Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу специализированного областного государственного унитарного предприятия "Областной Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области (ИНН: <***>, ОГРН: <***>; далее – предприятие "Областной Центр недвижимости") на решение Арбитражного суда Свердловской области от 14.06.2017 по делу № А60-5457/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предприятия "Областной Центр недвижимости" – ФИО1 (доверенность от 15.01.2018 № 224);

общества с ограниченной ответственностью "Стройконструкция" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>; далее – общество "Стройконструкция") – ФИО2 (доверенность от 29.01.2018), ФИО3 (доверенность от 16.03.2016).

Предприятие "Областной Центр недвижимости" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу "Стройконструкция" об урегулировании разногласий по договорам на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию помещений от 26.01.2017 № 15, 16, 17 в части пунктов 4.1, 4.3 и приложения № 1 к ним.

Решением суда от 14.06.2017 (судья Артепалихина М.В.) исковые требования удовлетворены, разногласия по договорам на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию помещений от 26.01.2017
№ 15, 16, 17 урегулированы следующим образом:

Пункт 4.1 договоров принят в редакции предприятия "Областной Центр недвижимости": "Стоимость услуг по настоящему договору ежемесячно составляет 13 722 (тринадцать тысяч семьсот двадцать два) рубля 08 копеек,
в т.ч. НДС 18% – 20 93,20 рублей. Стоимость услуг определена в соответствии со ставками платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленных Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 21.06.2012 № 2674
"Об установлении ставок платы за жилое помещение" (в редакции Постановления Администрации г. Екатеринбурга № 2386 от 02.12.2016), пропорционально площадям, указанным в п. 1.1 настоящего договора. В качестве расчетной ставки принята ставка за содержание и ремонт 1 кв. м жилого помещения в негазифицированном доме, оборудованном лифтами, без мусоропроводов – 24,68 рублей".

Пункт 4.3 договоров принят в редакции предприятия "Областной Центр недвижимости": "Стоимость услуг по настоящему договору может быть изменена в случае внесения изменений в ставки платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленных Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 21.06.2012 № 2674".

Пункт 6.1 договоров изложен в следующей редакции: "Настоящий договор вступает в силу с момента вступления в силу решения Арбитражного суда Свердловской области по делу А60-5457/2017 и действует до 31 декабря 2017, а в части финансовых обязательств до полного их исполнения. Если ни одна из сторон за две недели до момента истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, договор считается продленным на следующий календарный год".

Пункт 8.4 договоров, предложенный предприятием "Областной Центр недвижимости", не включен в договоры.

Приложение № 1 к договорам исключено.

Пункт 1.1 договора на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию помещений от 26.01.2017 № 17 принят в редакции предприятия "Областной Центр недвижимости": "Исполнитель принимает на себя обязательства оказывать услуги по обеспечению предоставления Заказчику коммунальных услуг: отопление, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, (канализация), электрическая энергия (на общие нужды) в нежилые помещения: <...>, 71, 72, 75, 76, 77, 78 по поэтажному плану 5 этажа, общей площадью 196,5 кв. м, занимаемые Заказчиком на основании Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 05 марта 2014 года № 988 "Об изъятии неиспользуемого недвижимого имущества из оперативного управления государственного бюджетного учреждения Свердловской области "Фонд имущества Свердловской области" и передачи его в хозяйственное ведение специализированному областному государственному унитарному предприятию "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области (далее именуются "нежилые помещения"), а также мест общего пользования здания, далее по тексту договора "услуги", "нежилые помещения", а Заказчик обязуется оплачивать".

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 (судьи Власова О.Г., Масальская Н.Г., Назарова В.Ю.) решение суда первой инстанции изменено; резолютивная часть решения изложена в следующей редакции:

"1. Урегулировать разногласия по договорам на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию помещений от 26.01.2017 № 15, 16, 17, изложив спорные пункты в следующей редакции:

Пункт 4.1. Стоимость услуг по настоящему договору определяется ежемесячно исходя из фактических расходов исполнителя, площади нежилых помещений, занимаемых заказчиком и площади здания, обслуживаемого исполнителем, или в размере, установленном общим собранием собственников здания.

Пункт 4.3. Стоимость работ по настоящему договору может быть изменена в связи с изменением фактических расходов исполнителя, а также по решению общего собрания собственников здания.

Пункт 6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента вступления в силу решения Арбитражного суда Свердловской области по делу
А60-5457/2017 и действует до 31 декабря 2017 года, а в части финансовых обязательств – до полного их исполнения. Если ни одна из сторон за две недели до момента истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, договор считается продленным на следующий календарный год".

Пункт 8.4 договоров, предложенный предприятием "Областной Центр недвижимости", не включен в договоры.

Приложение № 1 к договорам исключено.

Пункт 1.1 договора на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию помещений от 26.01.2017 № 17 принят в редакции истца: "Исполнитель принимает на себя обязательства оказывать услуги по обеспечению предоставления заказчику коммунальных услуг: отопление, горячее водоснабжение, холодное водоснабжение, водоотведение, (канализация), электрическая энергия (на общие нужды) в нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, 70, 71, 72, 75, 76, 77, 78, по поэтажному плану 5 этажа, общей площадью 196,5 кв.м, занимаемые заказчиком на основании Приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 05.03.2014 № 988
"Об изъятии неиспользуемого недвижимого имущества из оперативного управления государственного бюджетного учреждения Свердловской области "Фонд имущества Свердловской области" и передаче его в хозяйственное ведение специализированному областному государственному унитарному предприятию "Областной государственный Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области" (далее "нежилые помещения"), а также мест общего пользования здания (далее "услуги", "нежилые помещения"), а заказчик обязуется их оплачивать".

В кассационной жалобе предприятие "Областной Центр недвижимости" просит отменить указанное постановление арбитражного апелляционного суда в части пунктов 4.1 и 4.3 договоров на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию помещений от 26.01.2017 № 15, 16, 17.

Ссылаясь на пункт 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которому к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, заявитель указывает, что стоимость услуг по содержанию общего имущества в нежилом здании возможно определять только двумя способами: путем установления размера платы решением общего собрания собственников помещений либо исходя из ставок платы, установленных органом местного самоуправления.

В связи с этим, принимая во внимание отсутствие решения общего собрания собственников помещений, расположенных в здании по адресу: <...>, об установлении размера платы за содержание и текущий ремонт, предприятие "Областной Центр недвижимости" полагает, что следует руководствоваться постановлением администрации г. Екатеринбурга от 21.06.2012 № 2674, которое регулирует вопрос размера стоимости услуг за содержание и текущий ремонт жилого помещения для собственников жилых помещений в многоквартирном доме. Таким образом, по мнению заявителя кассационной жалобы, стоимость услуг по спорным договорам должна составлять 24,68 руб. за 1 кв. м.

В отзыве на кассационную жалобу общество "Стройконструкция" просит оставить оспариваемое постановление без изменения, ссылаясь на необоснованность доводов заявителя.

Согласно ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено данным Кодексом.

Исходя из содержания кассационной жалобы, предприятие "Областной Центр недвижимости" не согласно с постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 по настоящему делу исключительно в части пунктов 4.1 и 4.3 договоров на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию помещений от 26.01.2017
№ 15, 16, 17. Каких-либо доводов о несогласии с выводами, касающимися иных условий договоров, заявителем не приведено.

Проверив законность обжалуемого судебного акта в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судами при рассмотрении спора, предприятию "Областной Центр недвижимости" на праве хозяйственного ведения в здании, расположенном по адресу: <...>, принадлежат помещения на 1, 5, 6 этажах общей площадью 1351,6 кв. м.

Общество "Стройконструкция" оказывает услуги по содержанию указанного нежилого здания, обслуживает сети и инженерное оборудование в нем.

Общество "Стройконструкция" 26.01.2017 направило предприятию "Областной Центр недвижимости" проекты договоров № 15, 16, 17 на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию вышеназванных помещений истца.

В связи с тем, что стороны не достигли соглашения по некоторым пунктам договоров, в частности по пунктам 4.1 и 4.3, и в окончательной редакции договоры на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию помещений сторонами не подписаны, предприятие "Областной Центр недвижимости" обратилось в суд с рассматриваемым иском.

Принимая пункты 4.1 и 4.3 договора в редакции, предложенной предприятием "Областной Центр недвижимости", суд первой инстанции указал на то, что доказательств принятия собственниками помещений спорного дома решения об установлении перечня работ и услуг, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества, условий их выполнения и оказания, в материалах дела не имеется, в связи с чем следует применять ставки платы за содержание и текущий ремонт в г. Екатеринбурге, установленные постановлением администрации г. Екатеринбурга от 21.06.2012 № 2674.

Изменяя решение суда первой инстанции в части пунктов 4.1 и 4.3 договоров на оказание услуг по содержанию и техническому обслуживанию помещений от 26.01.2017 № 15, 16, 17, суд апелляционной инстанции исходил из того, что решение вопроса о стоимости содержания общего имущества в нежилом здании определяется исходя из фактических расходов исполнителя, а также по решению общего собрания собственников здания. При этом суд отметил, что доказательств экономической обоснованности предложенной цены предприятие "Областной Центр недвижимости" не представило.

Выводы апелляционного суда являются правильными, соответствуют представленным в материалы дела доказательствам и нормам действующего законодательства.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Предприятие "Областной Центр недвижимости" при обращении в суд указало на то, что считает необходимым пункт 4.1 договоров изложить в следующей редакции (по тексту протоколов разногласий): "Стоимость услуг по настоящему договору ежемесячно составляет 13 722 (тринадцать тысяч семьсот двадцать два) рубля 08 копеек, в т.ч. НДС 18% – 2093,20 рублей. Стоимость услуг определена в соответствии со ставками платы за содержание и ремонт жилого помещения, установленных постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 21.06.2012 № 2674 "Об установлении ставок платы за жилое помещение" (в редакции постановления Администрации г. Екатеринбурга от 02.12.2016 № 2386), пропорционально площадям, указанным в пункте 1.1 настоящего договора. В качестве расчетной ставки принята ставка за содержание и ремонт 1 кв. м жилого помещения в негазифицированном доме, оборудованном лифтами, без мусоропроводов – 24,68 рублей".

Общество "Стройконструкция" предложило п. 4.1 договоров принять в следующей редакции (по тексту договора): "Стоимость услуг в месяц по настоящему договору составляет 43 526 (сорок три тысячи пятьсот двадцать шесть) рублей 80 копеек, в том числе НДС 18%. Стоимость услуг определена исходя из расходов исполнителя, площади нежилых помещений, занимаемых заказчиком, и площади здания, обслуживаемого исполнителем. Стоимость услуг определяется в соответствии с расшифровкой затрат (приложение № 1 к договору)".

Разрешая преддоговорный спор в части стоимости оказываемых ответчиком услуг по содержанию и техническому обслуживанию помещений предприятия, расположенных в нежилом здании, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно разъяснениям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в абз. 3 п. 1 постановления Пленума от 23.07.2009 № 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. В соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 названного Кодекса.

Из положений п. 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно положениям ст. 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Порядок определения размера платы за жилое помещение установлен статьей 156 Жилищного кодекса Российской Федерации. В соответствии с частью 1 указанной статьи плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Такие требования установлены частью 1.1 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации и Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491.

Учитывая совокупное толкование приведенных норм действующего законодательства, на предприятие "Областной Центр недвижимости" возлагается бремя соразмерного несения расходов по содержанию общего имущества нежилого здания, расположенного по адресу: <...>.

Оценив в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной инстанции установил, что расценки на оказываемые по рассматриваемым договорам услуги, рассчитаны обществом "Стройконструкция" исходя из прилагаемого к договорам перечня услуг (работ) по содержанию и техническому обслуживанию помещений и стоимости ранее выполненных аналогичных услуг, определенной на основании документов, подтверждающих несение ответчиком расходов по оплате указанных услуг, а также расчета трудозатрат на выполнение работ.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что размер платы должен обеспечивать содержание общего имущества в соответствии с требованиями законодательства; недоказанность предприятием "Областной Центр недвижимости" экономической обоснованности предложенной им цены, суд апелляционной инстанции пришел к правомерному выводу о включении пункта 4.1 в договоры в следующей редакции: "Стоимость услуг по настоящему договору определяется ежемесячно исходя из фактических расходов исполнителя, площади нежилых помещений, занимаемых заказчиком и площади здания, обслуживаемого исполнителем или в размере, установленном общим собранием собственников здания".

Доводы заявителя жалобы о необходимости руководствоваться ставками платы за жилое помещение, установленными постановлением администрации г. Екатеринбурга от 21.06.2012 № 2674, являлись предметом исследования суда апелляционной инстанции и получили надлежащую правовую оценку. Оснований для применения установленных органом местного самоуправления тарифов (ставок) платы за содержание и ремонт жилого помещения суд апелляционной инстанции не усмотрел, поскольку данные ставки включают иной перечень услуг, не совпадающий с услугами по содержанию нежилого (офисного) здания, и не учитывают особенности обслуживания такого здания.

С учетом изложенного апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для принятия пункта 4.3 договора в редакции предприятия "Областной Центр недвижимости", в связи с чем пункт изложен в следующей редакции: "Стоимость работ по настоящему договору может быть изменена в связи с изменением фактических расходов исполнителя, а также по решению общего собрания собственников здания".

Доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают выводы суда апелляционной инстанции, изложенные в обжалуемом судебном акте, были предметом исследования суда апелляционной инстанции, не свидетельствуют о нарушении судами норм права, в связи с чем отклоняются, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного обжалуемое постановление суда апелляционной инстанции подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба предприятия "Областной Центр недвижимости" – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 по делу № А60-5457/2017 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу специализированного областного государственного унитарного предприятия "Областной Центр технической инвентаризации и регистрации недвижимости" Свердловской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Н.С. Васильченко

Судьи О.В. Абознова

А.Д. Тимофеева