Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Мещерина А.И., при участии в судебном заседании от истца – Министерства имущественных отношений Ставропольского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 09.09.2014), от ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) – ФИО3 (доверенность от 05.09.2014), рассмотрев кассационную жалобу Министерства имущественных отношений Ставропольского края на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2015 по делу № А63-8784/2014 (судьи Казакова Г.В., Марченко О.В., Сулейманов З.М.), установил следующее.

Министерство имущественных отношений Ставропольского края (далее – министерство) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – предприниматель) с иском о взыскании с ответчика 215 068 рублей 68 копеек задолженности по арендным платежам и 180 478 рублей 45 копеек пени (требования уточнены; т. 1, л. д. 79).

Иск мотивирован ненадлежащим исполнением предпринимателем (в период с 24.04.2012 по 30.09.2014) обязательства по внесению платы за пользование земельным участком по договору от 24.04.2012 № 11-06 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения. Неустойка рассчитана за период с 24.04.2012 по 30.09.2014 в соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) и условиями договора (пункт 5.2).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 21.10.2014 (судья Говорун А.А.) требования удовлетворены частично. Суд взыскал с предпринимателя в пользу министерства 215 068 рублей 68 копеек долга и 90 239 рублей 20 копеек пени, в остальной части в удовлетворении иска отказано. С предпринимателя в доход бюджета взыскано 9106 рублей 10 копеек государственной пошлины.

Суд установил, что на основании протокола о результатах торгов от 24.04.2012 № 8 министерством и предпринимателем заключен договор от 24.04.2012 № 11-06 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:06:000000:431 площадью 2220 тыс. кв. м с местоположением: Ставропольский край, Изобильненский район, в границах плана землепользования СПК «Московское». Ссылаясь на несвоевременное внесение предпринимателем арендной платы, министерство обратилось в суд за защитой нарушенного права. При разрешении спора суд исходил из принципа платности землепользования (статьи 1, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс)) и наличия у арендатора обязанности по внесению платы в размере, установленном по результатам торгов (статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса). Доказательств внесения арендной платы ответчик не представил, поэтому суд пришел к выводу об обоснованности требования министерства о взыскании 215 068 рублей 68 копеек долга. Суд отклонил (как документально не подтвержденный) довод ответчика об отсутствии у него возможности использовать участок по вине собственника. Требование о взыскании неустойки в соответствии с условиями договора также признано судом обоснованным. Учитывая явную несоразмерность пени последствиям нарушения обязательства, суд на основании статьи 333 Гражданского кодекса уменьшил размер неустойки до 90 239 рублей 20 копеек. Государственная пошлина в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) отнесена на предпринимателя (т. 1, л. д. 87).

Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2015 решение от 21.10.2014 отменено, в удовлетворении иска отказано.

Апелляционный суд исходил из того, что исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328, статьи 606, 611, 614 Гражданского кодекса). Исследовав представленные в дело документы (поручение Правительства Ставропольского края от 25.10.2013, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 07.07.2013, расписка ФИО4), апелляционный суд установил, что предоставленный в аренду предпринимателю земельный участок до апреля 2013 года фактически был занят иным лицом (ФИО4), засевшим на нем сельскохозяйственные культуры. Таким образом, с момента составления передаточного акта от 24.04.2012 и до апреля 2013 года предприниматель не мог использовать земельный участок площадью 220 га по целевому назначению. Доказательств обратного истец в дело не представил. В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса предприниматель вправе требовать соразмерного уменьшения арендной платы за весь период, в течение которого он не мог вступить во владение имуществом по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель. Отсутствие у арендатора возможности использовать предоставленный в аренду участок исключает взыскание с него арендной платы в указанный период. С учетом произведенных предпринимателем выплат в период, за который он платить не должен, апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с ответчика арендной платы и неустойки в заявленном в иске размере (т. 2, л. д. 64).

Министерство обжаловало апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанный акт отменить, решение от 21.10.2014 оставить в силе, ссылаясь на несоответствие сделанных апелляционным судом выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Министерство полагает ошибочным вывод апелляционного суда о недоказанности фактической передачи земельного участка предпринимателю. Сторонами договора аренды от 24.04.2012 № 11-06 подписан акт приема-передачи земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:06:000000:431 площадью 2220 тыс. кв. м. Иного порядка передачи земельного участка по договору аренды законодательство не предусматривает. С момента заключения договора и передачи участка предприниматель не предъявлял претензий по поводу переданного имущества. Земельный участок был осмотрен ответчиком и принят без каких-либо возражений и замечаний по поводу его состояния. При этом до подписания договора ответчиком участок также неоднократно осматривался. По спорному договору передаче подлежал только земельный участок, без расположенных на нем объектов недвижимого имущества. После заключения договора аренды ответчик просил передать ему в аренду расположенный на участке животноводческий комплекс. Объект недвижимого имущества – животноводческий комплекс был самовольно занят третьим лицом (ФИО4). Договор аренды на указанный объект заключен с предпринимателем только после его полного освобождения (в ноябре 2013 года). По обращениям предпринимателя правоохранительными органами проводилась проверка действий ФИО4, в которых состава преступления не обнаружено. Министерство в договорные (какие-либо иные) отношения с ФИО4 не вступало, расписок у ФИО4 не отбирало. Спорный участок на момент передачи не был обременен правами третьих лиц и предполагал возможность его использования арендатором в полном объеме в соответствии с целевым назначением. Ограничения в использовании возникли только на строение. Поэтому задолженность по арендной плате, возникшая в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком условий договора аренды, правомерно взыскана судом первой инстанции.

Предприниматель в отзыве сослался на отсутствие оснований для удовлетворения кассационной жалобы. Указал на следующее. Участок приобретен ответчиком по результатам торгов. Акт приема-передачи участка подписан сторонами в день заключения договора (24.04.2012). Однако фактически предприниматель во владение участком не вступил и не имел возможности реально использовать его по назначению в связи с тем, что земельный участок использовался (был занят) иным лицом. Факт занятия участка ФИО4 установлен апелляционным судом и подтверждается материалами дела. При таких обстоятельствах основания для взыскания с предпринимателя средств арендной платы и пени отсутствуют. Добровольная оплата аренды ответчиком в период, когда он не имел возможности использовать объект аренды, – это реализация права на использование земельного участка в дальнейшем, поскольку неисполнение обязательств по внесению арендной платы является основанием для расторжения договора аренды.

В судебном заседании представитель министерства поддержала доводы жалобы, просила окружной суд отменить апелляционное постановление от 13.04.2015, оставив в силе решение Арбитражного суда Ставропольского края от 21.10.2014.

Представитель предпринимателя возражала против удовлетворения жалобы, ссылалась на соответствие выводов суда апелляционной инстанции нормам гражданского и земельного законодательства и представленным доказательствам.

Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 26:06:000000:431 площадью 2220 тыс. кв. м с местоположением: Ставропольский край, Изобильненский район, в границах плана землепользования СПК «Московское» находится в собственности Ставропольского края, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 16.08.2007, а также выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) от 01.08.2014 (т. 1, л. <...>).

Указанный земельный участок выставлен министерством на торги в форме аукциона, закрытого по форме подачи предложений о размере арендной платы. Аукционная документация в материалы дела не представлена.

На основании протокола о результатах торгов от 24.04.2012 № 8 министерство (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор от 24.04.2012 № 11-06 аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения (т. 1. л. д. 6 – 10). По условиям договора (составлен в г. Ставрополе) участок с кадастровым номером 26:06:000000:431 предоставлен арендатору в аренду на срок с 24.04.2012 по 23.04.2022 для сельскохозяйственного использования (пункты 1.1, 2.1). В разделе третьем стороны установили годовой размер арендной платы в сумме 355 тыс. рублей, которую арендатор перечисляет равными долями ежеквартально до 10 числа последнего месяца квартала. Пунктом 5.2 договора стороны предусмотрели ответственность арендатора за нарушение срока внесения арендной платы по договору в виде пени из расчета 0,1% от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки.

В тот же день (24.04.2012) министерством и предпринимателем подписан акт приема-передачи участка. В акте (составлен в Изобильненском районе Ставропольского края) указано, что передаваемый арендатору земельный участок находится в удовлетворительном состоянии (т. 1, л. д. 11).

Ссылаясь на наличие задолженности по договору от 24.04.2012 № 11-06, министерство обратилось в арбитражный суд с иском о взыскании с предпринимателя 215 068 рублей 68 копеек долга и 180 478 рублей 45 копеек пени (уточненные требования).

В силу статей 606, 611 и 614 Гражданского кодекса обязанность арендодателя состоит в предоставлении арендатору имущества во временное владение и пользование (во временное владение), обязанность арендатора – вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с пунктом 4 статьи 614 Гражданского кодекса арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств (пункт 2 статьи 328 Гражданского кодекса). Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора. Соответствующие правовые позиции сформулированы в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», а также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.04.2013 № 13689/12.

В пункте четвертом Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015) (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015) и определении Верховного Суда Российской Федерации от 29.01.2015 по делу № 302-ЭС14-735 содержатся следующие разъяснения. Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, в том числе вследствие неправомерных действий третьих лиц. Невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы. В таком случае также нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Правила оценки доказательств закреплены в статье 71 Кодекса. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами (части 2 и 4).

Суд первой инстанции указал на наличие акта приема-передачи земельного участка с кадастровым номером 26:06:000000:431, подписанного сторонами в день заключения договора аренды от 24.04.2012 № 11-06, поэтому счел исполненной обязанность арендодателя по предоставлению имущества в аренду. Доказательств внесения арендной платы ответчик не представил, поэтому суд пришел к выводу об обоснованности требования министерства о взыскании 215 068 рублей 68 копеек долга. Требование о взыскании неустойки в соответствии с пунктом 5.2 договора аренды (из расчета 0,1% от размера невнесенной платы за каждый календарный день просрочки) также признано судом обоснованным. Учитывая явную несоразмерность пени последствиям нарушения обязательства, суд на основании статьи 333 Гражданского кодекса уменьшил размер неустойки до 90 239 рублей 20 копеек.

Апелляционный суд, исследовав представленные в дело доказательства (поручение Правительства Ставропольского края от 25.10.2013, постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 07.07.2013, расписку ФИО4 (т. 1, л. д. 49 – 52)), оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, установил следующее. Наличие передаточного акта носит формальный характер, поскольку до апреля 2013 года земельный участок, в отношении которого сторонами был заключен договор аренды от 24.04.2012 № 11-06, фактически был занят иным лицом (ФИО4), засеявшем участок сельскохозяйственными культурами. Таким образом, с 24.04.2012 (дата составления акта о передаче участка) и до апреля 2013 года предприниматель не мог использовать земельный участок по целевому назначению, что исключает взыскание с него арендной платы в указанный период. С учетом произведенных предпринимателем платежей, в том числе в период, за который он вносить арендную плату не должен (т. 1, л. д. 53 – 59), апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для взыскания с него арендной платы и неустойки в заявленном истцом размере.

В силу части 1 статьи 286 Кодекса кассационная инстанция проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.

В кассационной жалобе министерство приводит доводы о неверной оценке апелляционным судом имеющихся в деле доказательств и необоснованности сделанного им вывода о непоступлении спорного участка (до апреля 2013 года) во владение предпринимателя. Данные доводы заявителя подлежат отклонению. К выводу о недоказанности факта поступления во владение арендатора спорного имущества (в период до апреля 2013 года) суд апелляционной инстанции пришел по результатам исследования представленных сторонами в дело доказательств, их оценки по правилам статьи 71 Кодекса. У окружного суда отсутствуют процессуальные основания для переоценки доказательств, исследованных судом апелляционной инстанции (часть 2 статьи 287 Кодекса).

Вывод апелляционного суда об отсутствии оснований для взыскания с арендатора платы за пользование имуществом за период, в течение которого он был лишен возможности использовать такое имущество по назначению, соответствует правовым позициям, изложенным в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015).

Окружной суд не усматривает оснований для отмены (изменения) апелляционного постановления от 13.04.2015 по доводам, приведенным в жалобе. Нарушения норм процессуального права, предусмотренные частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлены.

Заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины по кассационной жалобе (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2015 по делу № А63-8784/2014оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий В.Е. Епифанов

Судьи Н.С. Мазурова

А.И. Мещерин