Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «КАПАР», г. Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 15 534 570 руб. 49 коп. задолженности по договору аренды, 1 615 820 руб. 46коп. пени за период с 15.10.2019 по 06.04.2020,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – Комитет земельных и имущественных отношений) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «КАПАР» (далее – ООО «КАПАР») о взыскании 15 534 570 руб. 49 коп. задолженности по договору аренды от 28.08.2019 № 20448, 1 615 820 руб. 46 коп. пени за период с 15.10.2019 по 06.04.2020.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.12.2021, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2022, иск удовлетворен; с ООО «КАПАР» в пользу Комитета земельных и имущественных отношений взыскано 15 534 570 руб. 49 коп. долга, 1 615 820 руб. 46 коп. пени; с ООО «КАПАР» взыскано в доход федерального бюджета 108 753 руб. государственной пошлины.

В кассационной жалобе ООО «КАПАР» просит решение Арбитражного суда Республики Татарстан и постановление апелляционной инстанции отменить, дело направить на новое рассмотрение, по основаниям, изложенным в кассационной жалобе.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Законность обжалуемых судебных актов проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 15.02.2010 № 79 земельный участок по ул. Петербургская, 16 находится на территории «Культурного слоя исторического центра города Казани XI-XVIII веков» г. Казани, являющегося объектом культурного наследия республиканского (регионального) значения в виде достопримечательного места.

Приказом Министерства культуры РТ от 01.04.2010 № 183 «Об утверждении Положения о характере использования территории и требования к хозяйственной деятельности, проектированию и строительству на территории достопримечательных мест города Казани» установлено, что производство любых видов земляных работ осуществляется на основании письменного разрешения на производство указанных работ, выданных Министерством культуры Республики Татарстан, с обязательным проведением охранно-спасательных археологических работ за счет средств заказчика.

В соответствии с приказом Министерства культуры РФ от 08.09.2015 № 2367 «Об утверждении границ зон охраны объекта культурного наследия Федерального значения «Ансамбль казанского кремля, XVI - XVIII вв.», включенного в список всемирного наследия, а также требований к режимам использования земель и градостроительным регламентам в границах данных зон», а также в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 03.11.2016 №815 «Об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия г. Казани, требований к особым режимам использования земель и градостроительным регламентам в границах данных зон» земельный участок расположен в зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ (А)-5 с высотными параметрами разрешенного строительства до 25,0 м.

Сведения о данных ограничениях были указаны в извещении о проведении аукциона от 26.07.2019

На основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани от 30.05.2018 № 3000 и протокола №2 о результатах аукциона от 26.07.2019 по лоту №1, в соответствии со статьей 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключён договор аренды земельного участка от 28.08.2019 № 20448, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, общей площадью 3094 кв. м, с кадастровым номером 16:50:011503:280, категория земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Казань, Вахитовский район, ул. Петербургская, 16, разрешенное использование земельного участка: объекты гостиничного сервиса (средства размещения), за исключением индивидуальных средств размещения (код. 4.7).

Согласно пункту 2.1 договора, договор заключен сроком на 3 года 2 месяца до 27.10.2022. В соответствии с пунктом 3.2. договора, размер ежегодной арендной платы по настоящему договору определен по результатам аукциона либо в размере, равном начальной цене предмета аукциона и составляет 48 513 920 руб.. При этом задаток, внесенный арендатором для участия в аукционе в сумме 1 749 300 руб. засчитывается в счет арендной платы за землю и при досрочном расторжении договора аренды по инициативе арендатора не возвращается.

Согласно пункту 3.4 договора арендатор вносит арендную плату ежемесячно равными долями по 1/12 от размера ежегодной арендной платы, указанного в пункте 3.2 настоящего договора, не позднее 15 числа каждого текущего месяца на расчетный счет, указанный в пункте 3.3. настоящего договора.

В пункте 1.4.1 договора указаны ограничения и обременения земельного участка: - земельный участок предоставляется под строительство объектов гостиничного сервиса общей площадью от 5000 кв. м до 10 000 кв. м; – ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 ЗК РФ: площадью 92 кв. м – 16.50.2.1226, постановление Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»; площадью 107 кв. м –16.50.2.3456, свидетельство о государственной регистрации права от 11.10.2008 № 816113; площадью 43 кв. м – 16.50.2.2750, доверенность от 18.06.2015 №496; - в пределах земельного участка расположен объект недвижимости (сооружение) с кадастровым номером 16:50:000000:19670 - газопровод низкого, среднего давлении; - в пределах земельного участка расположен объект недвижимости (сооружение) с кадастровым номером 16:50:000000:19051 - наружные сети теплоснабжения; - обеспечить беспрепятственный доступ к объекту недвижимости, расположенному на земельном участке с кадастровым номером 16:50:011503:51; - обеспечить безопасность инженерных коммуникаций при проведении земляных работ по благоустройству территории, беспрепятственный доступ эксплуатирующих организаций для обслуживании инженерных коммуникаций; - по территории земельного участка проходят тепловод (ОАО «КТК»), подземный электрокабель (ОАО «КЭС»), газопровод (ЭПУ «Каэаньгоргаз»), кабель связи (ПАО «Ростелеком»), дренажный трубопровод (Комитет внешнего благоустройства Исполнительного комитета г.Казани); - в границе земельного участка проходят впутриквартальные тепловые сети 2ф300 мм, принадлежащие на праве собственности АО «Таттеплосбыт», на праве аренды АО «Татэнерго»; - земельный участок расположен на территории исторического поселения регионального (республиканского) значения, на территории культурного слоя исторического центра г.Казани XI - XVIII веков, в единой зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ (А)-5 (приказ Министерства культуры Российской Федерации от 08.09.2015 № 2367, постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 03.11.2016 №815), частично расположен в охранной зоне метро, частично входит в охранные зоны объектов электросетевого хозяйства и в охранные зоны газораспределительных сетей; - любые виды земляных, строительных и иных работ на земельном участке осуществлять в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 №73-Ф3 «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» приказом Министерства культуры Республики Татарстан от 01.04.2010 № 183 «О утверждении Положения о характере использования территории достопримечательных мест, ограничениях на использование данной территории и требованиях к хозяйственной деятельности, проектированию и строительству на территории достопримечательных мест города Казани»; - земельный участок расположен в единой зоне регулирования застройки и хозяйственной деятельности ЗРЗ (А)-5, разрешающей новое строительство до 25 м; - обеспечить выполнение требований Министерства культуры Республики Татарстан согласно письму от 03.11.2017 №11034-07; - земельный участок расположен в охранной зоне метрополитена, на участке расположены подземные конструкции метрополитена; - любые строительные намерения в охранной зоне метро подлежат обязательному согласованию с МУП «Метроэлектротранс»; - обеспечить выполнение требований МУП «Метроэлектротранс» согласно письма от 03.02.2017 № 67, от 24.05.2017 №361; - соблюдать правила охраны коммунальных тепловых сетей, утвержденных приказом Минстроя России от 17.08.1992 №197; - в пределах охранных зон объектов электросетевого хозяйства без письменного решения о согласовании сетевых организации юридическим и физическим лицам запрещается строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений и иная хозяйственная деятельность, предусмотренная постановлением Правительства РФ от 24.02.2009 №160; - хозяйственная деятельность в охранных зонах газораспределительных сетей должна осуществляться в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 №878; - строительство возможно при выполнении оценки влияния строительства изменение напряженно-деформационного состояния окружающего грунтового массива, в том числе оснований сооружений окружающей застройки (п.9.33 СП 2213330.2011 «Основания зданий и сооружений»); - предусмотреть ограничения использования земельного участка, указанные в п.5 градостроительного плана от 08.02.2019 №RU-16301000-15435; - получить в Комитете внешнего благоустройства г. Казани технические условия на присоединение к дороге; - оформить паспорт учета зеленых насаждений, произрастающих на отводимом земельном участке; - предоставить один экземпляр паспорта учетного объекта в Комитет внешнего благоустройства Исполнительного комитета г. Казани; - соблюдать требования Правил создания, содержания и охраны зеленых насаждений на территории муниципального образования города Казани, утвержденных решением Казанской городской Думы от 08.06.2006 №2-9 «Об озеленении города»; - максимально и (или) минимально допустимые параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства: согласно градостроительному плану земельного участка.

В соответствии с актом приема-передачи от 28.08.2019 земельный участок передан арендодателем арендатору.

Установлено, что соглашением сторон от 27.03.2020 № 20448-рз договор аренды расторгнут с 10.03.2020.

Обращаясь в суд, истец указывал, что за период с 01.09.2019 по 31.03.2020 у ответчика образовалась задолженность по внесению арендных платежей по договору аренды от 28.08.2019 № 20448 в размере 15 534 570 руб. 49 коп. На данную сумму задолженности истцом была начислена неустойка за период с 15.10.2019 по 06.04.2020 в размере 1 615 820 руб. 46 коп.

Ответчик обязательства по внесению арендной платы своевременно не исполнил, истец в адрес ответчика направил претензию с требованием о необходимости погашения образовавшейся задолженности, которая была оставлена последним без удовлетворения, что послужило основанием обращения истца в суд.

Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.

Статьей 65 ЗК РФ определено, что использование земли в Российской Федерации является платным, одной из форм платы за пользование землей является арендная плата.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

На основании статей 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов.

Пунктом 1 статьи 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (пункт 2 статьи 612 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 37 ЗК РФ установлено, что продавец земельного участка должен предоставить покупателю всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях прав на земельный участок. Продавец обязан также сообщить иные исчерпывающие сведения о земельном участке. Неисполнение этих требований влечет последствия, предусмотренные пунктом 3 статьи 37 ЗК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 37 ЗК РФ, покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Указанные требования применяются также в случаях передачи земельного участка в аренду (пункт 4 статьи 37 ЗК РФ).

В пункте 4 статьи 614 ГК РФ указано, что если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии с пунктом 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, пунктом 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, пунктом 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2021), утвержденного Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 10.11.2021, арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по не зависящим от него обстоятельствам. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества

Удовлетворяя заявленные требования, суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения и мотивировали судебные акты тем, что в извещении о проведении аукциона и в пункте 1.4.1 договора аренды земельного участка указаны ограничения прав на земельный участок, среди которых имеется и то, что земельный участок расположен в охранной зоне метрополитена; на участке расположены подземные конструкции метрополитена; любые строительные намерения в охранной зоне метро подлежат обязательному согласованию с МУП «Метроэлектротранс».

Организатором аукциона были предприняты все необходимые и надлежащие меры по полному и своевременному предоставлению участникам информации об ограничениях по земельному участку с кадастровым номером № 16:50:011503:280.

Принимая участие в аукционе, ответчик действовал по своей инициативе, самостоятельно, осуществляя свою предпринимательскую деятельность на свой риск (статья 2 ГК РФ), и имел возможность заблаговременно обратиться в уполномоченные органы для получения соответствующих разъяснений о возможных и об имеющихся ограничениях использования земельного участка, для исключения каких-либо неблагоприятных рисков.

Указанные действия ответчиком предприняты не были; договор аренды заключен ответчиком с согласованием характеристик земельного участка, земельный участок принят им по акту приема-передачи без замечаний и оговорок. При этом, невозможность разработки проекта с заданными характеристиками (этажность, площадь, применяемые материалы и пр.), позволяющими возведение здания гостиницы на земельном участке, с учетом несущих способностей конструкций метрополитена, ответчиком не подтверждена. Кроме того, как следует из материалов дела, для проверки доводов ответчика по его ходатайству судом назначалась экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт», эксперту ФИО2.

Об отказе от договора аренды в связи с невозможностью использовать земельный участок ответчиком не заявлялось.

По результатам судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта от 22.07.2021 № 21М/149-А65-16054/2020-СТЭ, согласно которому эксперт пришел к следующим выводам: – текущие нагрузки на колонны и балки перекрытия станции метрополитена не превышают допустимые показатели.

Строительные конструкции станции метрополитена находятся в исправном состоянии; – на земельном участке с кадастровым номером 16:50:011503:208 для строительства объекта капитального строительства требуется разработать проектную документацию с конструктивным и объемно – планировочным решением, которое будет удовлетворять требованиям, указанным в исследовательской части заключения.

В противном случае, строительство какого- либо объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 16:50:011503:208 невозможно.

В порядке части 3 статьи 86 АПК РФ по ходатайству сторон судом был приглашен эксперт ФИО2, который в судебном заседании дал пояснения по данному им заключению, ответил на вопросы представителей сторон.

С учетом указанных обстоятельств судом суд пришел к выводу, что экспертное заключение является полным, достаточным, ясным, не содержит в себе внутренних противоречий.

Исследовательская часть заключения обладает достаточной полнотой рассматриваемых обстоятельств строго в отношении поставленных вопросов.

В отсутствие в материалах дела бесспорных доказательств, указывающих на невозможность использования земельного участка, суды правомерно удовлетворили заявленные требования.

Довод о наличии недостатков в заключении эксперта и необходимости проведения повторной экспертизы, был отклонен судами, поскольку в нарушение статьи 65 АПК РФ ответчиком не доказано, что сведения, содержащиеся в заключении экспертов, не соответствуют положениям действующего законодательства, не подтверждено, что в заключении имеются недостатки, которые повлияли или могли повлиять на итоговый вывод эксперта.

При этом ссылка на наличие невозможного использования земельного участка для строительства и приведенные в качестве доказательств письмо НИПИ «Ленметрогипротранс» от 04.02.2020 исх 3027-05-423 и письмо от 10.03.2020 №45 не могут являться такими доказательствами, поскольку планируемое ответчиком строительство четырехэтажного здания гостиницы не доказывает невозможности строительства объектов с иными характеристиками, о чем и указывалось экспертом в оспариваемой ответчиком судебной экспертизе.

К установленным обстоятельствам нормы права судами применены правильно.

С учетом установленных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика 15 534 570 руб. 49 коп. задолженности по договору аренды от 28.08.2019 № 20448 за период с 01.09.2019 по 31.03.2020. Поскольку ответчиком допущена просрочка исполнения обязательств по внесению арендных платежей, ходатайств о снижении пени не заявлено, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования истца о взыскании с ответчика пени в размере 1 615 820 руб. 46 коп. за период с 15.10.2019 по 06.04.2020.

Фактически доводы кассационной жалобы и иное толкование заявителем кассационной жалобы положений законодательства, а также иная оценка обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судом норм материального права, указывает о несогласии заявителя с установленными по делу фактическими обстоятельствами, которые были проверены судами и признаны необоснованными, направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств.

Таким образом, невозможность размещения иных объектов, кроме четырехэтажной гостиницы (л.д.121, т.1), которую планировал построить ответчик, не доказана.

В связи с чем суды двух инстанций пришли к правильному выводу о том, что оснований для отказа удовлетворения заявленных требований не имеется, так как обжалуемые судебные акты судом приняты с учетом установленных фактических обстоятельств спора и при правильном применении норм действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения сторон.

В силу статьи 286 АПК РФ суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства и устанавливать иные обстоятельства, отличающиеся от установленных судами нижестоящих инстанций, в нарушение своей компетенции, предусмотренной статьями 286, 287 АПК РФ, как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.03.2013 № 13031/12, а также в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2016 № 308-ЭС16-4570, от 16.02.2017 № 307-ЭС16-8149

Таким образом, фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом всех доводов и возражений участвующих в деле лиц; изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены или изменения принятых по делу судебных актов, предусмотренные статьей 288 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.12.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.03.2022 по делу № А65-16054/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья В.А. Карпова

Судьи Р.В. Ананьев

С.Ю. Муравьев