Гражданский кодекс часть 1

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Луговой Ю.Б., судей: Демченко С.Н. и Егорченко И.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Калугиной У.В., в отсутствии истца - Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601934486, ИНН 2636014845), ответчика - индивидуального предпринимателя Микоян Елены Васильевны (г. Ставрополь, ОГРН 314265107300203, ИНН 263400559635), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.02.2022 по делу № А63-12399/2021,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Микоян Елене Васильевне (далее – предприниматель, ответчик, ИП Микоян Е.В.) об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:020501:6611, расположенный по адресу: г. Ставрополь, переулок Макарова, 14/2 в квартале 373, путем продажи с публичных торгов.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 11.02.2022 в удовлетворении исковых требований отказано. Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе результаты судебной экспертизы, установив, что на земельном участке, являвшемся предметом аренды, расположен объект недвижимости предпринимателя степенью готовности 100%, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для изъятия данного объекта на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Не согласившись с принятым судебным актом, комитет обратился в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. Апеллянт указывает, что при принятии судебного акта были неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального и процессуального права. По мнению истца, представление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. Поскольку договор аренды заключен с ответчиком после 01.03.2015, право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта, ответчиком использовано.

Отзыв на жалобу суду не представлен.

Информация о времени и месте судебного заседания с соответствующим файлом размещена 12.04.2022 17:42:45 МСК в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на общедоступных сайтах http://arbitr.ru// в разделе «Картотека арбитражных дел» и Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда http://16aas.arbitr.ru в соответствии положениями статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и с этого момента является общедоступной.

Дело рассмотрено в отсутствии лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьями 156, 266 АПК РФ.

Обжалуемый судебный акт проверен судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 АПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что в удовлетворении апелляционной жалобы комитета следует отказать.

Судом установлено, что 01.07.2011 между администрацией города Ставрополя (арендодатель) и Микоян Е.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя № 9098, в соответствии с постановлением администрации города Ставрополя от 21.03.2011 № 710, по условиям которого арендодатель предоставляет для продолжения строительства парикмахерской земельный участок с кадастровым номером 26:12:020501:221, общей площадью 240 кв.м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, переулок Макарова, 14/2 в квартале 373 (том 1, л. д. 89 – 96).

21.11.2013 между администрацией города Ставрополя (арендодатель) и Микоян Е.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя № 2775, согласно которому арендодатель предоставляет для продолжения строительства парикмахерской земельный участок с кадастровым номером 26:12:020501:221, общей площадью 240 кв.м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, переулок Макарова, 14/2 в квартале 373 (том 1, л. д. 77 – 85).

14.10.2014 между администрацией города Ставрополя (арендодатель) и Микоян Е.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя № 4205, по условиям которого арендодатель предоставляет под объект торгового назначения земельный участок с кадастровым номером 26:12:020501:221, общей площадью 240 кв.м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, переулок Макарова, 14/2 в квартале 373 (том 1, л. д. 67 – 74).

04.10.2017 между администрацией города Ставрополя (арендодатель) и Микоян Е.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя (для завершения строительства объекта) № 6662, по условиям которого арендодатель предоставляет для завершения строительства земельный участок с кадастровым номером 26:12:020501:221, общей площадью 240 кв.м., расположенный по адресу: г. Ставрополь, переулок Макарова, 14/2 в квартале 373 (том 1., л. д. 49 – 56).

Согласно пункту 2.2 договора, срок аренды устанавливается на три года: с 04.10.2017 по 03.10.2020.

Согласно пункту 6.3 договора, при истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным без уведомления арендатора. Продление договора на неопределенный срок по истечении срока его действия не допускается.

Согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ИП Микоян Е.В. принадлежит на праве собственности объект незавершенного строительства – одноэтажная с мансардой парикмахерская, кадастровый номер 26:12:020501:6611, 14 % готовности, расположенный по адресу: г. Ставрополь, переулок Макарова, 14/2 (том 1, л. д. 41 – 42).

Строительство указанного объекта осуществлялось на основании разрешения на строительство от 01.07.2008 № Ru 26309000-«2/494С» (том 1, л. д. 65 – 66).

В результате обследования специалистами отдела муниципального земельного контроля комитета установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 26:12:020501:221 расположен капитальный объект, используемый под магазин, территория не огорожена.

Поскольку право на однократное предоставление земельного участка для завершения строительства объекта ответчиком использовано, а завершение строительства объекта к моменту окончания срока действия договора аренды земельного участка не окончено, 14.07.2021 комитетом в адрес ответчика направлена претензия № 08/14-5744с с указанием на изъятие объекта незавершенного строительства и реализации его на публичных торгах (том 1, л. д. 29 – 30).

Поскольку меры досудебного урегулирования спора не привели к его разрешению, комитет обратился в арбитражный суд с иском.

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом № 171-ФЗ, предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 статьи 239.1 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что право предпринимателя на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства реализовано, договор аренды земельного участка заключен 04.10.2017 и на момент обращения комитета с настоящим иском срок его действия истек (срок действия договора – 03.10.2020, иск подан 09.08.2021), в связи с чем, к правоотношениям сторон правомерно применены положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

В целях проверки доводов комитета об отсутствии на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, определением суда первой инстанции от 22.11.2021 по ходатайству предпринимателя назначалась судебная строительно – техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «ГеоКом» (далее – ООО «ГеоКом») Ковальчуку Дмитрию Борисовичу. На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос:

- какой процент готовности объекта недвижимости, нежилого здания с кадастровым номером 26:12:020501:6611, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:020501:221 по адресу: г. Ставрополь, переулок Макарова, 14/2 в квартале 373?

От ООО «ГеоКом» поступило заключение эксперта от 14.01.2022 № Э63-12399-21, в котором эксперт указал, что степень готовности объекта недвижимости с кадастровым номером 26:12:020501:6611 расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:020501:221, по адресу: г. Ставрополь, переулок Макарова, 14/2 в квартале 373, составляет 100 % (том 2, л. д. 15 – 35).

Проанализировав экспертное заключение, суд установил, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым законом к нему, в заключении дан ответ на поставленный вопрос, не допускающий, с учетом доказательств, имеющихся в материалах дела, противоречивых выводов или неоднозначного толкования. Указанное заключение, признано полным и обоснованным, эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

Так, при проведении технического обследования объекта экспертом установлено, что объект построен по схеме полного монолитного железобетонного связевого каркаса (с вертикальными железобетонными диафрагмами, воспринимающими сейсмическую нагрузку). Данная конструктивная схема здания мало чувствительна к сейсмическим воздействиям и соответствует требованиям СП 14.13330.2018 «Строительство в сейсмических районах».

Наружные стены выполнены из железобетонного каркаса с заполнением блоками из жидкого ячеистого бетона (шлакоблоков), внутренние из камня на песчано-цементном растворе/оштукатурены. Состояние несущих элементов хорошее, работоспособное; деформаций и значительных дефектов, негативно влияющих на несущую способность конструктива, не обнаружено.

Междуэтажное перекрытие в обследуемом объекте экспертизы железобетонные плиты перекрытия (ПК63)/облицовка «подвесной потолок». При проведении обследования конструктивного элемента сверхнормативных прогибов и деформация не обнаружено, состояние хорошее, работоспособное; дефектов не выявлено.

Лестницы исследуемого объекта недвижимости железобетонные по ж/б элементам каркаса, состояние хорошее, дефекты не обнаружены.

Кровля нежилого здания металлопрофиль по деревянной обрешетке, водосток организован.

Оконные и дверные блоки металлопластиковые, дверные блоки имеются металлопластиковые и внутренние деревянные. Состояние элементов хорошее.

Полы в исследуемых помещениях выполнены бетонной стяжкой, покрытие – керамическая напольная плитка.

Внутренняя отделка – штукатурка, окраска, декоративные панели. В санузлах керамическая плитка.

В обследуемом здании на дату проведения обследования имеются: электроосвещение, отопление, водопровод, канализация.

Таким образом, объект экспертизы, нежилое здание – торгового назначения, этажностью: 3 этажа, в том числе подземный - 1, является законченным строительством объектом. Строительно-монтажные и пусконаладочные работы по данному объекту, проведены в полном объеме.

Истец в установленном процессуальном порядке выводы экспертизы не оспорил, о назначении дополнительной либо повторной экспертизы не ходатайствовал.

Таким образом, установив, что на земельном участке, являвшимся предметом аренды, расположен объект недвижимости степенью готовности 100%, объект эксплуатируется, суд пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для изъятия данного объекта на основании статьи 239.1 ГК РФ и удовлетворения требований комитета.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы значение для вынесения судебного акта по существу, повторяют утверждения, которые являлись предметом рассмотрения в суде первой инстанции, получили соответствующую правовую оценку и обоснованно были отклонены, в связи с чем не являются основанием для отмены принятого судебного акта.

Судом первой инстанции исследованы все обстоятельства дела и им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений норм материального и процессуального права судом первой инстанции не допущено.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, суд апелляционной инстанции не установил.

Вопрос о распределении государственной пошлины по апелляционной жалобе не рассматривался, поскольку в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации комитет освобожден от уплаты государственной пошлины при обращении в арбитражный суд.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 11.02.2022 по делу
№ А63-12399/2021 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

Ю.Б. Луговая

С.Н. Демченко

И.Н. Егорченко