Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Вятка»

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2022

по делу № А65-10704/2021

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью Управляющая компания «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Вятка» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Авиастроительного района» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о внесении изменений в условия договора,

с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью «БизнесТехнология»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью УК «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. закрытым паевым инвестиционным комбинированным фондом «Вятка» (далее– ООО УК «БизнесПрофТрейдинг» Д.У. ЗПИФ «Вятка», Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства Авиастроительного района» (далее – ООО «УК ЖКХ Авиастроительного района», Управляющая компания, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших по условиям договора №155 от 21.02.2018 на возмещение эксплуатационных расходов, связанных с управлением многоквартирным домом.

Истец просил утвердить пункт 1.1 договора в следующей редакции:

«Заказчик возмещает эксплуатирующей организации эксплуатационные расходы, связанные с управлением многоквартирным домом, предоставлением жилищно-коммунальных услуг и содержанием находящегося в собственности заказчика нежилого помещения, расположенного по адресу: <...> из расчета площади 81,9 кв.м. (за исключением технического обслуживания и ремонта внутридомовых систем водоснабжения, канализационной системы). Расходы, связанные с техническим обслуживанием и ремонтом внутридомовых систем водоснабжения и водоотведения, канализационной системы, - из расчета площади 300 кв.м».

Дело рассмотрено с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «БизнесТехнология» (далее – ООО «БизнесТехнология», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.01.2022 исковое заявление удовлетворено, пункт 1.1 договора на возмещение эксплуатационных расходов, связанных с управлением многоквартирным домом №155 от 21.02.2018, утвержден в редакции истца: «Заказчик возмещает эксплуатирующей организации эксплуатационные расходы, связанные с управлением многоквартирного дома, предоставлением жилищно-коммунальных услуг и содержанием находящегося в собственности заказчика нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>, из расчета 81,9 кв.м. (за исключением технического обслуживания и ремонта внутридомовых систем водоснабжения и водоотведения). Расходы, связанные с техническим обслуживанием и ремонтом внутридомовых систем водоснабжения и водоотведения,- из расчета 300 кв.м.»; произведено распределение судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2022 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.01.2022 отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, Общество обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить в связи с несоответствием выводов суда апелляционной инстанций фактическим обстоятельствам дела и неправильным применением им норм права и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Заявитель жалобы ссылается на наличие в материалах дела достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что спорный объект –часть нежилого помещения имеет самостоятельные коммунальные системы, самостоятельно обслуживается, что, как следствие, влечет дополнительные расходы для истца, превышающие действительную долю его участия в общем имуществе МКД, ввиду чего возложение на него спорных договорных условий считает недопустимым.

Отмечает, что судом необоснованно не учтено заключение экспертного исследования, которое является актуальным доказательством по делу.

Полагает, что технический паспорт и выписка БТИ не являются единственными и достаточными доказательствами, поскольку они противоречат экспертному заключению.

Указывает, что экспертное исследование было проведено после заключения договора в его первоначальной редакции, ввиду чего выявление спорного обстоятельства обособленности части помещений произошло после названного события и позволяет внести в договор предлагаемые истцом изменения.

Подробнее доводы заявителя изложены в кассационной жалобе.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель истца поддержала доводы, изложенные в кассационной жалобе, представитель ответчика возражала против ее удовлетворения.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Поволжского округа, представителя в суд не направило, что в силу части 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемых судебных актов, изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, заслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции приходит к следующим выводам.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, на основании договора доверительного управления Общество осуществляет деятельность по распоряжению имуществом, принадлежащим на праве собственности ЗПИФ «Вятка», - зданием в составе нежилых помещений №1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, площадью 300 кв.м., с кадастровым номером 16:50:220455:62, по адресу: РТ, <...>. Управление данным домом (далее ‑ МКД) осуществляет ООО «УК ЖКХ Авиастроительного района».

Согласно договору №155 от 21.02.2018 на возмещение эксплуатационных расходов, связанных с управлением многоквартирным домом, заключенным между Обществом и Управляющей компанией, Общество обязалось возмещать Управляющей компании эксплуатационные расходы, связанные с управлением многоквартирным домом и содержанием находящихся в собственности нежилых помещений №1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, общей площадью 300 кв.м., по адресу: <...>.

Согласно условиям договора №155 от 21.02.2018 в обязанности эксплуатирующей организации входит:

- выполнение работы по надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме, в том числе работ по надлежащему содержанию внутридомовой системы электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, отопления, крыши, подвала, земельного участка (уборка придомовой территории), а также иного имущества, относящегося в соответствии с действующим законодательством к общему имуществу в многоквартирном доме (пункт 2.2.1 договора).

- по требованию заказчика предъявлять необходимую информацию о порядке начисления платежей за возмещение эксплуатационных расходов (пункт 2.2.2 договора).

- в случаях содержания помещения с нарушением правил и норм, направлять заказчику предписания об устранении нарушений или повреждений (пункт 2.2.3 договора).

- обеспечивать приезд аварийных служб в целях локазализации возникшей аварийной ситуации (пункт 2.2.4 договора).

- обеспечивать проведение текущего и капительного ремонта многоквартирного дома в соответствии утвержденным титулом (пункт 2.2.5 договора).

В силу пункта 2.3.1 договора заказчик обязан содержать помещение в соответствии с установленными нормами и правилами.

Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что заказчик в 5-ти дневный срок с момента получения счет-фактуры производит оплату по настоящему договору.

В пунктах 5.1, 5.2 договора согласовано, что договор вступает в силу с момента подписания, распространяется на отношения сторон, возникшие с 01.01.2018, и действует по 31.12.2018, с ежегодной пролонгацией в случае, если за месяц до окончания срока не последует заявления одной из сторон об его пересмотре или перезаключении

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец ссылался на ошибочность указания в договоре №155 от 21.02.2018 на возмещение эксплуатационных расходов от площади всех помещений истца, представил акт экспертного исследования №2844/07-6 от 28.12.2018, выполненного ФБУ Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы Министерства Юстиции Российской Федерации (№ 2844/07-6 от 28.12.2018), согласно которому принадлежащее на праве собственности ЗПИФ «Вятка» (под управлением ООО УК «БизнесПрофТрейдинг») здание магазина, состоящее из помещений №1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15 общей площадью 300 кв.м. по адресу <...> не является целиком конструктивной частью многоквартирного жилого дома по адресу: <...>;

- здание магазина «Магнит», расположенное по адресу: <...> д. №35A, в составе помещений № 1 и № 4 является целиком самостоятельным и независимым от жилого многоквартирного дома (расположенного по тому же адресу) сооружением; частью многоквартирного дома являются помещения №11, 12, 13, 14, 15, находящиеся в пределах границ его наружных стен.

Общая площадь помещений, находящихся в собственности ЗПИФ «Вятка» и являющихся частью многоквартирного жилого дома по адресу <...> 35A, составляет 59,3 кв.м., система водоснабжения, водоотведения и канализационная система которых, обслуживающая здание вышеуказанного магазина, подключена через общедомовые сети МКД.

Ссылаясь на данные обстоятельства, Общество потребовало внести изменения в договор №155 от 21.02.2018 в части указания площади, от которой истцу производятся начисления. В обоснование исковых требований истец указывает, что частью многоквартирного дома являются только помещения №№11, 12, 13, 14, 15, в связи с чем на оставшуюся часть помещений не распространяются нормативные требования об установлении платы за содержание общего имущества.

Разногласия сторон в отношении данного вопроса явились основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Управляющая компания указала, что независимо от того, является ли спорная часть нежилого помещения пристроенным или встроенным, помещение признается составной частью жилого здания в соответствии с техническим паспортом дома, в связи с чем оснований для внесения изменений в договор №155 от 21.02.2018 отсутствуют.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции сторонам было предложено провести совместный осмотр встроенно-пристроенных помещений истца, в том числе их подвальных помещений, на предмет прохождения в них общедомовых сетей теплоснабжения, водоснабжения (холодной и горячей), водоотведения; установления источников теплоснабжения, водоснабжения и других обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора; принять меры по внесудебному урегулированию спора с учетом фактических обстоятельств.

В результате проведенного сторонами обследования помещения с кадастровым номером 16:50:220455:62, 17.12.2021 был составлен акт, согласно содержанию которого:

1. в помещении №11 по техническому паспорту от 21.05.2013 установлен электрокотел системы отопления, помещение обогревается посредством электрокотла.

2. в помещении №14 по техническому паспорту от 21.05.2013 смонтированы вводы воды по стояку общедомового имущества, а также вентиляционный канал (общее имущество дома), система используется.

3. в помещении №13 по техническому паспорту от 21.05.2013 смонтирован ввод канализации (общее имущество дома), система используется.

4. здание обеспечивается электроэнергией посредством линий от трансформаторной подстанции. Общедомовых сетей электроснабжения не имеется.

5. в помещении №14, 17 в полу под железным покрытием проходит транзитная труба отопления, лежак дома подключений к батареям не имеется, а также два стояка в каждом из помещений (подключений к батареям не имеется) закрыты коробом.

6. из помещения №10 в помещение №16 (часть многоквартирного дома) имеется проход (на плане обозначена смежная стена).

Ссылаясь на полученные в ходе рассмотрения дела доказательства и руководствуясь статьями 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 153, 155, 158, 161 Жилищного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, установив необходимость внесения изменений в договор № 155 от 21.02.2018 в части определения площади помещений 81,9 кв.м. для расчета платежей, связанных с управлением многоквартирным домом, предоставлением жилищно-коммунальных услуг и содержанием, за исключением технического обслуживания и ремонта внутридомовых систем водоснабжения и водоотведения, а также установления площади помещений 300 кв.м. для расчетов платы расходов, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом внутридомовых систем водоснабжения и водоотведения.

Отменяя решение суда первой инстанции и повторно рассмотрев дело по имеющимся доказательствам, суд апелляционной инстанции руководствовался статьями 421, 422, 426, 450, 451, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 39, 153, 155, 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354, пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», и отказал в удовлетворении иска, указав, что истцом не представлено доказательств наличия совокупности оснований для внесения в договор спорных изменений.

Судебная коллегия суда округа соглашается с выводами суда апелляционной инстанции по существу спора.

Как верно указано в постановлении суда апелляционной инстанции на основании вышеприведенных положений действующего законодательства, доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Оценивая верность позиции истца по вопросу определения принадлежащей ему доли в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме для расчета причитающейся платы за оказанные ответчиком услуги, суд апелляционной инстанции верно исходил из того, что согласно техническому паспорту многоквартирный дом и принадлежащее истцу нежилое помещение создавались как единый объект недвижимости; спорная часть нежилого помещения указана в проектной или технической документации на многоквартирный дом, что и является основным критерием для определения принадлежности этого помещения к многоквартирному дому.

Также суд апелляционной инстанции обосновано отметил, что при заключении договора в 2018 году разногласий у сторон по вопросу состава МКД не возникало, договор был заключен сторонами на согласованных условиях, что участвующими в деле лицами не оспаривается.

В данном случае истец не ссылался на указанные в статье 450 ГК РФ основания внесения изменений в договор, не представил доказательств возникновения после заключения договора обстоятельств, объективно влияющих на порядок исполнения сторонами своих обязательств по договору, не привел доказательств ни существенного нарушения ответчиком договора, ни существенного изменения обстоятельств, ни иных оснований, предусмотренных законами или договором.

Вопреки доводам кассационной жалобы, проведение в последующем экспертного исследования помещений к существенным изменениям обстоятельств, имевших место при заключении договора, отнесено быть не может.

При таком положении оснований для внесения в договор спорных изменений его условий не усматривается.

Также суд апелляционной инстанции верно отметил, что истец не лишен возможности защищать свои права путем оспаривания фактических расчетов, производимых им по договору, в том числе, с учетом заключенного договора аренды и распределения платежей, поступающих от арендатора.

При таком положении суд кассационной инстанции полагает, что судом апелляционной инстанции установлены все обстоятельства, имеющие существенное значение для дела, доказательства исследованы и оценены в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ. Оснований для переоценки доказательств и сделанных на их основании выводов у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 АПК РФ).

Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену обжалуемого судебного акта (статья 288 АПК РФ), судом округа не установлено.

Таким образом, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2022 по делу № А65-10704/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Н.А. Тюрина

Судьи И.В. Арукаева

Е.Н. Бубнова