Гражданский кодекс часть 1

Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Семенова М.У., судей Белова Д.А., Цигельникова И.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Афанасовым К.Б., при участии в судебном заседании представителя индивидуального предпринимателя Стадник Ирины Анатольевны – Аракелян А.А. (по доверенности), в отсутствие представителей других лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу: ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу комитета градостроительства администрации города Ставрополя на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.03.2021 по делу № А63-16341/2020,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Стадник Ирина Анатольевна (далее – предприниматель) обратился в арбитражный суд с иском к комитету градостроительства администрации города Ставрополя (далее – комитет) и к администрации города Ставрополя (далее – администрация):

- признать незаконным решение комитета градостроительства администрации города Ставрополя от 07.04.2020 № 06/1-09/1-2/803 об отказе в предоставлении муниципальной услуги «Предоставление разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию» (далее – решение от 07.04.2020),

- обязать комитет градостроительства администрации города Ставрополя устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Стадник И.А., повторно рассмотреть заявление о предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а именно: нежилого здания, наименование объекта недвижимости — автомагазин, кадастровый номер 26:12:012210:1688, площадью 1367,3 кв.м.‚ который расположен на земельном участке по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Южный обход, 14, в квартале 489 и выдать разрешение на ввод в эксплуатацию нежилого здания, наименование объекта недвижимости — автомагазин, кадастровый номер 26:12:012210:1688‚ площадью 1367,3 кв.м.‚ который расположен на земельном участке по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Южный обход, 14, в квартале 489,

- сообщить об исполнении решения в Арбитражный суд Ставропольского края и истцу - Стадник И. А. в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу,

- восстановить нарушенное право, признав право собственности на объект капитального строительства — нежилое здание, наименование объекта недвижимости — автомагазин, кадастровый номер 26:12:012210:1688‚ площадью 1367,3 кв.м.‚ который расположен на земельном участке по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Южный обход, 14, в квартале 489 (далее – спорное нежилое здание),

- указать, что решение по делу является основанием для постановки объекта капитального строительства — нежилое здание, наименование объекта недвижимости — автомагазин, кадастровый номер 26:12:012210:1688, площадью 1367,3 кв.м.‚ который расположен на земельном участке по адресу: Ставропольский край, город Ставрополь, улица Южный обход, 14, в квартале 489 на государственный кадастровый учёт и для включения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости (уточненные требования).

К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.

Решением суда от 03.03.2021 заявленные требования удовлетворены частично. Суд признал за предпринимателем право собственности на завершенный объект капитального строительства площадью 1367,3 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:012210:404 по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, улица Южный обход, 14, в квартале 489. Суд указал, что решение является основанием для постановки на кадастровый учет завершенного объекта капитального строительства площадью 1 367, 3 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:012210:404 по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, улица Южный обход, 14, в квартале 489, а также основанием для государственной регистрации права собственности предпринимателя на него. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда в части признания права собственности на объект капитального строительства, комитет обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и отказать в удовлетворении указанного требования. Апеллянт указывает, что в данном случае спорный объект не является самовольным и выводы о признании права собственности являются преждевременными с учетом того, что решение об отказе в предоставлении муниципальной услуги «Предоставление разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию», является правомерным. Заявитель жалобы полагает, что у истца имеется возможность в административном порядке вновь обратиться за актом ввода объекта в эксплуатацию после устранения обстоятельств, послужившим для такого отказа, и, следовательно, впоследствии зарегистрировать право собственности на данный объект.

В остальной части решение суда не обжалуется, в связи с чем, законность и обоснованность судебного акта проверены апелляционным судом в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в обжалуемой части.

В отзыве на апелляционную жалобу предприниматель просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Информация о принятии апелляционной жалобы вместе с соответствующим файлом размещена в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте суда и Картотеке арбитражных дел (по веб-адресу: www.kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями части 6 статьи 121 АПК РФ.

В судебном заседании представитель предпринимателя против доводов апелляционной жалобы возражал, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителей других лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о дате, времени и месте судебного заседания

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.03.2021 по делу № А63-16341/2020 в обжалуемой части подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что между администрацией (арендодатель) и Маликовым А.В. (арендатор) 24.03.2017 года заключен договор аренды земельного участка в границах земель муниципального образования города Ставрополя Ставропольского края (для завершения строительства объекта) № 6365 согласно которому арендодатель предоставил арендатору для завершения строительства в аренду на 3 года (с 24.03.2017 по 23.03.2020) земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:012210:404, расположенный по адресу: Российская Федерация, Ставропольский край, город Ставрополь, улица Южный обход, 14, в квартале 489 с видом разрешенного использования «для продолжения строительства автомагазина».

Из пункта 1.2. договора аренды следует, что на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, принадлежащий на праве собственности арендатору.

На основании договора купли-продажи недвижимости и переуступки прав и обязанностей по договору аренды, заключенного 22.05.2018 между продавцом Стадник И.А. (покупатель) и Маликовым А.В. (продавец), Стадник И.А. приобрела право собственности на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадью застройки 1 367, 3 кв.м., степень готовности 4% с кадастровым номером 26:12:012210:1688, расположенный по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, улица Южный обход (пункт 1 договора).

Исходя их пунктов 4 и 4.1. договора от 22.05.2018 проиизведена замена (перенайм) старого арендатора – Маликова А.В. на нового – Стадник И.А. в обязательстве на срок до 23.03.2020, возникшем из договора аренды земельного участка в границах земель муниципального образования г. Ставрополя № 6365 от 24.03.2017.

Договор от 22.05.2018 зарегистрирован в Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 25.05.2018, о чем в ЕГРН внесены записи за номерами 26:12:012210:404:1688-26/001/2018-3; 26:12:012210:404-26/001/2018-7.

30.03.2015 комитетом Маликову А.В. выдано разрешение № RU 26309000-«192-С» на строительство объекта капитального строительства – автомагазина общей площадью 1 367, 34 кв.м., площадь земельного участка 1517 кв.м., количество этажей – 2 ед., в том числе надземных – 2 ед. сроком действия до 30.03.2018.

Приказом комитета градостроительства от 25.02.2019 № 17-оду в связи с продажей Маликовым А.В. Строения в разрешение на строительство внесены изменения, согласно которым оно выдано Стадник И.А.

На основании разрешения на строительство № RU 26309000-192-С произведена государственная регистрация права собственности Стадник И.А. на объект недвижимого имущества – объект незавершенного строительства, площадь 1367, 3 кв.м., степень готовности 90 %, адрес: Российская Федерация, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Южный обход, 14, кадастровый номер 26:12:012210:1688.

26.12.2019 кадастровым инженером Андросовым А.В. подготовлен технический план для ввода объекта в эксплуатацию.

28.12.2019 предпринимателем в комитет поданы документы для выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в том числе выписка из реестра членов саморегулируемой организации, план инженерных сетей, уведомление о включении сведений в национальный реестр специалистов в области строительства, акт о соответствии параметров объекта капитального строительства проектной документации, акт приема-передачи объекта капитального строительства, технический план здания, схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства.

Решением от 16.01.2020 № 06/1-09/1-1/56 комитет отказал в предоставлении услуги «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», поскольку при подаче документов, не был представлен полный пакет документов, а именно не представлены: акт, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащённости объекта капитального строительства приборами учёта энергетических ресурсов; акт приёмки объекта капитального строительства; схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения.

19.09.2020 предприниматель повторно обратился с заявлением о предоставлении муниципальной услуги «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию», приложив информацию по объекту, в которой указано, что работы по строительству нежилого здания проведены в полном соответствии с проектами, выполненными ОАО «Проектный институт «Ставрополькоммунпроект», ООО «Институт архитектуры и градостроительства СК» собственными силами, без заключения договора строительного подряда с иными лицами, поэтому акт приемки объекта капитального строительства спорного нежилого здания не составлялся.

К указанной информации приложены схема расположения объекта на земельном участке, расположение сетей и акт о соответствии параметров построенного объекта, в том числе требованиям энергетической эффективности, подписанные Стадник И.А.

Решением комитета градостроительства администрации города Ставрополя от 07.04.2020 №06/1-09/1-2/803 заявителю повторно отказано в предоставлении услуги «Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию» в связи с отсутствием акта приемки объекта капитального строительства и документов, подтверждающих соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии).

Кроме того в решении указано на непредставление заявителем справки о выполнении технических условий на отвод ливневых вод и присоединение к улично-дорожной сети, заключения от Ставропольской городской организации «Российское общество инвалидов», подтверждающего соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации в части выполненных мероприятий по обеспечению доступа маломобильных групп населения.

Указанные обстоятельства послужили предпринимателю основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Посчитав, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих представление в комитет с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию документов, подтверждающих соответствие построенного объекта техническим условиям и подписанных представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, акта приемки объекта капитального строительства, суд первой инстанции отказал предпринимателю в удовлетворении требований о признании незаконным решения комитета от 07.04.2020 № 06/1-09/1-2/803 об отказе в предоставлении муниципальной услуги «Предоставление разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию» и об обязании комитета повторно рассмотреть заявление о предоставлении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и выдать разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В указанной части решение суда не обжаловано.

Решение обжаловано в части в части признания права собственности предпринимателя на объект капитального строительства.

Суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования предпринимателя в указанной части, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Учитывая, что у истца отсутствует разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию, суд первой инстанции обоснованно рассмотрел требование о признании права собственности на объект как на самовольную постройку.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, пунктом 3 статьи 222 ГК РФ прямо предусмотрены условия, при одновременном соблюдении которых за лицом, в собственности которого находится земельный участок, в судебном порядке может быть признано право собственности на самовольную постройку, поэтому эти условия подлежат судебной проверке в обязательном порядке.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Из материалов дела усматривается, что предприниматель получил разрешение на строительство спорного объекта № RU 26309000-192-С, возвел его в границах принадлежащего ему земельного участка с кадастровым номером 26:12:012210:404, осуществив строительство в соответствии с названным разрешением на строительство.

Размещение спорного объекта в зоне ОД-1 Административная и общественно-деловая зона краевого и городского значения не нарушает требования градостроительного и генерального плана.

Нахождение нежилого здания на земельном участке соответствует разрешенному использованию этого участка.

Кроме того, предпринимателем к спорному нежилому объекту подключены инженерные сети электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и канализации, о чем свидетельствуют договор энергоснабжения № 615654 от 18.04.2014, справка ПАО «Ставропольэнегосбыт» о заключении договора электроснабжения и акт сверки взаиморасчётов с ПАО «Ставропольэнегосбыт», договор подключения объекта капитального строительства к сетям газораспределения от 29.12.2018, договор поставки газа от 31.12.2019, технические условия на подключение газа, акт сверки расчётов по поставке газа, единый договор холодного водоснабжения и водоотведения от 15.12.2014, акт № 390 о готовности объекта к подключению к коммунальным сетям, справки МУП «Водоканал» о действующих договорах водоснабжения.

Согласно имеющемуся в материалах дела техническому заключению ООО «Институт архитектуры и градостроительства Ставропольского края», при размещении здания на участке соблюдены все градостроительные и строительные нормы и правила, обеспечены минимальные нормативные санитарные и противопожарные разрывы между проектируемыми зданиями и существующей застройкой. Границы места допустимого размещения объекта капитального строительства приняты в соответствии с градостроительным планом земельного участка, выданным управлением архитектуры комитета градостроительства администрации города Ставрополя 09.02.2015 и зарегистрированным за номером RU 26309000-076. Предусмотрены следующие мероприятия по обеспечению доступной среды для маломобильных групп населения: места на автостоянке для МГН, применение в благоустройстве пониженных бордюров, оборудование входной группы для посетителей пандусом, оборудование лестничных маршей дополнительными поручнями, обеспечение нормируемой ширины дверных проемов. В результате технического обследования строительных конструкций завершенного строительством объекта с учетом рассмотрения исполнительной документации по строительству объекта и изучению исходно-разрешительной документации, ООО «Институт архитектуры и градостроительства Ставропольского края» заключило, что строительные конструкции (фундаменты, колонны, ригели, перекрытие, лестницы) завершенного строительством объекта являются пригодными для эксплуатации, отвечают требованиям технических регламентов в области строительства и проектной документации, соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья человека эксплуатацию объекта.

Кроме того, в соответствии с заключением МУП «Земельная палата» № 126-20, несущие и ограждающие конструкции спорного нежилого здания находятся в хорошем техническом состоянии, конструкции пригодны для эксплуатации. К нежилому зданию подключены инженерные сети электроснабжения, газоснабжения, водоснабжения и канализации. Отопление здания – от газовых котлов. Технические решения, принятые при строительстве нежилого здания соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других строительных норм и правил, действующих на территории Российской Федерации и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию здания.

Учитывая, что спорный объект расположен на сформированном земельном участке, а также соответствует строительным, градостроительным, противопожарным, нормам и правилам, находится в пределах границ земельного участка, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что сохранение объекта не нарушает прав и законных интересов третьих лиц и не создается угроза жизни и здоровью граждан.

Таким образом, предпринимателем доказано наличие условий для признания права собственности на объект самовольного строительства.

На основании изложенного суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования о признании права собственности на спорный объект капитального строительства и верно указал, что в силу пункта 4 части 8 статьи 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» обжалуемое решение является достаточным основанием для осуществления кадастрового учета и регистрации прав в отношении завершенного объекта капитального строительства площадью 1 367, 3 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:012210:404 по адресу: Ставропольский край, г. Ставрополь, улица Южный обход, 14, в квартале 489.

Доводы апелляционной жалобы о том, что спорный объект не является самовольным и выводы о признании права собственности являются преждевременными, подлежит отклонению. В данном случае предприниматель ввиду осуществления строительства своими силами, без привлечения специализированной организации, имеющей членство в СРО, не имел возможности представить акт приемки законченного строительством объекта и, как следствие, получить акт ввода объекта в эксплуатацию. Поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию у истца отсутствует и не может быть выдано ввиду вышеуказанных обстоятельств, суд первой инстанции законно и обоснованно удовлетворил требование о признании права собственности за истцом на завершенный строительством объект капитального строительства, применив механизм признания права на самовольную постройку.

Удовлетворение апелляционной жалобы ответчика (при том, что суд признал правомерным отказ комитета и решение суда не нарушает его прав) нарушит права и законные интересы общества, не будет отвечать принципу соблюдения баланса интересов сторон и разрешению возникшего спора.

Таким образом, выводы суда первой инстанции сделаны на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств с правильным применением норм материального права.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции надлежит оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271, 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 03.03.2021 по делу № А63-16341/2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

М.У. Семенов

Д.А. Белов

И.А. Цигельников