Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования Байкаловский муниципальный район (далее – администрация муниципального района) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.06.2017 по делу № А60-60170/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2017 по тому же делу.

Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации муниципального района, администрации муниципального образования Байкаловского сельского поселения (далее – администрация сельского поселения) об обязании произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 28.12.2010 № 343 за 2013-2016 годы, возвратить взысканную за 2013 год сумму арендной платы, внести изменения в указанный договор, указав вид разрешенного использования – «под объект торговли».

В свою очередь администрация муниципального района обратилась в Арбитражный суд Свердловской области со встречным исковым заявлением к предпринимателю ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 28.12.2010 № 343 в сумме 221 509 руб. 91 коп. за 2014 - 2016 годы, пени в сумме 110 824 руб. 74 коп., а также о расторжении указанного договора аренды.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 27.06.2017 (судья Евдокимов И.В.) первоначальные исковые требования удовлетворены частично, суд обязал администрацию муниципального района произвести перерасчет арендной платы по заключенному с предпринимателем ФИО1 договору аренды земельного участка от 28.12.2010 № 343 за период с 01.01.2014 по 25.01.2015 по ставке 0,2 (земельный участок для строительства), а также внести изменения в указанный договор, указав вид разрешенного использования – «под объект торговли». В остальной части в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано. В удовлетворении встречных исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 22.09.2017 (судьи Зеленина Т.Л., Полякова М.А., Скромова Ю.В.) решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе администрация муниципального района просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на их незаконность. По мнению заявителя, поскольку земельный участок предоставлен по договору аренды земельного участка от 28.12.2010 № 343 с целевым использованием «под объекты мелкорозничной торговли», постольку ставка, примененная в расчете арендной платы в размере 24,5, соответствует условиям договора и постановлению Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области» (далее - постановление Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП). Заявитель жалобы указывает, что поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, выступающего предметом договора аренды, то такое изменение договора возможно только по взаимному согласию сторон договора на основании соответствующего обращения собственника земельного участка (постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/16). Администрация муниципального района также полагает, что разрешение на строительство предоставило предпринимателю право построить торговый павильон, а не капитальное здание. Следовательно, истец в одностороннем порядке изменил вид разрешенного использования земельного участка, что не соответствует п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. Кроме того ранее выданное постановление об изменении вида разрешенного использования было отменено, как незаконное. Кроме того, администрация муниципального района считает необоснованным довод судов о том, что задолженность истца возникла в результате неверного определения размера арендной платы, так как предпринимателю направлялись расчеты арендной платы со ставкой 24,5.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель ФИО1 просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

При рассмотрении спора судами установлено, что постановлением администрации муниципального района от 27.12.2010 № 1289 предпринимателю ФИО1 земельный участок с кадастровым номером 66:05:2601003:195 общей площадью 413 кв.м, расположенный по адресу: <...> предоставлен в аренду на срок 20 лет с разрешенным использованием – под объект мелкорозничной торговли.

На основании указанного постановления между предпринимателем ФИО1 (арендатор) и администрацией муниципального района (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка
от 28.12.2010 № 343, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 66:05:2601003:195, расположенный по адресу: Свердловская область, Байкаловский район,
<...>, площадью 413 кв. м, с разрешенным использованием – под объекты мелкорозничной торговли
(п. 1. 1 договора).

Срок аренды участка установлен с 28.12.2010 по 27.12.2030
(п. 2. 1 договора).

Размер арендной платы определен в приложении № 1 к договору с учетом вида функционального использования: земельные участки под объектами мелкорозничной торговли – 24,5.

Главой муниципального образования Байкаловского муниципального района выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - здания торгового павильона по адресу: <...> от 17.01.2011
№ RU 66567000-00000000000000029 сроком до 25.01.2015.

Постановлением Главы муниципального образования Байкаловского сельского поселения от 27.12.2012 № 552-п изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:05:2601003:195 с вида разрешенного использования «под объект мелкорозничной торговли» на вид «для размещения объекта торговли».

Постановлением главы муниципального образования Байкаловского сельского поселения от 15.09.2014 № 395-п в связи с нарушением процедуры изменения вида разрешенного использования земельного участка на основании ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации отменено постановление главы муниципального образования Байкаловского сельского поселения от 27.12.2012 № 552-п.

Администрацией муниципального района в 2013, 2014, 2015, 2016 годы в адрес предпринимателя выставлялись расчеты арендной платы к договору аренды от 28.12.2010 № 343, в которых арендная плата за спорный земельный участок рассчитана исходя из вида функционального использования: земельные участки под объектами мелкорозничной торговли 24,5.

Полагая, что после получения разрешения на строительство, изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка и начала строительства появилась необходимость внести изменения в действующий договор аренды от 28.12.2010 № 343 предприниматель ФИО1 обращалась в администрацию муниципального района с требованием об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка в указанном договоре аренды и о перерасчете арендной платы (письма от 29.11.2013, от 03.12.2013, от 04.02.2014, 18.02.2014).

Администрация муниципального района изменения в договор аренды от 28.12.2010 № 343 не внесла, перерасчет арендной платы не осуществила.

Однако предприниматель ФИО1, начиная с 2013 года, оплачивала арендную плату с применением ставки 1,8, предусмотренной для земельных участков под объектами торговли.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 24.09.2014 по делу № А60-31558/2014 с предпринимателя ФИО1 взыскана арендная плата по договору аренды от 28.12.2010 № 343 за 2013 год в размере 46 649 руб. 63 коп. исходя из вида функционального использования: земельные участки под объектами мелкорозничной торговли – 24,5 и пени, начисленные за период с 16.11.2012 по 30.06.2014, в размере 10 656 руб. 05 коп.

Предприниматель ФИО1 в 2017 году вновь направила администрации муниципального района претензии (получены администрацией 10.01.2017 вх. № 16, 17) с требованием внести изменения в условия договора аренды от 28.12.2010 № 343 в части вида разрешенного использования, сделать перерасчет арендной платы за 2013-2015 годы, признать законным изменение вида разрешенного использования земельного участка.

В письмах от 08.02.2017 № 01-294, 01-295 администрация муниципального района указала, что поскольку изменение вида разрешенного использования земельного участка влечет изменение характеристик земельного участка, то такое изменение возможно только по взаимному согласию сторон договора, арендатор, получивший земельный участок в аренду с одним видом разрешенного использования не может по своему усмотрению выбрать другой вид разрешенного использования, администрация муниципального района считает, что оснований для изменения вида разрешенного использования земельного участка и для внесения изменений в договор нет.

В письме от 14.02.2017 № 01-347 администрация муниципального района указала на необходимость погашения задолженности по договору аренды земельного участка, а также на расторжение договора аренды.

Невнесение изменений в договор аренды от 28.12.2010 № 343, а также отказ от перерасчета арендной платы послужили основанием для обращения предпринимателя ФИО1 в суд с рассматриваемым первоначальным иском.

В свою очередь администрация муниципального района, полагая, что у предпринимателя ФИО1 имеется непогашенная задолженность по арендной плате за 2014 - 2016 годы обратилась в суд со встречным исковым заявлением.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования в части и отказывая в удовлетворении встречного искового заявления, суд первой инстанции исходил из того, что, выдав предпринимателю ФИО1 разрешение на строительство, администрация муниципального района предоставила ему полное право на строительство объекта капитального строительства – здания магазина, в связи с чем, в период с 2014 по 2016 год при расчете арендной платы необходимо применять ставку, предусмотренную в п. 68 постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП, для земельных участков, предоставленных под строительство – 0,2. При этом суд первой инстанции учел, что постановление от 27.12.2012 № 552-п, которым изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:05:2601003:195 с вида разрешенного использования «под объект мелкорозничной торговли» на вид «для размещения объекта торговли», в период с 27.12.2012 по 15.09.2014 являлось действующим. Посчитав, что своими конклюдентными действиями (выдача разрешения на строительство объекта капитального строительства, изменение вида разрешенного использования) администрация муниципального района по сути, выразила согласие на внесение изменений в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка, учитывая, что предпринимателем ФИО1 понесены затраты на проведение всех согласований для строительства здания магазина («торгового павильона»), получено разрешение на строительство, вложены денежные средства непосредственно в строительство (в наличии кирпичное одноэтажное здание «под крышу), суд первой инстанции удовлетворил исковые требований в части внесения изменений в договор аренды.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о необходимости применения в период с 2014 по 2016 год при расчете арендной платы ставки, предусмотренной в п. 68 постановления Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП, для земельных участков, предоставленных под строительство – 0,2, дополнительно указав, что процедура предоставления земельного участка (утверждение акта о выборе земельного участка для целей строительства от 09.07.2010 № 631), а также последующие действия администрации муниципального образования (выдача разрешения на строительство объекта капитального строительства) свидетельствуют о фактической цели предоставления земельного участка - строительство объекта торговли. Соответственно суд апелляционной инстанции посчитал, что в данном случае изменение вида разрешенного использования земельного участка в одностороннем порядке не произошло, договор аренды спорного земельного участка был заключен сторонами для целей строительства объекта мелкорозничной торговли. В связи с чем довод администрации муниципального образования о том, что земельный участок был предоставлен размещения объекта мелкорозничной торговли, относящегося к нестационарным торговым объектам, судом апелляционной инстанции отклонен. Соглашаясь с судом первой инстанции о необходимости внесения изменений в договор аренды, суд апелляционной инстанции указал, что удовлетворение требований об изменении договора аренды направлено в данном случае на внесение определенности в правоотношения сторон, не противоречит установленному порядку предоставления земельного участка для заявленной цели, другим условиям договора, а также действиям сторон, связанным с исполнением этого договора.

Изучив доводы, изложенные в кассационной жалобе, проверив правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, соответствие выводов судов установленным ими по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции находит обжалуемые судебные акты подлежащими отмене по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 28 Земельного кодекса Российской Федерации (здесь и далее в редакции, действовавшей до 01.03.2015) земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду.

Порядок предоставления земельных участков для строительства (ст. 30, 31, 32 Земельного кодекса Российской Федерации) и порядок предоставления земельных участков для целей, не связанных со строительством (ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации), из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регулируются разными нормами земельного законодательства и содержат различные процедуры и основания предоставления земельных участков для названных целей.

В соответствии со ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию без предварительного согласования мест размещения объектов либо с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Порядок предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта определен в п. 5 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации и состоит из: выбора земельного участка и принятия в порядке, установленном ст. 31 данного Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта; выполнения в отношении земельного участка кадастровых работ, осуществление его государственного кадастрового учета; принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 названного Кодекса.

Пункт 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Однако названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

С учетом того, что земельным законодательством установлены различные порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей эксплуатации расположенных на них объектов недвижимости, внесение таких изменений в договор, по существу, будет направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельных участков под строительство объектов недвижимости, в том числе процедуры торгов (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 № 1756/13), и повлечет соответствующие правовые последствия.

Делая вывод о том, что договор аренды от 28.12.2010 № 343 фактически был заключен сторонами для целей строительства объекта мелкорозничной торговли и соответственно изменение вида разрешенного использования арендатором в одностороннем порядке не произведено, а также о том, что администрация муниципального района своими конклюдентными действиями (выдача разрешения на строительство объекта капитального строительства, изменение вида разрешенного использования) по сути, выразила согласие на внесение изменений в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка, суды не учли следующее.

Акт согласования места размещения здания торгового павильона по адресу: <...> утвержден постановлением главы администрации муниципального района от 0.07.2010 № 631. Однако доказательства соблюдения процедуры предоставления земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта в оставшейся части в материалы дела не представлены.

Постановлением от 27.12.2010 № 1289 спорный земельный участок предоставлен предпринимателю ФИО1 под объект мелкорозничной торговли. Доказательства принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта и о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными ст. 32 названного Кодекса, в материалы дела не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка от 28.12.2010 № 343 заключен сторонами в отношении земельного участка с разрешенным использованием – «под объект мелкорозничной торговли».

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, предприниматель ФИО1 как арендатор выразила свое согласие на использование земельного участка в соответствии с указанным целевым назначением, тем самым реализовав свое право, предусмотренное п. 3 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации.

Более того, на протяжении трех лет спорный земельный участок использовался предпринимателем ФИО1 под размещение объекта мелкорозничной торговли, о чем указано ею в исковом заявлении и уточнениях к нему, оплата арендой платы производилась исходя из вида функционального использования: земельные участки под объектами мелкорозничной торговли 24,5.

Судами оценка данным фактам не дана.

Кроме того, делая вывод о том, что администрация муниципального района своими конклюдентными действиями выразила согласие на внесение изменений в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования спорного земельного участка, суды не учли, что предприниматель ФИО1 с 2014 года пыталась внести изменения в договор аренды земельного участка, которые остались без удовлетворения. Более того администрация муниципального района в 2013, 2014, 2015, 2016 годы в адрес предпринимателя высылала расчеты арендной платы к договору аренды от 28.12.2010 № 343 в которых арендная плата за спорный земельный участок рассчитана исходя из вида функционального использования: земельные участки под объектами мелкорозничной торговли 24,5.

В соответствии со ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Поскольку арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, его изменение невозможно без внесения изменения в договор. С учетом того, что самовольное изменение целевого назначения земельного участка арендатором является нарушением договора аренды и требований закона, следует руководствоваться принципом недопустимости извлечения нарушителем обязательства преимущества из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК) и, соответственно, определять арендную плату исходя из ставки, предусмотренной для согласованного в договоре вида разрешенного использования.

При этом сама по себе выдача уполномоченным органом разрешения на строительство на данном земельном участке не может свидетельствовать о согласовании сторонами изменений в договоре аренды в части вида разрешенного использования земельного участка, поскольку арендодатель при решении вопроса о возможности изменения вида разрешенного использования земельного участка по договору связан установленным порядком предоставления земельных участков для тех или иных целей использования.

Необходимо также отметить, что постановлением Главы муниципального образования Байкаловского сельского поселения от 27.12.2012 № 552-п изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 66:05:2601003:195 с вида разрешенного использования «под объект мелкорозничной торговли» на вид «для размещения объекта торговли», а не «под строительство торгового павильона».

При этом в соответствии с ГОСТ Р 51303-2013 «Торговля. Термины и определения», утвержденным Постановлением Госстандарта Российской Федерации от 11.08.1999 № 242-ст, торговые павильоны также относятся к объектам мелкорозничной сети.

Кроме того, удовлетворяя требование о внесении изменений в договор аренды, суды не установили, каким образом фактически спорный участок используется на момент рассмотрения спора, поскольку в материалах дела документы, подтверждающие ввод объекта в эксплуатацию или документы о регистрации права собственности на него отсутствуют.

При таких обстоятельствах, поскольку обстоятельства, имеющие существенное значение и необходимые в силу закона для правильного разрешения спора, судами в полном объеме не установлены, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с ч. 1, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело - передаче на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду следует устранить отмеченные недостатки, установить все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, дать надлежащую правовую оценку доводам и доказательствам, представленным лицами, участвующими в деле и разрешить спор в соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 286- 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 27.06.2017 по делу № А60-60170/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2017 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.Э. Рябова

Судьи З.Г. Семенова

М.В. Торопова