботливой хозяйственности и осмотрительности такие сведения находились в распоряжении органа местного самоуправления и не могли быть ему неизвестны. По мнению заявителя, передача обществу «Базис» всего спорного земельного участка, на котором в числе прочих располагались объекты недвижимости, находившиеся в собственности муниципального образования Артемовского городского округа, нарушает исключительное право лиц,приобретших указанные объекты недвижимости, на получение в собственность или аренду земельного участка, расположенного под объектами недвижимости.

Заявитель настаивает на том, что в условиях установленной неделимости земельного участка, а также учитывая, что срок исковой давности по требованию о признании ничтожной сделки недействительной не истек, защита нарушенного права истца возможна и способом предъявления иска о признании такой сделки недействительной, а не только об установлении сервитута. По мнению заявителя, избранный истцом способ защиты нарушенного права предъявлением иска о признании ничтожной сделки по отчуждению несобственнику объектов недвижимости неделимого земельного участка соответствует установленным законодателем пределам защиты нарушенных прав.

Администрация представила отзыв на кассационную жалобу, в котором просит в удовлетворении жалобы отказать, отмечая, что обстоятельства дела установлены судами полно и всесторонне, спор разрешен при полном исследовании имеющихся в материалах дела доказательств и с правильным применением норм материального и процессуального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права обратившегося в суд лица (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными законом. При этом способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату;

3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду;

4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

В силу пункта 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Таким образом, статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта.

По смыслу статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (часть 5 статьи 1 Федерального закона от 03.07.2015 № 218-ФЗ
«О государственной регистрации недвижимости», пункт 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав.

В случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. В отсутствие фактического владения надлежащим способом защиты нарушенного права является виндикационный иск (статья 301 Гражданского кодекса, пункты 32, 36 постановления Пленумов № 10/22).

В случае если собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации право на выкуп участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка.

При этом установление права общей долевой собственности не препятствует каждому из собственников объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, заявить в этом же судебном процессе требование о разделе земельного участка или требование о выделе причитающейся ему части в натуре (статьи 11.4 и 11.5 Земельного кодекса Российской Федерации.

Если требование о разделе (выделе) земельного участка ни одним из собственников расположенных на нем объектов недвижимости не заявлено, то суд устанавливает право общей долевой собственности всех указанных собственников на участок и определяет причитающуюся каждому долю.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела судами установлено, что предприниматель Белоусов Д.В. является собственником здания нежилого назначения: телятник, кадастровый номер 66:02:0000000:7347, расположенного по адресу: Свердловская обл., Артемовский р-он, п. Сосновый Бор, территория МТФ, литера Д, площадью 518,8 кв. м, на основании договора купли-продажи от 03.11.2017 № 5, заключенного по результатам торгов в форме аукциона, организованных в рамках дела № А60-24769/2015 о банкротстве муниципального унитарного предприятия «КЖКХ», регистрация права собственности произведена 01.06.2018.

В целях реализации права на приватизацию земельного участка, занятого зданием, для проведения землеустроительных работ истец обратился к кадастровому инженеру.

При проведении землеустроительных работ было установлено, что земельный участок уже образован, поставлен на кадастровый учет, право собственности принадлежит ответчику обществу «Базис».

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером 66:02:2201003:1080 площадью
65 140+/-89 кв. м, имеющий местоположение: Свердловская обл., Артемовский р-он, пос. Сосновый Бор, в 375 метрах по направлению на северо-запад от дома № 1 по ул. Иванова, поставлен на кадастровый учет 26.11.2015, право собственности общества «Базис» зарегистрировано 17.08.2017.

В границах земельного участка с кадастровым номером 66:02:2201003:1080 расположено 7 объектов недвижимости: сооружение (сооружение сельскохозяйственного производства. Силосная траншея) с кадастровым номером 66:02:2201003:1093 площадью 808,0 кв. м, 1974 г. завершения строительства, принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Племенной завод «Истоки» с 25.12.2017; сооружение (сооружение сельскохозяйственного производства. Силосная траншея) с кадастровым номером 66:02:2201003:1094 площадью 567,0 кв. м, 1975 г. завершения строительства, принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Племенной завод «Истоки» с 25.12.2017; здание (нежилое здание, здание телятника) с кадастровым номером 66:02:2201003:1092 площадью 1131,3 кв. м, 1999 г. завершения строительства, находящееся в муниципальной собственности Артемовского городского округа; здание (нежилое здание) с кадастровым номером 66:02:0000000:3286 площадью 2491,1 кв. м, 1999 г. завершения строительства, принадлежащее на праве собственности обществу с ограниченной ответственностью «Базис» с 21.04.2015; здание (нежилое здание) с кадастровым номером 66:02:0000000:3288 площадью 1222,8 кв. м, 1999 г. завершения строительства, принадлежащее на праве собственности обществу «Базис» с 22.04.2015; здание (нежилое здание) с кадастровым номером 66:02:0000000:3287 площадью
1399,9 кв. м, 1999 г. завершения строительства, принадлежащее на праве собственности обществу «Базис» с 22.04.2015; здание (нежилое здание) с кадастровым номером 66:02:0000000:3285 площадью 1048,8 кв. м, 1999 г. завершения строительства, принадлежащее на праве собственности обществу «Базис» с 22.04.2015.

Сведений о расположении в границах земельного участка здания истца (телятник с кадастровым номером 66:02:0000000:7347) выписка из Единого государственного реестра недвижимости не содержит.

Как указал истец, в состав образованного земельного участка с кадастровым номером 66:02:2201003:1080 входят земельные участки общего пользования, несколько проездов для движения автомобильного транспорта, которые в соответствии пунктом 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

На момент проведения кадастровых работ в 2015 г. собственником здания телятника являлось муниципальное образование Артемовского городского округа, передавшее здание в хозяйственное ведение муниципальному предприятию «КЖКХ».

В свою очередь, правоустанавливающим документом на здание у предшествующего правообладателя муниципального образования Артемовского городского округа являлось решение Арбитражного суда Свердловской области от 03.08.2012 по делу № А60-8741/2004 (о передаче не реализованного на торгах имущества должника ОГУП «Племптицесовхоз «Красногвардейский» в орган местного самоуправления).

Истец пояснил, что предшествующим правообладателем 4-х зданий общества «Базис», расположенных на земельном участке, также являлся ОГУП «Племптицесовхоз «Красногвардейский» (дело о банкротстве № А60-8741/2004 которого завершено 15.10.2012) - владевший зданиями на праве хозяйственного ведения до 17.08.2012, позднее с 17.08.2012 по 21.04.2015 - зданиями владело общество «Агрофирма «Артемовский» (ИНН 6602009523) (дело о банкротстве № A60-29994/2016), от которого 22.04.2015 право собственности на здания перешло к обществу «Базис».

Кроме того, предприниматель Белоусов Д.В. является собственником здания нежилого назначения: здание конного двора, кадастровый номер 66:02:2201003:1095 площадью 401,9 кв. м, 1968 г. завершения строительства, имеющего местоположение: Свердловская обл., Артемовский р-он.
п. Сосновый Бор, территория МТФ, регистрация права собственности произведена 08.12.2017.

Здание конного двора находится на земельном участке, смежном с земельным участком с кадастровым номером 66:02:2201003:1080.

При этом, по мнению истца, проведение землеустроительных работ и образование земельного участка под зданием конного двора оказалось невозможным, поскольку из сведений карты функционального зонирования следует, что земельный участок под зданием конного двора граничит с зоной рекреационного значения, которая, в свою очередь, прямо граничит с образованным земельным участком с кадастровым номером 66:02:2201003:1080.

Таким образом, границы земельного участка с кадастровым номером 66:02:2201003:1080, по мнению истца, захватывающие исторически сложившийся проезд для автомобильного транспорта общего пользования фактически препятствуют въезду/выезду от здания конного двора на автомобильную дорогу общего пользования.

По мнению истца, учитывая, что возможность проезда к зданию с других сторон отсутствует, автомобильный проезд только один, таким видом территориального определения границ земельного участка, перекрывающего возможность проезда к зданию конного двора, истец поставлен в затруднительное положение.

Истец пояснил, что земельный участок с кадастровым номером 66:02:2201003:1080 огорожен обществом «Базис» металлическим ограждением, на огороженную территорию земельного участка, на которой находится здание истца (телятник), попасть невозможно.

Земельный участок с кадастровым номером 66:02:2201003:1080 предоставлен в собственность обществу «Базис» (покупатель) администрацией (продавец) на основании договора купли-продажи от 12.07.2017 № 69/2017-3 земельного участка с кадастровым номером: 66:02:2201003:1080 площадью
651 404-/-89кв. м, с местоположением: Свердловская обл., Артемовский р-он, пос. Сосновый Бор, в 375 метрах по направлению на северо-запад от дома № 1 по ул. Иванова, номер регистрационной записи права в реестре 66:02:2201003:1080-66/035/2017-1 от 17.08.2017.

В процессе рассмотрения дела судами установлено, что общество АХ «Север» на основании договора купли-продажи от 03.08.2018 № 1/18 приобрело у общества «Базис» право собственности на земельный участок площадью
65 140 кв. м, с кадастровым номером: 66:02:2201003:1080, а также на расположенные на этом земельном участке нежилые здания: с кадастровыми номерами 66:02:0000000:3285, 66:02:0000000:3286, 66:02:0000000:3287, 66:02:0000000:3288.

Ссылаясь на то, что передача земельного участка с кадастровым номером 66:02:2201003:1080 в единоличную собственность общества «Базис» является незаконной, предприниматель Белоусов Д.В. обратился в арбитражный суд.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды установили факт расположения на земельном участке с кадастровым номером 66:02:2201003:1080 принадлежащего истцу объекта недвижимости: телятник, кадастровый номер 66:02:0000000:7347, подтвержденный материалами дела, заключением судебной экспертизы общества с ограниченной ответственностью «Городской земельный кадастр» от 28.12.2020.

Учитывая изложенное, суды установили, что при заключении договора купли-продажи от 12.07.2017 № 69/2017-3 земельного участка с кадастровым номером 66:02:2201003:1080 между обществом «Базис» и администрацией фактически произведена продажа земельного участка без учета нахождения на нем объекта недвижимости, не принадлежащего покупателю, без учета необходимости обеспечения доступа к объекту недвижимости.

Вместе с тем, руководствуясь разъяснениями совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, суды пришли к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, учитывая, что применение такого способа защиты как признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности исключает применение способа защиты в виде заявления требований о признании отсутствующим зарегистрированного права (обременения).

Суды установили, что материально-правовой интерес истца по существу направлен на фактический раздел земельного участка с кадастровым номером 66:02:2201003:1080 с выделением земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащих истцу объектов недвижимости и обеспечивающего необходимые проезды к принадлежащему истцу имуществу.

При этом суды обоснованно заключили, что признание договора купли-продажи от 12.07.2017 № 69/2017-3 недействительным не восстановит права истца, приведение сторон договора купли-продажи в первоначальное состояние не повлечет возникновение права собственности на земельный участок у истца, который не являлся стороной по названному договору, фактически заявленное требование направлено на восстановление права муниципальной собственности на земельный участок.

Суды учли, что в настоящее время право собственности на спорный земельный участок принадлежит обществу АХ «СЕВЕР» на основании договора купли-продажи от 03.08.2018 № 1/18, не оспоренного и не признанного недействительным, на основании чего признали, что обязание общества АХ «СЕВЕР» возвратить земельный участок в муниципальную собственность Артемовского городского округа невозможно, противоречит требованию о приведении сторон договора купли-продажи в первоначальное состояние.

Кроме того, суды приняли во внимание, что проведенной в рамках дела судебной землеустроительной экспертизой от 28.12.2020, порученной обществу с ограниченной ответственностью «Городской земельный кадастр», установлено, что раздел земельного участка с кадастровым номером: 66:02:2201003:1080, площадью 651404+/-89кв.м., местоположение: Свердловская обл., Артемовский р-он, пос. Сосновый Бор, в 375 метрах по направлению на северо-запад от дома №1 по ул. Иванова возможен с учетом расположенных на земельном участке объектов недвижимости сельскохозяйственного назначения и площади, необходимой для их эксплуатации, при условии его приведения к одной территориальной зоне, а также при условии доступа к образуемому земельному участку под зданием с кадастровым номером 66:02:0000000:7347.

Учитывая изложенное, суды заключили, что предприниматель
Белоусов Д.В. не лишен возможности использовать земельный участок с кадастровым номером 66:02:2201003:1080 как собственник расположенного на нем здания с кадастровым номером 66:02:0000000:7347 (телятник), при этом с учетом проведенной по делу судебной экспертизы не утрачена и возможность установления сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:02:2201003:1080 в целях проезда (прохода) к принадлежащему предпринимателю на праве собственности зданию конного двора с кадастровым номером 66:02:2201003:1095.

При таких обстоятельствах суды обоснованно отказали в удовлетворении исковых требований предпринимателя Белоусова Д.В.

Доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, являлись предметом исследования в судах первой и апелляционной инстанций, не свидетельствуют о нарушении судами норм права, сводятся к переоценке имеющихся в деле доказательств и сделанных на их основании выводов судов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции (статья 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 11.08.2021 по делу
№ А60-54563/2019 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.11.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Белоусова Дмитрия Владимировича – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий И.А. Татаринова

Судьи Н.Г. Беляева

И.А. Краснобаева