Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области (далее – территориальное управление, истец) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 28.05.2018 по делу № А60-60191/2017 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Крепость» - ФИО1 (доверенность от 17.09.2018);

территориальное управление – ФИО2 (доверенность от 13.04.2018
№ АР-3859/03);

общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Альянс»-
ФИО3 (доверенность от 01.11.2017).

Территориальное управление обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Инвест-Альянс» (далее – общество «Инвест-Альянс», ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 15.02.2010 № АЗФ-12/0322, о возложении на ответчика обязанности возвратить земельный участок с кадастровым номером 66:41:0610033:7 в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу (с учетом принятых судом изменений исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью «Крепость» (далее - общество «Крепость»), Министерство природных ресурсов и экологии Свердловской области.

Решением суда от 22.02.2018 (судья Филиппова Н.Г.) исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.05.2018 (судьи Зеленина Т.Л., Дюкин В.Ю., Семенов В.В.) решение суда отменено. В удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе территориальное управление просит постановление апелляционного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального и процессуального права и несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела. Территориальное управление считает, что суд апелляционной инстанции не дал никакой правовой оценки доводам истца и не учел выводы суда первой инстанции о ничтожности отношений аренды по причине заключения сделки неуполномоченным лицом, а также о невозможности сохранения отношений аренды при существенном нарушении стороной арендодателя, не приступившего к освоению спорного земельного участка более трех лет. По мнению территориального управления, суду апелляционной инстанции надлежало применить положения статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как спорный договор аренды заключен с нарушением положений закона неуполномоченным лицом со стороны арендодателя. Истец считает, что исходя из специфики правоотношений аренды, срок исковой давности в данном случае не пропущен.

Общество «Инвест-Альянс» направило письменный отзыв на кассационную жалобу, в котором указало, что обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным, а кассационная жалоба - не подлежащей удовлетворению.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, между ТУ Росимущества в Свердловской области и обществом с ограниченной ответственностью «Звезда» 15.02.2010заключен договор аренды земельного участка № АЗФ-12/0322, предметом которого является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 66:41:0610033:7 общей площадью 283 299 кв.м, с местоположением: Свердловская область, г. Екатеринбург, п. Кольцово, с целевым использованием: под жилое строительство, в том числе индивидуальное жилищное строительство, и иное строительство (п. 1.1 договора). Срок аренды установлен до 18.03.2022.

По договору от 21.01.2014 № 1 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 15.02.2010 № АЗФ-12/0322 права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 66:41:0610033:7 переданы от общества с ограниченной ответственностью «Звезда» к обществу с ограниченной ответственностью «Простор-М».

По договору от 21.06.2016 № 2 о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 15.02.2010 № АЗФ-12/0322 права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером 66:41:0610033:7 переданы
от общества с ограниченной ответственностью «Простор-М» к обществу «Инвест-Альянс».

Ссылаясь на то, что на арендованном земельном участке находится водный объект, истец предложил ответчику расторгнуть договор от 15.02.2010
№ АЗФ-12/0322.

Письмом от 07.09.2017 ответчик сообщил об отказе от подписания соглашения о расторжении договора, указав на отсутствие оснований для расторжения договора и законодательного запрета оборота и использования земельных участков, в границах которых расположены водные объекты.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что предоставление земельного участка, в границах которого находится водный объект, должно осуществляться в соответствии с водным законодательством, устанавливающим специальные требования, в том числе статьей 65 Водного кодекса Российской Федерации и, установив, что истец вышел за пределы своих полномочий, предоставив в аренду водный объект, суд первой инстанции пришел к выводу, что спорный договор аренды заключен с нарушением положений закона неуполномоченным лицом со стороны арендодателя, этот договор является ничтожной сделкой. При этом суд первой инстанции отметил, что в данном случае избрание истцом такого способа защиты нарушенного права как предъявление иска о расторжении договора не влечет нарушение законных прав ответчика. Кроме того, земельный участок не используется по целевому назначению в течение трехлетнего срока, что является существенным нарушением условий договора аренды. Освоение земельного участка и достижение целей его предоставления в определенные договором сроки с учетом сложившейся ситуации не может быть выполнено ответчиком. При этом судом первой инстанции было отклонено ходатайство ответчика о применении исковой давности, суд первой инстанции указал на то, что срок исковой давности по предъявленным требованиям составляет десять лет и на момент предъявления иска не пропущен.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решения суда и отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из следующего.

Как установлено апелляционным судом, истцом предъявлены требования о расторжении договора аренды земельного участка
от 15.02.2010 № АЗФ-12/0322 в связи существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. В качестве такого существенного изменения обстоятельств истцом указано на то, что из сообщения уполномоченного органа, поступившего после заключения договора аренды, было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0610033:7 находится водный объект.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств.

Таким образом, при решении вопроса о расторжении или изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суду надлежит установить наличие каждого из обязательных условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Апелляционным судом также установлено, что в заявлении об уточнении (дополнении) исковых требований истец ссылался на невозможность заключения договор аренды ввиду отсутствия у него необходимых полномочий, указав, что этот договор является ничтожной сделкой, расторжение договора, не соответствующего закону, является единственно верным способом защиты права. Также истец привел положения пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», и заявил дополнительное требование об обязании ответчика вернуть спорный земельный участок по акту приема-передачи в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что суду первой инстанции надлежало рассмотреть именно требования истца о расторжении договора аренды и возврате в связи с этим земельного участка по основаниям, связанным с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, получение истцом информации о нахождении на арендованном земельном участке водного объекта, не может быть признано существенно изменившимся обстоятельством, влекущим расторжение договора аренды в соответствии с требованиями статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку не соответствует всем обязательным условиям, указанным в пункте 2 названной статьи. Истец, как арендодатель, имел возможность получить всю необходимую информацию о земельном участке до заключения договора аренды.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства и учитывая, что судом первой инстанции установлено, что о нахождении в границах земельного участка с кадастровым номером 66:41:0610033:7 водного объекта – пруда «Авиатор», истец должен был узнать с даты акта проверки использования федерального имущества – 10.11.2011, суд апелляционной инстанции правомерно указал, что требования о расторжении договора аренды предъявлены истцом в арбитражный суд 07.11.2017 с пропуском срока исковой давности и у суда первой инстанции отсутствовали основания для применения к рассматриваемым требованиям пункта 2 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, указанные заявителем обстоятельства судом апелляционной инстанции обоснованно не признаны существенным изменением обстоятельств, поскольку, действуя разумно и добросовестно, арендодатель не мог не знать о наличии водного объекта в пределах предоставленного в аренду земельного участка. Кроме того, само по себе наличие в границах земельного участка указанного объекта не влияет на судьбу заключенного договора аренды, поскольку договор водопользования заявителем не заключался. Соответственно, превышение полномочий заявителем не допущено.

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований о расторжении договора и возврате арендованного имущества.

При этом суд кассационной инстанции исходит из того, что факт неиспользовании земельного участка по целевому назначению в течение трехлетнего срока не являлся основанием для расторжения договора аренды и не заявлялся при предъявлении иска. Включение указанного вопроса в предмет исследования суда первой инстанции нарушает положения ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку вынуждает ответчика защищаться от иска, который истцом не предъявлялся.

Иные доводы заявителя кассационной жалобы, изложенные в кассационной жалобе, отклоняется судом кассационной инстанции как направленные на переоценку установленных по делу обстоятельств и не влияющих на законность принятого судебного акта (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену постановления суда апелляционной инстанции (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемый судебный акт подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда
от 28.05.2018 по делу № А60-60191/2017 Арбитражного суда Свердловской области оставить без изменения, кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.В. Лазарев

Судьи А.А. Столяров

Т.В. Сулейменова