Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.06.2017 по делу № А60-60003/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2017 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

предпринимателя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 01.11.2017), ФИО3 (доверенность от 01.11.2017).

общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Клевер-Парк» (далее – общество «УК «Клевер-парк») – ФИО4 (доверенность от 09.01.2018 № 3), ФИО5 (доверенность от 27.11.2017 № 6).

Предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковыми требованиями к обществу «УК «Клевер-Парк» о признании договора об оказании услуг по управлению от 13.03.2015 № 11У (далее – договор от 13.03.2015 № 11У), заключенного между обществом «УК «Клевер - Парк» и предпринимателем ФИО1 путем подписания листа присоединения от 19.03.2015, недействительным и применении последствий недействительности сделки в виде взыскания с общества «УК «Клевер-Парк» 911 594 руб. 69 коп, уплаченных предпринимателем ФИО1 по недействительному договору от 13.03.2015 № 11У сверх стоимости услуг, подлежащих оплате.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Некоммерческое партнерство саморегулируемая организация «Свободный Оценочный департамент», ФИО6 (далее – ФИО6), общество с ограниченной ответственностью «Открытие», закрытое акционерное общество «ЭйСиЭс», индивидуальный предприниматель ФИО7, индивидуальный предприниматель ФИО8, общество с ограниченной ответственностью «Кваттро», общество с ограниченной ответственностью «Панорама», общество с ограниченной ответственностью «Квартал», общество с ограниченной ответственностью «Мегаз», общество с ограниченной ответственностью «Старт».

Решением суда от 16.06.2017 (судья Проскурякова И.А.) в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2017 (судьи Бородулина М.В., Гладких Д.Ю., Яринский С.А.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе предприниматель ФИО1,ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и неправильное применение судами норм материального и процессуального права, просит указанные судебные акты отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в части признания недействительным договора от 13.03.2015 № 11У.

Заявитель полагает, что договор от 13.03.2015 № 11У в нарушение норм, установленных ст. 209, 246, 247, 779 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 161, 162 Жилищного кодекса российской Федерации, заключен с грубым нарушением права собственников помещений по выбору способа управления объектом недвижимости, а потому, по мнению. предпринимателя ФИО1, на момент заключения спорного договора ответчик определенно осознавал, что он не обладал правовым статусом управляющей компании, ввиду чего умышленно ввел истца в заблуждение при подписании листа присоединения от 19.03.2015.

Проверив в соответствии с положениями ст. 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами при рассмотрении спора, предприниматель ФИО1 является собственником нежилых помещений площадью 849,9 кв. м, расположенных на 1 и 2 этажах 15-ти этажного блокированного здания Бизнес-центра «Клевер-Парк» по адресу: <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.06.2015 серии 66 № 129984.

Основанием приобретения права собственности истца на указанные помещения является договор инвестирования от 01.09.2014, заключенный истцом с застройщиком – закрытым акционерным обществом «Агентство недвижимости «Альянс».

Пунктом 5.2.7 договора инвестирования от 01.09.2014 предусмотрена обязанность инвестора (предпринимателя ФИО1) заключить договор на управление с управляющей компанией, указанной застройщиком.

Управление указанным зданием Бизнес-центра «Клевер-Парк» на основании договора от 13.03.2015 № 11У, заключенного, в том числе с предпринимателем ФИО1 (собственник) путем подписания листа присоединения от 19.03.2015, осуществляет общество «УК «Клевер-Парк» (управляющий).

В соответствии с п. 9 договора от 13.03.2015 № 11У собственник обязан своевременно и в полном объеме оплачивать услуги управляющего, а также перевыставляемые от поставщиков энергии счета, в том числе возмещать управляющему стоимость потребленных коммунальных услуг на основании приборов учета расхода соответствующего ресурса, а в случае отсутствия индивидуальных приборов учета расхода коммунальных услуг – пропорционально площади занимаемого собственником помещения к общей площади здания, а также стоимость затраченных на обеспечение коммунальными услугами мест общего пользования здания – пропорционально площади занимаемого собственником помещения к общей площади мест общего пользования здания.

Предприниматель ФИО1, полагая, что при заключении договора от 13.03.2015 № 11У общество «УК «Клевер-Парк» вменило ей в обязанность по содержанию не принадлежащего ей имущества под видом содержания «общего имущества 3-х зданий», «общего имущества БЦ «Клевер-Парк» (старое название БЦ «Альянс»), ссылаясь на ст. 167, 168, ч. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 210, 244, 249, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 161, 162 Жилищного кодекса российской Федерации, обратилась в Арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлены доказательства заключения оспариваемой сделки под влиянием обмана, отсутствия доказательств возникновения у истца на основании оспариваемого договора обязанностей по несению расходов на содержание общего имущества трех нежилых зданий, расположенных по адресам: г. Екатеринбург, ул. Ткачей, 21, 23 и 25.

Суд апелляционной инстанции с выводами, изложенными в решении, согласился, признал их законными и обоснованными, дополнительно указав, что оспариваемая сделка не может быть квалифицированна как нарушающая явно выраженный запрет и посягающая на публичные интересы.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и действующему законодательству.

В силу п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман (п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Кроме того, в силу п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», применительно к ст. 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (п. 1 ст. 336, ст. 383 Гражданского кодекса Российской Федерации), сделки о страховании противоправных интересов (ст. 928 Гражданского кодекса Российской Федерации). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов

Согласно ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», поскольку отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы, в соответствии с п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу ст. 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Соответственно, исходя из того, что участники общей долевой собственности обязаны соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению, несение расходов по содержанию общего имущества - здания и его конструктивных элементов, включая расходы на капитальный ремонт, для каждого из собственников помещений в этом здании - не просто неотъемлемая часть бремени содержания принадлежащего ему имущества, но и обязанность, которая вытекает из факта участия в праве собственности на общее имущество и которую участник общей долевой собственности несет, в частности, перед другими ее участниками, чем обеспечивается сохранность, как каждого конкретного помещения в здании, так и самого здания в целом.

Рассматривая настоящий спор, суды, приняв во внимание обстоятельства, установленные судебными актами по делу № А60-46166/2016 (имеющие преюдициальное значение в силу ч. 2 ст.69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), пришли к выводу, что три здания, которые входят в Бизнес-центр «Клевер-Парк», являются отдельно стоящими зданиями, имеющими свой почтовый (милицейский) адрес, поставлены на самостоятельный кадастровый учет как отдельные нежилые здания, с присвоением отдельных кадастровых номеров

Кроме того, проанализировав условия договора от 13.03.2015 № 11У суды сделали обоснованный вывод о том, что оспариваемый договор не предусматривает обязанности собственника нести расходы по содержанию общего имущества собственников всех трех зданий, расположенных по ул. Ткачей, 21, 23, 25 в г. Екатеринбурге.

Исследовав представленные предпринимателем ФИО1 квитанции на оплату содержания помещений, выставленных ответчиком, суды установили, что из их содержания не усматривается, что ответчиком к оплате предъявлены денежные суммы за содержание мест общего пользования всех трех зданий по ул. Ткачей, 23, 21, 25 в г. Екатеринбурге.

Суды верно приняли во внимание, что судебными актами по делам № А60-10813/2016 и № А60-46166/2016 установлено, что юридически не существует единого объекта недвижимости в виде трех зданий Бизнес-центра «Клевер-Парк», а соответственно, и не существует общего имущества собственников помещений такого объекта по смыслу ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Исследовав и оценив относимость, допустимость, достоверность каждого из представленных в материалы дела доказательств в отдельности, а также достаточность и взаимную связь данных доказательств в их совокупности, исходя из конкретных обстоятельств дела, приняв во внимание, что при заключении оспариваемого договора от 13.03.2015 № 11У (путем подписания листа присоединения от 19.03.2015) сторонами в четкой и понятной форме согласован порядок определения размера оплаты коммунальных услуг, оказанных в отношении мест общего пользования - пропорционально площади занимаемого собственником помещения к общей площади мест общего пользования здания, суды пришли к обоснованному выводу о недоказанности тех обстоятельств, что при совершении спорной сделки ответчик умышленно ввел истца в заблуждение, под влиянием которого истец не осознавал ложности обстоятельств (условий) сделки, и оспариваемая сделка посягает на публичные интересы, а потому правильно отклонили доводы предпринимателя ФИО1 о том, что договор от 13.03.2015 № 11У, заключенный путем подписания листа присоединения от 19.03.2015 между истцом и ответчиком в отсутствие решения общего собрания собственников помещений о выборе ответчика в качестве управляющей организации, является недействительной сделкой, которая подлежит признанию такой в судебном порядке.

Таким образом, отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из совокупности установленных по делу обстоятельств и недоказанности предпринимателем ФИО1 исковых требований (ст. 9, 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Утверждение предпринимателя ФИО1 о том, что при заключении договора от 13.03.2015 № 11У она не была поставлена в известность о легитимности выбора ответчика в качестве управляющей организации спорного объекта и об отсутствии общего решения собственников помещений в порядке п. 2 ст. 55.25 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. 44, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, не свидетельствует о совершении ответчиком обмана, повлекшего порок воли и нарушение имущественных интересов истца вследствие заключения оспариваемой сделки, а равно о заключении оспариваемого договора с нарушением явно выраженного запрета, установленного законом, и посягающего на публичные интересы (ч. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Право управления офисным зданием, расположенным по адресу: <...>, принадлежит собственникам, которые реализуя свое право на выбор управляющей организации подписали с ответчиком договор управления.

При этом следует отметить, что подписание истцом оспариваемого договора не лишает его права на управление общим имуществом, а равно права на смену управляющей компании, в установленном законом порядке.

Отсутствие договора на управление общим имуществом не может освободить собственниками нежилого помещения от несения расходов на содержание общего имущества в нежилом здании.

Судами правильно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, им дана надлежащая правовая оценка, верно применены нормы материального права, регулирующие спорные отношения.

Все доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции отклоняются, поскольку не свидетельствуют о нарушении судами норм права и сводятся лишь к переоценке установленных по делу обстоятельств. При этом заявитель фактически ссылается не на незаконность обжалуемых судебных актов, а выражает несогласие с произведенной судами оценкой доказательств, просит еще раз пересмотреть данное дело по существу и переоценить имеющиеся в деле доказательства. Суд кассационной инстанции полагает, что все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, судами установлены, все доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, являющихся основанием для отмены судебных актов (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 16.06.2017 по делу № А60-60003/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2017 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Сафронова

Судьи Н.С. Васильченко

Т.Л. Вербенко