Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью Сервисная компания «Коммунальный стандарт» (далее – общество Сервисная компания «КС») и индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.07.2017 по делу № А60-5895/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

По результатам судебного заседания, состоявшегося 05.02.2018, судом кассационной инстанции вынесено определение об отложении судебного заседания на 13.02.2018 на 15 ч. 00 мин.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Кайрос» (далее – общество «Кайрос») - ФИО2 (доверенность от 24.06.2016);

общества Сервисная компания «КС» - ФИО3 (доверенность от 07.03.2017);

предпринимателя ФИО1 – ФИО3 (доверенность
от 05.05.2017).

Общество «Кайрос» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу Сервисная компания «КС» о взыскании задолженности по договору субаренды от 01.11.2011 № К26.11/11 в сумме 313 515 руб. за период с ноября 2011 по октябрь 2016.

Исковое заявление принято к производству, делу присвоен № А60-5895/2017.

Предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу «Кайрос» о взыскании фактически полученных доходов по договору субаренды от 01.11.2011 № К26.11/11 в сумме 313 515 руб. за период с мая 2014 года по июль 2015 года и к обществу Сервисная компания «КС» о взыскании задолженности по арендной плате за период с августа 2015 по апрель 2016 года в размере 188 109 руб.

Исковое заявление принято к производству, делу присвоен № А60-22785/2017.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 25.05.2017 дела № А60-5895/2017 и № А60-22785/2017 объединены в одно производство, делу присвоен № А60-5895/2017.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ФИО4, общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Коммунальный стандарт» (далее – общество Управляющая компания «КС»).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 26.07.2017 (судья Коликов В.В.) исковые требования общества «Кайрос» удовлетворены. С общества Сервисная компания «КС» в пользу общества «Кайрос» взыскан долг в сумме 313 515 руб. Производство по делу в части исковых требований предпринимателя ФИО1 к обществу Сервисная компания «КС» в связи с отказом от исковых требований прекращено на основании п. 1 ч. 1 ст. 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В удовлетворении исковых требований предпринимателя ФИО1 к обществу «Кайрос» отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 24.10.2017 (судьи Скромова Ю.В., Жукова Т.М., Полякова М.А.) решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с решением и постановлением суда апелляционной инстанции, предприниматель ФИО1 и общество Сервисная компания «КС» обратились в Арбитражный суд Уральского округа с кассационными жалобами.

Общество Сервисная компания «КС» просит судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований общества «Кайрос» отказать, поскольку суды неправильно применили нормы материального права, их выводы основаны исключительно на формальном подходе с несоответствием фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель жалобы полагает, что с момента перехода права собственности на нежилые помещения, арендованные им у общества «Кайрос», к предпринимателю ФИО1 договор безвозмездного пользования от 01.11.2011 прекратился, поскольку в п. 1.4 договора купли-продажи от 01.11.2013 указано, что продавец гарантирует, что на момент заключения договора объект недвижимости не обременен другими правами третьих лиц. По мнению заявителя жалобы, с момента заключения договора аренды от 01.05.2016 непосредственно с собственником помещений – предпринимателем ФИО1, а также с момента получения обществом «Кайрос» уведомления об этом от 31.05.2016 № 86, обязанность по оплате арендных платежей обществу «Кайрос» у него прекратилась в связи с прекращением договора субаренды от 01.11.2011 №К26.11/11.

Предприниматель ФИО1 в своей кассационной жалобе также указывает на прекращение договора безвозмездного пользования от 01.11.2011 в связи со сменой собственника по основаниям указанным в жалобе общества Сервисная компания «КС». В связи с этим, заявитель жалобы полагает, что судами неверно применена ст. 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, с момента смены собственника помещений общество «Кайрос» не имело право на получение арендных платежей от общества Сервисная компания «КС».

В отзыве на кассационную жалобу общество «Кайрос» просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.11.2011 между ФИО4 (арендодатель), являющимся собственником помещений, и обществом «Кайрос» (арендатор) заключен договор безвозмездного пользования согласно п.1.1 которого арендодатель передает арендатору в безвозмездное пользование помещение нежилого назначения общей площадью 454,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Согласно п. 3.3.4 договора безвозмездного пользования (аренды) от 01.11.2011 арендатор имеет право сдавать помещение или часть помещения в субаренду без предварительного согласования с арендодателем.

По акту приема-передачи от 01.11.2011 помещение нежилого назначения общей площадью 454,6 кв.м, расположенное по адресу: <...> передано обществу «Кайрос».

В этот же день общество «Кайрос» (арендатор) и общество Сервисная компания «КС» (субарендатор) заключают договор субаренды от 01.11.2011 № К26.11/11, по условиям которого арендатор передает субарендатору за плату во временное владение и пользование помещения нежилого назначения № 41, 50 общей площадью 59,2 кв. м в здании, по адресу: <...>.

Согласно п. 8.1. договора субаренды договор вступает в силу с 01.11.2011 и действует в течение 11 месяцев. Поскольку ни одна из сторон не заявила до окончания указанного срока о расторжении договора, договор субаренды по истечении 11 месяцев считается заключенным на неопределенный срок.

Арендная плата за пользование помещениями состоит из постоянной и переменной части, при этом размер постоянной части арендной платы в месяц составляет 20 901 руб. Постоянная часть арендной платы ежемесячно, до 20 числа текущего месяца перечисляется на расчетный счет арендатора. Иной порядок и сроки расчетов могут быть установлены дополнительным соглашением сторон (п.4.1 договора субаренды от 01.11.2011 № К26.11/11).

По акту приема-передачи от 01.11.2011 общество «Кайрос» передало обществу Сервисная компания «КС» помещения нежилого назначения № 41, 50 общей площадью 59,2 кв. м в здании, по адресу: <...>.

Между ФИО4 (продавец) и ФИО1 (покупатель) 01.11.2013 заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно п.1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя помещение, назначение нежилое, площадью 226,2 кв.м номера на поэтажном плате 29-50, этаж 2 в здании по адресу: <...>.

Право собственности ФИО1 на указанные помещения зарегистрировано 22.11.2013, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 66 АЖ 198208.

Письмом от 31.05.2016 № 86 общество Сервисная компания «КС» уведомило общество «Кайрос» о заключении договора аренды от 01.05.2016 непосредственно с собственником недвижимого имущества (помещений) и о соответственном прекращении исполнения договора субаренды от 01.11.2011 № К26 11/11 с 01.05.2016. Уведомление получено обществом «Кайрос» 08.06.2016, что подтверждается отчетом об отслеживании отправления с официального сайта «Почта России».

Ссылаясь на то, что обществом Сервисная компания «КС» задолженность по арендной плате по договору субаренды от 01.11.2011 № К26.11/11 за период с августа 2015 по октябрь 2016 не погашена, общество «Кайрос» обратилось в суд о взыскании задолженности по арендной плате.

В свою очередь предприниматель ФИО1, полагая, что в связи со сменой собственника нежилых помещений арендованных обществом Сервисная компания «КС», общество «Кайрос» перестало быть стороной договора субаренды от 01.11.2011 № К26.11/11, обратился с исковым заявлением к обществу «Кайрос» о взыскании фактически полученной арендной платы последним от общества Сервисная компания «КС» за период смая 2014 по июль 2015 (в пределах срока исковой давности) на основании ст. 303 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Удовлетворяя исковые требования общества «Кайрос» и отказывая в удовлетворении исковых требований предпринимателя ФИО1 суды обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с п.1 ст. 689 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п.1 ст. 700 Гражданского кодекса Российской Федерации ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования, а его права в отношении вещи обременяются правами ссудополучателя.

В соответствии с п.1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В п.2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения (ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В абз. 2 п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств.

На это же указано в п. 66 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе договор безвозмездного пользования от 01.11.2011, согласно п. 3.3.4 которого арендатор имеет право сдавать помещение или часть помещения в субаренду без предварительного согласования с арендодателем, договор купли-продажи от 01.11.2013, суды на основании п.1 ст. 770 Гражданского кодекса Российской Федерации пришли к правильному выводу о том, что с момента перехода права собственности на спорные нежилые помещения к предпринимателю ФИО1 к ней перешли права по ранее заключенному договору безвозмездного пользования от 01.11.2011 с обществом «Кайрос» в соответствующей части.

Поскольку доказательств прекращения договора безвозмездного пользования от 01.11.2011 в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), то общество «Кайрос», являясь ссудополучателем по нему, и заключившее на основании п.3.3.4 данного договора договор субаренды от 01.11.2011 № К26.11/11 с обществом Сервисная компания «КС», имеет право на взыскание арендных платежей по нему.

На основании изложенного, установив, факт ненадлежащего исполнения обществом Сервисная компания «КС» обязательств по внесению арендных платежей за пользование спорным имуществом, учитывая, что доказательств, подтверждающих освобождение помещениий после окончания срока действия договора и возвращение (передачу) его арендодателю по акту приема-передачи нежилых помещений не представлено (ст. 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), суды правомерно взыскали с предпринимателя общества Сервисная компания «КС» задолженность по арендной плате за период с августа 2015 по октябрь 2016 в размере 313 515 руб.

Доводы общества Сервисная компания «КС» об отсутствии с 01.05.2016 у него обязанности по оплате арендных платежей обществу «Кайрос» в связи с заключением договора аренды непосредственно с собственником помещений - предпринимателем ФИО1 судом кассационной инстанции отклоняется.

Поскольку по основаниям указанным в мотивировочной части постановления в материалы дела не представлены доказательства прекращения или расторжения договора безвозмездного пользования от 01.11.2011 с обществом «Кайрос», постольку собственник данных помещений не мог ими распорядиться, в том числе путем заключения договора аренды. Соответственно по окончании договора субаренды от 01.11.2011 № К26.11/11 нежилые помещения должны быть возвращены обществу «Кайрос», а не их собственнику. Арендные платежи также подлежат оплате обществу «Кайрос».

Оснований для отмены судебных актов в части отказа в удовлетворении требований предпринимателя ФИО1 к обществу «Кайрос» о взыскании фактически полученной арендной платы последним от общества Сервисная компания «КС» за период с мая 2014 по июль 2015 (в пределах срока исковой давности) на основании ст. 303 Гражданского кодекса Российской Федерации также не имеется по следующим основаниям.

Согласно ст. 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылается предприниматель в обоснование исковых требований, собственник вправе потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Поскольку в спорный период общество «Кайрос» владело недвижимым имуществом на основании договора безвозмездного пользования (аренды) от 01.11.2011, который в установленном порядке в данный период не был расторгнут или прекращен, оснований полагать, что оно владело имуществом и соответственно получало арендную плату незаконно, не имеется.

Довод заявителей кассационных жалоб о том, что с момента перехода права собственности на нежилые помещения, арендованные обществом Сервисная компания «КС» у общества «Кайрос», к предпринимателю ФИО1 договор безвозмездного пользования от 01.11.2011 прекратился, поскольку в п. 1.4 договора купли-продажи от 01.11.2013 указано, что продавец гарантирует, что на момент заключения договора объект недвижимости не обременен другими правами третьих лиц судом кассационной инстанции отклоняется.

В соответствии с п.1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Таким образом, полагая, что ФИО4 намеренно при заключении договора купли-продажи от 01.11.2013 умолчал о договоре безвозмездного пользования от 01.11.2011, предприниматель ФИО1 может воспользоваться иными способами защиты предусмотренными гражданским законодательством.

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных судами на их основании выводов, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 26.07.2017 по делу № А60-5895/2017 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Сервисная компания «Коммунальный стандарт» и индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Э. Рябова

Судьи А.С. Полуяктов

З.Г. Семенова