Гражданский кодекс часть 1

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Заикиной Н.В., судей Дайнеко М.М. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., при участии представителей: истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Краснодар, ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 11.09.2017) и ответчиков – общества с ограниченной ответственностью «Драбова» (г. Смоленск, ОГРН <***>, ИНН <***>) – ФИО3 (доверенность от 27.04.2018), индивидуального предпринимателя ФИО1 (Смоленская область, Смоленский район, д. Рогачево, ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО1 (выписка из ЕГРЮЛ), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.06.2018 по делу № А62-2797/2018 (судья Каринская И.Л.),

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Драбова» (далее – общество, ООО «Драбова») о расторжении договора аренды нежилого помещения б/н от 01.08.2015, заключенного арендодателями – ФИО1, ФИО1 и арендатором – ООО «Драбова».

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 17.05.2018 к участию в деле в качестве второго ответчика привлечен индивидуальный предприниматель ФИО1.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 27.06.2018 исковые требования оставлены без удовлетворения.

Судебный акт мотивирован тем, что в силу положений пункта 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор не может быть расторгнут в судебном порядке по требованию только одного арендодателя (истца).

Не согласившись с принятым решением, истец обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на несоответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте обстоятельствам дела и нарушение судом первой инстанции норм материального права. По мнению истца, систематическое нарушение обществом обязательств по внесению арендной платы является основанием для расторжения договора в судебном порядке. Кроме того, податель апелляционной жалобы указывает на то, что ответчики злоупотребляют правом, в связи с чем суд первой инстанции должен был применить положения статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Общество просило оставить решение суда без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителей сторон, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 25.05.2018 № 67/000/012/2018-5655 торговый павильон под кафе, общей площадью 112,4 кв.м, расположенного по адресу: <...> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО1 (запись регистрации права № 67-67-01/118/2009-883 от 14.08.2009 (доля в праве 35/100)) и ФИО1 (запись регистрации права № 67- 67/001-67/001/083/2015-3798/2 от 02.03.2015 (доля в праве 65/100)).

Договор аренды нежилого помещения б/н от 01.08.2015 (далее – договор), заключен арендодателями – ФИО1, ФИО1 с арендатором –ООО «Драбова».

Указанный договор прошел государственную регистрацию, о чем в ЕГРН внесена запись – обременение: № 67-67/001-67/001/033/2015-2494/2 от 27.08.2015 (аренда).

Согласно пунктам 1.1 – 1.3 договора, арендодатели предоставляют арендатору во временное пользование за плату нежилое помещение с целью осуществления в нем арендатором коммерческой деятельности. Помещение расположено по адресу: 214000, Россия, <...>. Помещение представляет собой торговый павильон под кафе, назначение: нежилое, одноэтажное, общая площадь 1 12,4 кв.м., инв. номер 16212, лит. А.

На момент заключения настоящего договора сдаваемое в аренду помещение принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности: свидетельство о государственной регистрации права собственности, выданное на имя ФИО1, от 14.08.2009 67-АБ № 448641. доля в праве 35/1.00 (39, 34 кв.м.); свидетельство о государственной регистрации права, выданное на имя ФИО1, от 02.03.2015, № 006109, доля в праве 65/100 (73. 06 кв.м.).

Согласно пункту 2.1 договора арендная плата устанавливается в денежной форме и составляет 1 000 рублей в месяц. Арендатор вносит арендную плату ФИО1 наличным или безналичным путем не позднее 10 числа каждого месяца.

В силу пункта 3.2.3 договора арендатор обязан поддерживать помещение в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий косметический ремонт (за исключением перепланировки), нести расходы за коммунальные услуги (в том числе оплачивать услуги телефонной связи, интернета, электроэнергии, теплоснабжения, санитарной обработки помещения, затрат на пожарную безопасность и охрану труда).

В соответствии с пунктом 4.1 договора срок аренды оставляет 13 месяцев с 01.08.2015 по 01.09.2016.

В случае, если ни одна из сторон после истечения срока действия договора не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок (пункт 4.3 договора).

18.07.2017 и 25.08.2017 истец направлял в адрес ответчиков уведомления о расторжении договора, которые оставлены без удовлетворения.

Ссылаясь на нарушение арендатором сроков внесения арендной платы за период с 01.08.2015 по 18.12.2017, внесения не в полном объеме оплаты за коммунальную услугу – водоснабжение, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав условия пункта 3.2.3 договора в совокупности с другими условиями заключённого договора, суд первой инстанции с учётом положений статьи 431 ГК РФ, правомерно пришел к выводу о том, что сведений о возложении на арендатора обязанности нести расходы по оплате коммунальной услуги – водоснабжение договор не содержит, в связи с чем у арендатора отсутствует обязанность по несению расходов за коммунальную услугу – водоснабжение.

При этом, доказательств своевременного внесения арендной платы за период с 01.08.2015 по 18.12.2017 арендатором в материалы дела не представлено, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно указал на нарушение арендатором сроков внесения арендной платы по рассматриваемому договору.

В силу пункта 3 части 1 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно части 2 статьи 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу части 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором аренды» согласно которой, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Так как часть 3 статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно данной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В нарушение указанных положений, истец не направлял в адрес ООО «Драбова» предложение об исполнении обязанностей по договору в виде погашения задолженности по арендной плате, коммунальной услуге – водоснабжение.

При этом материалами дела подтверждается направление истцом лишь предложения ООО «Драбова» и ФИО1 о расторжении договора.

Материалами дела установлено, что объект аренды принадлежит арендодателям на праве общей долевой собственности.

Согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

С учётом фактических обстоятельств дела и положений пункта 1 статьи 246 ГК РФ, договор не может быть расторгнут в судебном порядке по требованию только одного арендодателя (истца).

Требование о рассмотрении разногласий сособственников в части распоряжения имуществом, находящемся в долевой собственности и признании недействительным соглашения о совместном владении, истцом в рамках настоящего дела заявлено не было, в силу чего соответствующие доводы истца отклоняются.

Исходя из положений пункта 5 статьи 10 ГК РФ о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.

Истцом не представлено доказательств нарушения ответчиками положений статьи 10 ГК РФ, поскольку право заявить или не заявлять требование о расторжении договора, является исключительным правом ФИО1.

С учётом изложенного судебная коллегия на основании оценки имеющихся в деле доказательств приходит к выводу о том, что злоупотребление правом отсутствует, а зафиксированный в договоре аренды порядок правоотношений сторон устанавливает надлежащий баланс интересов сособственников.

На основании изложенного, оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению, поскольку сводятся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и норм права и не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции не допущено.

При вышеуказанных обстоятельствах суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для отмены принятого законного и обоснованного решения.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 27.06.2018 по делу № А62-2797/2018 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня его изготовления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Судьи

Н.В. Заикина

М.М. Дайнеко

Л.А. Капустина