Гражданский кодекс часть 1

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Сомова Е.Г., судей Бейтуганова З.А., Макаровой Н.В. при ведении протокола секретарем судебного заседания Юнусовым С.С., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу прокурора Республики Северная Осетия-Алания на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 11.09.2017 по делу №А61-2972/2017 (судья С.А. Акимцева); при участии в судебном заседании представителей прокуратуры Габибова Д.Г. (удостоверение №169631 от 31.12.2014), Дзаоева А.А. (удостоверение №231821 от 06.06.2017),

У С Т А Н О В И Л:

заместитель прокурора Республики Северная Осетия-Алания (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с иском к администрации местного самоуправления г. Владикавказа (далее – администрация), ООО «Торговый квартал» (далее – общество) о признании недействительным (ничтожным) договора от 30.03.2015 №203/15 купли-продажи земельного участка и применении последствий недействительности (ничтожности) сделки.

К участию в деле в качестве соответчика привлечено управление муниципальным имуществом и земельными ресурсами администрации местного самоуправления г. Владикавказа (далее – управление).

Решением суда от 11.09.2017 в удовлетворении исковых требований отказано. Суд исходил из того, что оспариваемый договор не нарушает публичные интересы; спорный участок не ограничен в обороте; постановление о предоставлении участка в собственность и зарегистрированные права на него не оспорены; правомерность приобретения обществом права собственности на участок подтверждена судебным актом по делу №А61-4455/2015; нахождение на участке объекта недвижимости подтверждено экспертными заключениями.

В апелляционной жалобе прокурор просил отменить решение и удовлетворить требования в полном объеме. По мнению прокурора, возведенный на спорном участке павильон не является объектом капитального строительства, что подтверждается заключением строительно-технической экспертизы №05/17 от 26.02.017, актом экспертного исследования №2/12 от 22.02.2017, оценка которым в судебном акте отсутствует. Судом приняты во внимание лишь заключения экспертов, которые были заказаны и оплачены самим обществом, т.е. заинтересованным лицом. Обществу предоставлен в собственность земельный участок, площадь которого значительно превышает площадь расположенного на нем объекта и необходимую для его использования.

Отзывы на жалобу не поступили.

В судебном заседании представители прокуратуры поддержали доводы жалобы.

Иные лица, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили.

Изучив материалы дела, проверив доводы жалобы, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба подлежит частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судом, постановлением администрации от 14.03.2014 №515 обществу для строительства торгово-делового центра предоставлен в аренду сроком на три года из земель населенных пунктов земельный участок площадью 0,7761 га с кадастровым номером 15:09:0031601:84, расположенный в г. Владикавказе на пересечении улиц Барбашова и Кырджалийской.

24 марта 2014 года администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор №5480 аренды указанного земельного участка сроком с 24.03.2014 по 14.03.2017 (зарегистрирован 18.04.2014).

14 сентября 2014 года обществу выдано разрешение №Ru 15301000-174 на строительство торгово-делового центра (первая очередь), площадь застройки 41,40 кв. м.

26 сентября 2014 года застройщику выдано разрешение №15301000-128 на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства – первая очередь торгово-делового центра общей площадью 39,60 кв. м.

На основании постановления администрации от 19.12.2014 №3049 управление и общество заключили договор от 30.03.2015 №203/15 купли-продажи земельного участка площадью 0,7761 га с кадастровым номером 15:09:0031601:84, расположенного в г. Владикавказе на пересечении улиц Барбашова и Кырджалийской, для использования в целях содержания и эксплуатации торгово-делового центра; стоимость участка составила 160 190 руб.

Полагая, что продажа земельного участка произведена с нарушением требований статьи 36 Земельного кодекса, прокурор в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) обратился с иском в арбитражный суд.

На основании части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса, в применимой к спорным отношениям редакции, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса, за исключением случаев, предусмотренных в пункте 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 Гражданского кодекса).

В силу части 1 статьи 52 Кодекса с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами местного самоуправления, может обратиться прокурор.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 Гражданского кодекса), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 Гражданского кодекса). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

В силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции до 01.03.2015) исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды (постоянного (бессрочного) пользования) земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники (обладатели права хозяйственного ведения или оперативного управления) зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены данным Кодексом, федеральными законами.

С 01 марта 2015 года аналогичные правила закреплены в статье 39.20 Земельного кодекса.

Таким образом, предоставление права на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, обществу, имеющему в собственности строение, здание, сооружение, вызвано необходимостью обслуживания и использования этих строений по назначению. Если объект недвижимости имеет вспомогательное назначение и его создание и использование не отвечают первоначальным целям предоставления земельного участка, приобретение в собственность такого земельного участка в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса не основано на законе.

Судом установлено, что земельный участок площадью 0,7761 га с кадастровым номером 15:09:0031601:84 предоставлен обществу в аренду в целях строительства торгово-делового центра.

Согласно пункту 53 "ГОСТ Р 51303-2013. Национальный стандарт Российской Федерации. Торговля. Термины и определения", утвержденного Приказом Росстандарта от 28.08.2013 N 582-ст под торговым центром понимается совокупность торговых предприятий и/или предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный или специализированный ассортимент товаров и универсальный ассортимент услуг, расположенных на определенной территории в зданиях или строениях, спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин.

На момент выкупа спорного земельного участка на нем находилось только одноэтажное здание площадью 39,60 кв. м., не отвечающее признакам торгового центра.

Более того, согласно заключению эксперта ФИО2 №05/17 от 26.05.2017 объект является сборно-разборной конструкцией с возможностью переноса на другое место без нанесения несоразмерного ущерба, не обладает заглубленным фундаментом с характеристиками, отвечающими действующим строительным нормам и правилам, не оснащен стационарными коммуникационными сетями, соответствует определению торгового павильона. Основанием строения является монолитная плита высотой 15-18 см по грунтовому основанию. Несущие конструкции представляют собой сборный металлический каркас, облицованный металлическими листами. Аналогичные сведения содержит экспертное заключение ФИО3 №2/12 от 22.02.2017. Заключения эксперта ФИО4 от 08.08.2016 и специалиста ФИО5 названные сведения не опровергают.

Таким образом, возведенный обществом объект, не является объектом недвижимости. Заложенная в основание строения монолитная плита обеспечивает временное расположение объекта; устройство заглубленного фундамента, который свидетельствовал бы о наличии прочной связи с землей, отсутствует. Обществом не доказано, что демонтаж либо перемещение объекта (его отдельных частей) нанесут существенный ущерб конструкции, исключающий возможность использования строения по назначению. О назначении судебной экспертизы общество не заявляло.

Поскольку строительство объекта, для возведения и эксплуатации которого земельный участок ранее предоставлен обществу в аренду, не осуществлено, оснований для заключения договора купли-продажи участка у администрации не имелось.

Отсутствие на земельном участке объектов недвижимости, исключает возникновение у общества права на приобретение земельного участка в собственность в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса.

Учитывая, что участок предоставлен в аренду застройщику для строительства торгово-делового центра, и обозначенная цель не достигнута, суд первой инстанции неправомерно отказал прокурору в удовлетворении требования о признании сделки недействительной.

Вместе с тем, основания для удовлетворения реституционного требования отсутствуют.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. Поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися. Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

До предоставления в собственность общество владело спорным земельным участком на основании договора аренды от 24.03.2014 №5480. По договору купли-продажи от 30.03.2015 к обществу перешел лишь титул (право собственности) на земельный участок.

Последствием ничтожности договора купли-продажи при таких обстоятельствах может быть возвращение титула (права собственности) на земельный участок от общества администрации, то есть стороны должны быть возвращены в положение, существовавшее до заключения ничтожного договора (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 №12668/12).

Постановлением администрации от 19.12.2014 №3049 предписано расторгнуть договор аренды от 24.03.2014. Данное постановление принято исключительно на основании заявления общества о приобретении земельного участка в собственность. Таким образом, основанием для принятия администрацией постановления о расторжении договора аренды послужил исключительно факт подачи обществом заявления о приобретении земельного участка в собственность.

Поскольку отсутствовали основания для приобретения участка в собственность, также отсутствовали основания для расторжения договора аренды, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися на основании пункта 2 статьи 621, пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса.

С учетом изложенного решение суда от 11.09.2017 подлежит частичной отмене с принятием нового судебного акта.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия - Алания от 11.09.2017 по делу №А61-2972/2017 отменить в части. Признать недействительным договор купли продажи земельного участка от 30.03.2015 №203/15.

В остальной части решение суда от 11.09.2017 оставить без изменения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый квартал» в доход федерального бюджета 1500 рублей государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий Е.Г. Сомов

Судьи: З.А. Бейтуганов

Н.В. Макарова