Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Ярмарка» (далее – общество АН «Ярмарка», истец, общество) на решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.08.2021 по делу № А60-7345/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества АН «Ярмарка» – ФИО1 (доверенность от 11.01.2022);

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – предприниматель ФИО2, ответчик) – лично (паспорт).

Общество АН «Ярмарка» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к предпринимателю ФИО2 с требованием о взыскании денежных средств в размере 80 390 руб. 16 коп., в том числе: 80 000 руб. 00 коп. обеспечительного платежа по договору аренды от 09.06.2018 № 47; 390 руб. 16 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 05.08.2020 по 15.09.2020.

Предприниматель ФИО2 заявила встречный иск о взыскании с общества АН «Ярмарка» 45 230 руб. 39 коп. задолженности, превышающей сумму обеспечительного платежа.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 19.08.2021 в иске общества АН «Ярмарка» отказано. Встречные исковые требования удовлетворены.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2021 решение суда оставлено без изменения.

Не согласившись с состоявшимися судебными актами по делу, общество АН «Ярмарка» обратилось в Арбитражный суд Уральского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, (часть 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ)), просит решение, постановление суда первой и апелляционной инстанций отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Заявитель кассационной жалобы указывает, что в уведомлении о расторжении договора, направленного в адрес общества предпринимателем ФИО2, не содержалось каких-либо оснований для одностороннего и досрочного расторжения договора со стороны арендодателя. Договор содержит определенные основания для одностороннего и досрочного расторжения со стороны арендодателя, ни одно из этих условий предпринимателем не соблюдено. Суды не исследовали обстоятельства расторжения договора.

Заявитель кассационной жалобы считает, что, вопреки выводам суда, какие-либо материалы и пояснения предпринимателя не подтверждают и не устанавливают факт уклонения общества АН «Ярмарка» от передачи занимаемого помещения. Доводы арендатора об уведомлении арендодателя о невозможности передачи помещений к указанному времени и просьбой переноса передачи на более поздний час всеми возможными способами были оставлены без внимания. Заявитель считает ошибочными выводы суда о наличии иной несостоявшейся попытки передачи помещения. То обстоятельство, что после на пульте охраны помещения было зафиксировано открытие входной двери помещения – по мнению общества, говорит о том, что арендатор прибыл в помещение для передачи находившегося там оборудования третьей организации, для того, чтобы после этого была возможность передать освобожденное помещение арендодателю.

В обжалуемых судебных актах, по мнению заявителя, не отражено, что 31.07.2021 в присутствии двух представителей общества и двух свидетелей был составлен акт (с фотофиксацией помещения), подтверждающий освобождение помещения от вещей арендатора, подтверждающий состояние помещения и готовность к передаче помещения.

Общество АН «Ярмарка» полагает, что удовлетворяя требования истца по встречному иску, судами не исследовано и не учтено, что спорное помещение передано по акту от 09.06.2018, содержащему информацию о том, с какой отделкой и оборудованием было передано помещение, представленный предпринимателем ФИО2 договор подряда на ремонт помещения и закупку (замену) оборудования, не имеет отношения к акту передачи, естественный износ помещения при его использовании учтен не был.

Заявитель указывает, что представленные в материалы дела сметные расчеты не подтверждают факт причинения ущерба имуществу ответчиком. Суды не учли пункт 3.8 договора, в соответствии с которым арендодатель обязан был письменно уведомить арендатора об удержании обеспечительного взноса, чего сделано не было. Арендодатель не предлагал арендатору самостоятельно, за свой счет произвести ремонтные работы в помещении, не согласовал виды и объемы работ, а в одностороннем порядке произвел работы по своему усмотрению, в нарушение договора аренды и выставил счет арендатору. Кроме того, предпринимателем не представлены документы, подтверждающие, что она оплачивала ремонтные работы на сумму 28 000 руб. ФИО3 и др.

Кроме того, заявитель считает, что удовлетворяя требования предпринимателя ФИО2 об оплате задолженности по коммунальным платежами и содержанию помещения за период действия договора на общую сумму 11 182 руб. 96 коп., основывался на неверном расчете задолженности, предоставленном арендодателем. Не был учтен факт, что у общества АН «Ярмарка» был заключен самостоятельный договор с ЕМУП «Спецавтобаза» на вывоз ТКО и общество производило оплаты напрямую поставщику.

Заявитель обращает внимание на процессуальные нарушения в виде не предоставления возможности ознакомления с материалами дела.

Проверив законность судебных актов в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе, в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены ввиду следующего.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 09.06.2018 между предпринимателем ФИО2 (арендодатель) и обществом АН «Ярмарка» (арендатор) заключен договор аренды (далее – договор), согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование нежилое помещение площадью 75,4 кв. м, расположенное по адресу: <...> (далее – помещение).

Согласно пункту 3.6 договора в качестве гарантии исполнения своих обязательств арендатор уплатил арендатору обеспечительный взнос в сумме
80 000 руб.

Как указывает общество АН «Ярмарка», обеспечительный взнос полностью внесен арендатором.

В связи с принятием Федерального закона № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций», Указа Президента Российской Федерации от 02.04.2020 № 239 и Указа Губернатора Свердловской области № 151-УГ от 30.03.2020, общество АН «Ярмарка» обратилось с письмом к предпринимателю ФИО2 с просьбой предоставить арендные каникулы на период карантина (нерабочие дни) и снизить арендную плату сроком на 6 месяцев на 50 % – до 40 000 руб.

На данное письмо общество получило отказ арендодателя.

Обществом АН «Ярмарка» 01.07.2020 было получено письмо от предпринимателя ФИО2, в котором предприниматель просит считать это письмо уведомлением о расторжении договора аренды от 09.06.2018 № 47 с 31.07.2020.

Поскольку от общества АН «Ярмарка» отсутствовала какая-либо информация по причинам и основаниям расторжения договора аренды со стороны предпринимателя ФИО2, то общество руководствовалось лишь письмом предпринимателя ФИО2 от 01.07.2020.

По мнению общества АН «Ярмарка», согласно данному письму арендатор имел право пользоваться помещением по 31 числа включительно. Поэтому в адрес предпринимателя ФИО2 было направлено письмо с просьбой назначить точную дату и время передачи (возврата) помещения учитывая данное обстоятельство. В ответ на письмо предприниматель ФИО2 назначила дату и время передачи (возврата) помещения на 15:00 на 31.07.2020. Арендатором направлены письма в адрес арендодателя с просьбой о переносе времени передачи (возврата) помещения на более поздний срок. Данные письма арендатора предпринимателем ФИО2 были оставлены без внимания.

В указанное в письме предпринимателя ФИО2 время представители арендатора прибыли для передачи (возврата) помещения, о чем был составлено соответствующий акт, в котором зафиксировано, в том числе и состояние помещения.

Общество АН «Ярмарка» ссылается на то, что недостатков помещения, а также иных финансовых обязательств общества перед предпринимателем, возникших в связи с исполнением договора, актом не установлено.

Согласно условиям договора аренды обеспечительный платеж учитывается в качестве арендной платы за последний месяц аренды помещения. Поскольку арендодателем не был произведен зачет обеспечительного платежа за последний месяц аренды, то данный платеж подлежит возврату арендатору.

В адрес предпринимателя ФИО2 было направлено заявление о возврате обеспечительного платежа. В срок для возврата обеспечительного платежа, указанный в заявлении – в течение трех дней с момента получения, 04.08.2020, обеспечительный платеж не был возвращен арендатору (истцу).

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения общества АН «Ярмарка» в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения заявленного иска, предприниматель ФИО2 предъявила встречный иск, просит взыскать с арендатора задолженность в сумме 45 230 руб. 39 коп. в возмещение оплаты коммунальных платежей и стоимости восстановительного ремонта за вычетом обеспечительного платежа

В обоснование встречного искового заявления предприниматель ФИО2 указывает, что после того как в назначенное время для сдачи помещения и подписания акта приема передачи представители общества АН «Ярмарка» не явились, фактически никаких попыток передать помещение не предприняли, 03.08.2020 предпринимателем повторно было отправлено письмо с требованием передать помещение. Фактически помещение было передано арендатором только 04.08.2020, о чем свидетельствует акт передачи помещения с перечнем всех выявленных на момент передачи недостатков.

На письмо ответчика от 04.08.2020 о возврате депозита по договору аренды 07.08.2020, предпринимателем отправлен ответ о невозможности возврата обеспечительного платежа до момента определения задолженности ответчика по коммунальным платежа, содержанию помещения, а также затрат на его восстановление.

Как указывает предприниматель ФИО2, после передачи помещения для его восстановления до состояния, соответствующему состоянию на момент передачи арендатору, и оплаты задолженности арендатора предпринимателем были понесены следующие расходы:

– восстановление и ремонт помещения по адресу: г. Екатеринбург,
ул. 8 марта, 95, в том числе строительно-монтажные работы и материалы, на общую сумму 74 047 рублей 43 коп.

– оплата задолженности по коммунальным платежам и содержанию помещения за период действия договора аренды от 09.06.2018 № 47 на общую сумму 11 182 рублей 96 коп.

Копии соответствующих расходных документов были предоставлены обществу АН «Ярмарка» в письме от 05.10.2020.

Также предприниматель ФИО2 указывает, что с момента попытки принять арендуемое ответчиком помещение 31.07.2020 до момента фактической сдачи 04.08.2020, предприниматель не могла пользоваться данным помещением, что согласно пункту 3.5. договора обязывает арендатора уплатить штраф в размере 50 % от месячной арендной платы.

Требование об оплате штрафа, оплате задолженности по коммунальным платежам и расходов на восстановление помещения было отправлено ответчику 05.10.2020, и получено последним.

Ссылаясь на данные обстоятельства, предприниматель ФИО2 указывает, что общая задолженность общества АН «Ярмарка» по договору составила 125 230 руб. 39 коп., данная сумма на 45 230 руб. 39 коп. превышает обеспечительный платеж.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречные исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно исходили из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

По общим правилам статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В силу положений пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

Судами установлено и материалами дела подтверждается наличие между сторонами правоотношений в рамках договора аренды от 09.06.2018 № 47, возобновленного на неопределенный срок в связи с истечением срока его действия и отсутствием возражений сторон относительно дальнейшего сохранения арендных отношений, волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений с 31.07.2020, согласования сторонами времени возврата помещения, фактический возврат помещения арендодателю по акту от 04.08.2020.

Суммой обеспечительного платежа были покрыты задолженность по коммунальным услугам, а также ремонту помещения после пользования им арендатором.

По расчету предпринимателя ФИО2 задолженность общества АН «Ярмарка» по коммунальным платежам составила 11 182 рублей 96 коп.

Расчет предпринимателя ФИО2 судами проверен, признан верным, произведенным с учетом зачета части обеспечительного платежа. Размер задолженности обществом не оспорен, доказательств погашения долга не представлено.

Предпринимателем ФИО2 заявлено требование о компенсации стоимости ремонтных работ текущего характера в помещении в размере
74 047 руб. 43 коп., факт производства работ и приобретения материалов подтвержден первичными документами.

В силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 ГК РФ).

Судами установлено, что необходимость проведения ремонтных работ текущего характера в арендуемом помещении, недостатки имущества отражены в акте приема-передачи от 04.08.2020 к договору аренды.

При этом объем и стоимость ремонтных работ арендатором не оспорены, о проведении судебной экспертизы с целью установления размера обязательств по возмещению ремонтных работ обществом не заявлялось.

Довод общества АН «Ярмарка» об отсутствии в уведомлении о расторжении договора оснований для одностороннего и досрочного расторжения договора аренды был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и обоснованно им отклонен с учетом следующего.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Судом установлено, что пунктом 8.1.1. договора стороны согласовали основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в частности, таким основанием является систематическое нарушение сроков внесения любых платежей по договору. В этом случае арендодатель вправе отказаться от договора, уведомив арендатора за 15 дней (пункт 8.1.3 договора).

Право на односторонний отказ от договора обусловлено наличием у ответчика по встречному иску задолженности по коммунальным платежам, что стороной не оспорено.

Кроме того, из разъяснений, содержащихся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», следует, что положения пункта 2 статьи 610 ГК РФ прямо предусматривают право каждой из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, немотивированно отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону в названные в данной норме сроки.

Суд также отметил, что фактически сторонами было соглашение о дате прекращения арендных отношений и возврата помещения, обоснованное отказом в предоставлении арендных каникул арендодателем и не подписанием арендатором дополнительного соглашения к договору об увеличении размера арендной платы, что усматривается из переписки сторон и поведения арендатора.

В связи с изложенным, суд пришел к выводу о том, что поведение арендатора не соответствует закрепленному пунктом 3 статьи 1 ГК РФ принципу добросовестности при осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей.

Суд апелляционной инстанции отклонил довод общества АН «Ярмарка» о недоказанности предпринимателем ФИО2 необходимости производства ремонтных работ, отсутствии согласования объема и стоимости работ с арендатором.

Суд учел, что в силу пункта 2 статьи 616 ГК РФ, пунктов 5.2.2, 5.2.7 договора арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, предать помещение в нормальном состоянии с учетом нормального износа. Выявленные при приемке помещения недостатки отражены в акте приема-передачи от 04.08.2020, составленным в присутствии представителя арендатора, арендодателем понесены расходы на ремонт помещения, последним не оспорены, при этом о проведении экспертизы не заявлено, сведений о проведении ремонтных работ в период действия договора не представлено. На основании изложенного суды пришли к выводу о правомерности требований предпринимателя.

Довод об отсутствии просрочки возврата помещения, уклонении арендодателя от приемки помещения отклонен судами как противоречащий материалам дела, а именно переписке сторон, в том числе с использованием мессенджера, а также данным о постановке помещения под охрану, которым судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, принимая во внимание волеизъявление арендодателя на прекращение арендных отношений, установив факт наличия непогашенной задолженности по коммунальным платежам, причинения арендодателю убытков в виде затрат на ремонт и восстановление помещения, суды пришли к верному выводу об обоснованности требований предпринимателя ФИО2

Кроме того, установив факт несвоевременного возврата арендатором помещения арендодателю, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 ГК РФ, суды признали обоснованным требование предпринимателя ФИО2 о взыскании штрафа, предусмотренного пунктом 3.5 договора, в сумме
40 000 руб.

В связи с изложенным суды, установив наличие неисполненных обществом АН «Ярмарка денежных обязательств из договора аренды на сумму, превышающей сумму обеспечительного платежа на 45 230 руб. 39 коп., удовлетворили требования предпринимателя в полном объеме.

Отказывая в удовлетворении требования общества АН «Ярмарка» о взыскании обеспечительного платежа и процентов за пользование чужими денежными средствами, суды руководствовались следующим.

Суды установили, что возможность удержания сумм задолженности из обеспечительного платежа предусмотрена пунктом 3.8 договора, в адрес арендатора было направлено уведомление от 05.10.2020 о зачете обеспечительного платежа.

В соответствии с пунктом 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств» если обязательства были прекращены зачетом, однако одна из сторон обратилась в суд с иском об исполнении прекращенного обязательства либо о взыскании убытков или иных санкций в связи с ненадлежащим исполнением или неисполнением обязательства, ответчик вправе заявить о состоявшемся зачете в возражении на иск. Кроме того, обязательства могут быть прекращены зачетом после предъявления иска по одному из требований. В этом случае сторона по своему усмотрению вправе заявить о зачете как во встречном иске (статьи 137, 138 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 132 АПК РФ, так и в возражении на иск, юридические и фактические основания которых исследуются судом равным образом (часть 2 статьи 56, статья 67, часть 1 статьи 196, части 3, 4 статьи 198 ГПК РФ, часть 1 статьи 64, части 1 - 3.1 статьи 65, часть 7 статьи 71, часть 1 статьи 168, части 3, 4 статьи 170 АПК РФ). В частности, также после предъявления иска ответчик вправе направить истцу заявление о зачете и указать в возражении на иск на прекращение требования, по которому предъявлен иск, зачетом.

Установив, что обеспечительный платеж в сумме
80 000 руб. зачтен арендодателем в счет исполнения обязательств арендатора по возмещению коммунальных платежей, стоимости расходов на ремонт помещения и неустойки, руководствуясь статьями 381.1, 410 ГК РФ, суды отказали в удовлетворении требования общества АН «Ярмарка» о взыскании обеспечительного платежа и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Довод заявителя кассационной жалобы о том, что предпринимателем не представлены документы, подтверждающие, что она оплачивала ремонтные работы на сумму 28 000 руб. ФИО3 и др., не опровергает вывода суда о наличии у истца убытков, поскольку к таковым в силу статьи 15 ГК РФ относятся, в том числе расходы, которые должны быть понесены для восстановления нарушенного права.

Довод общества АН «Ярмарка» о том, что судами не был учтен факт, что у общества был заключен самостоятельный договор с ЕМУП «Спецавтобаза» на вывоз ТКО и общество производило оплаты напрямую поставщику, подлежит отклонению, поскольку не заявлялся в арбитражном судах первой и апелляционной инстанции, не являлся предметом исследования оценки судов, в связи с чем в силу статьей 286 - 288 АПК РФ не может являться основанием для отмены судебных актов в арбитражном суде кассационной инстанции ввиду несоблюдения принципа последовательного обжалования судебных актов.

При рассмотрении дела арбитражный суд кассационной инстанции проверяет, соответствуют ли выводы арбитражного суда первой и апелляционной инстанции о применении норм права установленным им по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, и не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции (часть 3 статьи 286, часть 2 статьи 287 АПК РФ).

Иные доводы заявителя, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения судов первой и апелляционной инстанций и получили надлежащую правовую оценку, по существу, выражают несогласие заявителя с оценкой доказательств и выводами судов о фактических обстоятельствах, и не опровергают выводов судов об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска и наличия оснований для удовлетворения встречного иска, в связи с чем подлежат отклонению, в том числе по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

Фактические обстоятельства дела судами первой и апелляционной инстанций установлены и исследованы в полном объёме, выводы судов соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Нормы материального права применены судами первой и апелляционной инстанций правильно.

Процессуальных нарушений, которые привели или могли привести к принятию неправильного судебного акта (часть 3 статьи 288 АПК РФ) или являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов (часть 4 статьи 288 АПК РФ) судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 19.08.2021 по делу
№ А60-7345/2021 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Ярмарка» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.В. Торопова

Судьи А.А. Столяров

А.С. Полуяктов