Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Анциферова В.А. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца – администрации местного самоуправления города Владикавказ (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Покатайка» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и третьего лица – управления муниципального имущества и земельных ресурсов администрации местного самоуправления города Владикавказ, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации местного самоуправления города Владикавказ на решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 03.12.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2022 по делу № А61-4327/2020, установил следующее.

Администрация местного самоуправления города Владикавказ (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью «Покатайка» (далее – общество) с исковым заявлением, в котором просила:

– расторгнуть договор от 27.08.2013 аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:0201001:108;

– обязать общество возвратить администрации указанный земельный участок в течение десяти дней с момента вступления решения в законную силу.

Иск основан на положениях статей 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статей 22, 46, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс). Требования мотивированы нарушением обществом обязательства по своевременному внесению арендной платы за пользование муниципальным земельным участком, что влечет право администрации на досрочное расторжение договора от 27.08.2013 в судебном порядке.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление муниципального имущества и земельных ресурсов администрации местного самоуправления города Владикавказ (далее – управление).

Решением Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 03.12.2021, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2022, в удовлетворении иска отказано.

Суды установили, что 27.08.2013 на основании постановления администрации от 16.08.2013 № 1923 с обществом заключен договор № 4973 аренды земельного участка общей площадью 2,5197 га с кадастровым номером 15:09:0201001:108, находящегося по адресу: <...>. По условиям договора срок аренды устанавливается с 27.08.2013 по 16.08.2043. Договор заключен по итогам торгов (открытого конкурса) в целях реализации инвестиционного проекта, в том числе, организации культурного массового отдыха горожан, установки и эксплуатации оборудования. Арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально равными частями от годового размера арендной платы до 10 числа третьего месяца расчетного периода, а за 4 квартал – не позднее 31 декабря текущего года. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев. Договор аренды прошел процедуру государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). Администрация направила обществу уведомление от 17.08.2020 № 27/112/исх, в котором указала на намерение расторгнуть договор от 27.08.2013 № 4973 в связи с систематическим невнесением арендной платы (пункты 3.3 и 4.1.1 договора). К уведомлению прилагалось соглашение о расторжении договора аренды. Общество соглашение не подписало, поэтому администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением. При разрешении спора судебные инстанции руководствовались статьями 450, 452, 619 Гражданского кодекса, статьями 22, 46 Земельного кодекса, статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества» (далее – постановление № 439). Материалы дела подтверждают, что общество входит в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Следовательно, к ответчику применимы положения об отсрочке внесения арендной платы за пользование земельным участком на условиях, предусмотренных постановлением № 439. Судебные инстанции установили, что обществом допущено нарушение срока внесения арендной платы только за один (первый) квартал 2020 года, что применительно к пункту 4.1.1 договора аренды от 27.08.2013 № 4973 не может служить основанием для досрочного его расторжения по требованию администрации. При этом истец знал (не мог не знать) об осуществлении ответчиком (арендатором) деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Общество погасило задолженность по арендной плате за второй квартал 2020 года 06.08.2020, не допускало грубых и (или) систематических (более двух раз) нарушений требований нормативных правовых актов, регулирующих порядок и сроки уплаты арендной платы за земельный участок. С учетом обстоятельств, установленных при разрешении спора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора от 27.08.2013 № 4973. Довод администрации о том, что общество не обращалось с заявлением об отсрочке уплаты по договору аренды, отклонен с учетом разъяснений, приведенных в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020 (далее – Обзор № 2). Доказательств заведомо недобросовестного поведения общества (арендатора земельного участка) администрацией в материалы дела не представлено. Кроме того, право арендодателя по договору аренды заявить требование о его расторжении не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора.

Администрация обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие судебных выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба, обоснованная ссылками на положения гражданского и земельного законодательства, а также нормы Закона № 98-ФЗ и постановления № 439, мотивирована следующим. Общество не направляло администрации (как и управлению) обращений о заключении дополнительных соглашений, направленных на установление отсрочки во внесении арендных платежей, в течение всего 2020 года. Утверждение ответчика о том, что он не имеет обязательств по внесению арендной платы за спорный период, является необоснованным. Арендатор неверно (недобросовестно в свою пользу) толкует содержание нормативных правовых актов, регулирующих соответствующие правоотношения. Ссылки общества на то, что оно не имело доходов от основной деятельности, необходимых для внесения арендных платежей, поскольку не могло в спорный период использовать земельный участок с кадастровым номером 15:09:0201001:108, не соответствуют действительности. Согласно сведениям, размещенным на официальном портале Федеральной налоговой службы России, доходы общества в 2020 году превысили 900 тыс. рублей. В отсутствие соглашения сторон, заключенного в 2020 году и наличия у общества непогашенной задолженности по арендной плате, у администрации имелись правовые основания для обращения с иском о расторжении договора от 27.08.2013 № 4973.

От иных лиц, участвующих в деле, отзывы на жалобу не поступили.

Участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как видно из материалов дела и установлено судами, 27.08.2013 на основании постановления администрации от 16.08.2013 № 1923 с обществом заключен договор № 4973 аренды земельного участка общей площадью 2,5197 га с кадастровым номером 15:09:0201001:108. Участок, находящийся по адресу: <...> предоставлен арендатору на срок с 27.08.2013 по 16.08.2043. Договор заключен по итогам торгов (открытого конкурса) в целях реализации инвестиционного проекта, в том числе, организации культурного массового отдыха горожан, установки и эксплуатации оборудования. Арендная плата по договору вносится арендатором ежеквартально равными частями от годового размера арендной платы до 10 числа третьего месяца расчетного периода, а за 4 квартал – не позднее 31 декабря текущего года. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев. Договор аренды от 27.08.2013 № 4973 прошел процедуру государственной регистрации в ЕГРН.

Администрация направила обществу уведомление от 17.08.2020 № 27/112/исх, в котором указала на намерение расторгнуть договор от 27.08.2013 № 4973 в связи с систематическим невнесением арендной платы (пункты 3.3 и 4.1.1 договора). К уведомлению прилагалось соглашение о расторжении договора аренды. Общество соглашение не подписало, поэтому администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением.

В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса).

Расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункты 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса).

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит плату.

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором, при условии, что иное не предусмотрено данным Кодексом, другим федеральным законом (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса).

Разъяснения по применению арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса содержаться в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства». В нем указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, подтверждающих существенность допущенных арендатором нарушений. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 Гражданского кодекса, с учетом обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора, если допущенные нарушения (их последствия) устранены арендатором в разумный срок.

Особенности регулирования взаимоотношений по договору аренды недвижимого имущества, заключенному до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 № 68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (далее – Закон № 68-ФЗ) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, установлены Законом № 98-ФЗ.

Право на отсрочку уплаты арендной платы на основании части 1 статьи 19 Закона № 98-ФЗ и на условиях, указанных в пункте 3 Требований, утвержденных постановлением № 439, имеют организации и индивидуальные предприниматели, являющиеся арендаторами недвижимого имущества, по договорам, заключенным до принятия органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, которые осуществляют деятельность в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

В Обзоре № 2 (ответ на вопрос 3) указано следующее. Если арендатор не внес арендную плату в размере и сроки, установленные договором аренды, а арендодатель знал или не мог не знать об осуществлении арендатором деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, арендодатель информирует арендатора о наличии у него права на предоставление отсрочки в соответствии с Законом № 98-ФЗ. В отсутствие такого информирования арендодатель считается предоставившим арендатору отсрочку на условиях, установленных пунктом 3 Требований, утвержденных постановлением № 439. Аналогичные последствия применяются в случае, если арендодатель необоснованно уклонился от заключения дополнительного соглашения или своим поведением дал арендатору основания полагать, что отсрочка будет предоставлена, либо не выдвигал возражений против выплаты арендатором арендной платы на условиях, установленных пунктом 3 Требований, утвержденных постановлением № 439.

Судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора установлено, что общество входит в Перечень отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Следовательно, к спорным отношениям подлежат применению положения статьи 19 Закона № 98-ФЗ и нормы постановления № 439. Обществом допущено нарушение срока внесения арендной платы только за один (первый) квартал 2020 года, что не может служить достаточным основанием для досрочного расторжения договора от 27.08.2013 № 4973. Общество погасило задолженность по арендной плате за второй квартал 2020 года 06.08.2020, не допускало грубых и (или) систематических (более двух раз) нарушений требований нормативных правовых актов, регулирующих порядок и сроки внесения арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 15:09:0201001:108. При этом администрация не могла не знать об осуществлении обществом (арендатором) деятельности в отраслях российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции. Исходя из приведенных норм и обстоятельств, установленных при разрешении спора, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии законных оснований для досрочного расторжения договора аренды от 27.08.2013 № 4973 по требованию администрации.

Кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее
(часть 1 статьи 286 Кодекса).

В кассационной жалобе администрация указывает на то, что между сторонами отсутствует заключенное в 2020 году соглашение об отсрочке внесения арендных платежей, общество с соответствующими заявлениями (ходатайствами) не обращалось. Истец полагает, что ответчик имел возможность использовать земельный участок с кадастровым номером 15:09:0201001:108, получая от этого доходы. Данные доводы администрация заявляла в судах первой и апелляционной инстанций, они проверены и мотивированно (с учетом правильного понимания норм Гражданского кодекса, Закона № 98-ФЗ, постановления № 439 и разъяснений, приведенных в Обзоре № 2) отклонены. Доводы, приведенные администрацией в кассационной жалобе, не опровергают выводы судебных инстанций по существу спора. Эти доводы не свидетельствуют о наличии оснований для досрочного расторжения договора от 27.08.2013 № 4973 аренды земельного участка с кадастровым номером 15:09:0201001:108. Противоречий между выводами о применении норм права и установленными судами при разрешении спора фактическими обстоятельствами, либо неправильного определения ими характера спорного материального правоотношения, не усматривается. Исполнена судебными инстанциями и обязанность по определению обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения спора. Нормы материального права применены судебными инстанциями правильно. Вывод судов первой и апелляционной инстанций об отсутствии оснований для расторжения договора аренды соответствует фактическим обстоятельствам спора, он основаны на исследовании материалов дела, им не противоречит и переоценке судом кассационной инстанции не подлежат. Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену решения и (или) апелляционного постановления в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено. С учетом изложенного, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены обжалуемых администрацией судебных актов.

Администрация (орган местного самоуправления) освобождена от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания от 03.12.2021 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2022 по делу № А61-4327/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи В.А. Анциферов

И.В. Сидорова