Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Рыжовой Е.В., судей Заикиной Н.В. и Дайнеко М.М., при ведении протокола судебного заседания секретарем Фроловой Е.С., при участии от истца – Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области – ФИО1 (доверенность от 16.01.2020 № 8), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «Смоленский Вариант» – ФИО2 (приказ от 25.04.2017 № 03, решение от 25.05.2019 № 5), ФИО3 (доверенность от 06.10.2019), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Смоленский Вариант» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 19.07.2019 по делу № А62-2542/2019 (судья Ерохин А.М.),

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Смоленский Вариант» (г. Смоленск, ОГРН <***>, ИНН <***>) (далее – общество, ООО «Смоленский Вариант», ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 29.08.2017 № 05-ОБ и об обязании освободить занимаемое нежилое помещение (учебный корпус) общей площадью 2 123,4 кв. м, этаж 1, 2, 3, 4, расположенное по адресу: <...> (т. 1, л. д. 3 – 6).

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 19.07.2019 расторгнут договор аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Смоленской области, от 29.08.2017 № 05-ОБ, заключенный между департаментом и обществом.

Суд обязал общество освободить занимаемое нежилое помещение (учебный корпус) общей площадью 2 123,4 кв. м, этаж 1, 2, 3, 4, расположенное по адресу: <...>.

С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 000 рублей государственной пошлины (т. 1, л. д. 146 – 149).

Учитывая неоднократное неисполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в установленный договором срок, продолжительность просрочек уплаты арендной платы, погашение суммы основного долга в течение значительного промежутка времени после направления истцом претензии и неиспользование объекта по назначению, что является существенным нарушением условий договора, арбитражный суд посчитал обоснованными требования истца о расторжении договора аренды и обязании ответчика освободить занимаемое нежилое помещение.

Не согласившись с судебным актом, общество обратилось в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда от 19.07.2019 и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований департамента (т. 2, л. д. 2 – 5).

Заявитель указывает, что судом не принят во внимание факт отсутствия задолженности по арендной плате на момент подачи искового заявления. Полагает, что истцом не соблюдена предусмотренная частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации досудебная процедура расторжения договора, поскольку предложение о расторжении договора аренды не может рассматриваться как уведомление о расторжении договора, в связи с чем требование о расторжении договора подлежит оставлению без рассмотрения на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В отзыве на жалобу департамент просит оставить решение суда от 19.07.2019 без изменения, а жалобу – без удовлетворения (т. 2, л. д. 24 – 28).

Указывает, что в нарушение принятых на себя обязательств ответчик перечислял арендную плату несвоевременного и не в полном объеме; за период с 10.06.2018 по 18.10.2019 арендная плата не перечислялась. Департамент письмом от 14.02.2019 № 263/3 направил в адрес общества предложение о досрочном расторжении договора аренды, которое последним принято не было. Обращает внимание, что на момент подачи иска задолженность по арендной плате была оплачена не в полном объеме. Полагает, что оплата задолженности не свидетельствует о добросовестности со стороны арендатора по своевременному внесению арендной платы, так как ответчик неоднократно нарушал обязательства в пределах действия договора.

По мнению истца, договорные отношения не могут быть продолжены, в том числе и потому, что ответчик, начиная с 29.08.2017 до вынесения судом решения по настоящему делу, не обращался в департамент для согласования сроков ремонта, не производил ремонтные работы, что препятствует использованию арендованного объекта в соответствии с целями, для которых он был предоставлен в аренду (для размещения гостиницы или офиса).

Обращает внимание, что в департамент поступило письмо о том, что ответчик гарантирует до 01.09.2019 приступить к ремонтным работам в помещении, то есть содержит указание на срок без перечня работ, а несогласование капитального ремонта арендуемых помещений. Кроме того, по мнению департамента, направление письма после вынесения решения суда подтверждает недобросовестность ответчика.

В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик поддержал позицию, изложенную в апелляционной жалобе (т. 2, л. д. 40 – 42).

Указывает, что ответчик добросовестно и своевременно отреагировал на требование департамента о погашении задолженности, не оставил требование без ответа (начал перечислять денежные средства), предпринял все возможные меры к погашению задолженности и последующие месяцы регулярно погашал задолженность. К моменту подачи искового заявления о взыскании задолженности (дело № А62-11411/2018) сумма долга общества составляла 88 514 рублей 37 копеек, а на момент вынесения решения суда по указанному делу за обществом числилась переплата по суммам арендных платежей в размере 106 430 рублей 30 копеек. С момента возникновения переплаты по арендным платежам, ответчик оплачивал денежные средства все время вперед и дополнительных просрочек не допускал.

Общество полагает необоснованным вывод суда о том, что в период с февраля по май 2019 ответчик продолжал нарушать договорные условия о внесении арендной платы, полное погашение задолженности осуществлено ответчиком 07.06.2019, поскольку в этот период ежемесячно происходили перечисления денежных средств на счет департамента и согласно полному расчету (приложение № 1) с января 2019 оплата арендных платежей производилась в большем размере, то есть существовала переплата арендной платы.

Считает, что действия арендатора по началу погашения задолженности после предъявления претензии (29.08.2018) и полное погашение задолженности до момента вынесения Арбитражным судом Смоленской области решения по делу № А62-11411/2018 происходили в разумный срок, арендатором просрочек платежей не допускалось, что свидетельствует об отсутствии оснований для расторжения договора аренды.

Возражая против вывода суда о том, что ответчик не использует предоставленные помещения по договору в целях, для которых данное помещение было предоставлено обществу, ремонтные работы не проводятся и состояние объекта неудовлетворительно, ответчик пояснил следующее.

Во исполнение условий договора, арендатор заключил договор подряда от 05.04.2017 № О-64 на проведение демонтажных работ и работ по вывозу мусора.

Согласно акту выполненных работ от 30.10.2017 № 001 подрядчиком проведены работы по демонтажу полов, демонтажу дверей, уборка и вывоз мусора; впоследствии работы были приостановлены на основании уведомления подрядчика от 10.12.2017. Ремонтные работы на объекте продолжались с наступлением теплого периода времени и ведутся в настоящий момент.

Указывает, что департамент не заявлял каких-либо требований в связи с использованием нежилого помещения не по целевому назначению. Предложение о досрочном расторжении договора от 14.02.2019 не содержит оснований существенного нарушения условий договора, связанных с использованием объекта по его целевому назначению. Следовательно, по мнению ответчика, данное основание не может служить поводом к расторжению договора, так как не являлось предметом полного исследования, а выводы суда построены на заключении истца от 28.06.2019 (акт проведения внеплановой проверки от 28.06.2019), которое устанавливает только отсутствие ремонтных работ в период проведения проверки.

По мнению ответчика, при отсутствии задолженности общества и наличии переплаты с января 2019, то есть при отсутствии реального долга и наличии излишне внесенных денежных средств, действия департамента в соответствии со статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации следует расценивать как злоупотребление своим правом.

В отзыве на дополнения к апелляционной жалобе департамент просит оставить решение суда от 19.07.2019 без изменения, а жалобу – без удовлетворения (т. 2, л. д. 79 –82). Возражая против довода общества о том, что ответчик после получения требования перечислил денежные средства в размере 98 500 рублей в счет погашения задолженности, департамент указывает, что в областной бюджет 19.09.2018 действительно поступили денежные средства в размере 98 500 рублей от лица, не являющегося плательщиком, и не содержали реквизитов назначения платежа, ввиду чего правовые основания для зачета поступивших денежных средств счет арендной платы общества по договору аренды недвижимого имущества отсутствовали. Департамент возвратил денежные средства на расчетный счет плательщика ФИО4.

Обращает внимание, что представленные истцом сведения обо всех платежах являлись предметом исследования в суде первой инстанции и ответчиком не оспаривались.

Истец не согласен с доводом ответчика о том, что на момент подачи искового заявления задолженность общества составляла 88 514 рублей 37 копеек, а на момент вынесения решения суда за обществом числилась переплата в сумме арендных платежей в размере 106 430 рублей 30 копеек. Указывает, что на момент подачи иска сумма задолженности за период с 11.10.2018 по 28.11.2018 составляла 184 214 рублей 77 копеек, сумма пени за период с 11.01.2018 по 30.05.2019 – 36 562 рубля 61 копейки, за период с 11.06.2018 по 28.11.2018 – 210 429 рублей 89 копеек; на момент вынесения решения сумма задолженности составляла: по основному долгу – 35 380 рублей 76 копеек (в решении указана сумма 95 380 рублей 76 копеек, так как ответчик не представил в судебное заседание документы, подтверждающие внесение денежных средств в размере 60 000 рублей), пени – 305 302 рубля 65 копеек.

Возражая против довода общества о том, что оно не нарушало договорные условия и ежемесячно вносило арендную плату, департамент указывает, что в материалах дела имеются сведения обо всех платежах общества с февраля 2019, которые свидетельствуют о правильности выводов суда первой инстанции; расчет задолженности, представленный истцом, ответчиком не оспаривался.

Полагает необоснованным довод общества о том, что во исполнение условий договора арендатор 05.10.2017 заключил договор подряда № О-64 на проведение демонтажных работ и работ по вывозу мусора; согласно акту выполненных работ от 30.10.2017 № 001 подрядчиком проведены работы по демонтажу полов, дверей, уборке и вывозу мусора. Полагает, что учитывая непредставление ответчиком доказательств в подтверждение своего довода, установление судом факта отсутствия ремонтных работ, отсутствие ходатайства об истребовании доказательств, указанный договор и акт не могут быть приняты судом апелляционной инстанции во внимание.

Обращает внимание, что согласно отчету областного специализированного государственного бюджетного учреждения «Фонд государственного имущества Смоленской области» от 06.04.2014 № 59/17 об оценке рыночной стоимости права пользования (размер годовой арендной платы) нежилым помещением (учебный корпус) общей площадью 2 123,4 кв. м, этаж 1 – 4, расположенным по адресу: <...> (т. 2, л д. 90 – 128) в нежилом помещении отсутствуют дверные проемы и полы, что свидетельствует об отсутствии работ по демонтажу дверей и полов.

От общества в материалы дела поступило мировое соглашение, направленное департаменту для утверждения (т. 2, л. д. 132 –134).

В дополнениях к отзыву на апелляционную жалобу департамент просит оставить решение суда от 19.07.2019 без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения (т. 3, л. д. 4 – 8).

Обращает внимание, что ранее 13.08.2019 общество не предпринимало действий по согласованию сроков ремонтных работ; гарантийное письмо от 13.08.2019 (т. 3, л. д. 11) направлено в департамент после вынесения Арбитражным судом Смоленской области решения, что, по мнению департамента, свидетельствует о недобросовестности ответчика.

Указывает, что департамент не согласен с представленным ответчиком проектом мирового соглашения (т. 3, л. д. 13), что подтверждается письмами от 03.09.2019 № 1861/2 и от 02.12.2012 № 2630/2 (т. 3, л. <...>).

Обращает внимание, что при оформлении арендных отношений департамент не преследовал цель предоставления недвижимого имущества во временное пользование за плату для размещения гостиницы или офиса, а преследовал иные цели.

Департамент представил расчет суммы задолженности по арендной плате от 29.08.2017 № 05-ОБ с пояснениями (т. 3, л. д. 23 – 26), согласно которому:

– сумма задолженности на дату подачи искового заявления (26.03.2019) составляла 103 436 рублей 09 копеек;

– на дату вынесения решения (12.07.2019) на стороне ответчика образовалась переплата в размере 38 182 рублей 01 копейки

От общества в материалы дела поступил письменный расчет платежей с пояснениями к нему (т. 3, л. д. 30 – 32, 36 – 38, 42 – 44), согласно которому:

– на дату принятия искового заявления (01.04.2014) существовала переплата в размере 95 069 рублей 64 копеек;

– на дату принятия судом решения (12.07.2019) переплата составляла 197 998 рублей 32 копейки.

Общество полагает, что довод истца об отсутствии идентифицирующих реквизитов перечисления платежа в размере 98 500 рублей, поступивших на счет истца 18.09.2018 от ФИО4, противоречит письменным доказательствам и материалам дела, поскольку:

– на чеке от 18.09.2018 в графе назначения платежа указано: оплата ООО «Смоленский вариант» за аренду нежил. помещ. по договору 05-ОБ от 29.08.2017 (т. 3, л. 49, 99);

– ранее от ФИО4 в адрес истца поступали денежные средства за общество с аналогичным назначением платежа за аренду нежилого помещения по договору от 29.08.2017 № 05-ОБ (платежное поручение от 10.10.2017 № 733297 (т. 3, л. д. 48).

Таким образом, по мнению общества, в момент получения истцом денежных средств в размере 98 500 рублей обязанность по уплате ответчиком арендной платы была исполнена.

Указывает, что возврат платежа был осуществлен истцом 02.10.2018, при этом в назначении платежа отсутствовали указания на возврат неправильно оформленного платежа, отсутствовала связь с первоначальным назначением платежа, что не позволило осуществить его идентификацию. Кроме того, департаментом не было принято мер по уведомлению как ФИО4, так и общества о возврате платежа от 18.09.2018; о данном факте ответчик узнал только в заседании суда апелляционной инстанции 25.11.2019.

Обществом в материалы дела представлен приказ от 16.01.2017 № 5 о назначении ФИО4 на должность бухгалтера (т. 3, л. д. 45), приказ от 17.11.2017 № 5-А о назначении бухгалтера общества ФИО4 дополнительным пользователем для работы в интернет-банке акционерного общества «Тинькофф Банк» с правом осуществления подписи платежей с 17.11.2017 (т. 3, л. д. 46), доверенность от 16.01.2017 на имя ФИО4 с правом осуществления банковских платежей, связанных с деятельностью фирмы, для чего ей было предоставлено право подписания необходимых документов, а также совершения всех необходимых действий (т. 3, л. д. 47 – 48).

Департаментом в материалы дела представлено платежное поручение от 19.09.2018 № 736124 о перечислении ФИО4 98 500 рублей, в назначении платежа указано: «ФИО4; за 18/09/2018; сумма 98 500, в т.ч. усл. Банка: 0 (т. 1, л. д. 50), а также документы по возврату денежных средств (т. 3, л. д. 51 – 53).

Обществом в материалы дела представлены дополнительные документы:

– выписка публичного акционерного общества «Сбербанк» (далее – ПАО «Сбербанк») от 06.12.2019 со счета ФИО5, из которой следует, что на ее счете находятся денежные средства в размере 98 500 рублей 37 копеек (т. 3, л. д. 54);

– письмо от 21.10.2019 № 20 с просьбой дать согласие на разработку проектной документации на арендуемое имущество (т. 3, л. д. 55);

– договор от 21.10.2019 № 031/19СМР на выполнение подрядных работ, заключенный между ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью «Проектная Энергетическая Компания» (далее – ООО «ПЭК») (т. 3, л. д. 56 – 60);

– счет на оплату от 21.10.2019 № 101 за разработку проектной документации на нежилые помещения, платежное поручение от 08.11.2019 № 33 на сумму 450 000 рублей за разработку проектной документации (т. 3, л. д. 61 – 62).

– письмо-ответ департамента от 06.11.2019 № 2430/3 (т. 3, л. д. 63 – 64).

В дополнениях к отзыву на апелляционную жалобу департамент поддержал ранее изложенную позицию, просил оставить решение суда от 19.07.2019 без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения (т. 3, л. д. 88 – 90). Представил заверенные Управлением Федерального казначейства по Смоленской области копии платежных поручений от 19.09.2018 № 736124, от 02.10.2018 № 699515 о поступлении и возврате денежных средств в размере 98 500 рублей (т. 3, л. д. 92 – 94).

Обращает внимание, что денежные средства перечислены ФИО4, а не обществом, без указания назначения платежа, ввиду чего отсутствовали правовые основания для их зачета в счет оплаты арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 29.08.2017 № 05-ОБ; ответчик не предпринял меры, направленные на надлежащее уведомление истца о поступлении соответствующего платежа.

Полагает, что ссылка общества на то, ранее от ФИО4 в адрес истца поступали денежные средства за общество с аналогичным назначением платежа за аренду нежилого помещения по договору от 29.08.2017 № 05-ОБ, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Указывает, что в платежном поручении от 10.10.2017 № 733297 (т. 3, л. д. 94) указано назначение платежа «ООО «Смоленский вариант» за аренду неж. помещения октябрь 2017 дог 05-ОБ от 29.08.2017», данные денежные средства были зачтены департаментом в счет арендной платы по указанному договору аренды.

По доводу общества о том, что возврат платежа был осуществлен истцом 02.10.2018, при этом в назначении платежа отсутствовали указания на возврат неправильно оформленного платежа, отсутствовала связь с первоначальным назначением платежа, что не позволило осуществить его идентификацию, а также о том, что департаментом не было принято мер по уведомлению как ФИО4, так и общества о возврате платежа 18.09.2018 истец пояснил следующее.

В платежном поручении от 02.10.2018 № 699515 (т. 3, л. д. 93) имеется отметка: «81611105072020101120; возврат по п/п 736124 от 19.09.2018, в связи с отсутствием плательщика ФИО4 в реестре договоров», следовательно, по мнению департамента, данный платеж содержал идентифицирующие признаки.

Считает, что доводы о ненадлежащем уведомлении ФИО4 или общества о возврате платежа несостоятельны, поскольку у департамента отсутствовали основания полагать, что платеж поступил в счет арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 29.08.2017 № 05-ОБ.

Департамент полагает, что представленные ответчиком документы (приказ от 16.01.2017 № 5 о назначении ФИО4 на должность бухгалтера, приказ от 17.11.2017 № 5-А о назначении бухгалтера общества ФИО4 дополнительным пользователем для работы в интернет-банке АО «Тинькофф Банк» с правом осуществлять подписи платежей от 17.11.2017, доверенность от 16.01.2017 на имя ФИО4 с правом осуществления банковский платежей, связанных с деятельностью фирмы) не являются документами, подтверждающими трудоустройство ФИО4 в общество на законных основаниях.

Истец считает, что представленные обществом договор от 21.10.2019 № 031/19СМР, заключенный между ответчиком и ООО «ПЭК», счет на оплату не являются основанием для сохранения договорных отношений.

Представители общества представили в суд для обозрения чек-ордер от 18.09.2018 № 4964 о перечислении ФИО4 денежных средств в размере 98 500 рублей, копия которого приобщена к материалам дела (т. 3, л. д. 99).

Во исполнение определения и запроса Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2019 (т. 3, л. д. 70 – 82) от ПАО «Сбербанк» поступило письмо (т. 3, л. д. 116) от 16.01.2020 № 200113-0259-822900 о том, что банк осуществил перечисление денежных средств по операции от 18.09.2018 № 4964, совершенной ФИО4 согласно предоставленному чеку-ордеру с уникальным идентификатором платежа СУИП 400425112089NZVL, платежным поручением от 19.09.2018 № 736124 на сумму 98 500 рублей в адрес Управления Федерального казначейства по Смоленской области (Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области) на счет № 40101810200000010001. Управление Федерального казначейства по Смоленской области (Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области) 02.10.2018 осуществило возврат денежных средств в банк платежным поручением от 02.10.2018 № 699515 на сумму 98 500 рублей с указанием причины: 81611105072020101120; возврат по платежному поручению от 19.09.2018 № 736124, в связи с отсутствием плательщика ФИО4 в реестре договоров». Банк 02.10.2018 осуществил возврат денежных средств в сумме 98 500 рублей плательщику.

В заседании суда апелляционной инстанции представители ответчика поддержали доводы жалобы и дополнений к ней, просили отменить решение суда от 19.07.2019 и принять судебный акт об отказе в удовлетворении требований департамента.

Представитель департамента возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзывах на апелляционную жалобу и дополнениях к нему, просил оставить решение суда от 19.07.2019 без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца и ответчика, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что решение Арбитражного суда Смоленской области от 19.07.2019 по настоящему делу подлежит отмене, а исковые требования подлежат оставлению без удовлетворения, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между департаментом и ООО «Смоленский Вариант» заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Смоленской области, от 29.08.2017 № 05-ОБ, согласно которому департамент (арендодатель) принял на себя обязательство передать во временное пользование за плату ООО «Смоленский Вариант» (арендатору) с согласия собственника имущества – Смоленской области (распоряжение Администрации Смоленской области от 10.03.2017 № 318-р/адм (в редакции распоряжения Администрации Смоленской области от 26.06.2017 № 912-р/адм) по итогам проведения аукциона на право заключения договора аренды (протокол от 17.08.2017 № 2) (т. 1, л. д. 28 – 31) объект государственной собственности Смоленской области – нежилое помещение (учебный корпус) общей площадью 2 123,4 кв. м, этаж 1, 2, 3, 4, расположенный по адресу: <...> (далее – объект) (т. 1, л. д. 20 – 23).

Государственная регистрация указанного договора произведена 30.08.2017 (номер регистрации 67:27:0020210:452-67/001/2017-3) (т. 1, л. д. 24).

Нежилое помещение (учебный корпус) общей площадью 2 123,4 кв. м, этаж 1, 2, 3, 4, расположенное по адресу: <...>, принадлежит Смоленской области на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 05.11.2014 67-АВ 186403 (т. 1, л. д. 19).

Пунктом 1.1 договора стороны согласовали, что арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение для размещения гостиницы или офиса после проведения необходимых ремонтных работ.

Во исполнение договора объект 01.09.2017 передан арендатору по акту приема-передачи (т. 1, л. д. 25).

Договор заключен на срок 15 лет (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 2.2.8 договора арендатор обязуется производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованного объекта в сроки, согласованные с арендодателем, а также принимать долевое участие в текущем и капитальном ремонте здания, инженерно-технических коммуникаций, а также в мероприятиях по благоустройству окружающей здание территории.

В соответствии с пунктом 3.1 договора величина годовой арендной платы за пользование объектом составляет 1 189 100 рублей (без учета НДС).

Ежемесячная арендная плата 99 091 рублей 67 копеек.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендная плата, предусмотренная пунктом 3.1, подлежит перечислению арендатором в областной бюджет на расчетный счет истца за каждый календарный месяц, не позднее 10 числа месяца, за который производится оплата.

В соответствии с пунктом 3.4 договора размер арендной платы устанавливается на один год. Размер арендной платы на следующий год устанавливается в одностороннем порядке арендодателем в соответствии с Порядком определения годовой арендной платы за пользование объектами государственной собственности Смоленской области, утвержденным постановлением Администрации Смоленской области от 16.09.2008 № 492.

Новый размер арендной платы по договору устанавливается после получения арендатором уведомления об изменении размера арендной платы с даты, указанной в уведомлении. Момент получения арендатором указанного уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Департамент письмом от 29.08.2018 № 2016/3 (т. 1, л. д. 10) уведомил ответчика об увеличении арендной платы, которая с 30.08.2018 по 29.08.2019 установлена в размере 1 236 664 рублей (годовая арендная плата), таким образом, ежемесячный платеж составил 103 055 рублей 33 копейки.

Поскольку в нарушение условий договора ответчик перечислял арендную плату истцу не в полном объеме и не своевременно, департаментом в адрес ООО «Смоленский Вариант» направлено требование от 29.08.2018 № 2014/3 о погашении задолженности по договору аренды недвижимого имущества в течение 10 календарных дней с момента получения извещения (т. 1, л. д. 8).

Письмом от 14.02.2019 № 263/3 истец предложил ответчику расторгнуть договор в связи с нарушением сроков внесения арендной платы (т. 1, л. д. 26 – 27).

Ссылаясь на то, что ответчик не принял предложение расторгнуть договор, истец обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 25.02.2019 (т. 1, л. д. 11 – 18) по делу № А62-11411/2018 с ответчика в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за февраль 2019 год в сумме 95 380 рублей 76 копеек и пени за период с 11.01.2018 по 30.05.2018 в размере 36 562 рублей 61 копейка, за период с 11.06.2018 по 17.10.2018 – 145 827 рублей 73 копейки, за период с 11.09.2018 по 08.11.2018 – 14 750 рублей 73 копейки, с 11.09.2018 по 18.11.2018 – 20 693 рублей 12 копеек, с 11.10.2018 по 02.12.2018 – 23 579 рублей 71 копейка, с 11.11.2018 по 24.01.2019 – 61 981 рублей 86 копеек, с 11.02.2019 по 14.02.2019 – 1 907 рублей 62 копейки.

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2019 решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.02.2019 по делу № А62-11411/2018 отменено в части взыскания неустойки. С ООО «Смоленский вариант» в пользу департамента взысканы 61 060 рублей 58 копеек неустойки, в остальной части требований о взыскании пени отказано. В остальной части решение оставлено без изменения. С департамента в пользу ООО «Смоленский вариант» взыскано 2 526 рублей судебных расходов по апелляционной жалобе.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 30.08.2019 постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2019 по делу № А62-11411/2018 оставлено без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Судом первой инстанции установлено, что полное погашение задолженности по арендной плате произведено ответчиком только в период рассмотрения настоящего спора, спустя несколько месяцев после направления претензии, а согласно представленному истцом расчету задолженности с приложенными платежными документами в период с февраля по май 2019 года ответчик продолжал нарушать договорные условия о размере и сроках внесения арендной платы.

Полное погашение задолженности осуществлено ответчиком только 07.06.2019.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что ООО «Смоленский Вариант» в разумный срок не устранило нарушения в части необходимости внесения арендной платы и систематически ненадлежащим образом исполняло свои обязанности по внесению арендных платежей.

Кроме того, суд первой инстанции на основании копии акта проведения внеплановой выездной проверки от 28.06.2019, сделал вывод о том, что объект аренды в целях определенных договором не используется в связи с неисполнением арендатором обязательств по проведению ремонтных работ, сроки окончания ремонтных работ не определены. Учитывая неоднократное неисполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы в установленный договором срок, продолжительность просрочек уплаты арендной платы, погашение суммы основного долга в течение значительного промежутка времени после направления истцом претензии и неиспользование объекта по назначению, что является существенным нарушением условий договора, суд посчитал обоснованным требование истца о расторжении договора.

Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

Из материалов дела усматривается, что между истцом и ответчиком сложились отношения по аренде нежилого помещения (учебный корпус) общей площадью 2 123,4 кв. м, этаж 1, 2, 3, 4, расположенный по адресу: <...>.

В силу статьи 309, пункта 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

По смыслу норм статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 65, части 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

Как видно из материалов дела и письменных пояснений общества, арендная плата за июнь, июль и август 2018 года обществом не производилась в связи с тяжелым финансовым положением.

После получения требования истца от 29.08.2018 № 2014/3 (т. 1, л. д. 8) о погашении задолженности по договору аренды недвижимого имущества, на счет департамента были внесены денежные средства ФИО4 в размере 98 500 рублей по чеку-ордеру от 18.09.2018 № 4964 с указанием в назначении платежа: «оплата по ООО «Смоленский Вариант» за аренду нежил. помещ. по дог. 05-ОБ от 29.08.2017» (т. 3, л. <...>). Департамент возвратил указанные денежные средства на расчетный счет плательщика ФИО4 в связи с невозможностью идентифицировать платеж и отсутствие указанного лица в реестре договоров (т. 3, л. д. 51 – 53).

Из письма ПАО «Сбербанк» от 16.01.2020 № 200113-0259-822900 (т. 3, л. д. 116), поступившего по запросу Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2019 (т. 3, л. д. 70 – 82) следует, что банк осуществил перечисление денежных средств по операции от 18.09.2018 № 4964, совершенной ФИО4 согласно предоставленному чеку-ордеру с уникальным идентификатором платежа СУИП 400425112089NZVL платежным поручением от 19.09.2018 № 736124 на сумму 98 500 рублей в адрес Управления Федерального казначейства по Смоленской области (Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области) на счет № 40101810200000010001 (т. 3, л. д. 50). Управление Федерального казначейства по Смоленской области (Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области) 02.10.2018 осуществило возврат денежных средств в банк платежным поручением от 02.10.2018 № 699515 на сумму 98 500 рублей с указанием причины: 81611105072020101120; возврат по платежному поручению от 19.09.2018 № 736124, в связи с отсутствием плательщика ФИО4 в реестре договоров» (т. 3, л. д. 53).

Департаментом в материалы дела представлены заверенные Управлением Федерального казначейства по Смоленской области копии платежных поручений от 19.09.2018 № 736124, от 02.10.2018 № 699515 о поступлении и возврате денежных средств в размере 98 500 рублей (т. 3, л. д. 92 – 94).

В дополнениях к отзыву на жалобу департамент обращает внимание, что денежные средства перечислены ФИО4, а не обществом, без указания назначения платежа, ввиду чего отсутствовали правовые основания для их зачета в счет оплаты арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 29.08.2017 № 05-ОБ; ответчик не предпринял меры, направленные на надлежащее уведомление истца о поступлении соответствующего платежа.

Между тем, судом установлено, что согласно приказу от 16.01.2017 № 5 ФИО4 назначена на должность бухгалтера ООО «Смоленский Вариант», а приказом от 17.11.2017 № 5-А – она назначена как дополнительный пользователь для работы в интернет банке АО «Тинькофф Банк» с правом осуществления подписи платежей (т. 3, л. д. 45 – 46). Согласно представленной ООО «Смоленский Вариант» в материалы дела доверенности от 16.01.2017 (сроком действия до 16.01.2020 включительно) ФИО4 уполномочена осуществлять банковские платежи, связанные с деятельностью фирмы. Для выполнения данного поручения ей предоставляется право подписания необходимых документов, а также совершения всех иных необходимых действий (т. 3, л. д. 47). Ранее от ФИО4 в адрес департамента поступали денежные средства за общество с аналогичным назначением платежа за аренду нежилого помещения по договору от 29.08.2017 № 05-ОБ (платежное поручение от 10.10.2017 № 733297 (т. 3, л. д. 48).

Указанные обстоятельства позволяют идентифицировать поступившие от ФИО4, как надлежащим образом уполномоченного лица общества, денежные средства в размере 98 500 рублей в качестве арендного платежа, уплаченного ООО «Смоленский Вариант» в счет исполнения обязательств по договору аренды от 29.08.2017 № 05-ОБ.

В этой связи подлежат отклонению доводы департамента об отсутствии правовых оснований для зачета поступивших денежных средств в счет арендной платы общества по спорному договору аренды недвижимого имущества.

Неполное указание банком назначение платежа в платежном поручении от 19.09.2018 № 736124 по операции от 18.09.2018 № 4964, совершенной ФИО4 по чеку-ордеру с уникальным идентификатором платежа СУИП 400425112089NZVL на сумму 98 500 рублей с назначением платежа: «оплата по ООО «Смоленский Вариант» за аренду нежил. помещ. по дог. 05-ОБ от 29.08.2017» (т. 3, л. <...>), в адрес Управления Федерального казначейства по Смоленской области (Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области) на счет № 40101810200000010001, а также непринятие указанного платежа и не совершение департаментом действий по идентификации поступивших от ФИО4, как надлежащим образом уполномоченного лица общества, денежных средств в размере 98 500 рублей в качестве арендного платежа, уплаченного ООО «Смоленский Вариант» в счет исполнения обязательств по договору аренды от 29.08.2017 № 05-ОБ, явились основанием для необоснованного вывода суда о том, что общество ненадлежащим образом исполняет обязательства, перечисляет арендную плату несвоевременного и не в полном объеме.

Вместе с тем, ООО «Смоленский Вариант» вносило арендную плату департаменту, погашая имеющуюся задолженность. С января 2019 оплата арендных платежей производилась обществом в большем размере. Так, согласно письменному расчету платежей общества с пояснениями к нему (т. 3, л. д. 30 – 32, 36 – 38):

– на дату принятия искового заявления (01.04.2014) существовала переплата в размере 95 069 рублей 64 копеек;

– на дату принятия судом решения (12.07.2019) переплата составляла 197 998 рублей 32 копейки.

Таким образом, на момент принятия судом первой инстанции искового заявления департамента о расторжении договора аренды от 29.08.2017 № 05-ОБ у ответчика образовалась переплата в размере 95 069 рублей 64 копейки.

Указанное обстоятельство подтверждается полным расчетом платежей по договору аренды недвижимого имущества от 29.08.2017, представленным в суд апелляционной инстанции ответчиком (т. 3, л. д. 42 – 44).

При таких обстоятельствах суд считает установленным и документально подтвержденным (т. 3, л. <...>) факт внесения ООО «Смоленский Вариант» на счет департамента арендных платежей по спорному договору.

На основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации суд может признать переход прав кредитора к третьему лицу несостоявшимся, если установит, что, исполняя обязательство за должника, третье лицо действовало недобросовестно, исключительно с намерением причинить вред кредитору или должнику по этому обязательству. В рассматриваемом случае ФИО4, исполняя за общество обязательство по внесению денежных средств по договору аренды, действовала в интересах общества при наличии соответствующих полномочий, а не в собственных интересах.

Напротив, поскольку возврат платежа ООО «Смоленский Вариант» от 18.09.2018 был осуществлен департаментом 02.10.2018, при этом в назначении платежа отсутствовали указания на возврат неправильно оформленного платежа, отсутствовала связь с первоначальным назначением платежа, что не позволило осуществить его идентификацию; не было принято мер по уведомлению как ФИО4, так и общества о возврате платежа от 18.09.2018; о данном факте ответчик узнал только в заседании суда апелляционной инстанции 25.11.2019; и более того, при таких обстоятельствах обществу вменяется нарушение обязательств по осуществлению арендного платежа, действия департамента в данном случае в силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации следует расценивать как злоупотребление своим правом.

Учитывая изложенное, а также наличие переплаты обществом по спорному договору аренды перед департаментом, вывод суда первой инстанции о том, что ответчик систематически ненадлежащим образом продолжал исполнять свои обязанности по внесению арендных платежей, что является для расторжения заключенного договора, нельзя признать обоснованным.

В соответствии с пунктом 2.2.8 договора аренды от 29.08.2017 № 05-ОБ арендатор обязуется производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендованного объекта в сроки, согласованные с арендодателем, а также принимать долевое участие в текущем и капитальном ремонте здания, инженерно-технических коммуникаций, а также в мероприятиях по благоустройству окружающей здание территории.

Действия департамента, направленные на расторжение договора аренды от 29.08.2017 № 05-ОБ, стали следствием отсутствия намерения у арендатора размещения в нежилых помещениях офиса или гостиницы и, соответственно, использования нежилых помещений для целей договора аренды.

При проведении 28.06.2019 комиссией проверки учета, целевого использования и сохранности объекта государственной собственности Смоленской области государственной казны Смоленской области – нежилого помещения (учебного корпуса) общей площадью 2 123,4 кв. м, этаж 1, 2, 3, 4, расположенного по адресу: <...>, находящегося на правах аренды у ООО «Смоленский вариант» установлено, что по состоянию на 28.06.2019 на данном объекте ремонтные работы не проводились, на 2 – 4 этажах отсутствует напольное покрытие, дверные коробки, освещение и отопление, а также в большом зале 4-го этажа находятся кучи строительного мусора. Согласно заключению комиссии проверяемый объект недвижимого имущества не используется, ремонтные работы не проводятся, состояние объекта неудовлетворительное (т. 1, л. д. 134 – 142).

Учитывая указанные обстоятельства, суд сделал вывод о том, что ответчик не использует предоставленные помещения по договору в целях, для которых данное помещение было предоставлено обществу, ремонтные работы не проводятся, не смотря на то, что департамент не заявлял каких-либо требований обществу в связи с использованием нежилого помещения не по целевому назначению, предложение о досрочном расторжении договора от 14.02.2019 не содержит оснований существенного нарушения условий договора, связанных с использованием объекта по его целевому назначению.

При этом суд первой инстанции не выяснил все обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно то, что во исполнение условий договора, арендатор заключил договор подряда от 05.04.2017 № О-64 с обществом с ограниченной ответственностью «ДВИН» на проведение демонтажных работ и работ по вывозу мусора. Согласно акту выполненных работ от 30.10.2017 № 001 подрядчиком проведены работы по демонтажу полов, демонтажу дверей, уборка и вывоз мусора на сумму 647 750 рублей; впоследствии работы были приостановлены на основании уведомления подрядчика от 10.12.2017 по причине непригодности строительной площадки для выполнения строительных работ: в помещении отсутствует отопление и теплоснабжение, температура в помещении равна уличной, что делает невозможным выполнение работ до наступления плюсовых температур; ремонтные работы на объекте продолжались с наступлением теплого периода времени. ООО «Смоленский вариант» также представлены в материалы дела письмо заместителю губернатора Смоленской области – начальнику Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области от 21.10.2019 № 20 о согласии на разработку проектной документации на арендуемое имущество площадью 2 123, 4 кв. м, расположенное по адресу: <...>, договор аренды от 29.08.2017 № 05-ОБ в составе следующих разделов: «Электроснабжение», «Вентиляция, кондиционирование», «Отопление», «Пожарная безопасность», «Водоснабжение», «Водоотведение», «Пожарная сигнализация»; договор на выполнение подрядных работ от 21.10.2019 № 031/19СМР, заключенный с обществом с ограниченной ответственностью «Проектная энергетическая компания», согласно которому заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательства по разработке проектной документации на нежилые помещения, расположенные по адресу: <...>, в составе следующих разделов: «Электроснабжение», «Вентиляция, кондиционирование», «Отопление», «Пожарная безопасность», «Водоснабжение», «Водоотведение», «Пожарная сигнализация»; счет на оплату от 21.10.2019 № 101 и платежное поручение от 08.11.2019 № 33, свидетельствующие об оплате обществом по договору от 21.10.2019 № 031/19СМР суммы 450 000 рублей (т. 2, л. д. 43 – 48, т. 3, л. д. 55 – 62).

Указанные документы опровергают выводы суда об отсутствии намерения у общества использования нежилых помещений в соответствии с договором аренды и не исполнении ООО «Смоленский вариант» обязательств по началу проведения ремонтных работ на арендуемом объекте.

При таких обстоятельствах данное основание также не может служить поводом к расторжению заключенного договора аренды, так как не являлось предметом полного исследования, а выводы суда первой инстанции построены лишь на заключении истца от 28.06.2019 (акт проведения внеплановой проверки от 28.06.2019), которое устанавливает только отсутствие ремонтных работ в период проведения проверки.

Учитывая изложенное, вывод суда первой инстанции о неисполнении арендатором обязательств по проведению ремонтных работ, не определения сроков окончания ремонтных работ, не соответствует изложенным обстоятельствам и указанным материалам дела и, соответственно, является неверным.

Таким образом, оценив и исследовав в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные сторонами в обоснование своих доводов доказательства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии существенных нарушений спорного договора аренды со стороны ООО «Смоленский Вариант», а также о намерении общества продолжать арендные отношения с департаментом, в связи с чем, оснований для удовлетворения искового заявления о расторжении договора аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Смоленской области от 29.08.2017 № 05-ОБ и, как следствие, освобождении занимаемого нежилого помещения (учебный корпус) общей площадью 2 123,4 кв. м, этаж 1, 2, 3, 4, расположенного по адресу: <...>, у суда первой инстанции не имелось.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Смоленской области от 19.07.2019 подлежит отмене в силу пунктов 1, 3 части 1, статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в виду неполного выяснения обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствия выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а исковые требования департамента не подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы ООО «Смоленский Вариант» по оплате платежным поручением от 08.08.20019 № 24 (т. 2, л. д. 15) государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Смоленской области от 19.07.2019 в размере 3 000 рублей, относятся на департамент и подлежат возмещению обществу.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 19.07.2019 по делу № А62-2542/2019 отменить.

В удовлетворении искового заявления Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН <***>, ИНН <***>) отказать.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Смоленский Вариант» (г. Смоленск, ОГРН <***>, ИНН <***>) в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы 3 000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме.

В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья Е.В. Рыжова

Судьи Н.В. Заикина

М.М. Дайнеко