Гражданский кодекс часть 1

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.10.2013 (судья Камалиев Р.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2014 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу № А65-18052/2013

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани» (ОГРН 1061655000582), г. Казань, к обществу с ограниченной ответственностью «Центр кадровой поддержки» (ОГРН 1091690048383), г. Казань, о расторжении договора аренды земельного участка и взыскании задолженности по арендной плате в размере 3 416 869 руб. 51 коп., пени в размере 1 734 672 руб. 29 коп. и задолженности по арендной плате, указанной в разделе четвертом «особые условия» договора аренды в размере 695 913 руб. 70 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Центр кадровой поддержки» о расторжении договора аренды земельного участка от 29.12.2012 № 16821 и взыскании с ответчика 4 112 783 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате и 1 734 672 руб. 29 коп. пени.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.10.2013 по делу № А65-18052/2013 иск о расторжении договора аренды оставлен без рассмотрения. В остальной части иск удовлетворен, с ответчика в пользу истца взыскано 3 416 869 рублей 51 коп. долга по арендной плате, 1 734 672 руб. 29 коп. пени, а также 695 913 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате, указанной в разделе 4 особых условий договора аренды от 29.12.2012 № 168221.

Решение суда первой инстанции было обжаловано в апелляционном порядке ответчиком, а также в порядке статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) конкурсным управляющим обществом с ограниченной ответственностью «Атлантида» Джапасбатовым Р.Т. и обществом с ограниченной ответственностью «Гранд Строй».

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.07.2013 апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «ГрандСтрой» возвращена.

Постановлением того же суда от 15.07.2014 производство по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Атлантида», поданной в порядке статьи 42 АПК РФ, прекращено. Решение суда первой инстанции от 10.10.2013 в части взыскания с ответчика 4 112 783 руб. 21 коп. задолженности по арендной плате и 1 734 672 руб. 29 коп. пени отменено. Суд взыскал с ответчика 3 416 869 руб. 51 коп. неосновательного обогащения, отказав в удовлетворении требований о взыскании 1 734 672 руб. 29 коп. пени и 695 913 руб. 70 коп. задолженности по арендной плате. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Ответчик 19.07.2014 обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с заявлением о пересмотре постановления от 15.07.2014 по новым обстоятельствам.

Определением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2014 заявление оставлено без удовлетворения.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2014 обжаловано в кассационном порядке обществом с ограниченной ответственностью «Центр кадровой поддержки» (далее – ООО «Центр кадровой поддержки»), истец и общество с ограниченной ответственностью «Атлантида» (далее – ООО «Атлантида») правом на кассационное обжалование данного судебного акта не воспользовались.

ООО «Центр кассовой поддержки» просит отменить как решение суда первой инстанции от 10.10.2013, так и постановление суда апелляционной инстанции от 15.07.2014. Считает, что суд пришел к ошибочному выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика 3 416 869 руб. 51 коп. неосновательного обогащения, при этом неправильно применив пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в части применения цены, существовавшей во время, когда закончилось использование чужого имущества в месте его использования, и не применив пункт 3 статьи 424 ГК РФ в части применения цены на аналогичные товары и услуги. При этом суд не создал сторонам условий для сбора доказательств, подтверждающих обоснованность применения той либо иной цены для определения суммы неосновательного обогащения. Присужденный судом апелляционной инстанции размер неосновательного обогащения, по мнению ответчика, учитывает изменения кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 № 1102. Однако данное постановление опубликовано только 02.02.2011, а следовательно, по мнению кассатора, не могло применяться к правоотношениям, связанным с применением утвержденной им кадастровой стоимости земельного участка, в 2011 году в силу статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации, определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.02.2010 № 165-О.

В судебное заседание суда кассационной инстанции 06.11.2014 явились представители обеих участвующих в деле сторон.

В суд поступили дополнения к кассационной жалобе, подписанные представителем ООО «Центр кадровой поддержки» и арбитражным управляющим ООО «Атлантида», а также письменные пояснения конкурсного управляющего ООО «Атлантида». Судебная коллегия не находит процессуальных оснований для приобщения данных документов к делу, поскольку они подписаны лицом, не участвующим в деле – конкурсным управляющим ООО «Атлантида» Джабаспатовым Р.Т. Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2014 производство по апелляционной жалобе конкурсного управляющего ООО «Атлантида», поданной в порядке статьи 42 АПК РФ, прекращено. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что суд первой инстанции не принимал решения о правах и обязанностях ООО «Атлантида». Судебный акт суда апелляционной инстанции в данной части не обжалован в кассационном порядке, и суд кассационной инстанции не имеет процессуальных полномочий для его пересмотра. Следовательно, ни конкурсный управляющий ООО «Атлантида», ни ООО «Атлантида» не являются лицами, участвующими в деле, и не вправе в силу статьи 41 АПК РФ представлять суду кассационной инстанции ни дополнения к кассационной жалобе, ни каких-либо письменных пояснений по настоящему делу, привлечение их к участию в деле в качестве третьих лиц на стадии кассационного производства невозможно в силу статей 50, 51 АПК РФ. Суд определил возвратить поступившие документы заявителям, учитывая, что какие-либо дополнительные доводы по существу заявленной жалобы могут быть изложены представителем ООО «Центр кассовой поддержки» и в устной форме в судебном заседании.

В судебном заседании представитель ООО «Центр кадровой поддержки» поддержал кассационную жалобу по изложенным в ней доводам. Дополнительно пояснил, что суды неправильно определили ответчика в споре о неосновательном обогащении, поскольку объект незавершенного строительства и земельный участок находились и находятся в пользовании ООО «Атлантида». Пояснил, что размер неосновательного обогащения неправильно определен судом апелляционной инстанции в части платы за пользование за 2011 год, поскольку установленная постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 № 1102 кадастровая стоимость земельного участка не подлежит применению в 2011 году в связи с официальной публикацией данного нормативного акта в феврале 2011 года. Это повлекло завышение размера неосновательного обогащения применительно к периоду пользования в 2011 году на 968 238 руб. 76 коп. В отношении исчисления размера неосновательного обогащения за иные периоды замечаний не имеет.

Представитель Комитета земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы. Пояснил, что при расчете задолженности по арендной плате за 2011 год действительно применялась кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 № 1102.

В судебном заседании объявлен перерыв до 13.11.2014, представителям сторон предложено представить расчеты стоимости пользования земельным участком за 2011 год в соответствии с заявленными позициями, и обоснование расчетов.

Исходя из представленных суду пояснений, ООО «Центр кадровой поддержки» считает, что сумма неосновательного обогащения за пользование земельным участком площадью 3961 кв. м в 2011 году составляет 942 361,55 рублей, с применением удельного показателя кадастровой стоимости земли 13 066 руб./кв. м и коэффициентов 0,3 и 2. Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани считает, что размер арендной платы определяется исходя из утвержденного постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 № 1102 удельного показателя кадастровой стоимости в 10 543,51 руб./кв. м и ставки земельного налога в 1,5%, утвержденной решением Казанской городской Думы от 24.10.2011 № 12-8, что составляет 104 407,34 рубля в месяц или 1 252 888 руб. 08 коп. в целом за 2011 год.

Проверив законность обжалованных решения и постановления, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права в пределах, установленных статьей 286 АПК РФ, обсудив доводы кассационной жалобы, пояснения представителей участвующих в деле лиц, судебная коллегия пришла к выводу о наличии оснований для изменения постановления суда апелляционной инстанции.

Суд первой инстанции установил, что сторонами 22.12.2012 был заключен договор аренды земельного участка от 29.12.2012 № 16821 в отношении земельного участка площадью 3961 кв. м, расположенного в Советском районе г. Казани по ул. Рашида Вагапова с кадастровым номером 16:50:150304:89 с разрешенным использованием (целевым назначением), как указано в договоре: занимаемый незавершенным строительством объектом.

Установив отсутствие доказательств, подтверждающих соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора о расторжении данного договора, суд первой инстанции на основании пункта 2 статьи 148 АПК РФ оставил иск в этой части требований без рассмотрения. В остальной части иск о взыскании задолженности по арендной плате суд удовлетворил, взыскав с ответчика 3 416 869 руб. 51 коп. задолженности по арендной плате, 1 734 672 руб. 29 коп. пени, а также 695 913 руб. 70 коп. долга, согласованного сторонами в разделе 4 «Особые условия» договора, образовавшегося в период действия ранее заключенного договора аренды того же земельного участка от 14.10.2008 № 13182.

При этом иные обстоятельства, связанные с заключением договора аренды и исполнением обязательств из договора, судом не рассматривались ввиду отсутствия возражений со стороны ответчика на исковые требования.

Такие возражения были заявлены ответчиком только при подаче апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции на основании представленных ответчиком новых доказательств установил, что заключенный сторонами 22.12.2012 договор аренды земельного участка № 16821 явился следствием заключенного между ООО «Атлантида» (продавец) и ООО «Центр кадровой поддержки» (покупатель) договора купли-продажи от 21.01.2010 недвижимого имущества – незавершенного строительством объекта, расположенного на данном земельном участке. Переход права собственности на объект недвижимости к покупателю был зарегистрирован 19.02.2010. Во исполнение данной сделки к покупателю (ООО «Центр кадровой поддержки») в силу пункта 1 статьи 552 ГК РФ перешло и право пользования земельным участком в объеме, принадлежащем предыдущему собственнику. Условия аренды земельного участка были согласованы предыдущим собственником недвижимости – ООО «Атлантида», в договоре аренды от 14.10.2008 № 13182. После перехода к ООО «Центр кадровой поддержки» на основании сделки купли‑продажи недвижимости от 21.01.2010 прав пользования земельным участком отношения с арендодателем (Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани) были согласованы в договоре аренды земельного участка от 22.12.2012 № 16821. При этом стороны в данном договоре согласовали распространение его условий на предшествующий период (с 01.02.2010), а также отдельно в особых условиях согласовали обязательство арендатора оплатить 695 913,70 рублей долга и пени, образовавшегося в период действия договора от 14.10.2008 № 13182.

Суд апелляционной инстанции установил, что ООО «Атлантида» решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.03.2013 по делу № А65-31991/2012 признано несостоятельным (банкротом) с открытием конкурсного производства по упрощенной процедуре банкротства (банкротство отсутствующего должника). Определением того же суда от 06.08.2013, принятым в рамках дела о банкротстве ООО «Атлантида», заключенный должником с ООО «Центр кадровой поддержки» договор купли-продажи объекта незавершенного строительства от 21.01.2010 признан недействительным по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (сделка, совершенная с целью причинения вреда имущественным интересам кредиторов, имеющая признаки злоупотребления правом). Применены последствия недействительности сделки в виде возврата в конкурсную массу незавершенного строительством объекта, расположенного на земельном участке площадью 3961 кв. м с кадастровым номером 16:50:150304:89.

Суд апелляционной инстанции, применив статьи 166, 167 ГК РФ, пришел к выводу о недействительности договора аренды земельного участка от 22.12.2012, поскольку он был заключен на основании ничтожной сделки – договора купли-продажи недвижимости от 21.01.2010, и о наличии у ответчика признаков неосновательного обогащения (статья 1102 ГК РФ), выразившегося в фактическом пользовании ООО «Центр кадровой поддержаки» земельным участком в отсутствие правовых оснований.

Переход к покупателю недвижимости прав пользования земельным участком, необходимым для ее использования, на тех же условиях, которые существовали у продавца, является правовым последствием сделки купли-продажи недвижимости, возникающим в силу закона (пункт 3 статьи 552 ГК РФ). Признание сделки купли-продажи недвижимости недействительной в силу общих последствий недействительности сделки, предусмотренных пунктом 2 статьи 167 ГК РФ, влечет обязанность стороны возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) – возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Следовательно, последствием недействительности договора купли‑продажи недвижимости от 21.01.2010 является возврат объекта недвижимости продавцу. Именно односторонняя реституция была применена арбитражным судом в определении от 06.08.2013, иные последствия недействительности данной сделки суд не применял. Иным правовым последствием недействительности сделки купли-продажи недвижимости является прекращение арендных прав покупателя на земельный участок, с восстановлением в правах пользования земельным участком продавца недвижимости.

Однако недействительность сделки купли-продажи недвижимости не может автоматически повлечь недействительность договора аренды земельного участка, поскольку он заключен с иным лицом – Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани. Именно договором аренды земельного участка определяется объем восстановленных прав и обязанностей собственника недвижимости, чьи права на нее восстановлены, в отношении земельного участка. Иные последствия недействительности сделки купли-продажи, в частности – возврат земельного участка арендодателю, в данном случае неприменимы. В данном случае права пользования продавца – ООО «Атлантида», земельным участком, а также его обязанности как арендатора восстанавливаются в объеме, предусмотренном ранее действовавшим договором аренды от 14.10.2008 № 13182, если только данный договор не был расторгнут его сторонами.

Права продавца недвижимости в данном случае не могут быть восстановлены в объеме, согласованном ООО «Центр кадровой поддержки» и Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани в договоре аренды земельного участка от 22.12.2012 № 16821, поскольку ООО «Атлантида» как надлежащий пользователь земельного участка, не является стороной данного договора. Однако права и обязанности ООО «Центр кадровой поддержки», как фактического пользователя земельным участком в период перехода прав пользования землей во исполнение недействительного договора купли-продажи от 21.01.2010 и до возврата недвижимости ООО «Атлантида» во исполнение определения арбитражного суда от 06.08.2013, определены именно договором аренды земельного участка от 22.12.2012 № 16821. Данный договор не может быть признан недействительным в целом, как последствие недействительности договора купли-продажи недвижимости от 21.01.2010, поскольку заключен с иным лицом, не являющимся стороной сделки купли-продажи. Правовым последствием недействительности сделки купли-продажи недвижимости от 21.01.2010, направленным на восстановление продавца в правах пользования земельным участком, является прекращение действия договора аренды от 22.12.2012 № 16821 на будущее время применительно к пункту 3 статьи 167 ГК РФ, но не признание данного договора недействительным в целом.

Соответственно, судебная коллегия находит вывод суда апелляционной инстанции о недействительности заключенного ООО «Центр кадровой поддержки» с Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани договора аренды земельного участка от 22.12.2012 № 16821 ошибочным, не основанным на нормах материального права, что влечет и ошибочность вывода о наличии у ООО «Центр кадровой поддержки» неосновательного обогащения (статья 1102 ГК РФ), выразившегося в пользовании земельным участком без правовых оснований.

В данном случае денежные обязательства ООО «Центр кадровой поддержки» перед Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани определяются именно договором аренды земельного участка от 22.12.2012 № 16821.

Данным договором (пункт 3.1) определен механизм расчета арендной платы, исходя из произведения удельного показателя кадастровой стоимости земли, размера ставки земельного налога в процентах от кадастровой стоимости земли, поправочного коэффициента к ставкам земельного налога, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, и площади земельного участка. Данные показатели определяются нормативными актами Республики Татарстан и муниципального образования г. Казани. При этом в силу пункта 3.6 договора размер арендной платы не является фиксированным и изменяется в каждом случае централизованного изменения, введения иных ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы уполномоченным органом государственной власти Республики Татарстан, органом местного самоуправления г. Казани без согласования с арендатором. Данные условия договора соответствуют пункту 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Расчет задолженности по арендной плате, положенный истцом в основание иска, произведен в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74, постановлением руководителя Исполнительного комитета г. Казани от 22.06.2006 № 1198 «Об арендной плате за землю в г. Казани», на основании утвержденных постановлениями Кабинета Министров Республики Татарстан от 05.10.2005 № 478 и от 24.12.2010 № 1102 удельных показателей кадастровой стоимости земли, ставок земельного налога и коэффициентов, учитывающих целевое использование земельных участков, утвержденных решением Казанской городской Думы от 29.11.2005 № 2-3 с учетом изменений от 08.10.2010, от 03.03.2011.

Тот же механизм применен судом апелляционной инстанции при расчете неосновательного обогащения, вследствие чего, несмотря на неправильное применение норм материального права в части квалификации обязательств ответчика как неосновательного обогащения, размер подлежащего взысканию долга правильно определен судом в 3 416 869 руб. 51 коп.

Доводы ответчика о том, что фактическим пользователем земельного участка, несмотря на договор купли-продажи недвижимости от 21.01.2010, являлось ООО «Атлантида», не могут быть приняты во внимание. Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 06.08.2013 по делу № А65-31991/2012 применены последствия недействительности сделки в виде обязания ООО «Центр кадровой поддержки» возвратить в конкурсную массу ООО «Атлантида» объект недвижимости, а следовательно – объект недвижимости находился во владении ответчика. Обязательства ответчика по уплате арендной платы, как указано выше, также возникли непосредственно из договора аренды земельного участка от 22.12.2012 № 16821, заключенного самим ответчиком, а не ООО «Атлантида».

Иные доводы ответчика направлены на неправильное определение размера долга (неосновательного обогащения, как ошибочно указал суд апелляционной инстанции), по арендной плате за 2011 год. Ответчик считает, что утвержденные постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 № 1102 результаты государственной кадастровой оценки земельных участков не могли быть применены при определении размера платы за пользование участком в силу пункта 1 статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации, предусматривающей определение налоговой базы для уплаты земельного налога с первого января года, являющегося налоговым периодом, такие результаты подлежат применению только с 01.01.2012, поскольку постановление от 24.12.2010 № 1102 было официально опубликовано в средствах массовой информации только 02.02.2011. В 2011 году, по мнению ответчика, подлежала применению кадастровая стоимость земельного участка, утвержденная постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 05.10.2005 № 478.

Однако постановление Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 № 1102, утвердившее результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, не является нормативным актом о налогах и сборах, и на него не могут быть распространены требования статьи 5 Налогового кодекса Российской Федерации. Данным постановлением уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации предусмотрено введение в действие результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов по Республике Татарстан с 1 января 2011 года. Законность нормативного акта уполномоченного органа исполнительной власти Республики Татарстан не является предметом настоящего судебного спора. Законность данного нормативного акта четырежды проверялась Верховным Судом Республики Татарстан, который отказал в удовлетворении требований о признании его недействующим, в том числе и с учетом соблюдения процедуры его принятия (решения от 26.05.2011 № 3-33/11, от 25.05.2011 № 3-31/11, от 24.05.2011 № 3-32/11, от 21.08.2013 № 3-25/2013).

При этом необходимо отметить, что постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 24.12.2010 № 1102 удельный показатель кадастровой стоимости земли для земельного участка 16:50:150304:89 определен в 10 543,51 руб./кв. м, ранее данный показатель в соответствии с постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 05.10.2005 № 478 составлял 13 066 руб./кв. м, то есть с 2011 года был уменьшен.

Иные показатели расчета арендной платы в 2011 году (ставка земельного налога в 1,5%) применена арендодателем в соответствии с решением Казанской городской Думы от 29.11.2005 применительно к установленному договором режиму целевого использования земельного участка.

Таким образом, предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены постановления суда апелляционной инстанции в части взыскания с ответчика 3 416 869 руб. 51 коп. не имеется. Данное постановление суда апелляционной инстанции от 15.07.2014 подлежит изменению в силу статьи 288 АПК РФ только в части указания на взыскание с ответчика неосновательного обогащения.

Отказ в иске в части взыскания 1 734 672 руб. 29 коп. пени и 695 913 руб. 70 коп. долга по арендной плате, согласованного сторонами в разделе 4 особых условий договора аренды от 29.12.2012 № 16821 в кассационном порядке не обжалован, в связи с чем у судебной коллегии не имеется процессуальных оснований для пересмотра судебного акта в этой части. Не имеется процессуальных оснований и для пересмотра судебных актов в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды и о прекращении производства по апелляционной жалобе ООО «Атлантида», так как и в этой части судебные акты в кассационном порядке не обжалованы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2014 по делу № А65-18052/2013 изменить.

Изложить первое предложение абзаца 4 резолютивной части постановления в следующей редакции: «Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Центр кадровой поддержки» (ОГРН 1091690048383) в пользу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполкома г. Казани» 3 416 869 руб. 51 коп. долга по арендной плате.»

В остальной части постановление апелляционного суда оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья А.Л. Петров

Судьи М.В. Коноплева

А.Ф. Фатхутдинова