Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Славяне» на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.09.2017 по делу № А63-8886/2017 (судья Сиротин И.В.)

по исковому заявлению федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Российский государственный гуманитарный университет» (ОГРН 1037700067118)

к обществу с ограниченной ответственностью «Славяне» (ОГРН 1022601167401)

о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений,

при участии представителей:

от общества с ограниченной ответственностью «Славяне» Степанян Ашот Степанович (по доверенности от 10.03.2017);

от федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Российский государственный гуманитарный университет» Кольцов Сергей Леонидович (по доверенности от 04.04.2017),

УСТАНОВИЛ:

федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Российский государственный гуманитарный университет» (далее-истец, учреждение) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Славяне» (далее-ответчик, общество) о досрочном расторжении договора аренды нежилых помещений №82-08-38 от 05.11.2000, заключенного между федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования «Российский государственный гуманитарный университет» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «Славяне» (арендодатель).

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 08.09.2017 по делу № А63-8886/2017 исковые требования удовлетворены. Договор аренды нежилых помещений №82-08-38 от 05.11.00, заключенный между федеральным государственным бюджетным образовательным учреждением высшего образования «Российский государственный гуманитарный университет» и обществом с ограниченной ответственностью «Славяне» расторгнут. Взыскано с общества с ограниченной ответственностью «Славяне» в пользу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Российский государственный гуманитарный университет» расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6 000 руб.

Не согласившись с принятым решением от 08.09.2017 по делу № А63-8886/2017, общество с ограниченной ответственностью «Славяне» обратилось в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Жалоба мотивированна тем, что судом нарушены нормы материального и процессуального права.

Определением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2017 апелляционная жалоба принята к производству суда и назначена к рассмотрению в судебном заседании на 27.11.2017.

В судебном заседании 27.11.2017 представитель общества с ограниченной ответственностью «Славяне» доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, апелляционную жалобу удовлетворить.

Представитель федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего образования «Российский государственный гуманитарный университет» просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Проверив правильность решения Арбитражного суда Ставропольского края от 08.09.2017 по делу № А63-8886/2017 в апелляционном порядке в соответствии со статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 05.11.2000 между обществом (арендодатель) и учреждением (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений №82-08-38 (далее - договор аренды), по условиям которого арендодатель обязался сдать арендатору во временное пользование нежилое здание литер А, общей площадью 1707,5 кв.м, нежилое здание литер Б общей площадью 85,8 кв.м, нежилое здание литер В, общей площадью 229,5 кв.м, расположенные по адресу: г. Георгиевск, ул. Шоссейная, 14, для использования арендатором в целях осуществления образовательной деятельности.

Пунктом 1.2 договора срок аренды установлен с 01.11.2000 по 31.05.2006.

Во исполнение достигнутых договоренностей нежилые помещения были переданы по акту приема-передачи от 05.11.2000.

20.12.2001 сторонами подписано соглашение о внесении изменений и дополнений в договор аренды нежилых помещений, согласно которому срок аренды установлен с 01.11.2000 по 31.05.2026 (пункт 1.1 соглашения).

Договор аренды и дополнительное соглашение к договору зарегистрированы в установленном порядке.

С указанного времени в данных помещениях размещал и осуществлял образовательную деятельность филиал учреждения в городе Георгиевске.

В связи с тем, что начиная с 2015 года учреждение не пользуется арендованными зданиями в полном объеме и не осуществляет в них образовательную деятельность с связи с прекращением приема студентов, а Ученым советом учреждения 30.06.2016 принято решение о прекращении образовательной, финансово-хозяйственной и других видов деятельности филиала учреждения в городе Георгиевске, учреждение направило 10.10.2016 и 23.12.2016 ответчику уведомление за № 01-41-1128 и №01-38-1717 с предложением досрочно расторгнуть договор аренды, на что общество сообщило о том, что не согласно с требование истца о расторжении договора аренды сообщениями от 21.11.2016 за № 01 -18 и от 02.02.2017 за №01-34.

Учреждение, в связи с отказом общества в добровольном порядке расторгнут договор аренды, обратилось в суд с иском.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные требования, исходил из следующих установленных обстоятельств и норм действующего законодательства.

Общие основания для изменения и расторжения договора установлены главой 29 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 620 Гражданского кодекса РФ установлены случаи досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора, а в части 2 названной нормы указано, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что в момент заключения договора аренды нежилых помещений №82-08-38 от 05.11.2000 и дополнительного соглашения от 20.12.2001, учреждение исходило из того, что такого изменения существенных обстоятельств, как сокращение численности обучающихся, а также ликвидации филиала образовательного учреждения, не произойдет, изменение обстоятельств вызвано причинами, которые истец не мог преодолеть после их возникновения, проявив необходимую степень заботливости и осмотрительности, которая от него требовалась, что дальнейшее исполнение договора аренды для осуществления образовательной деятельности повлечет для учреждения значительный финансовый ущерб.

Так, в случае сохранения договора аренды нежилых помещений до его истечении, то есть до 31.12.2026 истец будет обязан оплатить ответчику арендную плату в сумме не менее 4 285 457 руб., которая будет являть ущербом для истца, как федерального государственного бюджетного образовательного учреждения финансируемого из федерального бюджета.

Таким образом, судом первой инстанции установлена совокупность условия для расторжения договора аренды нежилых помещений №82-08-38 от 05.11.2000 в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса РФ.

Судом первой инстанции также установлены следующие основания для расторжения договора аренды.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 620 Гражданского кодекса РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки, а также, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

В пункте 5.2 договора аренды стороны установили, что арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора, если арендодатель не производит капитального ремонта помещения и если помещение, в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, непригодном для использования.

28.02.2017 Межведомственной комиссией по обследованию мест массового пребывания людей проведена проверка учебных зданий (указанных арендуемых помещений) в результате чего было установлено, что на данном объекте антитеррористическая защищенность не соответствует требованиям, установленным постановлением Правительства РФ от 25.03.2015 №272 «Об утверждении требований к антитеррористической защищенности мест массового пребывания людей и объектов (территорий), подлежащих обязательной охране войсками национальной гвардии РФ, и форм паспортом безопасности таких мест и объектов (территорий)», в частности: отсутствуют ограждения по периметру объектов, а также на их территории, на расстоянии 25 метров находятся производственные объекты.

13.04.2017 ОНД и ПР УНД и ПР ГУ МЧС России по СК проведена проверка пожарной безопасности помещений (арендуемых помещений), в ходе которой также были выявлены нарушения требований пожарной безопасности. Согласно представленному заключению №12 учебные здания не соответствуют требованиям пожарной безопасности.

14.04.2017 ФГБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в СК» проведено санитарно-эпидемиологическое обследование арендуемого объекта, в результате которого установлено, что учебные здания не имеют самостоятельного, полностью огороженного земельного участка, на расстоянии 25 метров от здания расположены СТО и автомойка, не организован питьевой режим, нарушена целостность стен, полов и потолков помещений, имеются трещины и признаки поражения грибком, что не соответствует требованиям СанПиН.

Согласно представленному акту санитарно-эпидемиологического обследования, на объекте не возможно осуществление образовательной деятельности.

Судом также установлено, что 10.10.2016 уведомлением о расторжении договора аренды №01-41-1128 арендатор известил арендодателя о непригодности помещений для эксплуатации в качестве учебных зданий, указав, что здания требуют капитального ремонта.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что выявленные недостатки объектов недвижимости не позволяют использовать по целевому назначению, предусмотренных договором аренды, что также является основанием для удовлетворения требования истца о расторжении договора аренды.

Доказательств обратного в материалы дела ответчиком не представлено ни суду первой инстанции, ни суду апелляционной инстанции.

Суд первой инстанции, оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истолковав пункт 5.2 договора с соблюдением положений статьи 431 Гражданского кодекса договором аренды, исходил из того, что названный пункт договора содержит самостоятельное основание для расторжения договора, и, установив, что арендованные помещения по своему состоянию не отвечают требованиям для использования по целевому назначению для осуществления образовательной деятельности, и предусмотрен в качестве основания для расторжения договора, удовлетворил исковые требования, исходя из права сторон по собственному усмотрению определять условия договора (статья 421 Гражданского кодекса договором аренды).

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что применительно к конкретным фактическим обстоятельствам настоящего дела, суд первой инстанции, установил, что материалами дела подтвержден факт исполнения надлежащим образом арендатором своих обязательств по договору, соблюдения досудебного порядка расторжения договора, препятствование ответчиком истцу в реализации предусмотренного пунктом 5.2 договора права на расторжение договора, а также в связи с прекращением необходимости дальнейшего использования помещениями и уклонение от приема помещений.

С учетом установленных обстоятельств суд апелляционной инстанции считает, что судом первой инстанции всесторонне и полно исследованы обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора, доводы общества, изложенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая оценка, с которой суд апелляционной инстанции согласен.

Других доказательств в обоснование своих доводов ответчиком в суд апелляционной инстанции также не представлено, поэтому они не могут быть приняты судом апелляционной инстанции на основании вышеизложенного и отклоняются за необоснованностью.

При проверке дела в апелляционном порядке не установлено нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и влекущих безусловную отмену определения суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции считает решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.09.2017 по делу № А63-8886/2017 законным и обоснованным, оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не имеется, а поэтому апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ставропольского края от 08.09.2017 по делу № А63-8886/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий Г.В. Казакова

Судьи И.Н. Егорченко

О.В. Марченко