Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Органик Груп» (ОГРН 1171690081738, ИНН 1628010725) к обществу с ограниченной ответственностью «Органик Групп» (ОГРН 1151651000764, ИНН 1629005510) о регистрации перехода права собственности, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Органик Груп» (далее – общество «Органик Груп», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Органик Групп» (далее – общество «Органик Групп», ответчик) о регистрации перехода права собственности от общества «Органик Групп» (ИНН 1629005510) к обществу «Органик Груп» (ИНН 1628010725) на следующие объекты недвижимости:

- 14/391 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:28:000000:402, расположенному по адресу: Республика Татарстан, Мензелинский муниципальный район, СПК им. М.Джалиля;

- 15/391 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:28:000000:402, расположенному по адресу: Республика Татарстан, Мензелинский муниципальный район, СПК им. М.Джалиля;

- 10/391 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:28:000000:402, расположенному по адресу: Республика Татарстан, Мензелинский муниципальный район, СПК им. М.Джалиля;

- 33,6 га доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 16:28:000000:148, расположенному по адресу: Республика Татарстан, Мензелинский муниципальный район, Верхнетакерменское сельское поселение, СПК им. М.Джалиля.

В порядке статьи51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее – Управление Росреестра по Республике Татарстан, регистрирующий орган).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.09.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда первой и постановлением апелляционной инстанций, общество «Органик Груп» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, считая, что судами неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применены нормы материального права и нарушены нормы процессуального права, а их выводы не соответствуют обстоятельствам дела.

В обоснование жалобы общество «Органик Груп» указывает, что до последнего судебного заседания судом первой инстанции вопросы о преимущественном праве и использовании долей не исследовались, документы у истца по этому вопросу первоначально не испрашивались, в связи с чем истец объективно не мог предоставить в последнее заседание суда документы об использовании участков, поскольку на момент принятия решения у истца такие доказательства (их часть) отсутствовали; далее, учитывая данные доводы суда первой инстанции об отказе в иске, он обжаловал решение в апелляционной инстанции с приложением дополнительных документов. Также истец считает неправомерным отказ суда апелляционной инстанции в удовлетворении ходатайства о приобщении дополнительных доказательств, а именно: опись документов в МФЦ, уведомление о приостановлении государственной регистрации права, справка Управления сельского хозяйства и продовольствия в Мензелинском муниципальном районе, платежные поручения на поставку химудобрений, проект межевания земельных участков. Истец считает, что отсутствие преимущественного права покупки земельных долей не является безусловным основанием для непринятия решения о регистрации перехода права собственности по ранее заключенному договору купли-продажи, а также доказанным факт уклонения ответчиком от прохождения процедуры регистрации перехода права в органе Росреестра.

Информация опринятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена наофициальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа винформационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ и в информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru в порядке, предусмотренном статьей121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представители общества «Органик Груп» поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

В судебном заседании, назначенном на 01.03.2022, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 09.03.2022 до 14.40 часов.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 03.06.2019 между обществом «Органик Групп» (продавец) и обществом «Органик Груп» (покупатель, истец) был заключен договор купли-продажи (купчая) доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (далее – договор от 03.06.2019), по условиям которого продавец продает, а покупатель покупает и принимает в собственность следующее:

- 14/391 долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 16:28:000000:402;

- 15/391 долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 16:28:000000:402;

- 10/391 долей в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 16:28:000000:402;

- 33,6 га доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 16:28:000000:148.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что он имеет силу акта приема-передачи, в связи с чем отчуждаемая земельная доля считается переданной продавцом покупателю с момента подписания настоящего договора.

Исковое требование основано на статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивировано необоснованным уклонением ответчика от регистрации права собственности истца на приобретенные им доли в спорных земельных участках. Истец, являясь покупателем, ссылается на то, что обязательства сторон сделки договора купли-продажи от 03.06.2019 полностью ими реализованы, земельные участки переданы ему продавцом в собственность и с момента покупки фактически используются им по целевому назначению, однако, государственная регистрации перехода права собственности в отношении них не произведена до настоящего времени в связи с уклонением продавца от обращения в регистрирующий орган в установленном законом порядке.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ввиду избрания истцом ненадлежащего способа защиты права. Суды исходили из того, что истец не представил доказательств, подтверждающих его обращение в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на спорные объекты до обращения в суд с рассматриваемым иском; ответчик уклоняется от явки в регистрирующий орган на государственную регистрацию, инициированную истцом на соответствующую дату, о чем ответчик извещался истцом, тем самым, истцом не доказан факт бездействия либо уклонения ответчика при наличии конкретных предложений истца.

Кроме этого, суды исходили из того, что истец не представил доказательства, подтверждающие наличие условий, необходимых для совершения сделки купли-продажи земельных долей на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, предусмотренных пунктом 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ), что свидетельствует об отсутствии правовых оснований для совершения регистрационных действий в отношении указанных земельных долей в соответствии с заявленными исковыми требованиями.

Между тем судами не учтено следующее.

Предметом спорного договора купли-продажи являются доли в праве общей долевой собственности на земельные участкис кадастровыми номерами 16:28:000000:402 и 16:28:000000:148, которые относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса Российской Федерации, а также Закона № 101-ФЗ, в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Данный закон устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

В пункте 1 статьи 12 названного Закона предусмотрено, что к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 12 Закона № 101?ФЗ без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Таким образом, закон связывает возможность отчуждения участником долевой собственности доли на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения лицу, не являющемуся участником долевой собственности, в частности, сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

При рассмотрении спора суды пришли к выводу, что на момент совершения сделки купли-продажи земельных долей истец не является участником долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 16:28:000000:402 и 16:28:000000:148 или организацией, использовавшей на законных основаниях данные земельные участки, находящиеся в долевой собственности, в связи с чем у него отсутствует преимущественное право покупки продаваемой доли.

Между тем, возражая относительно таких выводов, общество «Органик Груп» представило в суд первой инстанции доказательства обработки и использования земельных участков в качестве сельскохозяйственной организации, и, обжалуя решение суда первой инстанции, представило в суд апелляционной инстанции дополнительные доказательства, свидетельствующие о наличии у него преимущественного права покупки продаваемой доли как сельскохозяйственной организации, использующей на законных основаниях данные земельные участки сельскохозяйственного назначения, в том числе справку Управления сельского хозяйства и продовольствия в Мензелинском муниципальном районе Республики Татарстан, платежные поручения на поставку химических удобрений, проект межевания земельных участков, касающиеся надлежащего использования спорных долей для ведения сельскохозяйственного производства, а также доказательства обращения в регистрирующий орган и уведомление о приостановлении государственной регистрации права спорный сделки.

Однако суды первой и апелляционной инстанции оставили без надлежащего судебного исследования и оценки доводы общества «Органик Груп» о соответствии его лицам, указанным в абзаце втором пункта 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В пунктах 1 и 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно статьям 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с пунктами 60 и 61 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Исходя из этого, государственная регистрация перехода права собственности является юридическим последствием передачи по договору продавцом имущества покупателю.

Продавец, уклоняясь от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, передача которой произошла, не вправе ссылаться на отказ от исполнения договора, поскольку сторонами обязательства исполнены.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Истец и ответчик в пункте 4.2 договора купли-продажи от 03.06.2019 предусмотрели, что данный договор имеет силу акта приема-передачи, в связи с чем отчуждаемая земельная доля считается переданной Продавцом Покупателю с момента подписания настоящего договора.

Из материалов дела усматривается, что продавец – общество «Органик Групп» передал покупателю – обществу «Органик Груп» предмет сделки – отчуждаемые доли в земельных участках с кадастровыми номерами 16:28:000000:402 и 16:28:000000:148 соответствующей площадью, указанной в договоре, одновременно с подписанием договора, поэтому дополнительного акта приема-передачи не требовалось.

Из этого следует, что договор купли-продажи от 03.06.2019 стороны исполнили, что свидетельствует о наличии правовых оснований для регистрации перехода права собственности от ответчика к истцу.

Между тем, суды отказали в иске, поскольку пришли к выводу, что уклонение от регистрации сделки не доказано, обращение в регистрирующий орган не было, договор купли-продажи долей является недействительной сделкой.

Однако судами не принято во внимание, что истец представил в суд доказательства обращения 13.03.2020 к ответчику за содействием в регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости путем направления уведомления, которое получено последним 18.03.2020 согласно приложенного к материалам дела отчета об отслеживании отправления с почтовым идентификатором (т. 2, л.д. 47-51). При этом ответчик не ссылался на неполучение этого уведомления, от содействия уклонился, в суде против заявленного иска возражал, что следует из отзыва на иск.

При названных обстоятельствах, с учетом пункта 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации у судов первой и апелляционной инстанций не имелось оснований считать недоказанным факт уклонения. Аналогичный подход к правовой оценке уклонения для целей государственной регистрации сформулирован в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 № 6267/10.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 3 пункта 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», отказ в иске на том основании, что требование истца основано на оспоримой сделке, возможен только при одновременном удовлетворении встречного иска ответчика о признании такой сделки недействительной или наличии вступившего в законную силу решения суда по другому делу, которым такая сделка признана недействительной.

Между тем в ходе рассмотрения настоящего дела ответчик с таким иском не обращался, не представил суду вступивший в законную силу судебный акт по другому делу о признании договора купли-продажи от 03.06.2019 недействительной сделкой. Таких доказательств в материалах дела не имеется. Оспоримая сделка не может быть признана недействительной по инициативе суда без предъявления соответствующими лицами искового требования.

Следовательно, выводы суда о недействительности сделки не соответствуют закону, нарушают установленный статьей 12 Закона № 101-ФЗ порядок распоряжения земельной долей, что может являться основанием для признания сделки в качестве оспоримой в самостоятельном порядке, другим участником земельной доли, либо организацией, в установленном порядке обрабатывающей земельный участок, а такой договор должен учитываться в качестве основания для регистрации перехода права собственности на долю.

В пункте 3 Постановления № 10/22 разъяснено, в соответствии со статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд должен определить, из какого правоотношения возник спор и какие нормы права подлежат применению при разрешении дела.

В связи с этим не исключалась обязанность суда установить, относится ли истец к сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, что позволяло такому лицу приобрести долю в праве долевой собственности без образования земельного участка и самостоятельно дать юридическую квалификацию заявленным исковым требованиям. При этом суды не приняли во внимание, что ответчик не оспорил тот факт, что истец является именно тем лицом, который обрабатывал земельные участки сельскохозяйственного назначения, поэтому суд без законных оснований отклонил подтвержденный факт сельскохозяйственной организации.

Применение судами при рассмотрении настоящего спора положений статьи 47 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» судебная коллегия считает необоснованной, поскольку данный спор не связан с оспариванием действий Управления Росреестра по Республике Татарстан, а связан с понуждением к регистрации договора купли-продажи в судебном порядке, ввиду уклонения ответчика от совершения таких действий.

При таких обстоятельствах допущенные судами нарушения норм права являются существенными, выводы судов не могут быть признаны законными и обоснованными, и в силу пункта 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

При новом рассмотрении дела суду необходимо повторно исследовать вопрос о том, относится ли истец к сельскохозяйственной организации, который имеет право приобрести земельную долю, проверить доводы лиц, участвующих в деле, исследовать и дать оценку имеющимся в материалах дела доказательствам, представленным участниками спора в подтверждение этих доводов, дать правовую квалификацию заключенному договору как основанию для регистрации сделки купли-продажи долей, по результатам чего с учетом установленных по делу обстоятельств разрешить имеющийся спор.

Кроме того, по итогам рассмотрения дела суду также следует распределить между сторонами расходы по уплате государственной пошлины, понесенные, в том числе, при подаче кассационной жалобы.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.09.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2021 по делу № А65-11594/2020 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Поручить Арбитражному суду Республики Татарстан перераспределить расходы по уплате государственных пошлин по исковому заявлению, апелляционной и кассационной жалобам в порядке статей 110, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Петрушкин

Судьи Ф.В. Хайруллина

Р.В. Ананьев