Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ООО «Мастер», ФИО1, ФИО2 и ФИО3 на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.11.2015 по делу №А63-11812/2014 по иску администрации города Ставрополя к ООО «Строймонтажгрупп», ООО «Мастер», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора – комитет градостроительства администрации города Ставрополя, об обязании привести самовольно возведенный объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...> в состояние, существующее до начала проведения строительных работ по реконструкции, и встречному иску ООО «Мастер» о признании права собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный многоэтажный жилой дом, назначение: нежилое здание, площадь застройки 677,2 кв. м, степень готовности объекта – 35%, адрес: <...> а, кадастровый (условный) номер 26:12:022218:220 (судья Смоляков А.Ю.), при участии в судебном заседании: от ООО «Мастер»: ФИО4, ФИО5 (по доверенности от 21.06.2017); в отсутствие других лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Ставрополя (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Стройкоминвест» (впоследствии переименовано в ООО «Строймонтажгрупп», далее ? общество) об обязании привести самовольно возведенный объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, в состояние, существующее до начала проведения строительных работ по реконструкции.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен комитет градостроительства администрации города Ставрополя.

Определением от 15.01.2015 уточнено наименование ответчика – ООО «Строймонтажгрупп».

Определением от 23.07.2015 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО «Мастер».

Определением от 30.07.2015 судом принят к рассмотрению встречный иск ООО «Мастер» о признании права собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный многоэтажный жилой дом, назначение: нежилое здание, площадь застройки 677,2 кв.м, степень готовности объекта–35%, адрес: <...> а, кадастровый (условный) номер 26:12:022218:220.

Решением от 10.11.2015 суд обязал ООО «Мастер» снести самовольную постройку – многоквартирный многоэтажный жилой дом, назначение: нежилое здание, площадь застройки 677,2 кв.м, степень готовности объекта – 35%, адрес: <...> а, кадастровый (условный) номер 26:12:022218:220. В удовлетворении иска в части требований к ООО «Строймонтажгрупп» отказал. В удовлетворении встречного иска отказал. Взыскал с ООО «Мастер» в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Мастер» обратилось с апелляционной жалобой на решение суда первой инстанции.

Определением суда от 26.04.2016 к производству приняты апелляционные жалобы ФИО1 и ФИО2 на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.11.2015 по делу № А63-11812/2014. Судебное разбирательство по указанным апелляционным жалобам назначено на 04.05.2016 на 11 часов 00 минут.

Определением от 10.05.2016 принял к производству арбитражного суда апелляционной инстанции, апелляционную жалобу ФИО3.

В ходе судебного разбирательства ООО «Мастер» обратился с ходатайством о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы.

Определением суда от 08.06.2016 по делу назначена строительно-техническая экспертиза.

Определением суда от 23.06..2017 производство по апелляционным жалобам ООО «Мастер», ФИО1, ФИО2 и ФИО3 на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.11.2015 по делу №А63-11812/2014 возобновлено.

В судебном заседании представители ООО «Мастер» поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобен с учетом представленных дополнений.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в силу статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалоб, дополнений к жалобам, отзывов на апелляционные жалобы, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, и проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что постановлением главы города Ставрополя от 17.10.2006 № 3537 утвержден акт выбора земельного участка, ФИО6 согласовано место размещения офисного здания по адресу: <...>. Земельный участок площадью 1 470 кв. м с кадастровым номером 26:12:022218:156, расположенный по адресу: <...>, в квартале 341 предоставлен ФИО6 в аренду на три года для проектирования и строительства офисного здания.

Постановлением главы города Ставрополя от 28.12.2009 № 1881 ФИО6 предоставлен в аренду на 3 года земельный участок для продолжения строительства указанного здания.

Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) заключен договор от 20.01.2010 № 7977 аренды земельного участка для продолжения строительства офисного здания. Государственная регистрация договора аренды произведена 04.03.2010.

29 марта 2010 года ООО «Стройкомивнест» приобрело у ФИО6 по договору нежилое здание литера "А" с инвентарным номером 37287, расположенное по адресу: <...> "а" общей площадью застройки 582,7 кв. м, степенью готовности 41%. Переход права собственности на указанное нежилое здание зарегистрирован в управлении Росреестра по Ставропольскому краю, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 29.07.2010 серия 26-АЗ 075806.

ФИО6 и ООО «Стройкомивест» заключили соглашение от 11.05.2010, согласно которому права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:02 22 18:156, расположенного по адресу: <...> "а", общество приняло на себя.

Обществу выдано разрешение от 24.06.2010 № RU 26309000-483-"с" на продолжение строительства офисного здания с характеристиками: общая площадь -1459,6 кв. м, количество этажей - 2, строительный объем - 4 740 кв. м.

03 сентября 2010 года главным архитектором города Ставрополя согласован архитектурный раздел проекта 11-ти этажного многоквартирного жилого дома по тому же адресу.

24 ноября 2010 года ООО «Стройкоминвест» получено разрешение на строительство двухэтажного офисного здания № RU 26309000 - «988-С».

Постановлением администрации от 24.11.2010 № 3651 прежний вид разрешенного использования земельного участка «для продолжения строительства офисного здания и незавершенного строительством объекта» изменен на «использование под многоквартирный многоэтажный жилой дом». Соответствующие изменения внесены в договор аренды путем заключения с комитетом по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя дополнительного соглашения от 31.08.2011 № 235, в соответствии с которым пункт 1.1 договора аренды земельного участка от 24.11.2010 № 3651 изложен в новой редакции (с учетом измененного вида разрешенного использования арендуемого участка).

Согласно подготовленному комитетом градостроительства градостроительному плану земельного участка, предельная высота допустимого строительства в 5 этажей обусловлена нахождением земельного участка в зоне жилой застройки исторической части города Ставрополя.

16 февраля 2012 года автономным учреждением Ставропольского края «Государственная экспертиза в сфере строительства» утверждено и выдано ООО «Стройкоминвест» положительное заключение проектной документации № 26-1-4-0029-12 по реконструкции объекта незавершенного строительства – офисного здания (литер А) под многоквартирный жилой дом.

На основании не вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 24.05.2012 по делу № А63-8411/2012 обществу выдано разрешение от 06.07.2012 № RU 26309000-"00472-с" на реконструкцию объекта незавершенного строительства в многоквартирный многоэтажный жилой дом.

17 сентября 2012 года решением № 00572-с/о комитета градостроительства администрации города Ставрополя «Об отмене разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строения» разрешение на строительство отменено.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 19.09.2012 по делу №А63-9834/2011 объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...> - признан объектом самовольного строительства, на ООО «Стройкоминвест» возложена обязанность осуществить снос объекта.

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.09.2013 по делу № А63-9834/2011 решение суда первой инстанции отменено в части обязания ООО «Стройкоминвест» снести самовольную постройку. В остальной части судебный акт оставлен без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2014 и определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.05.2014 указанные судебные акты оставлены без изменения.

В постановлении от 18.09.2013 по делу № А63-9834/2011 суд установил, что на основании абзаца 2 пункта 28 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» суд обязывает лицо к сносу самовольно реконструированного недвижимого имущества лишь в том случае, если будет установлено, что объект не может быть приведен в состояние, существовавшее до проведения таких работ. Доказательства, подтверждающие возможность приведения спорной постройки в состояние, существовавшее до начала производства работ по реконструкции объекта незавершенного строительства (офисного здания, литера А) под многоквартирный многоэтажный жилой дом, в деле отсутствуют.

Реализуя полномочия собственника земельного участка, администрация обратилась в арбитражный суд с рассматриваемым иском к ООО «Стройкоминвест» о сносе самовольной постройки и просило обязать ответчика привести самовольно возведенный объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...>, в состояние, существующее до начала проведения строительных работ по реконструкции.

В ходе рассмотрения спора застройщик - ООО «Строймонтажгрупп» по договору купли-продажи недвижимости от 20.05.2015 продало ООО «Мастер» объект незавершенного строительства Литер А степенью готовности 35%, расположенный по адресу: <...> а.

По передаточному акту от 20.05.2015 объект передан покупателю - ООО «Мастер». Право собственности последнего на объект незавершенного строительства зарегистрировано 02.06.2015.

Являясь зарегистрированным владеющим собственником объекта незавершенного строительства, ООО «Мастер» заявило встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку.

Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08 июня 2016г. по настоящему делу была поручена судебная строительно-техническая экспертиза обществу с ограниченной ответственностью «Экспертно-юридической фирме ЩИТ» (<...>). На разрешение эксперта был поставлен следующий вопрос: «Возможно ли привести самовольно возведенный объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: <...> в состояние, существующие до начала проведения строительных работ по реконструкции?»

Согласно выводам экспертизы №141/СТ от 15 мая 2017г. возможен частичный демонтаж существующего здания с целью приведения этажности в соответствие с этажностью здания в состоянии, существующем до начала проведения строительных работ по реконструкции, при условия соблюдения на всех этапах по частичному демонтажу здания требований Федерального закона Технический регламент о безопасности зданий и сооружений (с изменениями на 2 июля 2013г.), градостроительного кодекса РФ (с изменениями на 07 марта 2017г.); СП. 48.13330.2011 Организация строительства. Актуализированная редакция СНиП 12-01-2004 (с Изменением N1), СТО НОСТРОЙ 2.33.53-2011 Организация строительного производства. Снос (Демонтаж) зданий и сооружений. При этом, демонтажу подлежат конструктивные элементы трех верхних этажей. В связи с текущими сложившимися инженерно-геологическими условиями, существующее здание (подземная его часть) является необходимым элементом стабильности грунтов прилегающей территории, следовательно, подземная часть здания не подлежит демонтажу, т.е. существующее здание не может быть снесено в полном объеме.

В силу статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу.

Согласно частям 4 и 5 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Апелляционная коллегия, изучив проведенную судом первой инстанции экспертизу и экспертизу, проведенную обществом с ограниченной ответственностью «Экспертно-юридической фирме ЩИТ», считает возможным принять выводы, изложенные в экспертном заключении 141/СТ от 15 мая 2017г.

Из материалов дела следует, что действующим является разрешение от 24.11.2010г. №RU26309000-«988-C» на строительство офисного двухэтажного здания.

Суд апелляционной инстанции, считает, что с учетом повторной судебной экспертизы здание, расположенное по адресу: <...>, может быть подвергнуто частичному демонтажу до состояния двухэтажного здания с количеством этажей четыре.

ООО «Мастер» обратился в администрации г.Ставрополя с целью получения согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022218:156, расположенного по адресу: <...> в квартале 314.

Ответом администрации г.Ставрополя Комитетом по управлению муниципальным имуществом №08/14-5426 от 07.07.2017 был дан отказ на продление договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:022218:156, расположенного по адресу: <...>. в квартале 314, в связи с п.15 ст.39.8 Земельного кодекса РФ, согласно которой арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды.

Однако, согласно выписке из ЕГРП на участке с кадастровым номером: 26:12:022218:156 имеется объект незавершенного строительства с наименованием многоквартирный многоэтажный жилой дом с кадастровым номером 26:12:022218:220 на который имеется разрешение на строительство №26309000-00412-0 от 16 июля 2012 г., выданное комитетом градостроительства администрации г.Ставрополя.

Также у ответчика имеется постановление администрации г.Ставрополя от 29.03.2013г. согласно которому обществу с ограниченной ответственностью «Стройкоминвест» выдано право на аренду земельного участка с кадастровым номером 26:12:022218:156, расположенного по адресу: <...>. в квартале 314 площадью 1470 кв.м ( в том числе 169 кв.м с особым режимом использования) для продолжения строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома.

В материалах дела, также имеется положительное заключение государственной экспертизы от 16 февраля 2012г. №26-1-4-0029-12, согласно выводам которой проектная документация «Реконструкция объекта незавершенного строительства офисное здание (литер А) под многоквартирный многоэтажный жилой дом по адресу: <...> соответствует требованиям нормативных документов, технических регламентов и результатам инженерных изысканий.

Согласно договору купли-продажи недвижимости от 25 мая 2015г. право собственности на объект незавершенного строительства, многоквартирный, многоэтажный жилой дом с кадастровым(условным) номером 26-26-01/125/2012-456 назначение: нежилое здание по адресу: <...> кадастровый номер 26:12:022218:220, переходит от ООО «Строймонтажгрупп» ИНН: <***>, КПП: 263401001, ОГРН: <***> (продавец) к ООО «Мастер» ИНН:<***>, ОГРН: <***> (покупатель).

Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации в качестве критерия при определении необходимости проведения государственной экспертизы проектной документации и не может заменяться термином «этажность».

Приложениями Б и В СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» даны определения этажей и правила определения этажности здания. При определении этажности здания в число надземных этажей включаются все надземные этажи, в том числе технический этаж, мансардный, а также цокольный этаж, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем на 2 м.

Адрес спорного объекта определён следующим: <...> а, полагаем считать нулевой отметкой является ул.Дзержинского.

ООО «Мастер» в материалы дела представлен проект реконструкции незавершенного строительства многоэтажного жилого дома, расположенного в <...> (проектная документация, ЗАКАЗ № 425/17 - 00), под двухэтажное офисное здание, после выполнения вышеописанных работ и окончания строительства, объем и порядок которого предусмотрен поименованным проектом, объект незавершенного строительства - многоквартирный многоэтажный жилой дом может быть в последующем реконструирован в двухэтажное офисное здание (с количеством этажей 4), находящееся по адресу: <...>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером участка 26:12:022218:156, то есть может быть приведен в состояние до реконструкции в соответствии с ранее выданным и не отменённым разрешением от 24.11.2010г. №RU26309000-«988-C» арбитражного суда по делу № А63-11812/2014 на строительство офисного двухэтажного здания.

Таким образом, суд апелляционной инстанции, приходит к выводу, что сохранению подлежат 4 этажа, в связи с чем необходимо произвести демонтаж этажей с отметки +9 до отметки +18 (лист 4, 353.ПСД.2017-ПОД-1.ПЗ) с учетом представленной в материалы дела проектной и разрешительной документации.

При этом, частичное удовлетворение персонального иска исключает удовлетворение встречного искового требования о признании права собственности, в связи с чем решение в данной части отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.11.2015 по делу №А63-11812/2014 в части обязания ООО «Мастер» снести самовольную постройку – многоквартирный многоэтажный жилой дом, назначение: нежилое здание, площадь застройки 677,2 кв.м, степень готовности объекта – 35%, адрес: <...> а, кадастровый (условный) номер 26:12:022218:220 отменить, апелляционные жалобы в данной части удовлетворить.

Обязать ООО «Мастер» провести частичный демонтаж незавершенного строительства многоквартирного жилого дома с последующей реконструкцией в общественное (офисное) здание по адресу: <...> а, согласно проектной и разрешительной документации.

В остальной части решение Арбитражного суда Ставропольского края от 10.11.2015 по делу №А63-11812/2014 оставить без изменения, апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий С.И. Джамбулатов

Судьи Н.В. Макарова

Е.Г. Сомов