Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1, истец) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.04.2021 по делу № А60-54701/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 24.11.2021), ФИО3 (доверенность от 12.04.2021);

государственного казенного учреждения Свердловской области «Фонд имущества Свердловской области» (далее – ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области», Фонд) – ФИО4 (доверенность от 29.10.2021).

Предприниматель ФИО1 обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском о признании недействительными проведенного ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» и оформленного протоколом о результатах аукциона от 12.04.2016 № 33 аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 66:41:0110019:1306, местоположение: <...> разрешенное использование – место размещения административного здания с парковкой для индивидуальных машин, общей площадью 3 526 кв. метров, сроком на тридцать восемь месяцев, и заключенного Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – министерство) с предпринимателем ФИО1 договора аренды земельного участка от 18.12.2019 № Т-475/0123, как несоответствующих подпункту 8пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ); о применении последствий недействительной сделки в виде взыскания с министерства за счет казны Свердловской области денежных средств, уплаченных по договору от 18.12.2019 № Т-475/0123 в размере
737 400 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 30.10.2019 по 18.03.2021 в размере 51 925 руб. 04 коп. с продолжением начисления по день фактического исполнения обязательства, а также процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму 236 745 руб. 11 коп. за период с 27.02.2020 по 12.10.2020, в сумме
7 483 руб. 99 коп. (с учетом уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –
АПК РФ).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Екатеринбурга, публичное акционерное общество «Уральский завод тяжелого машиностроения» (далее – общество «Уралмашзавод») (статья 51 АПК РФ).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.04.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, просит обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить требования истца в полном объеме.

Заявитель кассационной жалобы считает установленным факт наличия ограждения на спорном земельном участке, что, по его мнению, подтверждается заключением кадастрового инженера ФИО5 от 01.10.2020, выводы суда об обратном истец считает ошибочными.

Заявитель указывает, что продажа земельного участка с объектом недвижимости третьего лица прямо запрещена законом.

В отзыве на кассационную жалобу ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» просит оставить обжалуемые решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, считая доводы, изложенные в ней, несостоятельными.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов заявителя кассационной жалобы в порядке, предусмотренном статьей 286
АПК РФ, суд кассационной инстанции оснований для их отмены не усматривает.

Как установлено судами и следует из материалов дела, ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» организовало и провело открытый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 66:41:0110019:1306, местоположение: <...> разрешенное использование – место размещения административного здания с парковкой для индивидуальных машин, общей площадью 3526 кв. м, сроком на 38 месяцев.

Победителем указанного аукциона признан предприниматель
ФИО1, в связи с чем между министерством и предпринимателем ФИО1 в установленный законом срок был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка от 18.12.2019 № Т-475/0123.

Ссылаясь на то, что в аренду предоставлен земельный участок, на котором находится недвижимое имущество – ограждение, кадастровый номер 66:41:0000000:71738, принадлежащее обществу «Уралмашзавод», отделяющее спорный земельный участок от мест общего пользования, что, по мнению истца, свидетельствует о невозможности выполнения технических условий по освоению спорного земельного участка и, следовательно, о неисполнении арендодателем взятых обязательств, истец направил в адрес министерства претензию от 19.02.2020 № 015/20 с требованием о расторжении договора аренды от 18.12.2019 № Т-475/0123 и возврате всего полученного по договору.

Согласно заключенному сторонами 23.06.2020 соглашению о расторжении договора аренды земельного участка от 18.12.2019 № Т-475/0123, данный договор расторгнут с 20.02.2020, обязательства сторон прекращены, участок возвращен арендодателю по акту приема-передачи, истцу возвращены денежные средства в размере 236 745 руб. 11 коп.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

Согласно статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ (пункт 2 статьи 449 ГК РФ).

Порядок подготовки и организации аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности предусмотрен статьей 39.11 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 8 ст. 39.11 ЗК РФ земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 названного Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, земельный участок не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здания, сооружения, являющиеся объектами недвижимого имущества.

Судами установлено и соответствует материалам дела, что спорный земельный участок с кадастровым номером 66:41:0110019:1306 был сформирован в 2014 году на основании заявления арендатора общества с ограниченной ответственностью «Архитектурно-строительный комплекс «Прогресс», которое самостоятельно путем объединения ранее арендуемых земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0110019:250 (договор аренды от 25.12.2013 № Т-496) и 66:41:0110019:251 (договор аренды от 25.12.2013 № Т-497) сформировал спорный земельный участок, поставил его на кадастровый учет и заключил с министерством договор аренды земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110019:1306 от 26.05.2014. Арендные отношения длились до 2018 года.

В министерство 01.03.2019 подано заявление от общества «Экспо-строй» о предоставлении спорного земельного участка с кадастровым номером 66:41:0110019:1306 под строительство по результатам торгов.

Приказом министерства от 25.07.2019 № 1854 организатором аукциона на право заключения договора аренды участка определено ГКУ СО
«Фонд имущества Свердловской области».

В качестве организатора торгов согласно пункту 2 статьи 447 ГК РФ могут выступать собственник вещи, обладатель иного имущественного права на нее, другое лицо, имеющее интерес в заключении договора с тем, кто выиграет торги, а также лицо, действующее на основании договора с указанными лицами и выступающее от их имени или от своего имени, если иное не предусмотрено законом (нотариус, специализированная организация и др.).

В соответствии с подунктом 5 пункта 1 Положения о Министерстве по управлению государственным имуществом Свердловской области, утвержденного постановлением Правительства Свердловской области
от 26.07.2012 № 824-ПП, министерство является уполномоченным органом по управлению земельными ресурсами, находящимися в областной собственности, и земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Екатеринбург».

Согласно пункту 13.3. Устава Фонда имущества по поручению Правительства Свердловской области и (или) основного уполномоченного органа по управлению государственным имуществом Свердловской области организует и проводит аукционы по продаже земельных участков или продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности Свердловской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжение которыми в соответствии с действующим законодательством осуществляет Правительство Свердловской области, в порядке и случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и Свердловской области.

Приказом министерства от 25.07.2019 № 1854 Фонду поручено обеспечить проведение аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи заявок, на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>. Необходимые документы для проведения аукциона представлены министерством вместе с приказом от 25.07.2019 № 1854.

Судами установлено, что в извещении о проведении спорного аукциона требуемые сведения в соответствии с пунктом 21 статьи 39.11 ЗК РФ указаны, извещение о проведении аукционов от 23.08.2019 опубликовано на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru, на официальном сайте ГКУ СО «Фонд имущества Свердловской области» www.fiso96.ru, а также в газете «Екатеринбургский вестник».

В соответствии с протоколом рассмотрения заявок на участие в аукционе от 20.09.2020 № 144 по истечении срока приема заявок, установленного в извещении о проведении аукциона, заявок на участие в аукционе от заявителей не поступало. Соответственно, на основании пункта 14 статьи 39.12 ЗК РФ аукцион был признан несостоявшимся.

В соответствии с приказом министерства от 25.07.2019 № 1854
«О проведении аукциона, открытого по составу участников и по форме подачи заявок, на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>» аукцион был повторно размещен извещением о проведении аукционов от 18.10.2019.

Протоколом рассмотрения заявок от 27.11.2019 № 209 единственным участником аукциона был признан предприниматель ФИО1, заявка
от 05.11.2019 № 2037.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в совокупности с фактическими обстоятельствами дела, установив, что извещение о проведении аукциона опубликовано в установленном порядке, в извещении в соответствии с требованиями ЗК РФ содержалась полная и достоверная информация о предмете аукциона, объекты недвижимости на земельном участке не значатся, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемые торги проведены ответчиком в соответствии со статьей 39.11 ЗК РФ, нарушения закона при проведении торгов ответчиками не допущено.

Довод истца о нахождении на спорном земельном участке объекта недвижимости третьего лица, обоснованный ссылкой на заключение кадастрового инженера ФИО5 от 01.10.2020, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и обоснованно им отклонен.

Как установлено судами, схема расположения земельного участка указывает на то, что часть забора, который истец полагает объектом недвижимости, располагается по периметру земельного участка. При этом вышеуказанное заключение кадастрового инженера ФИО5 от 01.10.2020 не содержит описания расположения сооружения с кадастровым номером 66:0000000:71738 относительно границ земельного участка.

Судами правомерно отмечено, что до участия в торгах истец производил осмотр участка и был осведомлен о наличии железобетонного забора по периметру участка, однако предоставленным пунктом 7 статьи 39.12 ЗК РФ правом на отзыв заявки на участие в аукционе не воспользовался. Подав заявку на участие в аукционе и приняв непосредственное участие в торгах, истец претензий к предмету торгов не предъявлял.

С учетом изложенного довод заявителя кассационной жалобы, выражающий несогласие с выводом судов об отсутствии в границах спорного земельного участка указанного заявителем забора, по существу направлен на переоценку доказательств и установленных на их основании фактических обстоятельств, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции в силу частей 1, 3 статьи 286 АПК РФ. Кроме того, указанный довод не опровергает вывода судов об отсутствии на спорном земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего другому лицу, поскольку железобетонный забор выполняет функцию ограждения земельного участка, самостоятельного хозяйственного назначения не имеет, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку, в связи с чем объектом недвижимости не является (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013 № 1160/13 по делу № А76-1598/2012).

В связи с изложенным, судами сделан обоснованный вывод о том, что предметом аукциона являлся земельный участок свободный от прав третьих лиц, возможный к освоению в соответствии с разрешенным использованием и целями договора аренды, а у истца на момент проведения аукциона и заключения договора аренды отсутствовали претензии как предмету аукциона, так и к предмету договора.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами первой и апелляционной инстанций на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, судом кассационной инстанции не выявлено, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 21.04.2021 по делу № А60-54701/2020 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.08.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи И.А. Краснобаева

С.В. Лазарев