Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.09.2017 (судья Хуснутдинова А.Ф.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2017 (председательствующий судья Терентьев Е.А., судьи: Пышкина Н.Ю., Романенко С.Ш.)

по делу № А65-11428/2017

по исковому заявлению негосударственного образовательного учреждения дополнительного образования «Сократ», Республика Татарстан, г. Набережные Челны (ОГРН 1031616004210, ИНН 1650089992) к индивидуальному предпринимателю Науразбаевой Наталии Алексеевне, Республика Татарстан, г. Набережные Челны (ОГРНИП 304165009800384, ИНН 165002974520) о взыскании 844 610,65 руб., при участии третьего лица – индивидуального предпринимателя Салехова Махира Галамшир оглы,

УСТАНОВИЛ:

негосударственное образовательное учреждение дополнительного образования «Сократ» (далее – образовательное учреждение «Сократ», НОУ ДО «Сократ») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к индивидуальному предпринимателю Науразбаевой Наталии Алексеевне (далее – ИП Науразбаева Н.А.) о взыскании компенсации расходов на производство за свой счет согласованных с арендодателем неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 844 610 руб. 65 коп.

В обоснование иска образовательное учреждение «Сократ» указало, что им арендовано у ответчика помещение, при этом в соответствии с условиями договора в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя последний обязался возместить арендатору затраты на ремонт арендованного помещения, неотделимые без вреда для имущества и документально подтвержденные. Поскольку арендодатель 10.03.2017 направил истцу уведомление о расторжении договора, затраты, понесенные истцом на улучшения помещения в размере 844 610 руб. 65 коп., подлежат компенсации за счет ответчика.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.08.2017 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель Салехов Махир Галамшир оглы (далее – ИП Салехов М.Г.о.).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.09.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2017, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе образовательное учреждение «Сократ» просит отменить судебные акты и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы указывается, что судами не принято во внимание заключенное сторонами дополнительное соглашение к договору аренды, которым стороны согласовали производство арендатором ремонтных работ стоимостью 844 710 руб. 65 коп. и обязанность арендодателя данные расходы арендатора в случае расторжения договора аренды по инициативе арендодателя ранее 5 лет с момента его заключения.

Арендодателем также была подписана смета затрат на эту сумму, все работы арендатором были выполнены.

Норма статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) применена судом необоснованно, так как в данном случае ответчик не уведомлял арендатора о переходе права собственности на арендуемый объект к иному лицу, а расторг договор аренды в одностороннем порядке.

Объект был продан ответчиком третьему лицу после расторжения договора аренды со всеми произведенными работами и закупленными материалами.

Заключение общества с ограниченной ответственностью «Райдо-НЧ» от 17.08.2017 № 2-576, в соответствии с которым строительные работы, произведенные арендатором помещения в период с декабря 2016 года по март 2017 года, относятся к отделимым улучшениям, необоснованно принято судом в качестве безусловного доказательства.

При рассмотрении данного дела судом в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв в судебном заседании до 16 часов 10 минут 20.02.2018.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа находит судебные акты подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции по следующим основаниям.

Судами установлено следующее.

ИП Науразбаева Н.А. (арендодатель) и образовательное учреждение «Сократ» (арендатор) 01.12.2016 заключили договор аренды, по условиям которого арендодатель на возмездной основе предоставляет арендатору во временное владение и пользование недвижимое имущество – помещение площадью 205,28 кв. м, расположенное в нежилом здании по адресу: 423827, Республика Татарстан (Татарстан), г. Набережные Челны, пр. Московский, д. 138А, пом. № 5, кадастровый номер объекта недвижимости 16:52:070204:641, общая площадь 2 этажа здания (с учетом мест общего пользования) составляет 860,3 кв. м.

В соответствии с пунктом 1.3 арендуемое помещение арендатор намерен использовать под образовательные услуги (учебные классы и офисы).

Срок владения и пользования частью помещения по договору определен с 01.12.2016 на 12 календарных месяцев.

Пунктом 2.2.4 договора установлено, что арендатор вправе и обязан осуществлять текущий ремонт арендуемой площади. Арендатор обязуется вносить изменения в планировку помещения, производить неотделимые улучшения, осуществлять реконструкцию арендуемых площадей, любые монтажные и демонтажные работы только с предварительного письменного согласия арендодателя и исключительно за свой счет. Расходы арендатора на проведение текущего ремонта арендодателем не возмещаются и не компенсируются.

Согласно пункту 5.2 настоящий договор может быть досрочно прекращен/расторгнут по инициативе одной из сторон, при условии письменного уведомления контрагента о расторжении/прекращении в течение 30-ти календарных дней с даты принятия решения о его расторжении/прекращении.

Обусловленное договором помещение было передано арендодателем арендатору по акту приема-передачи от 01.12.2016.

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 к договору от 01.12.2016 (т. 1 л.д. 12) на период с 01.12.2016 по 30.01.2017 арендодатель предоставляет арендатору арендные каникулы (не взимает арендную плату). Арендные каникулы предоставляются арендатору для проведения ремонта при условии, что стоимость ремонтных работ помещения на сумму не менее чем 102 640 руб. без налога на добавленную стоимость. В случае досрочного расторжения/прекращения настоящего договора по инициативе арендодателя (за исключением случая неоплаты/просрочки оплаты аренды платежей) ранее 5 лет (т.е. до 01.12.2021) арендодатель обязуется возместить затраты на ремонт арендованного помещения, неотделимые без вреда для имущества и документально подтвержденные.

В соответствии с дополнительным соглашением № 1 к договору от 01.12.2016 (т. 1 л.д. 13) на период с 01.12.2016 по 30.01.2017 арендодатель предоставляет арендатору арендные каникулы (не взимает арендную плату). Арендные каникулы предоставляются в счет стоимости части ремонтных работ в сумме 102 640 руб., что приравнивается к двум месяцам арендной платы за помещение. В случае досрочного расторжения/прекращения настоящего договора по инициативе арендодателя (за исключением случая неоплаты/просрочки оплаты аренды платежей) ранее 5 лет (т.е. до 01.12.2021) арендодатель обязуется возместить затраты на ремонт арендованного помещения, неотделимые без вреда для имущества и документально подтвержденные.

При этом все неотделимые улучшения произведенные арендатором остаются у арендодателя. Стоимость затрат на ремонтные работы составляет 644 710 руб. 65 коп. из которых минусуется сумма 102 640 руб. Оставшаяся сумма 742 070 руб. 65 коп. ежемесячно уменьшается на сумму износа.

Улучшения на сумму, превышающую 844 710 руб. 65 коп. в случае расторжения договора сохраняются за арендатором. Арендодатель не возмещает и не компенсирует арендатору стоимость улучшений (в т.ч. неотделимых) на сумму, превышающую 844 710 руб. 65 коп.

Оба дополнительных соглашения подписаны обеими сторонами, их содержание не является противоречивым, одно дополняет другое.

Сторонами 02.02.2017 согласована смета затрат на ремонтные работы к дополнительному соглашению № 1 к договору аренды от 01.12.2016 на общую сумму 844 710 руб. 65 коп.

ИП Науразбаева Н.А. 10.03.2017 уведомила образовательное учреждение «Сократ» о расторжении договора аренды от 01.12.2016 в связи с его продажей и потребовала освободить помещение не позднее 10.04.2017.

В этот же день (10.03.2017) ИП Науразбаева Н.А. продала спорное помещение ИП Салехову М.Г.о.

16.03.2017 НОУ ДО «Сократ» направило ответчику требование о возмещении арендатору стоимости произведенных ремонтных работ в размере 844 610 руб. 65 коп., а также убытков, вызванных необоснованным расторжением договора аренды со стороны арендодателя в размере 128 655 руб. 35 коп.

По заключению общества с ограниченной ответственностью «Райдо-НЧ» (проведено по инициативе ответчика) от 17.08.2017 № 2-576 строительные работы, произведенные арендатором помещения в период с декабря 2016 года по март 2017 года, относятся к отделимым улучшениям, на момент сдачи в аренду помещение было оснащено оборудованием для обеспечения необходимых условий для поддержания комфорта, что подтверждалось технической документацией на объект, арендатор сделал перепланировку помещения под собственные нужды, необходимость проведения дополнительные работ отсутствовала. Работы по устройству вентиляции, кондиционированию, электроснабжению, канализации, перегородок, которые произвел арендатор, не имеют признаков неотделимых улучшений, существует возможность их отделения без причинения вреда именно арендуемому имуществу, а не самим улучшениям.

Исследовав указанные доказательства, арбитражный суд пришел к выводу, что истец вправе требовать возмещения затрат только на создание неотделимых улучшений; факт проведения арендатором работ по созданию неотделимых улучшений арендованного имущества, а также наличие согласия арендодателя на производство арендатором работ, ведущих к созданию неотделимых улучшений, материалами дела не установлено.

Суд кассационной инстанции считает, что данный вывод сделан судами без учета следующего.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Как разъяснено в пункте 4 раздела 3 Обзора судебной практики, утвержденная Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015, из статьи 606 и пункта 1 статьи 611 ГК РФ следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью в соответствии с ее назначением.

Судами установлено, что объект аренды представлял собой помещение площадью 205,28 кв. м, а в соответствии с пунктом 1.3 договора арендуемое помещение арендатор намерен использовать под образовательные услуги (учебные классы и офисы).

Из дополнительных соглашений к договору от 01.12.2016, подписанных сторонами в тот же день, следует, что для использования помещения по назначению, предусмотренному договором аренды, требуется производство арендатором определенных работ, в связи с чем на период с 01.12.2016 по 30.01.2017 арендодатель предоставляет арендатору арендные каникулы (не взимает арендную плату). Арендные каникулы предоставляются в счет стоимости части ремонтных работ в сумме 102 640 руб., что приравнивается к двум месяцам арендной платы за помещение.

В случае досрочного расторжения/прекращения настоящего договора по инициативе арендодателя (за исключением случая неоплаты/просрочки оплаты аренды платежей) ранее 5 лет (т.е. до 01.12.2021) арендодатель обязуется возместить затраты на ремонт арендованного помещения, неотделимые без вреда для имущества и документально подтвержденные.

С учетом изложенного, заключение общества с ограниченной ответственностью «Райдо-НЧ» от 17.08.2017 № 2-576 о том, что арендатор сделал перепланировку помещения под собственные нужды, необходимость проведения дополнительные работ отсутствовала, суду необходимо оценить в совокупности с другими доказательствами.

В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Истолковав условия договора таким образом, что арендатор вправе требовать возмещения затрат только на создание неотделимых улучшений, арбитражный суд не установил действительную волю сторон при заключении договора аренды и дополнительных соглашений к нему.

Так, в материалах дела имеется контррасчет суммы задолженности, представленный ИП Науразбаевой Н.А. (т. 1 л.д. 101), из которого следует, что она не оспаривает свою обязанность возместить расходы истца, заявленные в исковом требовании, а указывает лишь на необходимость их снижения на ежемесячную сумму износа.

При таких обстоятельствах судебные акты не являются законными и обоснованными, они подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду необходимо в силу требований пункта 1 статьи 611 ГК РФ установить характеристики нежилого помещения и возможность его использования в соответствии с условиями договора аренды; истолковав условия договора и дополнительных соглашений к нему исходя из действительной воли сторон при их заключении, установить, обязан ли арендодатель возместить арендатору его затраты на производство ремонтных работ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.09.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2017 по делу № А65-11428/2017 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин

Судьи В.В. Александров

Р.А. Нафикова