Гражданский кодекс часть 1

на определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.04.2017 (судья Маннанова А.К.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2017 (председательствующий судья Александров А.И., судьи: Селиверстова Н.А., Холодкова Ю.Е.)

по делу № А65-13752/2016

по заявлению конкурсного управляющего обществом с ограниченной ответственностью «Маг-Строй» ФИО1 о признании погашенной регистрационной записи от 05.05.2011 № 16-16-01/174/2011/016 об ограничении (обременении) права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о договоре от 11.03.2011 № н‑2/24/68 участия в долевом строительстве в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Маг-Строй» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

УСТАНОВИЛ:

в рамках дела о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Маг-Строй» (далее – должник, ООО «Маг-Строй») его конкурсный управляющий обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением о признании погашенной регистрационной записи от 05.05.2011 № 16-16/1742011/016 об ограничении (обременении) права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по договору от 11.03.2011 № н-2/24/68 участия в долевом строительстве.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.02.2017 в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, общество с ограниченной ответственностью «Ресейлер» (далее – ООО «Ресейлер»), публичное акционерное общество «Тимер Банк».

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.04.2017 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО «Маг-Строй» ФИО1 о признании погашенной регистрационной записи от 05.05.2011 № 16-16/1742011/016 об ограничении (обременении) права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по договору от 11.03.2011 № н‑2/24/68 участия в долевом строительстве отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2017 определение суда первой инстанции от 14.04.2017 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поданной в Арбитражный суд Поволжского округа, конкурсный управляющий ООО «Маг-Строй» ФИО1 просит принятые по обособленному спору определение, постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение судами норм материального права.

Заявитель кассационной жалобы полагает, что все ограничения (обременения) на имущество должника в виде зарегистрированных договоров о долевом участии в строительстве объекта недвижимости должны быть сняты, нежилые помещения по указанным договорам подлежат включению в конкурсную массу ООО «Маг-Строй».

Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальных сайтах Арбитражного суда Поволжского округа и Верховного Суда Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, в связи с чем на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ‑ АПК РФ) кассационная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ.

Проверив законность обжалуемых судебных актов, правильность применения норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия кассационной инстанции не находит оснований для их отмены в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между ООО «Маг-Строй» и ООО «Ресейлер» был заключен договор участия в долевом строительстве от 11.03.2011 № н-2/24/68, в соответствии с условиями которого застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить 24-этажный многоквартирный жилой дом со встроено-пристроенными торгово-офисными помещениями, расположенными по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал строительный № 68, блок-секция № 2. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта застройщик обязался передать его дольщику, а последний обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого участия.

В соответствии с договором участия в долевом строительстве от 11.03.2011 № н-2/24/68 объектом долевого участия являются нежилые помещения, общей площадью 1023,72 кв. м: 1.43, 1.29, 1.30, 1.44, 1.31, 1.32, 1.45, 1.34, 1.36, 1.37, находящиеся по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал строительный № 68, блок секция № 2, 2 этаж.

Договор прошел государственную регистрацию.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним на земельный участок, расположенный по адресу: <...> кадастровый № 16:50:110602:2, установлено ограничение (обременение) в виде зарегистрированного договора участия в долевом строительстве от 11.03.2011 № 2/24/68.

Лицами, в пользу которых установлено ограничение (обременение) права, являются участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Судами установлено, что в рамках дела № А65-31291/2014 определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.04.2015 было утверждено мировое соглашение между ООО «Компас» и ООО «Ресейлер», согласно которому в счет частичного погашения задолженности перед ООО «Компас» в размере 215 828 225 руб. 63 коп. ООО «Ресейлер» обязалось предоставить взамен права и обязанности, принадлежащие последнему, по договору участия в долевом строительстве от 11.03.2011 № н-2/24/68, на следующие объекты долевого участия - нежилые помещения общей площадью 1023,72 кв. м: 1.43, 1.29, 1.30, 1.44, 1.31, 1.32, 1.45, 1.34, 1.36, 1.37, находящиеся по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал строительный № 68, блок секция № 2, 2 этаж.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.09.2016 ООО «Маг-Строй» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего должником возложено на ФИО1

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.11.2016 конкурсным управляющим должника утвержден ФИО1

Поскольку предметом договора участия в долевом строительстве от 11.03.2011 № н-2/24/68 являлось финансирование нежилых помещений, ООО «Компас» обратилось в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника денежного требования (трансформированное).

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 07.02.2016 требования ООО «Компас» в размере 16 657 241 руб. 30 коп. признаны обоснованными и подлежащими включению в состав четвертой очереди реестра требований кредиторов ООО «Маг-Строй».

Обращаясь в арбитражный суд с настоящим заявлением, конкурсный управляющий должником основывает свои требования на положениях статей 126, 131, 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и мотивирует их тем, что с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии в отношении него конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения распоряжения имуществом должника, все имущество должника, имеющиеся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, а также с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка, подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства.

Отказывая в удовлетворении требования конкурсного управляющего должником ФИО1 о признании погашенной регистрационной записи от 05.05.2011 № 16-16/1742011/016 об ограничении (обременении) права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по договору от 11.03.2011 № н-2/24/68 участия в долевом строительстве, судебные инстанции исходили из того, что признание должника банкротом не является основанием для прекращения ипотеки прав аренды земельного участка.

Судебная коллегия кассационного суда не находит оснований не согласиться с выводами судебных инстанций.

В соответствии со статьями 329, 334, 335 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, в силу которого по общему правилу залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами должника. Залог может возникнуть на основании закона.

Так, в силу закона (часть 1 статьи 12.1, часть 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», далее – Закон № 214-ФЗ) с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве право аренды земельного участка и строящийся на этом земельном участке объект недвижимости, в составе которого будут находиться объекты долевого строительства, находятся в залоге у участников долевого строительства. Залогом обеспечиваются обязательства застройщика (залогодателя) по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства (залогодержателем), а также уплате неустойки вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства.

Ипотека объекта незавершенного строительства или земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 Закона № 214-ФЗ, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Законодательство о банкротстве гарантирует конкурсным кредиторам по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, учет их требований в реестре требований кредиторов с целью последующего удовлетворения преимущественно перед требованиями иных кредиторов за счет стоимости предмета залога (пункт 7.1 статьи 16, пункт 4 статьи 134, статья 138, пункт 2 статьи 142 Закона о банкротстве).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 № 29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», следует, что возбуждение производства по делу о банкротстве не влечет прекращения залоговых правоотношений.

В силу указанных норм ООО «Компас», наряду с прочими участниками долевого строительства, является созалогодержателем принадлежащего застройщику права аренды земельного участка и строящегося на нем жилого дома. Даже после расторжения договора, залог продолжает обеспечивать исполнение обязательств застройщика.

Принимая во внимание тот факт, что объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № 16:50:110602:2, представляет собой незавершенное строительство, в эксплуатацию не введен и соответственно объекты долевого строительства участникам не передавались, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для прекращения залоговых прав кредитора в отношении долей общества в праве аренды на земельный участок, на котором строится жилой дом, расположенный по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, пересечение улиц Чистопольская/Амирхана, квартал строительный № 68.

Таким образом, отказывая в удовлетворении заявления конкурсного управляющего должником о признании погашенной регистрационной записи от 05.05.2011 № 16-16/1742011/016 об ограничении (обременении) права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по договору от 11.03.2011 № н-2/24/68 участия в долевом строительстве, суды правомерно исходили из того, что факт признания должника банкротом не приводит к погашению записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При рассмотрении дела и вынесении обжалуемых судебных актов, судебными инстанциями были установлены все существенные для дела обстоятельства, им дана надлежащая правовая оценка, выводы судов основаны на всестороннем и полном исследовании доказательств по делу.

Доводы кассационной жалобы по существу спора являлись предметом оценки суда апелляционной инстанции, были обоснованно им отклонены, не опровергают правильности принятых по делу судебных актов и фактически направлены на переоценку имеющихся в материалах дела доказательств и изложенных выше обстоятельств, установленных судами, что не входит в круг полномочий арбитражного суда кассационной инстанции, перечисленных в статьях 286, 287 АПК РФ.

Судами правильно применены нормы материального права, не допущено нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, в связи с чем оснований для удовлетворения кассационной жалобы у судебной коллегии окружного суда не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289, 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.04.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.06.2017 по делу № А65-13752/2016 оставить без изменений, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.А. Минеева

Судьи А.Г. Иванова

А.Р. Кашапов