Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.09.2014 (судья Назырова Н.Б.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 (председательствующий судья Драгоценнова И.С., судьи Филиппова Е.Г., Юдкин А.А.)

по делу № А65-17955/2014

по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» об оспаривании отказа в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Исполнительного комитета муниципального образования города Казани,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – заявитель, ИП ФИО3) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – ответчик, Комитет), с участием в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (далее – третье лицо), о признании незаконным отказа Комитета, изложенного в письме от 01.07.2014 № 12707/кзио-исх., в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, общей площадью 169,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> (1-этаж, №№ 48, 48б, 48в, 48г, 48д, 48е, 48ж, 48и, 48к, 48л, 53а, 53а-1, 53а-2) в связи с несоответствием Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон № 159-ФЗ); об обязании Комитета устранить допущенное нарушение прав и законных интересов путем оценки названного арендуемого помещения, назначение: нежилое, инвентарный № 50П.2-12654/1-48, по рыночной стоимости; в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу принять решение об условиях приватизации в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ названных арендуемых помещений; в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ составить и направить в адрес ИП ФИО3 проект договора купли-продажи муниципального имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.09.2014 заявленные требования ИП ФИО3 удовлетворены в полном объеме. Суд признал незаконным отказ Комитета, изложенного в письме от 01.07.2014 № 12707/кзио-исх., в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого нежилого помещения, общей площадью 169,4 кв.м., расположенного по адресу: <...> в связи с несоответствием Закону № 159-ФЗ и обязал Комитет устранить допущенное нарушение прав и законных интересов путем оценки названного арендуемого помещения, назначение: нежилое, инвентарный № 50П.2-12654/1-48, по рыночной стоимости; в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу принять решение об условиях приватизации в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ названных арендуемых помещений; в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ составить и направить в адрес ИП ФИО3 проект договора купли-продажи муниципального имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Комитет обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.09.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

ИП ФИО3 в отзыве на кассационную жалобу отклонил аргументы ответчика и просил оставить жалобу без удовлетворения.

Судебная коллегия кассационной инстанции, изучив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм права, установила следующее.

Как следует из материалов дела, между открытым акционерным обществом «Миллениум Зилант-Сити» (далее – ОАО «Миллениум Зилант-Сити», арендодатель) и ИП ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 01.07.2010 № 1 195-Д. Согласно данному договору предприниматель арендовал нежилые помещения 1 этажа за № 48, 48а, 48б, 53а, общей площадью 171,5 кв.м., расположенных по адресу: <...> литер А.

Между ОАО «Миллениум Зилант-Сити» (арендодатель) и заявителем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 27.09.2011 № 1 555-Д, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять за плату во временное владение и пользование нежилые помещения (1-этажа №№ 48, 48б, 48в, 48г, 48д, 48е, 48ж, 48и, 48к, 48л, 53а, 53а-1, 53а-2; назначение: нежилое, общая площадь 169,4 кв.м., инвентарный № 16:50:160304:29:4/200, расположенные по адресу: <...> литер А, помещение 1001).

В период с 01.06.2011 по 29.09.2011 (между договором аренды от 01.07.2010 № 1 195-Д со сроком аренды до 31.05.2011 и договором аренды от 27.09.2011 № 1-555-Д) заявитель продолжал пользоваться указанными нежилыми помещениями, что следует из представленных актов сдачи-приемки оказанных услуг аренды от 30.06.2011, 31.07.2011, 26.09.2011, а также платежных поручений об оплате арендных и иных платежей, предусмотренных договорами аренды в указанный период.

С 29.09.2011 арендные отношения с арендодателем были продолжены на основании договора аренды от 27.09.2011 № 1 555-Д в отношении указанных помещений: №№ 48, 48б, 48в, 48г, 48д, 48е, 48ж, 48и, 48к, 48л, 53а, 53а-1, 53а-2 общей площадью 169,4 кв.м., с учетом проведенной перепланировки .

Факт перепланировки подтверждается техническим паспортом нежилого помещения № 1001, выданным Республиканским государственным унитарным предприятием «Бюро технической инвентаризации» Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Татарстан. В сведения об объекте аренды, содержащиеся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, внесены изменения в части изменения нумерации помещений и их общей площади и взамен вышеуказанного свидетельства было выдано свидетельство от 27.09.2011 серии 16-АК № 012641.

Между ОАО «Миллениум Зилант-Сити») и ИП ФИО3 21.11.2011 было подписано дополнительное соглашение № 1 к договору от 27.09.2011 № 1 555-Д, согласно которому арендодателем выступает Комитет.

Комитетом в адрес ИП ФИО3 было направлено письмо от 03.07.2013 № 12822/кзио-исх о расторжении договора аренды с 08.08.2013, спорные нежилые помещения выставлены на аукционные торги по продаже размера ежегодной арендной платы на 09.08.2013.

По результатам аукциона ИП ФИО3 признан победителем торгов и 21.08.2013 между сторонами по делу заключен новый договор аренды № 8323-94 нежилых помещений 1 этажа №№ 48, 48б, 48в, 48г, 48д, 48е, 48ж, 48и, 48к, 48л, 53а, 53а-1, 53а-2 общей площадью 169,4 кв.м., расположенные по адресу: <...> литер А.

Заявитель обратился в Комитет с заявлением от 02.06.2014 о реализации своего права на выкуп вышеуказанных арендуемых помещений в соответствии с положениями Закона № 159-ФЗ .

Комитет письмом от 01.07.2014 № 12707/кзио-исх отказал в передаче в собственность арендуемых нежилых помещений. В качестве основания для отказа в предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого помещения ответчик в письме от 01.07.2014 указал, что имущество выбывало из муниципальной собственности, поскольку передавалось в уставный капитал ОАО «Миллениум Зилант-Сити».

Заявитель, полагая, что данный отказ ответчика противоречит Закону № 159-ФЗ и нарушает его права и интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая требования заявителя, суды обеих инстанций исследовали все представленные в дело доказательства и дали им надлежащую правовую оценку по правилам статьи 71 АПК РФ, в результате чего установили незаконность отказа ответчика в предоставлении заявителю преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку он не соответствует нормам действующего законодательства и нарушает права и законные интересы предпринимателя.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с абзацем 2 пункта 2.5 дополнительного соглашении № 1 от 21.11.2011 к договору аренды нежилого помещения от 27.09.2011 № 1 555-Д предусмотрено, что каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договорных отношений, предупредив об этом другую сторону за месяц путем направления письменного уведомления заказным письмом.

Суды, оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе условия договора аренды от 27.09.2011 № 1 555-Д, а также положения пункта 2 статьи 621 ГК РФ посчитали договоры возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок.

Ссылка заявителя кассационной жалобы на направленное им уведомление от 03.07.2013 о прекращении договора аренды от 27.09.2011 № 1 555-Д с 08.08.2013 (с даты направления) рассмотрен судами и обоснованно отклонен в связи со следующим.

Согласно договору аренды от 27.09.2011 № 1 555-Д в редакции дополнительного соглашения от 21.11.2011 № 1 срок аренды устанавливался до 31.08.2012. Вместе с тем, арендные отношения были продолжены при отсутствии возражений со стороны арендодателя по истечении указанного срока, что в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ свидетельствует о возобновлении договора на тех же условиях.

В соответствии с условиями договора, подписанного обеими сторонами, срок, определенный сторонами, по окончании которого прекращается договор аренды (пункт 2.5), начинает течь с момента получения соответствующего уведомления другой стороной.

Арендные отношения по состоянию на 01.07.2013 не были прекращены и арендуемое имущество на указанную дату находилась в непрерывном владении и пользовании заявителя в течении трех лет. Следовательно, на момент подачи заявления о выкупе арендуемых помещений действовал договор аренды от 21.08.2013 № 8323-94.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, доказательств фактического прекращения между сторонами арендных отношений, суду не представлено. В материалах имеются доказательства уплаты предпринимателем арендной платы за спорное имущество и принятия ее Комитетом. Данные доказательства ответчиком не опровергнуты.

Арендуемые обществом помещения, принадлежащие Комитету, передавались в собственность ОАО «Миллениум Зилант-Сити», однако, впоследствии, вышеуказанные нежилые помещения возвращены в муниципальную собственность, что не отрицается Комитетом, и подтверждено определением Арбитражного суда Республики Татарстан по делу № А65-16361/2010 от 27.10.2011 об утверждении мирового соглашения.

К тому же, по смыслу статьи 3 Закона № 159-ФЗ и в соответствии со статьей 10 ГК РФ суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009 № 134).

Ссылка заявителя кассационной жалобы на то, что ИП ФИО3 не является надлежащим добросовестным арендатором указанного помещения в связи с тем, что предприниматель сдавал помещения в субаренду третьим лицам, отклоняется судебной коллегией кассационной инстанции, поскольку данный довод не был предметом рассмотрения в ходе судебного разбирательства в нижестоящих инстанциях, а также не нашел отражения в письме Комитета от 01.07.2014 № 12707/кзио-исх. в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права.

Таким образом, удовлетворяя заявленные требования, суды обеих инстанций исходили из того, что ИП ФИО3 соблюдены все предусмотренные Законом условия: заявитель относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, является арендатором спорного нежилого помещения с 01.07.2010, площадь спорного имущества, арендуемого обществом, не превышает предельного значения, предусмотренного Законом Республики Татарстан от 03.10.2008 № 79-ЗРТ «Об установлении предельных значений площади арендуемых помещений, приобретаемых субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и срока рассрочки оплаты приобретаемого имущества», задолженности по арендной плате не имеется.

Других требований, предъявляемых к арендатору, изъявившему желание приватизировать занятое помещение на льготных условиях, либо обстоятельств, препятствующих реализации обществом данного права, Законом № 159-ФЗ не предусмотрено.

Поскольку нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта в любом случае, судами нижестоящих инстанций не допущено, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 23.09.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2014 по делу № А65-17955/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Э.Г. Баширов

Судьи И.Ш. Закирова

С.В. Мосунов