Гражданский кодекс часть 1

истца – муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» – ФИО1, доверенность, ФИО2, доверенность,

ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ТатЭкоРесурс» – ФИО3, доверенность,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТатЭкоРесурс», г. Казань,

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2017 (председательствующий судья Балакирева Е.М., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)

по делу № А65-12558/2016

по иску муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань, к обществу с ограниченной ответственностью «ТатЭкоРесурс», г. Казань, об обязании исполнить условия договора аренды земельных участков,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ТатЭкоРесурс» (далее – общество) об обязании исполнить условия договора аренды земельного участка от 27.10.2009 № 13441 путем передачи в муниципальную собственность г. Казани части помещений в объекте строительства в размере 10% от общей площади помещений в размере 208,77 кв. м.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.09.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016, в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 03.04.2017 принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.06.2017 в иске отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2017 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.06.2017 отменено, требования удовлетворены частично. Суд обязал общество передать муниципальному образованию города Казани часть помещений в размере 10% площадью 208,77 кв. м от общей площади помещений 2807,7 кв. м в административно-офисном здании, назначение: нежилое, 3-этажное, адрес (местонахождение) объекта: <...>. В остальной части иска отказано.

Общество, обжалуя постановление апелляционного суда, в кассационной жалобе просит его отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель кассатора доводы жалобы поддержал, а представители исполкома полагали обжалуемый судебный акт законным, кассационную жалобу необоснованной.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по делу объявлен перерыв до 09.11.2017 на 13:50.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность постановления апелляционного суда, считает его подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 27.10.2009 № 13441, согласно которого ответчику сроком на пять лет предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 16:50:110804:49, площадью 2482,0 кв. м, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. М. Чуйкова, для строительства административно-офисного здания.

Согласно разделу 4 «Особые условия» договора аренды земельного участка независимо от сроков аренды земельного участка для передачи земельного участка в субаренду арендатор обязан получить письменное соглашение арендодателя. В течение одного месяца с даты ввода в эксплуатацию объекта, расположенного на арендуемом земельном участке, передать муниципальному образования г. Казань часть помещений в данном объекте в размере 10% от общей площади помещений в объекте. Перечень передаваемых помещений и порядок их передачи подлежал определению сторонами отдельным соглашением.

Обществом на земельном участке возведено 3-этажное офисное здание общей площадью 2807,7 кв. м и введено в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 25.07.2013 № RU16301000-81гр., свидетельством о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости от 05.08.2013 серии 16-АН № 110131.

Неисполнение ответчиком особого условия договора аренды земельного участка в части передачи части помещений муниципалитету в собственность, послужило основанием для обращения комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходил из того, что предметом спора является не отказ ответчика передать истцу часть помещений в построенном им объекте в размере 10% от общей площади помещений, а в отсутствии достигнутого между сторонами соглашения о передаче таких площадей именно в муниципальную собственность.

По мнению суда, комитетом в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено в материалы дела доказательств, подтверждающих факт того, что в соответствии с разделом 4 договора помещения подлежали передаче именно в собственность, а не на ином праве. При этом проект дополнительного соглашения, содержащего предложение истца по перечню подлежащих передаче помещений, порядку их передачи, а, соответственно, и условие, на каком праве подлежат передаче помещения, обществу не направлялся и иным способом с ним не обсуждался и не согласовывался.

В связи с чем суд первой инстанции пришел к выводу о том, что требование истца об обязании ответчика передать ему часть помещений именно на праве собственности (в муниципальную собственность) носит исключительно предположительный характер, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, и удовлетворяя частично требования комитета, исходил из следующего.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из абзаца 2 пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пункт 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность осуществления расчетов по договору аренды путем передачи имущества в собственность арендодателя. При этом стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных в данном пункте форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что комитетом обязанности по договору исполнены, однако общество свою обязанность в части передачи 10% общей площади офисного здания, возведенного на арендованном земельном участке, не исполнило.

На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции признал обоснованными доводы истца о том, что экономический интерес комитета при заключении договора аренды земельного участка заключался именно в получении части помещений в объекте, учитывая финансово-экономические интересы муниципального образования г. Казани и его фактическую заинтересованность в передаваемом объекте для решения вопросов местного значения.

В данном случае ответчику было известно, что договор аренды является возмездной сделкой, разногласий у сторон, в особенности – у ответчика, относительно условий и содержания раздела 4 договора при его заключении не возникло.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

В силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшего до 01.03.2015) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

По смыслу статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены.

В соответствии с положениями статей 424, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, следовательно стороны не вправе применять другой размер арендной платы, равно как и не допускается произвольное увеличение сверх регулируемой арендной платы.

Исходя из раздела 4 «Особые условия» договора аренды земельного участка следует, что общество обязуется передать муниципальному образованию г. Казань часть помещений в данном объекте в размере 10% от общей площади помещений в объекте. Включение такого условия в договор аренды земельного участка, при доказанности факта полного внесения всех платежей, следует квалифицировать по статье 10 ГК РФ как злоупотребление правом, что служит самостоятельным основанием для отказа в защите прав публичного образования.

В пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – постановление № 54) разъяснено, что согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Исходя из указанного требования об индивидуализации недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, нельзя признать невыполненным в той ситуации, когда сторонами согласованы условия, на основании которых эта вещь может быть определена на момент исполнения обязательства.

Следует отметить, что данное требование может быть удовлетворено, в случае, когда иск предъявлен в отношении индивидуально-определенной вещи, с характеристиками, позволяющими выделить ее из ряда других вещей.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 № 1404/10, условие договора, не указанное в договоре, может быть также восполнено фактическими действиями стороны договора, связанными с исполнением условий этого договора, совершенные в разумный срок. В случае принятия такого исполнения другой стороной условие договора должно считаться согласованным, а договор – заключенным.

Согласно пункту 3 постановления № 54 в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Таким образом, правовая позиция, сформулированная в постановлении № 54, следует принципам, закрепленным в статьях 1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, и основывается на необходимости сохранения договоров и исполнения их условий. То обстоятельство, что в данном случае стороны определили, что передаче подлежит 10% процентов общей площади помещений, само по себе не свидетельствует ни о несогласованности предмета, ни о невозможности его согласовать и невозможности исполнить условия договора.

Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, имущество, находящееся в общей долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними, а при недостижении такого соглашения предоставляет право участнику долевой собственности требовать выдела своей доли из общего имущества в судебном порядке.

В дальнейшем стороны не лишены возможности заключить соглашение относительно перечня передаваемых помещений, составляющих 10% процентов общей площади объекта.

При этом доводы ответчика о расторжении 24.12.2015 договора аренды земельного участка не имеют в рассматриваемом случае правового значения, поскольку судебная практика исходит из обязательности соблюдения условий договора, заключенного сторонами и не признанного недействительным в установленном порядке.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств» соглашение о расторжении договора аренды не освобождает арендатора от обязанности исполнитель условия ранее действовавшего договора, если при его расторжении стороны не договорились об ином.

Из соглашения о расторжении договора аренды не следует, что стороны договорились о прекращении неисполненных обязательств.

По мнению суда кассационной инстанции, выводы апелляционного суда нельзя признать в полной мере правильными.

Отменяя принятые судебные акты по настоящему делу, суд кассационной инстанции в постановлении от 03.04.2007 указал на преждевременность выводов судов об отсутствии оснований для отказа в удовлетворении иска ввиду отсутствия в материалах дела полного текста договора, а также неустановления судами действительной воли сторон при заключении названного договора аренды земельного участка, на что обращалось внимание в постановлении Президиума Высший Арбитражный Суд Российской Федерации от 04.07.2013 № 18221/2013.

При новом рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций пришли к противоположным выводам относительно достигнутой сторонами договоренности исполнения особых условий договора аренды земельного участка. Истец полагал, что передача указанной площади исполкому должна быть осуществлена в собственность на безвозмездной основе, ответчик – в соответствии с заключенным после завершения строительства объекта между сторонами соглашением, в котором будут определены условия передачи 10% площадей – в пользование, аренду, собственность.

Как подтвердил в судебном заседании суда кассационной инстанции представитель общества последний не возражает передать 10% площадей исполкому. Однако категорически против безвозмездности такой передачи.

Названный договор аренды земельного участка был заключен по процедуре предварительного согласования места размещения объекта, предусмотренного статьями 30, 32 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции до 01.03.2015), без проведения торгов. Арендная плата оплачивалась в размере определенном нормативном актом Республики Татарстан – постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю». Каких-либо преференций обществу не предоставлялось. Исполком участия в строительстве данного объекта не принимал.

По договору купли-продажи земельного участка от 24.12.2015 № 23670, заключенного между сторонами, земельный участок, ранее находившийся в аренде у общества по названному договору, полностью передан обществу в собственность. Соглашением сторон от 24.12.2015 договор аренды от 27.10.2009 расторгнут.

В силу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Однако таких обстоятельств апелляционным судом не установлено.

По смыслу пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора прекращается обязанность должника совершать в будущем действия, которые являются предметом договора (пункт 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора»).

Предметом упомянутого договора являлось предоставление земельного участка во временное пользование для строительства. Цель которого достигнута вводом в эксплуатацию законченного строительством объекта.

Суд кассационной инстанции не может не учитывать и того обстоятельства, что принятое апелляционным судом постановление фактически является неисполнимым, поскольку требует заключения в будущем соглашения между сторонами, и основной вопрос на каком праве подлежит указанная передача помещений, остался бы не разрешенным.

Передача исполкомом земельного участка, на котором находится спорный объект недвижимости, в собственность общества и расторжении в связи с этим договора аренды привело к прекращению обязательств сторон по названному договору аренды.

При таких обстоятельствах заявленный в июле 2016 иск исполкома о передаче 10% площадей в названном объекте в собственность муниципалитета не подлежал удовлетворению и правомерно был отклонен судом первой инстанции.

Вместе с тем, поскольку, муниципальным образованием избран способ защиты несоответствующий характеру нарушенных прав, не исключается право истца требовать взыскание убытков при их доказанности, тогда как иск о передачи индивидуально-определенной вещи удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 5 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.08.2017 по делу № А65-12558/2016 отменить, решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 05.06.2017 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и срок, предусмотренном статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи В.А. Карпова

А.Ф. Фатхутдинова