Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рыжкова Ю.В., судей Айбатулина К.К. и Чесняк Н.В., в отсутствие истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (г. Георгиевск, ИНН <***>, ОГРНИП <***>), ответчиков – администрации города Георгиевска, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска, общества с ограниченной ответственностью «Корпус» (г. Георгиевск, ИНН <***>, ОГРН <***>), ФИО2, извещенных о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.09.2014 (судья Сиротин И.В.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 (судьи Марченко О.В., Егорченко Н.И., Казакова Г.В.) по делу № А63-600/2013, установил следующее.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель) в рамках дела № А63-600/2013 обратилась в Арбитражный суд с иском к администрации города Георгиевска (далее – администрация) и Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Георгиевска (далее – комитет) об обязании заключить договор купли-продажи нежилых помещений № 1 – 6, 8, 11 – 12, 18 – 19, 23 – 24, 29 – 33 общей площадью 254,3 кв. м, расположенных по адресу: <...> (литера А), по цене, определенной в ходе рассмотрения дела, с рассрочкой на пять лет.

В рамках дела № А63-1980/2013 предприниматель предъявила иск к ООО «Корпус» (далее – общество) и оценщику общества ФИО2 о признании недостоверной величины рыночной стоимости спорных нежилых помещений, указанной в отчете об оценке от 10.10.2012 № 1.1/10.12.

Определением от 16.05.2013 суд объединил дела № А63-600/2013 и А63-1980/2013 в одно производство с присвоением номера А63-600/2013.

Предприниматель в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил требования и просил обязать комитет заключить договор купли-продажи названных нежилых помещений по цене 1 402 714 рублей с рассрочкой на пять лет. Кроме того, истец просил признать недействительным отчет общества об оценке рыночной стоимости нежилых помещений от 10.10.2012 № 1.1/10.12 и отказался от иска к оценщику общества ФИО2

Решением от 09.09.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 10.12.2014, признана недостоверной выкупная цена спорных нежилых помещений, указанная обществом в отчете об оценке от 10.10.2012 № 1.1/10.12. Суд обязал комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи нежилых помещений по цене 1 402 714 рублей с рассрочкой на пять лет. В иске к администрации отказано. В части требований к оценщику общества ФИО2 производство по делу прекращено. Судебные инстанции исходили из того, что комитет является органом, уполномоченным на заключение подобных договоров. Отчет об оценке от 10.10.2012 № 1.1/10.12 не соответствует законодательству об оценочной деятельности и требованиям Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ). Рыночная стоимость нежилых помещений определена с учетом заключений судебной экспертизы от 13.12.2013 № 2171/8-3 и дополнительной судебной экспертизы от 25.06.2014 № 617/8-3 на дату получения комитетом обращения предпринимателя о реализации истцом предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества за вычетом стоимости произведенных предпринимателем с согласия арендодателя неотделимых улучшений.

В кассационной жалобе комитет просит отменить решение и постановление и направить дело на новое рассмотрение. По мнению заявителя, оспаривание предпринимателем отчета об оценке от 10.10.2012 № 1.1/10.12 возможно только при одновременном оспаривании истцом решения Думы г. Георгиевска от 31.10.212 № 102-10 «Об условиях приватизации арендуемого недвижимого имущества (нежилых помещений № 1 – 6, 8, 11 – 12, 18 – 19, 23 – 24, 29 – 33), расположенного по адресу: <...> находящегося в муниципальной собственности г. Георгиевска, с использованием преимущественного права на его приобретение» (далее – решение Думы № 102-10). Кроме того, комитет полагает, что в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие согласование предпринимателем необходимости проведения ремонтных работ, а также их объема и стоимости. Поэтому зачет стоимости ремонтно-строительных работ в счет выкупной цены спорного имущества приводит к неосновательному обогащению истца. Помимо этого, заявитель ссылается на предоставление предпринимателю льгот по арендной плате. Иные доводы о несогласии с судебными актами заявитель жалобы не привел.

Комитет просил рассмотреть жалобу в отсутствие его представителя.

В отзыве истец отклонил доводы жалобы и также просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 01.08.2006 комитет (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды имущества № 173 (с учетом дополнительных соглашений), по которому арендатору во временное пользование предоставлены спорные нежилые помещения. Пунктом 2.3 договора предусмотрено, что неотделимые улучшения арендуемых помещений производятся арендатором только с разрешения арендодателя; их стоимость возмещению не подлежит. Неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя. Срок договора – с 01.08.2006 по 31.07.2016 (пункт 6.1).

Договор зарегистрирован в установленном порядке 15.10.2008.

07 сентября 2012 года предприниматель обратился к комитету с заявлениями о соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего бизнеса и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Решением Думы № 102-10 предпринимателю разрешена приватизация спорного недвижимого имущества путем предоставления преимущественного права приобретения нежилых помещений по рыночной цене, которая утверждена в размере 4 209 тыс. рублей.

Во исполнение данного решения Думы комитет направил предпринимателю письмо от 07.11.2012 № 625/1-03-36 с предложением в месячный срок с момента его получения заключить договор купли-продажи имущества на условиях проекта договора купли-продажи муниципального имущества.

Цена имущества, приведенная в решении Думы № 102-10 и в проекте договора, определена на основании отчета общества об оценке от 10.10.2012 № 1.1/10.12.

Не согласившись с определением величины рыночной стоимости арендуемого имущества, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого муниципального недвижимого имущества установлены Законом № 159-ФЗ.

Согласно статье 3 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Наличие у предпринимателя преимущественного права на выкуп арендуемых помещений стороны не оспаривают.

В соответствии со статьей 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13 Закона об оценочной деятельности).

В пункте 1 информационного письма от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

На основании пункта 2 указанного информационного письма в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Кодекса. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание противоречивость сведений о рыночной стоимости спорных помещений, представленных сторонами, суд назначил проведение по делу судебной экспертизы.

Из заключений судебной экспертизы от 13.12.2013 № 2171/8-3 и дополнительной судебной экспертизы от 25.06.2014 № 617/8-3 следует, что на дату получения комитетом обращения предпринимателя о реализации истцом предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (сентябрь 2012 года) рыночная стоимость нежилых помещений № 1 – 6, 8, 11 – 12, 18 – 19, 23 – 24, 29 – 33 общей площадью 254,3 кв. м, расположенных по адресу: <...>, литера А, составляла 3 082 тыс. рублей. При этом стоимость проведенных предпринимателем с согласия комитета ремонтно-строительных работ (неотделимых улучшений) в названных помещениях по состоянию на сентябрь 2012 года определена в размере 1 679 286 рублей. Эксперт учел улучшение имущества в связи с ремонтом, уменьшив в связи с этим процент износа отремонтированных помещений и тем самым увеличив выкупную стоимость имущества.

Согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности, судебные инстанции установили, что капитальный ремонт спорных помещений предприниматель произвел с согласия арендодателя.

При таких обстоятельствах суды, с учетом заключений судебной экспертизы от 13.12.2013 № 2171/8-3 и дополнительной судебной экспертизы от 25.06.2014 № 617/8-3, пришли к обоснованному выводу о том, что рыночная стоимость спорных нежилых помещений на дату получения комитетом обращения предпринимателя о реализации истцом предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества за вычетом стоимости проведенных предпринимателем с согласия арендодателя ремонтно-строительных работ составляет 1 402 714 рублей.

Правильность определения рыночной стоимости имущества ответчик не опроверг. Довод о том, что согласование комитетом части неотделимых улучшений, произведенных предпринимателем, не доказано, был предметом оценки судов. Проанализировав переписку сторон, суды установили согласование комитетом всех спорных неотделимых улучшений. Довод о недоказанности объема и стоимости улучшений опровергается имеющимися в материалах дела первичными документами, сметами, заключениями экспертизы. Суд кассационной инстанции в силу норм главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не вправе переоценивать доказательства и устанавливать новые обстоятельства.

Суд кассационной инстанции отклоняет также довод о возможности оспаривания первоначальной оценки рыночной стоимости имущества только после самостоятельного оспаривания в суде решения Думы № 102-10. В рамках настоящего дела рассматривается спор по условию заключаемого договора в части цены имущества. Поэтому, как указано выше, для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации). Поскольку судом на основании доказательств, в том числе заключений судебной экспертизы, установлена недостоверность цены, указанной в решении Думы № 102-10, данный акт не применяется судом в силу норм статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод о том, что при определении выкупной цены имущества необходимо учесть льготы по арендной плате, предоставленные истцу, не основан на нормах законодательства о приватизации и, в частности, Закона № 159-ФЗ, не ставящих размер выкупной цены спорного имущества в зависимость от размера арендной платы.

Основания для отмены судебных актов по доводам жалобы, а также безусловные основания к отмене, предусмотренные частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 09.09.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 по делу № А63-600/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Ю.В. Рыжков

Судьи К.К. Айбатулин

Н.В. Чесняк