Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Гарипова Рустема Равилевича, г. Казань (ОГРН 315169000028264, ИНН 165715654040) к обществу с ограниченной ответственностью «Эверест», г. Казань (ОГРН 1036300916871, ИНН 6319100522) о признании договора аренды расторгнутым с 22.05.2020, снижении размера арендной платы за период с момента введения режима повышенной готовности и до расторжения договора путем возвращения переплаты по основной арендной плате и обеспечительного платежа,

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Эверест», г. Казань, к индивидуальному предпринимателю Гарипову Рустему Равилевичу, г. Казань, о взыскании 588 485 руб. 01 коп. долга по арендной плате, 112 989 руб. 12 коп. пеней, 4108 руб. 14 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Гарипов Рустем Равилевич (далее – ИП Гарипов Р.Р., истец) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Эверест» (далее – ООО «Эверест», ответчик) о признании договора аренды расторгнутым с 22.05.2020, снижении размера арендной платы за период с момента введения режима повышенной готовности и до расторжения договора путем возвращения переплаты по основной арендной плате и обеспечительного платежа.

Исковые требования заявлены в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее – Закон № 98-ФЗ), постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества», статьями 328, 450.1, 401, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), условиями договора от 25.10.2018 № К-10-1506/А аренды (с отделочными работами) нежилого помещения площадью 54,6 кв.м торгово-развлекательного комплекса по проспекту Хусаина Ямашева, 46/33 г. Казани и мотивированы тем, что истец в связи с распоряжением Президента Республики Татарстан от 19.03.2020 № 129 «О введении режима повышенной готовности для органов управления и сил территориальной подсистемы предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций Республики Татарстан», о введении режима повышенной готовности 19.03.2020 уведомил ответчика о невозможности исполнения обязательств по договору аренды, направил 19.05.2020 уведомление об отказе от исполнения договора аренды, полученное ответчиком 22.05.2020; с этого момента договор считается прекращенным, в связи с чем у истца имеется право на освобождение от уплаты основной арендной платы за период с момента введения в Республике Татарстан повышенной готовности до прекращения действия договора и возврат обеспечительного платежа, а также – обязанность по уплате дополнительной и переменной арендной платы в этот период; истец 11.06.2020 направил ответчику акт возврата арендованного имущества, который 15.06.2020 получен им.

Ответчик до принятия решения в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) предъявил истцу встречный иск о взыскании 588 485 руб. долга по основной арендной плате за период с апреля по июнь 2020 года, дополнительной арендной плате за период с июня по июль 2020 года, переменной арендной плате за период с февраля по июнь 2020 года, 112 989 руб. 12 коп. неустойки, 4108 руб. 14 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением от 18.03.2021 с учетом дополнительного решения от 19.04.2021 Арбитражный суд Республики Татарстан первоначальный иск удовлетворил частично, признав спорный договор аренды расторгнутым с 22.05.2020, снизив размер арендной платы на 60% за период с апреля по май 2020 года, на 30% – за июнь 2020 года, в удовлетворении остальной части первоначального иска – отказал, встречный иск – удовлетворил в части взыскания 267 853 руб. долга, прекратил производство по делу в части взыскания неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами, приняв отказ от иска в этой части, в остальной части встречного иска – отказал.

Постановлением от 24.06.2021 Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд решение суда первой инстанции изменил, увеличив взыскание по встречному иску до 531 081 руб. 49 коп., в остальной части решение суда первой инстанции оставил без изменения.

В кассационной жалобе ИП Гарипов Р.Р. просит состоявшиеся судебные акты отменить как не соответствующие нормам права.

Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что судом апелляционной инстанции не учтен обеспечительный платеж в размере 896 705 руб. 13 коп.; судами обеих инстанций взыскана дополнительная арендная плата за апрель, май 2020 года, не заявленная во встречном иске; незаконно не учтены положения пункта 10.3 договора аренды и его толкование судом апелляционной инстанции по делу № А65-15666/2020; считает правомерным уменьшение арендной платы с 28.03.2020.

В отзыве на кассационную жалобу ООО «Эверест» просит в удовлетворении кассационной жалобы отказать.

Арбитражный суд Поволжского округа, изучив материалы дела, доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон спора, проверив законность обжалуемых судебных актов, считает постановление суда апелляционной инстанции подлежащим отмене, а дело – направлению в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение по следующим основаниям.

Частично удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, условия спорного договора аренды, руководствуясь статьями 614, 401 ГК РФ, статьей 19 Закона № 98-ФЗ, постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции», пунктом 2 перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2020 № 434 «Об утверждении перечня отраслей российской экономики, в наибольшей степени пострадавших в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции», признал договор расторгнутым с 22.05.2020 и право истца как лица, в наибольшей степени пострадавшего в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, на уменьшение размера арендной платы, определив размер долга в сумме 382 617 руб. 95 коп.

При этом суд первой инстанции не признал наличие обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажорной ситуации), являющихся в силу пункта 10.3 договора основанием для отказа истца от исполнения договора. Поскольку акт возврата арендованного помещения получен ответчиком 15.06.2020, суд признал обязанность истца уплатить арендную плату с 01.04.2020 до 15.06.2020 в силу статьи 622 ГК РФ.

В связи с тем, что оставшаяся сумма обеспечительного платежа зачтена судом в счет уплаты долга по основной и дополнительной арендной плате, суд первой инстанции не признал факт переплаты по уплате арендной платы, отказав в удовлетворении первоначального иска в этой части и удовлетворив частично в этой части встречный иск ответчика.

Повторно рассматривая дело по имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Однако суд апелляционной инстанции признал наличие арифметической ошибки и ошибки в определении периода взыскания в расчете долга по арендной плате в период с 01.04.2020 по 15.06.2020, произведенного судом первой инстанции, изменив решение суда первой инстанции в этой части.

Между тем в соответствии с пунктом 12.3.1 договора от 25.10.2018 № К-10-1506/А односторонний отказ арендатора от исполнения договора во внесудебном порядке не допускается, если иное не установлено настоящим договором.

Вместе с тем разделом 10 «Форс-мажор» спорного договора предусмотрены особенности регулирования взаимоотношений сторон по договору в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), в том числе условия расторжения договора и внесения арендной платы.

Так, согласно пункту 10.1 этого договора форс-мажор означает любые события включающие, но не ограниченные следующим списком: объявление войны, гражданские волнения, эпидемии, блокады, землетрясения, наводнения, пожары или другие природные бедствия, действия органов государственной власти. Неспособность сторон выполнять их финансовые обязательства в соответствии с настоящим договором не является форс-мажором. Соответствующая Topговo -промышленная Палата или другой уполномоченный орган должен подтвердить наличие обстоятельств форс-мажора в соответствующих случаях.

В соответствии с пунктом 10.3 договора сторона, заявляющая наличие обстоятельств форс-мажора, должна как можно скорее, но в любом случае не позже чем в течение 15-ти календарных дней после начала действия обстоятельств форс-мажора сообщить о начале действия таких обстоятельств другой стороне в письменной форме. Это сообщение должно содержать информацию относительно характера форс-мажорных обстоятельств, в возможных пределах оценку периода их действия и оценку их эффекта на способность стороны выполнять ее обязательства по настоящему договору. Факты, изложенные в уведомлении, должны быть подтверждены компетентным государственным органом или организацией. В случае, если форс-мажорные обстоятельства длятся более 2-х месяцев, каждая из сторон вправе заявить об отказе от исполнения договора. При этом арендатор обязан оплатить арендную плату до момента получения второй стороной уведомления об отказе от исполнения договора. Не уведомление или несвоевременное уведомление лишает сторону права ссылаться на любое вышеуказанное обстоятельство как на основание, освобождающее от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Согласно распоряжению Президента Республики Татарстан от 19.03.2020 № 129 на территории Республики Татарстан введен режим повышенной готовности с 19.03.2020.

В силу пункта 1.2 постановления Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 «О мерах по предотвращению распространения в Республике Татарстан новой коронавирусной инфекции» (в редакции от 27.03.2020) с 28.03.2020 приостановлена работа торгово-развлекательных центров (комплексов).

Нежилое помещение, арендованное по договору от 25.10.2018 № К-10-1506/А, расположено в здании торгово-развлекательного комплекса «Парк Хаус» по адресу: г. Казань, пр. Х. Ямашева, д. 46/33.

Доказательства того, что указанный торгово-развлекательный комплекс продолжил работу в период введенных ограничений, в материалы дела не представлены.

Судами обеих инстанций установлено, что истец относится к лицам, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции.

Заключением Союза «Торгово-промышленной палаты Республики Татарстан» от 08.07.2020 № 2/1284 вышеуказанные обстоятельства также отнесены к обстоятельствам непреодолимой силы (форс-мажор), срок действия которых установлен с 28.03.2020 до отмены ограничительных и запретительных мер.

Названные обстоятельства и заключение Торгово-промышленной палаты судами обеих инстанций необоснованно не приняты во внимание для установления периода начисления арендной платы и применения соответствующей скидки по ней.

Таким образом, с учетом условий пункта 10.3 спорного договора, истец обязан уплатить ответчику арендную плату за период до 22.05.2020.

Аналогичной правовой позиции придерживался Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд по делу № А65-15666/2020 (постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 25.05.2021 постановление апелляционного суда от 24.02.2021 по делу № А65-15666/2020 оставлено без изменения).

Кроме того, вывод суда апелляционной инстанции относительно уплаты арендной платы арендатором до момента фактического возврата помещения арендодателю со ссылкой на статью 622 ГК РФ сделан без учета правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации.

В пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, приведена правовая позиция, в силу которой арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. В пункте 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3(2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2020, сформулирована правовая позиция, согласно которой подписание арендатором акта приема-передачи предмета аренды в случае невозможности использовать предмет аренды по обстоятельствам, за которые арендатор не отвечает, не порождает права арендодателя требовать арендную плату.

Как следует из материалов дела, истец заявлял о невозможности пользования арендуемым помещением по целевому назначению в спорный период в связи с введенными мерами по предотвращению распространению новой коронавирусной инфекции. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Также суд кассационной инстанции считает заслуживающими внимания доводы ответчика о неверном определении судами периода применения скидки по арендной плате.

Как разъяснено в вопросе 5 Обзора по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.04.2020), арендная плата подлежит уменьшению с момента, когда наступила указанная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению независимо от даты заключения дополнительного соглашения об уменьшении размера арендной платы либо даты вступления в законную силу решения суда о понуждении арендодателя к изменению договора аренды в части уменьшения арендной платы.

Следовательно, право на уменьшение размера арендной платы обусловлено именно невозможностью использования имущества и возникает с момента наступления таких обстоятельств, и не зависит от наличия либо отсутствия задолженности по арендной плате и периода ее начисления арендодателем (в рассматриваемом случае с 01.04.2020).

Поскольку работа торгово-развлекательных центров (комплексов) приостановлена постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 19.03.2020 № 208 с 28.03.2020, именно с указанной даты наступила невозможность использования арендованного имущества истцом.

Однако отклоняя эти доводы истца в апелляционной жалобе и уменьшая размер арендных платежей за период с 01.04.2020, суд апелляционной инстанции указанные позиции, выраженные в Обзоре, не учел и не указал обстоятельства, свидетельствующие о том, что после расторжения договора истец продолжал пользоваться арендованным имуществом.

При таких условиях постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2021 по делу № А65-16204/2020 отменить, дело направить на новое рассмотрение в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Н.Н. Королёва

Судьи Р.А. Вильданов

Э.Р. Галиуллин