Гражданский кодекс часть 1

по иску муниципального казённого учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к открытому акционерному обществу «Камско-Устьинский гипсовый рудник», о взыскании 726 094,60 руб. долга по арендной плате и 75 223,44 руб. пени, по встречному иску открытого акционерного общества «Камско-Устьинский гипсовый рудник», муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани»,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» (далее – Комитет) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к акционерному обществу «Камско-Устьинский гипсовый рудник» (далее – общество) о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды от 18.06.2015 № 18389 за период с 15.02.2020 по 20.10.2020 в сумме 726 094,60 руб., пени за период с 18.08.2015 по 20.10.2020 в размере 75 223,44 руб.

Общество обратилось со встречным иском к Комитету о взыскании неосновательного обогащения в размере уплаченных арендных платежей за период с 01.10.2017 по 30.05.2020 в размере 3 340 034,24 руб.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.06.2021 исковые требования Комитета удовлетворены, обществу отказано в удовлетворении встречного иска.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2021 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.06.2021 в части рассмотрения встречного иска общества отменено; производство в указанной части прекращено на основании пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; в остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Общество, не согласившись с принятыми судебными актами, обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Заявитель кассационной жалобы указал на неправильное применение судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в ходе судебного заседания 10.03.2022 в составе председательствующего судьи Муравьева С.Ю., судей Ананьева Р.В., Петрушкина В.А. был объявлен перерыв до 15.03.2022 13 часов 50 минут.

После перерыва судебное заседание продолжено 15.03.2022 в 13 часов 50 минут в том же составе.

Представитель общества, явившийся в судебное заседание, доводы, изложенные в кассационной жалобе, поддержал.

Комитет о времени и месте судебного разбирательства уведомлен, явку представителей в судебное заседание не обеспечил, что в силу статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов в обжалуемой части, считает их подлежащими изменению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Комитетом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.06.2015 № 18389, по условиям которого арендатору сроком до 17.06.2018 предоставлен в аренду земельный участок площадью 1 430 кв. м, с кадастровым номером 16:50:110506:10, расположенный по адресу: <...> с разрешенным использованием: под завершение строительства магазина по продаже непродовольственных товаров с административными помещениями.

По акту приема-передачи от 18.06.2015 данный земельный участок передан арендатору.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды от 18.06.2015 № 18389 арендатор самостоятельно исчисляет годовую сумму арендной платы за землю, подлежащую к уплате ежегодно по настоящему договору. Годовая сумма арендной платы, подлежащая ежегодно к уплате по настоящему договору, рассчитывается в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю», решением Казанской городской Думы от 11.11.2013 № 5-26 «О земельном налоге».

Согласно пункту 3.3 договора аренды от 18.06.2015 № 18389 арендатор вносит арендную плату ежемесячно не позднее 15 числа каждого текущего месяца в размере, указанном в приложении к настоящему договору в графе «Сумма арендной платы к оплате в месяц».

В случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки (пункт 3.5 договора аренды от 18.06.2015 № 18389).

В силу пункта 3.6. договора аренды от 18.06.2015 № 18389 размер арендной платы по настоящему договору не является фиксированным и изменяется и подлежит обязательной уплате арендатором в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления г. Казани без согласования с арендатором, а также в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями действующего законодательства. Новый размер арендной платы устанавливается со срока, указанного в уведомлении, отправляемом арендодателем письмом по адресу, указанному в договоре. Уведомление может быть сделано арендодателем, в том числе и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, обязательное для арендатора.

Данный земельный участок используется обществом под объектом незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:110506:1286, принадлежащим обществу на основании договора купли-продажи от 24.04.2009, о чем 22.05.2009 в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись регистрации.

Письмом от 24.07.2018 № 9380/кзио-исх Комитет уведомил ответчика о прекращении договора аренды земельного участка от 18.06.2015 № 18389.

Поскольку после прекращения договора аренды от 18.06.2015 № 18389 общество не возвратило арендодателю земельный участок с кадастровым номером 16:50:110506:10, Комитет, указывая, что по состоянию на 09.12.2020 у общества образовалась задолженность по арендной плате за период за период с 15.02.2020 по 20.10.2020 в сумме 726 094,60 руб., на которую подлежат начислению пени за период с 18.08.2015 по 20.10.2020 в размере 75 223,44 руб., обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество, полагая, что договор аренды от 18.06.2015 № 18389 прекратил свое действие с 17.06.2018 и с указанной даты у общества отсутствовала возможность использовать спорный земельный участок, в связи с чем на стороне Комитета за период с 01.07.2018 по 31.05.2020 возникло неосновательное обогащение в виде оплаченной обществом арендной платы по договору аренды от 18.06.2015 № 18389, обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Суд первой инстанции, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что общество после прекращения договора аренды от 18.06.2015 № 18389 спорный земельный участок не возвратило, пришел к выводу о том, что общество в силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» обязано оплачивать арендную плату на условиях указанного договора аренды до возврата арендованного земельного участка.

Принимая во внимание, что за период с 15.02.2020 по 20.10.2020 у общества образовалась задолженность по арендной плате по договору аренды от 18.06.2015 № 18389 в сумме 726 094,60 руб., размер которой был определен на основании Положения о порядке определения размеров арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Республики Татарстан и государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 309, 310, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с общества в пользу истца задолженность по арендной плате в указанной сумме.

Кроме того, принимая во внимание положения пункта 3.5 договора аренды от 18.06.2015 № 18389, согласно которому случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, суд первой инстанции, руководствуясь пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу, что с общества подлежит взысканию пени за период с 18.08.2015 по 20.10.2020 в размере 75 223,44 руб.

Вместе с тем, суд первой инстанции, исходя из того, что встречное требование общества не является идентичным с требованиями по делу № А65-23998/2020, учитывая, что в обществом в нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих необоснованность уплаченных арендных платежей по договору аренды от 18.06.2015 № 18389 за период с 01.10.2017 по 30.05.2020, отказал в удовлетворении встречного иска.

В силу пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определениях от 25.02.2010 № 236-О-О, от 22.03.2011 № 319-О-О, положения указанной нормы предусматривают возможность прекращения производства по делу только в случаях, когда право на судебную защиту (право на судебное рассмотрение спора) реализовано в состоявшемся ранее судебном процессе на основе принципов равноправия и состязательности сторон. Это положение направлено на пресечение рассмотрения судами тождественных исков (между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям).

В целях обеспечения принципа правовой определенности (исключения ситуаций неоднократного рассмотрения одного и того же спора и вынесения по нему противоречащих друг другу судебных актов) процессуальным законодательством (пункт 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) не допускается возможность рассмотрения тождественных требований (определение Верховного Суда Российской Федерации от 25.10.2018 № 305-ЭС17-16350 (2)).

Тождественность заявленных требований определяется при совпадении сторон, предмета и основания иска.

Согласно части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предметом иска является материально-правовое требование истца к ответчику о совершении определенных действий, воздержании от них, признании наличия или отсутствия правоотношения, изменении или его прекращении.

Под основанием иска понимаются фактические обстоятельства, из которых вытекает право требования и на которых истец их основывает (пункт 5 части 2 статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Таким образом, под изменением основания иска подразумевается изменение обстоятельств, на которых истец основывает свое требование к ответчику. При этом в основание иска входят юридические факты, с которыми нормы материального права связывают возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей субъектов спорного материального правоотношения (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 № 5150/12).

Иное толкование норм материального права, а также ссылки на иные положения закона сами по себе не могут рассматриваться как новые основания иска.

Установление в каждом конкретном случае того, имеются ли основания для прекращения производства по делу, в том числе наличия (отсутствия) вступившего в законную силу и принятого по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решения суда, - исключительная прерогатива арбитражного суда, принимающего решение, которая вытекает из принципа самостоятельности судебной власти и является проявлением его дискреционных полномочий (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 22.12.2015 № 2980-О).

Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска общества, исходил из того, что ранее в рамках дела № А65-23998/2020 были рассмотрены требования общества о взыскании неосновательного обогащения в размере уплаченных арендных платежей за период с 01.10.2017 по 30.05.2020 в размере 4 647 004,16 руб., учитывая, что в рамках настоящего дела обществом заявлены тождественные требования, основанные на факте оплаты арендных платежей по тому же договору, к тому же ответчику, о том же предмете и по тем же основаниям, руководствуясь положениями пункта 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, прекратил производство по встречному иску общества.

Довод кассационной жалобы о том, что данные выводы не соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судебной коллегией отклоняется.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

В пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» разъяснено, что в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Невозвращение объекта недвижимости за пределами срока действия договора аренды влечет для арендатора обязанность оплатить фактическое пользование объектом в размере, определенном этим договором.

При этом в силу пункта 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Пунктом 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства. Кредитор считается просрочившим также в случаях, указанных в пункте 2 статьи 408 настоящего Кодекса.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в случае если имеет место отказ арендодателя в принятии по требованию арендатора имущества после прекращения договора аренды, это препятствует исполнению арендатором обязанности, установленной абзацем 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем такой отказ является необоснованным, а арендодатель признается просрочившим кредитором (пункт 3 статьи 405, пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации), что исключает применение абзаца 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку после прекращения договора аренды от 18.06.2015 № 18389 общество не возвратило арендованный земельный участок, суды пришли к правильному выводу о том, что общество обязано оплатить арендную плату за пользование данным земельным участком, а также неустойку за просрочку оплаты арендной платы в соответствии с условиями данного договора аренды.

Между тем судами первой и апелляционной инстанций не принято во внимание следующее.

Из системного анализа статьи 606, пункта 1 статьи 611, статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, правовой позиции, изложенной в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении» следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период предоставления ему возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями договора.

Ни одна из сторон обязательства, по условиям которого предусмотрено встречное исполнение, не вправе требовать по суду исполнения, не предоставив причитающегося с нее по обязательству другой стороне (пункт 3 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении»).

Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды

Согласно пункту 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.03.2021 № 305-ЭС20-7170).

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.07.2020 по делу № А65-35954/2018, вступившим в законную силу 24.09.2020, исковые требования Комитета удовлетворены частично, у общества изъят объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:110506:1286, расположенный по адресу: <...> стр. 65-46-1, путем продажи с публичных торгов.

Таким образом, с момента вступления указанного решения суда нарушается принцип гражданского права о признании равенства участников регулируемых им отношений, беспрепятственном осуществлении гражданских прав, свободы договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), так как непредоставление объекта аренды под определенную договором цель строительства препятствует осуществлению прав арендатора.

Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы, учитывая, что с момента вступления решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 15.07.2020 по делу № А65-35954/2018 в законную силу общество было лишено возможности использовать земельный участок по целевому назначению и в соответствии с видом разрешенного использования, судебная коллегия приходит к выводу, что решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.06.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2021 по делу №А65-1599/2021 в части взыскания с общества в пользу Комитета задолженности по арендной плате и пени подлежит изменению.

Поскольку с 24.09.2020 у общества отсутствовала возможность использовать спорный земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования: под завершение строительства магазина по продаже непродовольственных товаров с административными помещениями, то есть имелись юридические и фактические препятствия в пользовании арендованным имуществом (прекращение договора аренды земельного участка, изъятие объекта незавершенного строительства), судебная коллегия приходит к выводу, что с общества в пользу Комитета подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 600 239руб. 00коп., а также неустойка в размере 60 120руб.

В остальной части постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2021 подлежит оставлению без изменения.

Обществом в нарушении статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих, что встречное требование общества не является идентичным с требованиями по делу № А65-23998/2020.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.06.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2021 по делу №А65-1599/2021 в части взыскания задолженности по арендной плате и неустойки с акционерного общества «Камско-Устьинский гипсовый рудник», Камско-Устьинский район Республики Татарстан, п.г.т.Тенишево (ОГРН <***>, ИНН<***>) в пользу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани» (ОГРН<***>, ИНН <***>) изменить, взыскать с акционерного общества «Камско-Устьинский гипсовый рудник», Камско-Устьинский район Республики Татарстан, п.г.т.Тенишево (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г.Казани» (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате в размере 600 239руб. 00коп., неустойку в размере 60 120руб. В остальной части постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2021 по делу № А65-1599/2021 оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю.Муравьев

Судьи Р.В. Ананьев

В.А.Петрушкин