Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО4 к обществу с ограниченной ответственностью "Барсил" о признании недействительным пункта 2 дополнительного соглашения №1 к договору субаренды №20907211118 от 01.11.2019 г. и к договору субаренды № 20907211118 от 24.07.2020г., признании недействительным зачета встречных однородных требований на сумму 73 015 руб., взыскании 100 000 руб. обеспечительного платежа,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Барсил» (далее – ООО «Барсил», ответчик) о признании недействительным пункта 2 дополнительного соглашения №1 к договору субаренды №20907211118 от 01.11.2019 и к договору субаренды № 20907211118 от 24.07.2020, признании недействительным зачета встречных однородных требований на сумму 73 015 руб., взыскании 100 000 руб. обеспечительного платежа.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 19.05.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Технополис «Новая Тура»» (далее - ООО «УК «Технополис «Новая Тура», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.08.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2021, исковые требования удовлетворены.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в кассационном порядке, ответчик просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Кассационная жалоба мотивирована несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключены договор субаренды № 20907211118 от 01.11.2019 с приложениями, договор субаренды № 20907211118 от 24.07.2020 с приложениями торговой ячейки 09-07, расположенной в здании павильона №2 находящемся адресу: Российская Федерация, Республика Татарстан, Зеленодольский муниципальный район, МО «г. Зеленодольск», Технополис «Новая Тура», павильон оптовой торговли №2.

Согласно указанным договорам арендодатель передал, а арендатор принял во временное пользование и во временное владение за плату для осуществления торговой деятельности непродовольственными товарами помещения на условиях, указанных в договоре.

Согласно пункту 1.5 договоров здание находится у арендодателя на праве аренды.

В соответствии с пунктом 1.6 договоров собственником здания и всех его помещений является ООО «УК «Технополис «Новая Тура».

Согласно пункту 4.10 договоров в качестве обеспечения исполнения всех своих обязательств, предусмотренных договором, арендатор в день заключения договора выплачивает арендодателю обеспечительный платеж в размере 100 000 руб.

В подтверждение исполнения данного пункта договора истец представил квитанцию от 25.04.2019 на сумму 100 000 руб.

В соответствии с пунктом 4.11 договоров при условии добросовестного исполнения арендатором всех обязательств, предусмотренных договорами, по истечении срока субаренды арендодатель по своему усмотрению возвращает обеспечительный платеж арендатору в течение 90 рабочих дней или производит зачет суммы обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы за последние месяцы субаренды.

В соответствии с пунктом 4.13 договоров при условии добросовестного исполнения арендатором всех обязательств, предусмотренных договорами, по истечении срока субаренды арендодатель по своему усмотрению возвращает обеспечительный платеж арендатору в течение 90 рабочих дней или производит зачет суммы обеспечительного платежа в счет оплаты арендной платы за последние месяцы субаренды.

В соответствии с пунктом 4.14 договоров при прекращении договора субаренды по обстоятельствам, за которые ответственность несет арендатор, либо по инициативе арендатора, обеспечительный платеж возврату арендатору не подлежит.

Между сторонами 24.07.2020 к договору субаренды № 20907211118 от 01.11.2019 и к договору субаренды № 20907211118 от 24.07.2020 подписано дополнительное соглашение №1, согласно которому стороны пришли к соглашению о снижении размера ежемесячной арендной платы, определив её в пункте 1 следующим образом:

- с 01.04.2020 и до даты полной отмены ограничительных мер, введенных Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 27.03.2020 №223, 20% от арендной ставки, действующей до 01.04.2020;

- в период с даты полной отмены ограничительных мер, введенных Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 27.03.2020 №223 и за первый полный календарный месяц работы с даты полной отмены ограничительных мер, введенных постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 27.03.2020 №223, 35% от арендной ставки, действующей до 01.04.2020;

- за второй полный календарный месяц работы после полной отмены ограничительных мер, введенных Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 27.03.2020 №223, 50% арендной ставки, действующей до 01.04.2020;

- за третий полный календарный месяц работы после полной отмены ограничительных мер, введенных Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 27.03.2020 №223, 75% от арендной ставки, действующей до 01.04.2020;

- начиная с четвертого полного календарного месяца работы после полной отмены ограничительных мер, введенных Постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 27.03.2020 №223, 100% от арендной ставки, действующей до 01.04.2020.

При этом, в пункте 2 дополнительного соглашения установлено три отменительных условия в отношении пункта 1 дополнительного соглашения №1 к договорам субаренды:

2.1. В случае, если судебным актом, вступившим в законную силу, для ООО «БАРСИЛ» будет установлен размер арендной платы по договору аренды №9 от 01.11.2019, заключенному между ООО «БАРСИЛ» и ООО «УК «Технополис «Новая Тура», в размере, действовавшем до введения 28.03.2020 на территории Республики Татарстан режима повышенной готовности и/или ином размере согласно условиям договора аренды №9 от 01.11.2019, отличным от предложенного ООО «БАРСИЛ» согласно писем исх. № 17-06/2020 от 17.06.2020, исх. №10-06/2020 от 19.06.2020, исх. №19-06/2020-2 oт 19.06.2020, 22-06/2020 от 22.06.2020, пункт 1 настоящего дополнительного соглашения №1 к договорам субаренды прекращает действие с даты вступления в законную силу судебного акта, устанавливающего размер арендной платы по договору №9 от 01.11.2019 размер арендной платы по договорам субаренды, устанавливается сторонами согласно условиям договора субаренды № 20907211118 от 01.11.2019 (действующего на момент подписания настоящего дополнительного соглашения), с момента его заключения сторонами и до окончания срока аренды, без применения условий пункта 1 дополнительного соглашения №1, с возможностью рассрочки оплаты и /или зачета обеспечительного платежа частично или полностью, путем заключения отдельного дополнительного соглашения на условиях, определяемых сторонами дополнительно, и/или

2.2. В случае, если судебным актом, вступившим в законную силу, договор №9 от 01.11.2019, заключенный между ООО «БАРСИЛ» и ООО «УК «Технополис «Новая Тура», будет расторгнут, пункт 1 настоящего соглашения дополнительного соглашения № 1 к договорам субаренды прекращает действие с даты вступления в законную силу судебного акта и размер арендной платы по договорам субаренды, устанавливается сторонами согласно условиям договора № 20907211118 от 01.11.2019 (действующего на момент подписания настоящего дополнительного соглашения), с момента его заключения сторонами и до окончания срока аренды, без применения п.1 настоящего дополнительного соглашения №1, с условием зачета обеспечительного платежа полностью в счет уплаты арендных платежей за период с 01.04.2020 и до окончания срока аренды, и/или

2.3. В случае, если договор №9 от 01.11.2019 будет расторгнут по инициативе ООО «УК «Технополис «Новая Тура», пункт 1 дополнительного соглашения №1 к договорам субаренды прекращает своей действие с даты расторжения договора и размер арендной платы по договорам субаренды, устанавливается сторонами согласно условиям договора субаренды № 20907211118 от 01.11.2019 (действующего на момент подписания настоящего дополнительного соглашения), с момента его заключения сторонами и до окончания срока аренды, без применения пункта 1 настоящего дополнительного соглашения №1, с условием зачета обеспечительного платежа полностью в счет уплаты арендных платежей за период с 01.04.2020 и до окончания срока аренды.

Таким образом, в дополнительном соглашении №1 от 24.07.2020 к договору субаренды № 20907211118 от 01.11.2019 и к договору субаренды № 20907211118 от 24.07.2020 действие отменительных условий о снижении арендной платы поставлено в зависимость от судьбы договора аренды недвижимого имущества №9 от 01.11.2019 - павильона 2, заключенного между ООО «БАРСИЛ» и ООО «УК «Технополис «Новая ТУРА», судьба которого, в свою очередь, ставится в зависимость от выводов суда в соответствующем судебном акте.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Республики Татарстан по делу №А65-14914/2020 от 16.09.2020, отказано в удовлетворении исковых требований ООО «БАРСИЛ» к ООО «УК «Технополис «Новая Тура» о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды № 8-КДА от 20.12.2018, оформленной письмом № 57 от 18.06.2020; о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды № 9 от 01.11.2019, оформленной письмом № 56 от 18.06.2020; о признании недействительной односторонней сделки по расторжению договора аренды б/н от 15.11.2015, оформленной письмом № 55 от 18.06.2020.

В адрес ответчика была направлена претензия с требованием возврата суммы обеспечительного платежа, однако требование оставлено без удовлетворения, в связи с чем истец, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

Как следует из разъяснений, изложенных в абзаце 2 пункта 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, далее если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 №98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» установлено, что в отношении договоров аренды недвижимого имущества, заключенных до принятия в 2020 году органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, в течение 30 дней со дня обращения арендатора соответствующего объекта недвижимого имущества арендодатель обязан заключить дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку уплаты арендной платы, предусмотренной в 2020 году.

Арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.1994 года №68-ФЗ «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации (пункт 3 статьи 19).

При этом в законе отсутствует условие о предоставлении арендатору этих льгот под каким-либо условием.

В соответствии с разъяснениями в вопросе 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) №2 (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.04.2020), арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

В соответствии с пунктом 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной.

В соответствии со ст. 618 ГК РФ если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.

Как разъяснено в п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Судами установлено, что истец с 28.03.2020 по 15.07.2020 не мог использовать арендованные помещения по прямому назначению - торговля непродовольственными товарами, в силу введенных ограничений в целях предупреждения распространения на территории Республики Татарстан новой коронавирусной инфекции.

Переговоры по заключению дополнительных соглашений, предусматривающих снижение арендной платы, проходили во второй декаде июля 2020, то есть после отмены ограничительных мер.

При таких обстоятельствах, получив проект дополнительного соглашения в типовой форме, субарендаторы были лишены возможности влиять на его условия.

Вместе с тем, учитывая установленные судебными актами по делу №А65-14914/2020 обстоятельства, суд первой инстанции верно установил, что ответчик направил истцу дополнительные соглашения уже после отказа третьего лица от договоров аренды, чем ввёл в заблуждение субарендатора относительно возможности дальнейшего продления отношений, заранее зная о том, что заявит о применении оспариваемого отменительного условия (пункт 2 дополнительного соглашения №1 от 24.07.2020), что свидетельствует о недобросовестном поведении ответчика.

На основании изложенного, судебные инстанции пришли к выводу о недействительности пункта 2 дополнительного соглашения №1 от 24.07.2020.

В связи с признанием данного пункта недействительным, расчёт подлежащей оплате арендной платы надлежит производить по пункту 1 указанного соглашения, а с учетом снижения размера арендной платы, предусмотренного пунктом 1 дополнительного соглашения №1, проверив расчет арендной платы, представленный истцом, в отсутствии контррасчета ответчика, суды установили, что задолженность истца по арендной плате отсутствует.

Таким образом, начисление арендной платы без снижения ее размера за период апрель - ноябрь 2020 года, как и ее зачет за счет обеспечительного платежа, не имеет правовых оснований (пункт 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 11.06.2020 №6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств»).

В отсутствии задолженности истца по оплате арендных платежей, недействительности проведенного ответчиком зачёта и ввиду отсутствия встречных неисполненных обязательств истца, исходя из положений статей 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации внесенный истцом обеспечительный платеж в размере 100 000 руб. является неосновательным обогащением ответчика, в связи с чем, исковые требования о его возврате также правомерно удовлетворены.

Доводы кассационной жалобы о наличии у истца задолженности по оплате арендных платежей с апреля 2020 по ноябрь 2020, являлись предметом рассмотрения судебных инстанций и отклонены, как основанные на неверном толковании норм материального права, поскольку расторжение договора аренды лишает арендатора прав арендодателя по договору субаренды.

Иные доводы жалобы, в том числе об отсутствии у ООО «Барсил» льготы в части предоставления отсрочки, о том, что факт подписания дополнительного соглашения №1 от 24.07.2020 свидетельствует о действительной воле истца на его исполнение, также получили надлежащую правовую оценку суда апелляционной инстанции.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что предоставление истцу определенных льгот в части оплаты арендных платежей переводит ООО «Барсил» в категорию слабой стороны договора при отсутствии льгот со стороны собственника имущества, не свидетельствует о нарушении судами норм материального права при принятии обжалуемых судебных актов.

Материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судами не допущено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 12.08.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2021 по делу № А65-11235/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.В. Александров

Судьи Р.А. Вильданов

Н.Н. Королева