Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» и индивидуального предпринимателя ФИО4

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.11.2014 (судья Савельева А.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2015 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу №А65-18214/2014

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о взыскании 121 716 руб. 86 коп. долга, 63 957 руб. 59 коп. пени,

по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО4 к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» о взыскании 187 279 руб. 68 коп. неосновательного обогащения,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» (далее – МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ИП ФИО4, ответчик) о взыскании 121 716 руб. 86 коп. долга за период с 03.02.2012 по 27.03.2014, 63 957 руб. 59 коп. пени.

Ответчик обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан со встречным исковым заявлением о взыскании неосновательного обогащения в виде уплаты арендной платы за период, когда в арендуемом помещении отсутствовала электроэнергия.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.11.2014, оставленным без изменения постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2015, исковые требования удовлетворены частично, в удовлетворении встречных исковых требований отказано.

С ИП ФИО4 в пользу МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» взыскано 77 823 руб. 03 коп. долга, 57 044 руб. 48 коп. пени. В удовлетворении оставшейся части исковых требований отказано.

Обжалуя принятые по делу судебные акты в части отказа в удовлетворении заявленных требований в кассационном порядке, истец просит их отменить в данной части и удовлетворить иск в полном объеме.

Кассационная жалоба истца мотивирована несоответствием выводов судебных инстанций фактическим обстоятельствам дела, поскольку при расчете арендной платы у истца не имелось дополнительного соглашения к договору аренды о снижении арендной платы за период с 01.09.2011 по 31.07.2012.

Ответчик также обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить принятые по делу судебные акты, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска и удовлетворении встречных исковых требований.

ИП ФИО4 полагает, что судебными инстанциями были нарушены нормы материального права, поскольку отсутствие электричества в помещении является недостатком имущества, который влечет невозможность использования имущества по назначению. Кроме того, судом неверно произведен перерасчет неустойки.

Проверив законность принятых по делу судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационных жалоб.

Как следует из материалов дела, 01.09.2011 между ОАО «Миллениум Зилант-Сити» (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 1536-Д, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется принять нежилые помещения первого этажа №№6а, 7а, 8, 9, 10,11 общей площадью 57,4 кв. м, расположенные по адресу: <...>, литер А для целей реализации инструмента и крепежа.

Вышеуказанный объект был передан арендатору по акту приема-передачи.

В соответствии с пунктом 1.3 договора аренды срок договора установлен с 01.09.2011 по 31.07.2012.

Согласно пунктам 1.4.1, 1.4.2 Приложения № 3 «Порядок расчета размера арендной платы» к договору аренды арендатор принял на себя обязательство уплачивать арендную плату постоянную составляющую ежемесячно в порядке предоплаты, не позднее пятого числа текущего месяца; переменную составляющую ежемесячно не позднее трех календарных дней с момента получения счета на оплату.

Дополнительным соглашением № 1 от 01.09.2011 сторонами изменен размер арендной платы.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.02.2012 серия 16-АК №400670, вышеуказанные нежилые помещения приняты в муниципальную собственность, о чем 03.02.2012 внесена соответствующая запись в ЕГРП.

Соглашением от 27.03.2014 между истцом и ответчиком стороны расторгли вышеуказанный договор, и имущество было возвращено истцу.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды в спорный период послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.

Частично удовлетворяя заявленные требования, судебные инстанции правомерно руководствовались следующим.

Статьями 307 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно положениям статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, и в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

Соответственно, в предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Исходя из толкования статей, 382, 387 и 617 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды (независимо от переоформления договора аренды).

Исходя из того, что имущество возвращено арендодателю по акту приема-передачи от 27.03.2014, с учетом дополнительного соглашения № 1 от 01.09.2011, судебными инстанциями произведен расчет подлежащей внесению арендной платы за период с 03.02.2012 по 27.03.2014, который составил 646 365 руб. 56 коп.

Судами установлено, что всего ответчиком уплачено за аренду спорного имущества 568 542 руб. 53 коп.

Оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные инстанции пришли к правомерному выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за спорный период в сумме 77 823 руб. 03 коп. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Также истцом заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки по пункту 2.6 договора за просрочку арендных платежей, исходя из 0,1% за каждый день просрочки, а не из 0,2%, как предусмотрено договором.

Установив факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, судебные инстанции в соответствии с условиями договора и на основании статей 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии оснований для уменьшения договорной неустойки, правомерно взыскали с ответчика пени, исходя из уточненного судом размера задолженности в сумме 57 044,48 руб.

Доводы кассационной жалобы истца о необходимости взыскания с ответчика размера арендной платы без учета изменений, согласованных в дополнительном соглашении № 1 от 01.09.2011, основаны на неверном толковании норм материального права.

Дополнительное соглашение от 01.09.2011 подписано сторонами, от имени арендодателя в нем выступает ОАО «Миллениум Зилант-Сити».

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации права арендодателя по договору аренды перешли с 03.02.2012 к истцу.

Исходя из толкования статей 382, 387 Гражданского кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.0221.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» новый собственник имущества становится стороной договора аренды со всеми, вытекающими из данного договора правами и обязанностями (в том числе и установленными дополнительными соглашениями).

Отказывая в удовлетворении встречного иска, судебные инстанции правомерно руководствовались статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой предпринимательской признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

Так, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки; арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества.

В силу пункта 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества, непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя, потребовать досрочного расторжения договора.

Заключая договор аренды, ИП ФИО4 осуществляла предпринимательскую деятельность на свой страх и риск, убедившись в невозможности использования помещения по каким-либо основаниям, должна была отказаться от его заключения.

Установив, что ответчик отказа от пользования помещением в период действия договора аренды не заявлял, о необходимости исполнения истцом обязанностей арендодателя до подачи встречного иска не заявлял, факт неиспользования помещения в спорный период надлежащими доказательствами не подтверждён, судебные инстанции правомерно отказали в удовлетворении встречного иска.

Доводы кассационной жалобы ответчика о невозможности использования арендуемого помещения по назначению направлены на переоценку установленных по делу фактических обстоятельств, что согласно главе 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.

Иные доводы кассационной жалобы ИП ФИО5 о неверном расчете неустойки являлись предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции. Расчет проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.

При указанных обстоятельствах обжалуемые судебные акты приняты при правильном применении норм материального и процессуального права, оснований для их отмены не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.11.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.03.2015 по делу №А65-18214/2014 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья В.В. Александров

Судьи Р.А. Нафикова

К.Р. Гарифуллина