Гражданский кодекс часть 1

рассмотрел в судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Союз» (далее – общество «Союз»), администрации города Екатеринбурга (далее – администрация) на постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2014 по делу № А60-7699/2014 Арбитражного суда Свердловской области.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества «Союз» – ФИО1 (доверенность от 12.01.2014);

администрации – ФИО2 (доверенность от 23.12.2014).

Общество «Союз» обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к администрации о взыскании 165 377 руб. 83 коп. неосновательного обогащения (с учетом изменения исковых требований, принятого судом в соответствии со ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Администрация обратилась в арбитражный суд со встречным иском о взыскании с общества «Союз» 148 367 руб. 87 коп., в том числе 129 253 руб. 66 коп. основного долга, 19 114 руб. 21 коп. пени на основании договора аренды земельного участка от 05.04.2007 № 5-1434.

Согласно ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее – министерство).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 09.07.2014 (судья Подгоронова Г.Н.) в удовлетворении первоначальных исковых требований общества «Союз» отказано. Встречные исковые требования администрации удовлетворены. С общества «Союз» в пользу администрации взыскано 148 367 руб. 87 коп., в том числе 129 253 руб. 66 коп. основного долга, 19 114 руб. 21 коп. неустойки. С истца в пользу ответчика взысканы также проценты за пользование чужими денежными средствами на взысканную сумму с учетом ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации в размере 8,25% годовых с момента вступления в силу решения суда и до уплаты взысканной суммы в полном объеме.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2014 (судьи Голубцова Ю.А., Дюкин В.Ю., Панькова Г.Л.) решение суда отменено, первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С администрации за счет казны муниципального образования «город Екатеринбург» в пользу общества «Союз» взыскано 81 998 руб. 72 коп. В удовлетворении остальной части первоначального иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано. С администрации за счет казны муниципального образования «город Екатеринбург» в пользу общества «Союз» на взысканную сумму начислены проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования Банка России в размере 8, 25% годовых с момента вступления в силу названного постановления до уплаты взысканной суммы в полном объеме.

В кассационной жалобе общество «Союз» просит постановление суда апелляционной инстанции изменить в части взысканной суммы, первоначальные исковые требования удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований отказать, ссылаясь на нарушение судом апелляционной инстанции п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации (далее – Закон об оценочной деятельности). Заявитель указывает, что он в судебном порядке фактически оспорил результат оценки земельного участка на 15.11.2012, обратился к суду с требованием об установлении судом размера кадастровой стоимости, при этом не оспаривая ни достоверность кадастровой стоимости, внесенной в кадастр недвижимости на момент рассмотрения дела в суде (28.03.2012 – дата внесения), ни сам приказ министерства от 15.01.2013 № 32. По мнению заявителя, применение установленной судом новой кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости не может быть связано со вступлением в силу приказа министерства от 15.01.2013 № 32.

В кассационной жалобе администрация просит постановление суда апелляционной инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судом ст. 30, 32, 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса Российской Федерации. Заявитель указывает, что вид разрешенного использования под существующие здания и сооружения завода не соответствует основным видам разрешенного использования недвижимости в зоне ПК-4. Земельные участки, предназначенные для размещения административных, офисных зданий, соответствуют основным видам разрешенного использования недвижимости в зоне ПК-4. По мнению заявителя, применение ставки арендной платы 2 % в расчетах арендной платы на 2012-2013 годы для общества «Союз» незаконно, доказательств изменения вида использования помещений в двухэтажном отдельно стоящем здании обществом не представлено. Заявитель считает, что применение ставки арендной платы 3,5 % при расчетах арендной платы на 2012-2013 годы соответствует как фактическому использованию земельного участка обществом «Союз», так и основному виду разрешенного использования недвижимости в зоне ПК-4.

При рассмотрении спора судами установлено и материалами дела подтверждено, что между администрацией и открытым акционерным обществом «Уктусский кирпичный завод» (далее – общество «Уктусский кирпичный завод») заключен договор аренды земельного участка от 05.04.2007 № 5-1434, согласно условиям которого администрация предоставила, а общество «Уктусский кирпичный завод» приняло во временное владение, пользование сроком на пятнадцать лет за плату земельный участок площадью 2622 кв. м с кадастровым номером 66:41:0505012:0007, расположенный по адресу: <...>, под существующие здания и сооружения завода (п. 1, 6.1. договора).

В связи с переходом права собственности на объект недвижимости (литера А) - здание заводоуправления (свидетельство о государственной регистрации права от 13.04.2010) от общества «Уктусский кирпичный завод» к обществу с ограниченной ответственностью «Статус-М», а в дальнейшем к обществу «Союз» на основании договора аренды от 05.04.2007 № 5-1434, дополнительного соглашения от 12.11.2012 № 1 к договору аренды администрация (арендодатель) предоставила обществу «Союз» (арендатор) указанный земельный участок в аренду.

Согласно кадастровой выписке от 28.10.2009 земельный участок имеет разрешенное использование - под существующие здания и сооружения завода.

В п. 6.1 договора предусмотрено, что договор действует с 21.10.2005 по 20.10.2020.

Согласно п. 2.2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 12.11.2012 № 1 размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и муниципального образования «город Екатеринбург», при изменении которых арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы.

Пунктом 2.2.4 договора в редакции дополнительного соглашения от 12.11.2012 № 1 предусмотрено, что арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца квартала, если иное не установлено в расчете арендной платы на соответствующий год.

В соответствии с п.3.3 договора, в случае выявления арендодателем факта изменения арендатором разрешенного использования участка, предусмотренного п. 2.1.5 договора, арендодатель обязан произвести перерасчет арендной платы с применением арендной платы, предусмотренной для соответствующего вида использования участка, а арендатор обязан уплачивать измененную арендную плату.

В п. 3.1 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение обязанности по внесению арендной платы в виде пени в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

В соответствии с п. 5 дополнительного соглашения от 12.11.2012 № 1 права и обязанности арендатора возникают у общества «Союз» с 15.10.2012.

Договор зарегистрирован 20.12.2007.

Общество «Союз», ссылаясь на то, что внесло арендную плату за период с октября 2012 года и за 2013 год в размере большем, чем необходимо, на 165 377 руб. 83 коп. (в том числе 33 928 руб. 87 коп. за октябрь - декабрь 2012 года и 122 086 руб. 38 коп. за 2013 год), а также излишне уплатил пени в сумме 9 362 руб. 58 коп. за период с 11.01.2013 по 10.10.2013, обратилось в арбитражный суд с первоначальным иском.

Администрация, в свою очередь, ссылаясь на то, что общество «Союз» не внесло арендную плату за период с сентября по декабрь 2013 года в сумме 129 253 руб. 66 коп., а также пени за нарушение обязанности по внесению арендной платы за период с 11.10.2013 по 21.03.2014 в сумме 19 114 руб. 21 коп., обратилась в арбитражный суд со встречным иском.

Отказывая в удовлетворении первоначальных исковых требований и удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что расчет арендной платы исходя из ставки 3,5% соответствует фактическому виду использования земельного участка и сведениям о виде его разрешенного использования, имеющимся в государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН) (под существующие здания и сооружения завода).

Суд первой инстанции, отказывая обществу «Союз» в удовлетворении первоначальных исковых требований, не принял во внимание довод истца о том, что при расчете арендной платы следовало применять ставку 2% от кадастровой стоимости, установленную в отношении земельных участков под объектами обрабатывающей промышленности, поскольку доказательств использования здания заводоуправления под производственный объект обрабатывающей промышленности истцом не представлено. Администрация в подтверждение правомерности применения ставки 3,5% представила акты обследования от 05.12.2012, 23.06.2012, дополнительно подтверждающие, что в принадлежащем истцу на праве собственности здании действительно находятся офисные помещения.

Отменив решение суда, отказав в удовлетворении встречных исковых требований и частично удовлетворив первоначальные, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что вывод суда первой инстанции о правомерности определения размера арендной платы из ставки арендной платы в размере 3,5% от кадастровой стоимости основан на неверном применении норм права. Суд апелляционной инстанции не принял во внимание ссылку администрации в подтверждение применения ставки арендной платы в размере 3,5% на акт от 05.12.2012 № 1401/5-2012, поскольку доказательств изменения сторонами в установленном законом порядке вида разрешенного использования земельного участка не представлено. Суд счел, что разрешенному использованию земельного участка соответствует ставка 2%, установленная постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области» (далее – постановление № 1855-ПП), для земельных участков под организациями обрабатывающего производства, к которым в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности, утвержденным постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 № 454-ст, относятся: производство пищевых продуктов, текстильное и швейное производство, производство кожи, изделий из кожи и производство обуви, обработка древесины и производство изделий из дерева, целлюлозно-бумажное производство, издательская и полиграфическая деятельность, производство кокса, нефтепродуктов и ядерных материалов, химическое производство, производство резиновых и пластмассовых изделий, производство прочих неметаллических минеральных продуктов, металлургическое производство и производство готовых металлических изделий, производство машин и оборудования, производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования, производство транспортных средств и оборудования. Суд апелляционной инстанции обратил внимание на то, что в 2011 году арендная плата также была рассчитана исходя ставки арендной платы в размере 2%, установленной постановлением Правительства Свердловской области для земельных участков, занятых объектами обрабатывающего производства. Кроме того, суд апелляционной инстанции признал несостоятельным довод истца о том, что после вступления в законную силу решения суда от 09.07.2013 по делу № А60-19814/2013 должна применяться кадастровая стоимость, признанная судом равной рыночной стоимости по состоянию на 15.11.2012. Суд апелляционной инстанции указал, что рыночная стоимость земельного участка установлена решением суда по делу № А60-19814/2013 по состоянию на 15.11.2012, то есть на дату, на которую уполномоченным органом проводилась государственная кадастровая оценка земель, результаты которой утверждены приказом министерства от 15.01.2013 № 32 в связи с чем подлежит применению с 01.01.2014.

Суд кассационной инстанции полагает, что постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, решение суда первой инстанции - оставлению в силе исходя из следующего.

Согласно п. 1, 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Согласно расчетам арендной платы за октябрь - декабрь 2012 года, 2013 года, выполненным администрацией, размер арендной платы определен на основании постановления № 1855-ПП, исходя из ставки арендной платы в размере 3,5%, установленной для земельных участков, предназначенных для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки.

Суд первой инстанции с указанными расчетами согласился.

Сославшись на то, что доказательств изменения сторонами в установленном законом порядке вида разрешенного использования земельного участка не представлено, суд апелляционной инстанции не принял расчеты администрации. При этом суд апелляционной инстанции указал, что разрешенному использованию земельного участка соответствует ставка 2%, установленная постановлением № 1855-ПП для земельных участков под организациями обрабатывающего производства.

Между тем суд кассационной инстанции не может согласиться с выводами суда апелляционной инстанции.

При определении размера подлежащей внесению арендной платы администрация и суд первой инстанции обоснованно применили ставку арендной платы в размере 3,5%, установленную для земельных участков, предназначенных для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки, поскольку, как следует из условий договора аренды от 05.04.2007 № 5-1434 (п. 2.1.5), кадастровой выписки от 28.10.2009, земельный участок имеет разрешенное использование - под существующие здания и сооружения завода.

Ставка арендной платы применена судом первой инстанции с учетом условий договора, фактического вида использования земельного участка и сведений о виде его разрешенного использования, имеющихся в государственном кадастре нидвижимости (под существующие здания и сооружения завода).

Кроме того, как верно указано судом первой инстанции, доказательств использования здания заводоуправления под производственный объект обрабатывающей промышленности обществом «Союз» не представлено. Администрация в подтверждение правомерности применения ставки 3,5% представила акты обследования от 05.12.2012, 23.06.2012, дополнительно подтверждающие, что в принадлежащем обществу «Союз» на праве собственности здании действительно находятся офисные помещения.

Таким образом, оснований для применения при определении размера арендной платы ставки арендной платы в размере 2% для земельных участков под организациями обрабатывающего производства у суда апелляционной инстанции не имелось.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции считает, что судом первой инстанции правильно определен размер арендной платы.

Ссылки общества «Союз» относительно того, что применение установленной судом новой кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости не может быть связано со вступлением в силу приказа министерства от 15.01.2013 № 32, не принимаются.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в арбитражном суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия) физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (ст. 24.19 Закона об оценочной деятельности в редакции Федерального закона от 30.11.2011 № 346-ФЗ).

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.06.2011 № 913/11, установление судом рыночной стоимости земельного участка должно являться основанием для обязания органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости с момента вступления в силу судебного акта.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 09.07.2013 по делу № А60-19814/2013 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 66:41:0505012:0007 установлена в размере его рыночной стоимости равной 1 741 008 руб. по состоянию на 15.11.2012.

Согласно п. 1-1 постановления Правительства Свердловской области от 07.06.2011 № 695-ПП (далее – постановление № 695-ПП) таблица 41 «Кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории муниципального образования «город Екатеринбург» Свердловской области», установленная по состоянию на 01.01.2010, признается утратившей силу с 01 января 2014 года.

Поскольку на момент вступления решения суда по делу № А60-19814/2013 в законную силу сведения о кадастровой стоимости, утвержденные постановлением № 695-ПП по состоянию на 01.01.2010, являлись действующими и применимыми, а имеющиеся в кадастре недвижимости сведения о кадастровой стоимости участка, внесенные 29.03.2013 на основании результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, утвержденных приказом министерства от 15.01.2013 № 32, подлежали применению лишь с 01.01.2014, следовательно, арендная плата на 2013 год должна рассчитываться исходя из кадастровой стоимости земельного участка, утвержденной по состоянию на 01.01.2010, а с 01.01.2014 исходя из кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 15.11.2012.

Отклоняется также довод общества «Союз» о необходимости применения к спорным правоотношениям положений постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582.

Применение при расчетах показателя - 2% от кадастровой стоимости земельного участка, в соответствии с подп. «д» п. 3 постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582, возможно в отношении земельных участков, не указанных в подп. «а» - «г» данного пункта, если: земельный участок предоставлен в аренду для строительства с предварительным согласованием места размещения объектов в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации; право аренды на земельный участок переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации; земельный участок предоставлен в аренду пользователю недр для ведения работ, связанных с пользованием недрами.

Материалами дела не подтверждается возможность применения в отношении спорного земельного участка какого-либо из вышеперечисленных случаев; доказательств переоформления прав аренды данного земельного участка, его предоставления в аренду под строительство в спорный период не имеется.

С учетом изложенного выводы суда апелляционной инстанции не могут быть признаны обоснованными и соответствующими представленным в материалы дела доказательствам и обстоятельствам дела, постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене на основании ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции - оставлению в силе.

Руководствуясь ст. 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2014 по делу № А60-7699/2014 отменить.

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 09.07.2014 по делу № А60-7699/2014 оставить в силе. Кассационную жалобу ООО «Союз» оставить без удовлетворения.

Поворот исполнения постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2014 произвести Арбитражному суду Свердловской области.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий Е.А. Платонова

Судьи З.Г. Семенова

А.А. Столяров