Гражданский кодекс часть 1

третьего лица (акционерного общества «Автострада») – ФИО4 (доверенность от 19.02.2016), ФИО5 (доверенность от 17.01.2017 № 4), ФИО6 (доверенность от 26.10.2017),

в отсутствие:

третьего лица (закрытого акционерного общества «АК Восток») – извещено надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы акционерного общества «Автострада», Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Николаева С.Ю.)

по делу № А65-10487/2016

по исковому заявлению Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО7, Республика Татарстан, Бугульминский район, пгт. Карабаш (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) о прекращении права собственности и изъятии земельных участков, расположенных в Бавлинском муниципальном районе, с выплатой ответчику денежной компенсации причиненных ответчику убытков в размере 1 565 478 руб., с привлечением к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: акционерного общества «Автострада», Республика Татарстан, г. Альметьевск, закрытого акционерного общества «АК Восток», г. Казань,

УСТАНОВИЛ:

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан обратилось с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО7 (далее – ИП ФИО7, предприниматель) о прекращении права собственности и изъятии земельных участков поименованных в иске, общей площадью 579 376 кв.м, расположенных в Бавлинском муниципальном районе, с выплатой ответчику денежной компенсации причиненных ответчику убытков в размере 1 565 478 руб. на условиях, предлагаемых истцом.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество «Автострада» (далее – ОАО «Автострада») и закрытое акционерное общество «АК Восток» (далее – ЗАО «АК Восток»).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.03.2017 исковые требования Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан удовлетворены.

Прекращено право собственности ИП ФИО7 путем изъятия земельных участков:

с кадастровым номером 16:11:090401:313 площадью 79 520 кв.м;

с кадастровым номером 16:11:090402:139 площадью 258 316 кв.м;

с кадастровым номером 16:11:090402:153 площадью 59 076 кв.м;

с кадастровым номером 16:11:090402:155 площадью 30 828 кв.м;

с кадастровым номером 16:11:050202:352 площадью 64 500 кв.м;

с кадастровым номером 16:11:050202:353 площадью 64 500 кв.м;

с кадастровым номером 16:11:050202:366 площадью 22 636 кв.м,

(общей площадью 579 376 кв.м), расположенных в Бавлинском муниципальном районе Республики Татарстан, с выплатой денежной компенсации причиненных убытков в размере 1 695 103 руб.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.03.2017 изменено, принят по делу новый судебный акт.

Прекращено право собственности ИП ФИО7 путем изъятия Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан следующих объектов недвижимости:

- земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 258 316 кв.м, кадастровый номер 16:11:090402:139, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Бавлинский муниципальный район, Салиховское сельское поселение;

- земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 59 076 кв.м, кадастровый номер 16:11:090402:153, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Бавлинский муниципальный'район, Салиховское сельское поселение;

- земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 30 828 кв.м, кадастровый номер 16:11:090402:155, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Бавлинский муниципальный район, Салиховское сельское поселение;

- земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 79 520 кв.м, кадастровый № 16:11:090401:313, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Бавлинский муниципальный район, Салиховское сельское поселение;

- земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 64 500 кв.м, кадастровый № 16:11:050202:352, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Бавлинский муниципальный район, Шалтинское сельское поселение;

- земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 64 500 кв.м, кадастровый № 16:11:050202:353, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Бавлинский муниципальный район, Шалтинское сельское поселение;

- земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 22 636 кв.м, кадастровый номер 16:11:050202:366, расположенного по адресу: Республика Татарстан, Бавлинский муниципальный район, Шалтинское сельское поселение, с выплатой собственнику изымаемых объектов недвижимости – ИП ФИО7 возмещения в размере 51 766 696 руб. 00 коп.

С Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан в пользу ИП ФИО7 взысканы расходы за проведение судебной экспертизы в размере 20 000 руб. и по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3000 руб.

Денежные средства в сумме 20 000 руб., перечисленные ответчиком платежным поручением от 29.05.2017 № 311 на депозитный счет Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда за проведение судебной экспертизы, перечислены экспертной организации ‑ Юридическое бюро «Судебно-экспертная лаборатория».

ИП ФИО7 с депозитного счета Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда возвращены денежные средства в сумме 65 000 руб., перечисленные ответчиком платежным поручением от 29.05.2017 № 311 за проведение судебной экспертизы.

Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан (далее ‑ Минземимущество РТ) обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

АО «Автострада» также обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление апелляционной инстанции отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права.

В судебном заседании представители истца и АО «Автострада» поддержали позиции, изложенные в кассационных жалобах, а представитель ответчика, считая доводы жалобы несостоятельными, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

ЗАО «АК Восток» извещено о времени и месте судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направило, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ‑ АПК РФ) не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы. Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 АПК РФ.

В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 02.11.2017 до 15 часов 00 минут, после окончания которого судебное заседание продолжено в том же составе суда. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда кассационной инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судами, в целях строительства участка «Бавлы (М-5) – Шатлы» автомагистрали «Санкт‑Петербург - Вологда - Казань - Оренбург - граница с Республикой Казахстан» в рамках реализации Программы деятельности государственной компании «Российские автомобильные дороги» на долгосрочный период (2010-2020 года), утвержденной распоряжением Правительства Российской Федерации от 31.12.2009 № 2146-р, Кабинетом Министров Республики Татарстан принято постановление от 21.02.2015 № 105, пунктом 1 которого предусмотрено принять предложение Минземимущества РТ, ОАО «Автострада» об изъятии путем выкупа земельных участков с кадастровыми номерами 16:11:090401:313; 16:11:090402:139; 16:11:090402:153; 16:11:090402:155; 16:11:050202:352; 16:11:050202:353; 16:11:050202:366 общей площадью 54,9376 гектара для размещения объектов транспорта, путей сообщения при отсутствии иных вариантов их размещения (т. 1 л.д. 41).

Собственником данных объектов недвижимого имущества является Индивидуальный предприниматель ФИО7, что подтверждается выписками из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1 л.д. 27-40) и свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 20-27).

13 марта 2015 г. истец письмом № 1-30/2610 направил ответчику копию постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 21.02.2015 № 105 (т. 1 л.д. 53).

21 апреля 2015 г. Минземимущество РТ в адрес предпринимателя направило письмо № 1-30/4369 о намерении приобрести земельные участки по цене 1 546 649 руб. (т. 1 л.д. 52).

По договору от 22.06.2015 № 2015 21174, заключенному между Минземимущество РТ и ЗАО «АК Восток», последний произвел оценку рыночной стоимости указанных выше земельных участков. Согласно отчету от 11.08.2015 № 327 рыночная стоимость объекта оценки на 11.08.2015 составляет 1 565 478 руб. (т. 3 л.д. 69-108).

09 сентября 2015 г. ОАО «Автострада» письмом № 381 (т. 1 л.д. 45) дало согласие Минземимущество РТ на подготовку и заключение соглашения об изъятии вышеуказанных земельных участков.

08 октября 2015 г. истец направил ответчику письмо № 1-30/11386 (т. 1 л.д. 50) с проектом соглашения о выкупе земельных участков (т. 5 л.д. 78‑107).

Постановлением Кабинета Министров РТ от 19.10.2015 № 782 в постановление Кабинета Министров РТ от 21.02.2015 № 105 с учетом согласия ОАО «Автострада» были внесены изменения, пункт 3 изложен в следующей редакции:

«3.Предложить ОАО «Автострада» в установленном порядке:

Обеспечить выплату возмещения за изымаемые земельные участки за счет собственных средств;

Приобрести земельные участки в собственность» (т. 1 л.д. 44).

Не достигнув с ИП ФИО7 соглашения о выкупной стоимости земельных участков, Министерство обратилось в суд с настоящим иском.

На момент принятия решения об изъятии (21.02.2015) действующее законодательство не предусматривала возможность выкупа земельных участков для государственных нужд по инициативе иных лиц, нежели РФ, субъект РФ, органы местного самоуправления.

Статьей 56.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) (в редакции от 01.04.2015) предусмотрена возможность изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд по инициативе уполномоченных федеральных органов государственной власти, исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации или органов местного самоуправления, а также по ходатайству организаций, перечисленных в пункте 1 указанной нормы.

Кроме того, с ходатайством об изъятии в случаях, предусмотренных пунктом 3 статьи 56.4 ЗК РФ, вправе обратиться орган государственной власти, государственное унитарное предприятие, государственное учреждение.

В случае принятия решения об изъятии земельных участков на основании ходатайства об изъятии, организация, подавшая такое ходатайство, в частности, принимает участие в подготовке и заключении соглашения об изъятии земельных участков (пункт 1 статьи 56.7 ЗК РФ, статья 56.10 ЗК РФ), выплачивает возмещение за изымаемые земельные участки (пункт 13 статьи 56.10 ЗК РФ), а также имеет право обращаться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости (пункт 10 статьи 56.10 ЗК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 26 Федерального закона от 31.12.2014 № 499-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона принято решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, подготовка и заключение соглашения об изъятии такого земельного участка осуществляются в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона) и Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции настоящего Федерального закона). При этом орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, вправе определить из числа организаций, указанных в пунктах 1 и 2 статьи 56.4 ЗК РФ лицо, осуществляющее действия по подготовке и заключению соглашения об изъятии недвижимости, при условии наличия согласия в письменной форме этой организации.

С 1 апреля 2015 года необходимым условием изъятия земельного участка является предоставление правообладателю предварительного и равноценного возмещения не только за счет средств соответствующего бюджета бюджетной системы Российской Федерации, но и в предусмотренных законом случаях за счет организации, на основании ходатайства которой было принято решение об изъятии (статья 281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ‑ ГК РФ), пункты 1, 2 статьи 56.4, пункт 13 статьи 56.10 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 279 ГК РФ установлено, что земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием. Согласно пункту 2 названной статьи решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 281 ГК РФ плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются оглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

Как следует из пункта 2 статьи 281 ГК РФ при определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда. Порядок выкупа земельного участка для государственных или муниципальных нужд у его собственника; порядок определения выкупной цены земельного участка, выкупаемого для государственных или муниципальных нужд; порядок прекращения прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд, права собственника земельного участка, подлежащего выкупу для государственных или муниципальных нужд, устанавливаются гражданским законодательством (пункты 2, 3 статьи 55 ЗК РФ).

Согласно пункта 2 части 1 статьи 49 ЗК РФ, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

При этом согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 57 ЗК РФ возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, подлежат убытки, причиненные изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

В пункте 7 раздела VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (014) (утв. 24.12.2014 Президиумом Верховного Суда Российской Федерации), Верховный суд Российской Федерации указал на необходимость определения выкупной стоимости изымаемого участка, исходя из его рыночной стоимости, максимально приближенной к дате принятия решения.

В пункте 8 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объекта транспорта (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015) Верховный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что выкупная цена земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, определяется исходя из вида разрешенного использования, который установлен в отношении такого участка до начала процедуры его изъятия.

Пунктом 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», разъяснено, что принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения его стоимости на основании решения суда (статья 55 ЗК РФ). Под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую в силу пункта 2 статьи 281 ГК РФ и пункта 4 статьи 63 ЗК РФ включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно статье 280 ГК РФ собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281 ГК РФ) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе. В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

При этом оценка рыночной стоимости земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества, изымаемых для размещения объектов инфраструктуры, и убытков, причиненных этим изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее ‑ Закон об оценочной деятельности).

Как установлено судами, разногласия между истцом и ответчиком в целом касаются вопроса о размере подлежащих компенсации убытков, причиненных изъятием спорного имущества, ответчик не оспаривает соблюдение министерством порядка и сроков принудительного изъятия спорных земельных участков для государственных нужд.

Из материалов дела усматривается, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции по ходатайству ответчика была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости изымаемых земельных участков и для определения размера убытков ответчика, причиненных изъятием.

Проведение экспертизы было поручено индивидуальному предпринимателю ФИО8, по результатам которой экспертом в суд представлено заключение эксперта № 59/16, согласно выводам которого общая рыночная стоимость спорных земельных участков составляет 32 517 000 руб., размер убытков, причиненных изъятием земельных участков, определяется их рыночной стоимостью, указанной выше.

Истец, не согласившись с результатами судебной экспертизы, ссылаясь на наличие сомнений в обоснованности заключения эксперта, заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.11.2016 суд назначил по делу повторную судебную экспертизу, поручив ее проведение Республиканскому государственному унитарному предприятию «Бюро технической инвентаризации» Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан, эксперту ФИО9. Арбитражный суд указал, что при оценке земельных участков, расположенных в Бавлинском районе РТ, экспертом были взяты в расчет земельные участки, расположенные в Елабужском, Тукаевском, Альметьевском районах Республики Татарстан (то есть находящиеся в ином сегменте рынка), при этом в качестве аналогов экспертом были взяты земельные участки, расположенные вдоль трассы федерального значения М7. В пояснениях эксперт подтвердил, что рыночная стоимость была им определена исходя из предполагаемого дальнейшего использования земельных участков в целях размещения на них автомобильной дороги. Тогда как по смыслу пункта 2 статьи 281 ГК РФ с учетом положений статьи 280 ГК РФ, правообладатель изымаемого земельного участка вправе претендовать на получение возмещения, необходимого для восстановления его имущественных потерь, которое рассчитывается таким образом, как если бы такого изъятия не было.

В соответствии с заключением эксперта ФИО9 № 39-16 рыночная стоимость спорных земельных участков составляет 1 681 103 руб., размер убытков, причиненных изъятием указанных земельных участков, составляет 14 000 руб.

Суд первой инстанции принял решение о выкупной цене спорных земельных участков, исходя из заключения судебной экспертизы, проведенной экспертной организацией РГУП «Бюро технической инвентаризации», экспертом ФИО9

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости назначения по делу повторной судебной экспертизы, поручив ее проведение обществу с ограниченной ответственностью «Юридическое бюро «Судебно‑экспертная лаборатория» (эксперт ФИО10). Апелляционный суд исходил из того, что эксперт ФИО9 согласно приказу от 01.11.2010 № 1022-к является сотрудником РГУП БТИ и занимает должность заместителя директора филиала № 11 РГУП БТИ, права учредителя которого осуществляет Министерство земельных и имущественных отношений РТ, то есть истец по рассматриваемому делу.

Согласно заключению экспертизы от 10.07.2017 № 25/07/2017, проведенной экспертной организацией ООО «Юридическое бюро «Судебно‑экспертная лаборатория» экспертом ФИО10, размер возмещения за изымаемые земельные участки, включающий в себя рыночную стоимость земельных участков и убытки, причиненные собственнику в результате их изъятия, определяемый в соответствии со статьей 56.8 ЗК РФ, по состоянию на 05.07.2017 составляет 51 766 696 руб.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что размер возмещения, подлежащего выплате предпринимателю за изымаемые у него земельные участки, подлежит установлению в соответствии с заключением судебной экспертизы от 10.07.2017 № 25/07/2017.

По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (части 4 и 5 статьи 71 АПК РФ); суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 АПК РФ; при этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (часть 7 статьи 71, пункт 2 части 4 статьи 170 АПК РФ).

Представленное в суд заключение судебной экспертизы подлежит оценке судами в порядке статьи 71 АПК РФ, наряду с иными доказательствами по делу, с соблюдением принципов справедливости, разумности и соразмерности, а также баланса частных и публичных интересов.

Из положений статей 11, 15Закон об оценочной деятельности следует, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; при осуществлении оценочной деятельности оценщик обязан соблюдать требования настоящего Закона.

Статьей 20 Закон об оценочной деятельности предусмотрено, что проведение оценки должно осуществляться в порядке, определенном стандартами оценочной деятельности, утвержденными уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Так, в силу пункта 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с пунктом 11 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 297, оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов (пункт 24 ФСО № 1).

Согласно отчету при проведении оценки спорных земельных участков был применен метод сравнения продаж, который в силу пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р (далее ‑ Методические рекомендации), применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, а также при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого.

В соответствии с Методическими рекомендациями к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками, наиболее важными из которых являются, в том числе целевое назначение, разрешенное использование.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Согласно заключению эксперта при проведении оценки спорного земельного участка был использован сравнительный подход и метод сравнения продаж, который применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями, а также при наличии информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого (пункт 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568‑р).

В соответствии с указанными Методическими рекомендациями к элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками, наиболее важными из которых являются, в том числе, целевое назначение и разрешенное использование.

Из заключения эксперта, принятого во внимание судом апелляционной инстанции, следует наличие и использование отобранных 4 объектов‑аналогов. Эксперт указывает на расположение данных объектов в муниципальных районах, сопоставимых с Бавлинским районом, а также по агроклиматическому оценочному зонированию. Однако эксперт взял в качестве аналогов земельные участки в Альметьевском и Тукаевском районе, несмотря на то, что по агроклиматическому зонированию, судя по таблице 4.4 (т. 7 л.д. 143), Бавлинский район граничит с Бугульминским, Ютазинским, Лениногорским районами. Чем обусловлен такой выбор, в заключении эксперта не указано. В качестве аналогов по Бавлинскому району экспертом взяты земельные участки, расположенные под строящейся дорогой либо вблизи строящейся трассы.

Суд апелляционной инстанции не принял во внимание, что суд первой инстанции признал заключение эксперта ФИО8 ненадлежащим доказательством, поскольку им в качестве аналогов также были выбраны земельные участки, расположенные в Тукаевском, Альметьевском районах Республики Татарстан (то есть находящиеся в ином сегменте рынка), а также земельные участки, расположенные вдоль трассы федерального значения М7. Назначая по делу повторную экспертизу, апелляционный суд фактически согласился с судом первой инстанции о недопустимости заключения эксперта ФИО8 как доказательства по делу.

В связи с этим вывод суда апелляционной инстанции о том, что отчет от 10.07.2017 № 25/07/2017 отражает реальную рыночную стоимость изъятого права аренды земельного участка, нельзя признать обоснованным.

Кроме того, поскольку вопрос о рыночной стоимости изымаемых земельных участков фактически являлся решающим для правильного рассмотрения настоящего спора, суд апелляционной инстанции никак не исследовал и не оценил тот факт, что разница между рыночной стоимостью спорных земельных участков, установленной в заключении эксперта ФИО9 № 39-16 (1 681 103 руб.) и между стоимостью данных участков, определенной в заключении эксперта от 10.07.2017 № 25/07/2017 (51 752 696 руб.), является очень значительной.

В связи с чем для устранения возникших противоречий в соответствии с требованиями статей 64, 71, 75, 162 АПК РФ у апелляционного суда объективно имелась возможность и необходимость рассмотрения вопроса о назначении по делу в порядке статьи 84 АПК РФ комиссионной экспертизы, а также целесообразность различных мер проверки обоснованности принятого судом апелляционной инстанции во внимание заключения эксперта (постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», определение Верховного Суда Российской Федерации от 20.06.2016 № 305‑ЭС15-10323).

При таких обстоятельствах принятое по делу постановление суда апелляционной инстанции не может быть признано законным, в связи с чем подлежит отмене на основании части 1 статьи 288 АПК РФ.

Подлежит при указанных выше основаниях и отмене решение суда первой инстанции с направлением дела на новое рассмотрение в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 АПК РФ в Арбитражный суд Республики Татарстан для проверки вышеизложенных обстоятельств, полного исследования обстоятельств дела, оценки представленных по делу доказательств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора. Наличие существенных разногласий в заключениях экспертов в двух судебных инстанциях лишают суд кассационной инстанции отдать предпочтение судебной экспертизе, оцененной судом первой инстанции, в силу полномочий суда кассационной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо учесть изложенное, рассмотреть вопрос о проведении комиссионной экспертизы, дать надлежащую правовую оценку всем обстоятельствам дела и доводам участвующих в деле лиц в совокупности с учетом полученных результатов экспертизы, устранив противоречия в ранее полученных заключениях, правильно применить нормы материального и процессуального права и принять решение в соответствии с установленными обстоятельствами и действующим законодательством, распределить государственную пошлину, в том числе по кассационной жалобе.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.03.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.08.2017 по делу № А65-10487/2016 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, предусмотренные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.Ф. Фатхутдинова

Судьи Р.В. Ананьев

В.А. Карпова