Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Алексеева Р.А., судей Бабаевой О.В. и Ташу А.Х., при участии от истца – товарищества собственников жилья «Космонавтов 32» (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 01.09.2016), ФИО2 (доверенность от 01.09.2016), ФИО3 (доверенность от 10.01.2018), в отсутствие ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», рассмотрев кассационную жалобу товарищества собственников жилья «Космонавтов 32» на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018 по делу № А63-7673/2016 (судьи Казакова Г.В., Макарова Н.В., Марченко О.В.), установил следующее.

ТСЖ «Космонавтов 32» (далее – товарищество) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – предприниматель) о взыскании 181 890 рублей задолженности за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с сентября 2014 года по май 2016 года, 8399 рублей 38 копеек компенсации потерь электрической энергии во внутридомовых инженерных системах с сентября 2014 года по май 2016 года, 52 626 рублей 84 копеек взноса на капитальный ремонт с января 2015 года по май 2016 года, 23 381 рубля 44 копеек пеней (19 081 рубль 52 копейки с 10.10.2014 по 30.06.2016 за неоплату содержания и ремонта общего имущества, 957 рублей 38 копеек с 10.10.2014 по 30.06.2016 за неоплату компенсации потерь электрической энергии во внутридомовых инженерных системах, 4342 рубля 54 копейки с 10.10.2014 по 30.06.2016 за неоплату взноса на капитальный ремонт), 25 тыс. рублей расходов на оказание юридических услуг,

8345 рублей 95 копеек расходов по уплате государственной пошлины (уточненные требования).

Решением от 01.09.2016 иск удовлетворен в полном объеме.

Постановлением апелляционного суда от 22.02.2018 решение отменено, в иске отказано. Апелляционный суд по результатам проведенной судебной экспертизы пришел к выводу о том, что помещения ответчика находятся в самостоятельном здании, не являющимся составной частью многоквартирного дома.

До начала рассмотрения кассационной жалобы товарищество заявило ходатайство об истребовании доказательств.

Ходатайство рассмотрено и отклонено судом кассационной инстанции. Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом. В силу процессуального законодательства у суда кассационной инстанции отсутствуют полномочия по приобщению новых доказательств, их оценке и установлению на их основании фактических обстоятельств по делу.

В кассационной жалобе товарищество просит отменить постановление и оставить в силе решение. Заявитель ссылается на то, что выводы суда апелляционной инстанции о том, что спорное помещение не является составной частью дома, основаны на противоречивом заключении эксперта, содержащем выводы, не соответствующие преюдициально установленным обстоятельствам вступившими в законную силу судебными актами по другим делам. Так, по другим делам установлено, что спорное помещение является составной частью дома, как и помещение бассейна, к которому подключены отдельные коммуникации данного помещения. Вывод об ошибочном включении земельного участка, под которым находится строение, принадлежащее предпринимателю, в земельный участок под домом также противоречит вступившему в законную силу судебному акту по спору между теми же сторонами. В жалобе заявитель приводит перечень доказательств, которым не соответствуют выводы экспертизы и суда.

В отзыве на жалобу ответчик указал на законность и обоснованность постановления.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, собственники помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...> выбрали

в качестве способа управления товарищество (протокол общего собрания собственников от 23.08.2014), которому переданы функции по управлению домом.

Протоколом общего собрания собственников многоквартирного дома от 23.08.2014 с 01.09.2014 утвержден тариф за услугу содержание и ремонт общего имущества для жилых и нежилых помещений в размере 15 рублей за один квадратный метр площади, 04.09.2014 заключен договор управления домом.

Пунктом 2.2 договора управления установлено, что товарищество по заданию собственника обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные и иные услуги в многоквартирном доме, а также осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей содержания и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Собственник, в свою очередь, обязался своевременно и полностью вносить плату за помещение и коммунальные услуги с учетом всех пользователей услуг, а также иные платежи, установленные решением собрания собственников помещений (пункт 3.3.2 договора).

Согласно пункту 4.5 договора плата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме должна производиться ежемесячно до 10 числа месяца, следующего за расчетным, на основании платежных документов.

Предприниматель с 29.12.2012 является правообладателем нежилого помещения площадью 606,3 кв. м, расположенного по адресу: <...> (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) от 24.06.2016).

Протоколом общего собрания собственников помещений многоквартирного дома от 23.08.2014 принято решение о распределении объема коммунальной услуги в размере превышения объема коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определенного исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учета, над объемом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого помещения.

В письме от 17.12.2014 предприниматель отказал товариществу в заключении договора на содержание имущества с указанием на то, что помещение магазина, принадлежащее ответчику, является самостоятельным помещением.

Товарищество направляло предпринимателю претензии с просьбой оплатить задолженность, которые оставлены без удовлетворения, что явилось основанием для обращения товарищества в суд.

Удовлетворяя исковые требования товарищества в полном объеме, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что согласно схеме расположения объекта недвижимого имущества на земельном участке объекты (литера А и литера Б) расположены на одном земельном участке, в плотном примыкании друг к другу. Часть нежилого здания (пристроенные помещения), в котором расположены принадлежащие ответчику помещения, конструктивно связана с основным строением (многоквартирным жилым домом – одна смежная стена). Таким образом, многоквартирный жилой дом с встроено-пристроенными помещениями и пристроенными помещениями представляет собой единый комплекс с общими инженерными сетями и коммуникациями всего дома. При таких обстоятельствах требования истца о взыскании задолженности на содержание и ремонт общего имущества и неустойки подлежат удовлетворению в полном объеме.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласился и исходил из следующего.

Пунктом 1.1 приложения Б «Термины и определения» к СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», принятым и введенным в действие с 01.10.2003 постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 23.06.2003 № 109, определено, что жилое здание многоквартирное – это жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные коммуникации; в пункте 3.14 данного приложения указано, что помещения общественного назначения – это помещения, предназначенные для осуществления в них деятельности по обслуживанию жильцов дома, жителей прилегающего жилого района и другие, разрешенные к размещению в жилых зданиях органами Роспотребнадзора.

Пунктом 4.10 СНиП 31-01-2003 установлено, что в цокольном, первом и втором этажах жилого здания (в крупных и крупнейших городах – в третьем этаже) допускается размещение встроенных и встроено-пристроенных помещений общественного назначения, за исключением размещения в них объектов, оказывающих вредное воздействие на человека.

В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной приказом Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 04.08.1998 № 37, признаками единства здания служат: фундамент и общая стена с сообщением между

частями, независимо от назначения последних и их материала; при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания; однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

Ответчиком приведены доводы о том, что принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение – магазин – расположено в пристройке, которое является самостоятельным объектом, а не встроенным помещением многоквартирного жилого дома, в связи с чем он самостоятельно несет расходы и не обязан оплачивать содержание общего имущества других собственников.

Судом апелляционной инстанции назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Ставропольский научно- исследовательский и проектно-изыскательный институт по землеустроительству, судебной экспертизе, оценке».

В заключении экспертов от 27.11.2017 сделаны следующие выводы.

Здание многоквартирного дома (литера А) и здание магазина (литера Б), принадлежащее предпринимателю, конструктивной связью (общие фундаменты, стены, кровля и иные конструктивные элементы строения) не обладают, являются отдельными объектами капитального строительства. Системы газоснабжения помещений магазина (литера Б) и здание дома (литера А) имеют общую связь, осуществляемую через городской газопровод низкого давления, проходящий по фасаду здания многоквартирного дома. В помещении котельной магазина установлен индивидуальный прибор учета потребления газа. Инженерные сети и коммуникации у данных объектов единой неразрывной системой не являются, поскольку могут функционировать независимо друг от друга. Магазин площадью 606,30 кв. м имеет кадастровый номер 26:31:010120:152, по данным инвентарного дела расположен в литере Б, в соответствии с договором о предоставлении земельного участка на условиях аренды от 06.07.2007 расположен на земельном участке с кадастровым номером 26:31:010120:0028. Здание на земельном участке с кадастровым номером 26:31:010120:152 по фактическому месторасположению расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 26:31:010120:117, определенных при его образовании. Магазин с кадастровым номером 26:31:010120:152 является нежилым помещением в уровне первого этажа здания (литера Б), входящим в состав помещений здания (литера Б), и, следовательно, обладает конструктивной связью (общие фундаменты, стены, перекрытие, кровля) с нежилым помещением бассейна с кадастровым номером 26:31:010120:143 (литера Б), расположенного в уровне цокольного этажа (литера Б), и является с бассейном единым объектом капитального

строительства. По фактическому взаимному расположению (указанному сторонами по делу) земельный участок с кадастровым номером 26:31:010120:28 накладывается на земельный участок с кадастровым номером 26:31:010120:117.

Суд отметил, что в ходе исследования экспертами также установлены обстоятельства, имеющие отношение к разрешению данного спора. Так, в межевом плане по образованию земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного по адресу: <...>, от 29.01.2011, сведения о местоположении границ образуемого земельного участка с разрешенным использованием для размещения многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями площадью 4053 кв. м указаны на основании постановления администрации города-курорта Железноводска Ставропольского края от 18.01.2011 № 17 «Об утверждении схемы земельного участка, располагающегося по адресу: <...>». В данном межевом плане в реквизите № 3 исходных данных отсутствуют сведения о кадастровых или иных номерах объектов недвижимости, расположенных на земельном участке. На образованном земельном участке с кадастровым номером 26:31:010120:117, границы которого внесены в ЕГРП на основании данных, указанных в межевом плане от 29.01.2011, расположены два здания – многоквартирный дом с кадастровым номером 26:31:010120:132, инвентарный номер 478, дата завершения строительства 1984 год, и здание магазина с кадастровым номером 26:31:010120:152, инвентарный номер 07:412:002:000003470, дата завершения строительства 1986 год. В соответствии с договором от 06.07.2007 о предоставлении земельного участка на условиях аренды здание магазина с кадастровым номером 26:31:010120:152 расположено на земельном участке с кадастровым номером 26:31:010120:28. Границы земельного участка с кадастровым номером 26:31:010120:28 не установлены в соответствии с нормами действующего законодательства. Установить границы земельного участка с кадастровым номером 26:31:010120:28 не представляется возможным, так как территория, занимаемая земельным участком с кадастровым номером 26:31:010120:28 и зданием магазина с кадастровым номером 26:31:010120:152, ошибочно включена в границы земельного участка с кадастровым номером 26:31:010120:117 при его образовании. Ошибка допущена при составлении и утверждении схемы земельного участка, располагающегося по адресу: <...>, послужившей основанием для подготовки межевого плана в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 26:31:010120:117.

Суд счел, что судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82 и 83 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание результаты экспертизы, суд пришел к выводу о том, что магазин, принадлежащий предпринимателю, не относится к категории помещений, обслуживающих многоквартирный дом, и носит иной функциональный характер. Здание магазина не обладает конструктивной связью (общие фундаменты, стены, кровля и иные конструктивные элементы строения) с домом, имеет отдельный обособленный вход, не входит в состав дома. Здание дома и здание магазина соприкасаются между собой через деформационный шов (5 – 6 см). Здание магазина может использоваться автономно от многоквартирного жилого дома, является капитальным, устойчивым строением. Между двумя зданиями отсутствуют пешеходные проходы и другие сквозные проемы, предназначенные для обслуживания здания и эвакуационных путей.

Строительство дома завершено в 1984 году, а здания магазина – в 1986 году.

Кроме того, суд установил, что системы коммуникаций, обслуживающие здание магазина площадью 606,30 кв. м, учитывая Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), не относятся к системам коммуникаций жилого дома, поскольку имеют свои отдельные обособленные точки подключения сетей электроснабжения, водоснабжения, водоотведения и газоснабжения.

В соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности электросетей и эксплуатационной ответственности сторон (приложение № 2 к договору № 588346) здание магазина имеет независимую от дома точку присоединения к электрическим сетям через подстанцию закрытого типа ТП-102.

Согласно схеме наружных сетей и водоснабжения по адресу: ул. Космонавтов, 32, здание магазина имеет отдельное независимое от дома подключение к системе водоснабжения и водоотведения (канализации). Данное обстоятельство также подтверждается письмом филиала ГУП СК «Ставрополькрайводоканал» от 08.12.2016 № 11-11-04/1397, в соответствии с которым здание магазина предпринимателя подключено к водопроводу Д 100 мм (инвентарный номер 681) и канализационному коллектору Д 200 мм (инвентарный номер 682), стоящим на балансе Железноводского ПТП. Границей раздела балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности является место подключения в колодце к указанным сетям водопровода и канализации.

Как усматривается из представленного в материалы дела фотоматериала, а также выводов судебной экспертизы, системы газоснабжения помещений магазина и здания дома имеют общую связь, осуществляемую через городской газопровод низкого давления, проходящий по фасаду здания многоквартирного дома. В помещении котельной магазина установлен индивидуальный прибор учета потребления газа. Инженерные сети и коммуникации у данных объектов единой неразрывной системой не являются, поскольку могут функционировать независимо друг от друга.

Кроме того, помещения, принадлежащие предпринимателю, имеют автономную систему отопления и не связаны с централизованной системой отопления, коммуникации которого находятся в доме.

Суд пришел к выводу о том, что магазин является самостоятельным объектом недвижимости, не обладающим признаками единства с домом. Предприниматель не может обладать правом общей долевой собственности в многоквартирном доме на объекты, указанные в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункте 2 Правил № 491.

Кроме того, здание, в котором расположен магазин, расположено на земельном участке площадью 840 кв. м с кадастровым номером 26:31:010120:28; согласно сообщению Управления имущественных отношений администрации города-курорта Железноводска по состоянию на 05.05.2017 у предпринимателя не имеется задолженности по договору аренды земельного участка.

Суд также указал, что истец не представил доказательств осуществления управления нежилыми помещениями, расположенными в спорном здании и принадлежащими предпринимателю, не обосновал, какие именно расходы понес на содержание этих помещений.

Истец не обосновал возложение расходов на компенсацию потерь электрической энергии во внутридомовых инженерных системах, тогда как здание магазина имеет независимую от многоквартирного жилого дома точку присоединения к электрическим сетям через подстанцию закрытого типа ТП-102, а также на содержание и ремонт общего имущества жилого дома и капитальный ремонт, тогда как у предпринимателя не имеется общего имущества в доме.

С учетом изложенных обстоятельств апелляционный суд признал выводы суда первой инстанции о наличии у предпринимателя обязанности нести расходы на содержание общего имущества дома ошибочными и отказал в иске.

Суд отклонил ссылку истца на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.04.2016 по делу № А63-2253/2016, которым установлено, что здание бассейна

является встроенно-пристроенным помещением к многоквартирному жилому дому и составляет часть общей конструкции дома, указав, что оно не имеет преюдициального значения для разрешения настоящего спора, поскольку по данному делу не исследовался вопрос о конструктивных особенностях зданий.

Доводы кассационной жалобы не опровергают выводов суда апелляционной инстанции. Несоответствие судебным актам по делу № А63-600/2017 вывода эксперта об ошибочном включении земельного участка, оформленного на предпринимателя, в земельный участок под многоквартирным домом не меняет существа экспертного заключения, поскольку выводы о том, что спорное здание не является частью многоквартирного дома, сделаны экспертами на основе анализа всей совокупности технических характеристик зданий и инфраструктуры и иных обстоятельств, имеющих отношение к предмету исследования. По тем же основаниям отклоняется довод товарищества о расторжении названного договора аренды земельного участка.

Довод о преюдициальном значении решения Арбитражного суда Ставропольского края от 21.04.2016 по делу № А63-2253/2016 является необоснованным, поскольку предприниматель не являлся участником спора по данному делу и вправе доказывать обстоятельства, исследованные в нем. Апелляционный суд правильно указал, что по названному делу вопрос о конструктивных особенностях зданий не исследовался.

Необоснованным является и довод о преюдициальном значении решения Арбитражного суда Ставропольского края по делу № А63-11942/2016, поскольку по указанному делу обстоятельства конструктивных особенностей зданий также не устанавливались.

Фактически остальные доводы жалобы сводятся к несогласию с выводами судебной экспертизы по вопросам, требующим специальных познаний в соответствующей области. Вместе с тем в суде апелляционной инстанции товарищество не заявляло мотивированного ходатайства о назначении повторной либо дополнительной экспертизы. В силу статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Довод о ненадлежащей квалификации специалистов, проводивших экспертизу, носит предположительный характер и не подкреплен доказательствами.

Доводы жалобы по существу сводятся к переоценке доказательств, что в силу главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не допускается в суде кассационной инстанции.

Основания для отмены или изменения постановления не установлены.

Руководствуясь статьями 274, 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2018 по делу № А63-7673/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий Р.А. Алексеев Судьи О.В. Бабаева

А.Х. Ташу