Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Казань (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М», г. Москва (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности в размере 464 838 руб., убытков в размере 989 444 руб. 33 коп.,

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альфа-М» к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о возмещении убытков в размере 1 070 018 руб. 66 коп.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-М» (далее – ООО «Альфа-М») о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения от 11.06.2020 № АМ‑2515-10/2020 по арендной плате до дня фактического пользования имуществом (07.07.2021) в размере 464 838 руб. (с марта 2021 года по 07.07.2021), убытки в размере 989 444 руб. 33 коп. (дело № А65‑18225/2021).

ООО «Альфа-М» обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к ИП ФИО1 о возмещении убытков по договору аренды от 11.06.2020 № АМ-2515-10/2020 в размере 1 070 018 руб. 66 коп. (дело № А65-18607/2021).

Определением от 07.09.2021 дело № А65-18225/2021 и дело № А65‑18607/2021 объединены для совместного рассмотрения с присвоением номера основного дела № А65-18225/2021.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.02.2022 в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 отказано.

Исковые требования ООО «Альфа-М» удовлетворены, с ИП ФИО1 в пользу ООО «Альфа-М» взысканы убытки в размере 1 070 018 руб. 66 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 700 руб.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2022 решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.02.2022 отменено в части удовлетворения исковых требований ООО «Альфа-М» и взыскании с ИП ФИО1 в пользу ООО «Альфа-М» убытков в размере 1 070 018 руб. 66 коп., расходов по уплате государственной пошлины в сумме 23 700 руб., резолютивная часть судебного акта изложена в следующей редакции: «В иске ИП ФИО1 к ООО «Альфа-М» о взыскании задолженности по договору аренды № АМ-2515-10/2020 нежилого помещения от 11.06.2020 по арендной плате до дня фактического пользования имуществом (07.07.2021) в размере 464 838 руб. (с марта 2021 по 07.07.2021), убытков в размере 989 444 руб. 33 коп. отказать.

В иске ООО «Альфа-М» о взыскании с ИП ФИО1 убытков в размере 1 070 018 руб. 66 коп. отказать».

В кассационной жалобе ИП ФИО1 просит изменить постановление апелляционной инстанции, удовлетворив её требования в полном объеме.

В обоснование жалобы указывается, что арендатор демонтировал в предоставленном помещении имущество, принадлежащее арендодателю, привел помещение в состояние, не пригодное к использованию и дальнейшей эксплуатации.

ООО «Альфа-М» в своей кассационной жалобе просит отменить постановление апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении его исковых требований и оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции.

По мнению заявителя жалобы, ввиду расторжения договора аренды по вине арендодателя у арендатора возникли убытки в размере стоимости ремонта, произведенного в помещении перед открытием универсама.

Заявитель жалобы утверждает, что в стоимость иска не включена стоимость материалов и оборудования, которые ООО «Альфа-М» демонтировало и вывезло перед возвратом помещения арендодателю.

Судами не приняты во внимание пункты 4.3 и 4.5 договора аренды, в силу которых арендодатель обязан возместить стоимость ремонтных работ, выполненных арендатором в помещении.

При рассмотрении настоящего дела судом кассационной инстанции в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв в судебном заседании до 17 часов 00 минут 23.08.2022.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, Арбитражный суд Поволжского округа для удовлетворения кассационных жалоб оснований не находит.

Судами установлено и следует из материалов дела, 11.06.2020 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Альфа-М» (арендатор) заключен договор аренды № АМ-2515-10/2020, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое здание общей площадью 74,1 кв. м, назначение: нежилое здание, наименование: Аптечный павильон, этаж 1, с кадастровым номером: 16:50:100502:188, находящееся по адресу: Российская Федерация, <...> здание 21А.

Согласно пункту 1.2 договора арендодатель является собственником помещения, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 08.08.2016 сделана запись регистрации № 16‑16/001-16/097/008/2016-3161/2.

Арендатор использует помещение для торговли в качестве универсама под коммерческим обозначением «Красное&Белое» или другим коммерческим обозначением (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 5.1 договора срок аренды по договору составляет 10 лет, начиная с момента государственной регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан. По акту приема-передачи от 18.08.2020 арендатор принял объект в аренду.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.07.2021 по делу № А65-11702/2021 судом был принят отказ арендодателя от иска о расторжении договора аренды нежилого помещения от 11.06.2020 № АМ‑2515-10/2020, производство по делу было прекращено в связи с расторжением договора и возврата арендодателю объекта аренды.

При возврате помещения из аренды между сторонами возникли разногласия относительно состояния помещения, что отражено в передаточном акте объекта.

Арендодатель с участием эксперта и представителей арендатора в период приема-передачи помещения (т.е. 07.08.2021) отразили недостатки помещения, что отражено в строительно-технической экспертизе № 044/2021.

Арендодатель согласно пункту 2.6.2 договора согласие на произведение арендатором переоборудования, перепланировки и реконструкции помещения не давала, ориентировочная стоимость приведения помещения в состояние, существовавшее на момент составления технического плана, определена арендодателем по данным из открытых источников и составляет 989 444 руб. 33 коп.

При этом арендодатель ссылался на отсутствие внесения арендной платы арендатором в период с марта 2021 года по 07.07.2021, что по расчету арендодателя составляет 464 838 руб.

Письмом от 04.06.2021 арендодатель предложил арендатору привести помещение в состояние, в котором оно было передано по акту приема-передачи или возместить расходы для приведения помещения в надлежащее состояние и погасить долг по арендной плате, которые было оставлено арендатором без исполнения, что явилось основанием обращения арендодателя в суд с иском о взыскании задолженности по договору аренды № АМ-2515-10/2020 нежилого помещения от 11.06.2020 по арендной плате до дня фактического пользования имуществом в размере 464 838 руб. (с марта 2021 по 07.07.2021) и взыскании убытков в размере 989 444 руб. 33 коп.

Арендатор, обращаясь с исковым заявлением о взыскании убытков по договору аренды от 11.06.2020 № АМ-2515-10/2020 в размере 1 070 018 руб. 66 коп. ссылался на следующие обстоятельства.

В арендуемом помещении 14.02.2021 произошло нарушение целостности конструкции кровли, сторонами совместно составлен акт осмотра от 15.02.2021.

Согласно заключению специалиста от 24.02.2021 № 19-03/21 причиной нарушения целостности конструкции кровли в арендуемом помещении явилось нарушение технологии сварки элементов несущих балок кровли на стадии строительства здания.

В соответствии с договором аренды арендодатель является ответственной стороной за проведение капитального ремонта, обязан устранить повреждения, которые возникли по его вине. Между тем арендодателем ремонтно-восстановительные работы не проведены, помещение эксплуатировать по назначению не представляется возможным.

При открытии универсама в арендуемом помещении арендатор понес затраты на ремонт в размере 1 070 018 руб. 66 коп.

Претензией от 03.06.2021 арендатор предложил арендодателю возместить понесенные убытки, что арендодателем было оставлено без исполнения, в связи с чем арендатор обратился в суд с иском о взыскании 1 070 018 руб. 66 коп. убытков.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований арендодателя и обоснованности требований арендатора по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В соответствии с пунктом 2.1.11 договора арендодатель дает свое полное и безотзывное согласие на проведение арендатором работ по перепланировке, реконструкции и переустройству помещения, не затрагивающих несущие конструкции помещения/здания.

В арендуемом помещении 14.02.2021 было обнаружено проседание потолка.

Арендатор заказал за свой счет проведение исследования помещения, по результатам которого составлено заключение специалиста от 24.02.2021 № 19‑03/21, свидетельствующее о том, что техническое состояние кровли помещения является аварийным, дальнейшая эксплуатация помещения без проведения ремонта невозможно; причиной нарушения целостности кровли явилось нарушение технологии сварки элементов несущих балок кровли на стадии строительства здания.

Также специалист указал, что демонтированные при ремонтно-строительных работах перегородки не являлись несущими, следовательно, их демонтаж не оказал какого-либо влияния на состояние кровли и ее проседание.

Кроме того, арендатором было заказано исследование помещения в федеральном бюджетном учреждении Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы. Выводы данного исследования от 23.07.2021 № 2157/07‑6 подтверждают выводы, приведенные в заключении специалиста от 24.02.2021 № 19-03/21.

Арендатор направил арендодателю 15.02.2021 письмо с просьбой произвести ремонт здания с целью дальнейшей эксплуатации. Данным письмом арендатор одновременно уведомил арендодателя о приостановлении оплаты арендной платы в соответствии с пунктом 4.5 договора аренды, согласно которому закреплено право арендатора не оплачивать арендную плату за те дни, в которые использование помещения было невозможно по вине арендодателя.

Суд установил, что в данном случае помещение находилось в аварийном состоянии и не могло использоваться по назначению по причине нарушения арендодателем условий договора.

В силу статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

С момента проседания кровли 14.02.2021 до момента расторжения договора аренды 07.07.2021 прошло более 4 месяцев, за которые истец не произвел капитальный ремонт и не привел помещение в пригодное к использованию состояние.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции, выводы которого поддержал суд апелляционной инстанции, со ссылкой на статьи 328, 612 ГК РФ, пришел к обоснованному выводу о том, что требование арендодателя о взыскании арендной платы за период с 01.03.2021 по 07.07.2021 является необоснованным, так как арендная плата была приостановлена в соответствии с пунктом 4.5 договора, после соответствующего уведомления арендодателя, так как помещение находилось в аварийном состоянии и не могло использоваться по назначению по вине арендодателя.

В удовлетворении требования арендодателя о взыскании убытков по приведению помещения в состояние, существовавшее на момент составления технического плана, отказано судом первой инстанции по следующим основаниям.

Из акта приема-передачи нежилого помещения 18.08.2020 следует, что пункт 11: вместе с помещением не передается какого-либо имущества; пункт 13: на момент передачи помещения требуется текущий ремонт; пункт 14: помещение не пригодно к использованию в соответствии с назначением, указанным в пункте 1.3 договора.

Арендодатель указывает размер убытков исходя из того, что помещение будет приведено в состояние, пригодное к использованию по назначению, тогда как из акта приема-передачи помещения от 18.08.2020 следует, что арендатор принял помещение в состоянии непригодном для использования по назначению.

В соответствии с пунктом 2.6.2 договора арендатор обязан возвратить помещение в том состоянии, в котором оно было передано ему с учетом нормального износа и выполненных арендатором работ по ремонту и переоборудованию, при этом арендодатель не вправе требовать восстановления его в первоначальное состояние и возмещения убытков для его приведения в такое состояние, если все ремонтные работы выполнены с согласия арендодателя.

В соответствии с пунктом 2.1.11 договора истец дал свое согласие на проведение ремонтных работ в помещении, при условии незатрагивания несущих конструкций.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Письмом от 15.02.2021 арендатор потребовал от арендодателя произвести ремонт конструкции кровли и привести помещение в пригодное для использования по назначению состояние.

Так как арендодателем ремонт конструкции кровли помещения произведен не был, 01.06.2021 арендатор направил истцу уведомление о расторжении договора аренды по причине нарушения истцом своих обязательств, предусмотренных договором аренды и действующим законодательством, а именно непринятием мер по приведению помещения в пригодное для использования по назначению состояние. Таким образом, арендатор воспользовался правом на расторжение договора, предоставленным статьей 612 ГК РФ.

Сторонами 07.07.2021 подписан акт возврата помещения, договор расторгнут по причине нарушения арендодателем условий договора аренды.

Требование арендодателя о взыскании с арендатора компенсации ущерба по приведению помещения в состояние, имевшееся на момент составления технического плана, судом первой инстанции оставлено без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для взыскания арендной платы и убытков по приведению помещения в состояние, существовавшее на момент составления технического плана.

Арбитражный суд первой инстанции со ссылкой на условия договора аренды признал обоснованным требование арендатора о взыскании 1 070 018 руб. 66 коп. убытков.

При этом суд исходил из положений статьи 15 ГК РФ, разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», счел доказанными совокупность обстоятельств, подлежащих установлению по иску о взыскании убытков.

Суд апелляционной инстанции в данной части с выводами суда первой инстанции не согласился и принял решение об отказе в удовлетворении указанного требования.

На основании части 1 статьи 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

В силу части 2 статьи 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по смыслу статей 15 и 393 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, а также обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. При установлении причинной связи между нарушением обязательства и убытками необходимо учитывать, в частности, то, к каким последствиям в обычных условиях гражданского оборота могло привести подобное нарушение. Если возникновение убытков, возмещения которых требует кредитор, является обычным последствием допущенного должником нарушения обязательства, то наличие причинной связи между нарушением и доказанными кредитором убытками предполагается.

Причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной).

Арендатор в обоснование иска о взыскания убытков ссылался на понесенные затраты на ремонт в размере 1 070 018 руб. 66 коп.

Суд апелляционной инстанции установил, что исковое заявление ООО «Альфа-М» не содержит расчета убытков, к исковому заявлению расчет также представлен не был.

В представленном впоследствии расчете (том 3 л.д.84) ООО «Альфа‑М» указало, что сумма убытков складывается из работ по счету-фактуре от 29.08.2020 № 93869/1 в размере 84 693,66 руб. и по счету-фактуре от 11.01.2021 № 1 на 985 325 руб. Иной информации данный расчет не содержит.

На основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 4.5 договора аренды в случае, если арендатор не имел возможности пользоваться помещением вследствие невыполнения или ненадлежащего выполнения арендодателем предусмотренных договором обязательств, а также по причине запрета деятельности, либо приостановления (прекращения) деятельности объекта по требованию контролирующего органа либо решению суда вследствие невыполнения обязательств арендодателем, действий/бездействий арендодателя, препятствующих использованию помещения по целевому назначению, арендатор вправе не оплачивать постоянную часть арендной платы за каждый день приостановления до момента устранения этих обстоятельств.

Согласно абзацу 2 пункта 4.5 договора при прекращении деятельности и расторжении договора по вине арендодателя последний обязан возместить убытки арендатору, в т.ч. убытки, предусмотренные пунктом 4.3 договора.

При этом пунктом 4.3 договора сторонами установлено, что в случае досрочного прекращения действия договора по вине арендодателя, последний возмещает арендатору стоимость смонтированных им (или за его счет) и оставленных в помещении систем охраной и пожарной сигнализации, телефонных и компьютерных сетей, систем видеонаблюдения, вентиляции и кондиционирования, стоимости предоставления доступа к телефонной сети общего пользования, по стоимости их приобретения и монтажа с учетом амортизации либо арендатор имеет право демонтировать смонтированные им системы охраной и пожарной сигнализации, телефонных и компьютерных сетей, систем видеонаблюдения, вентиляции и кондиционирования. Кроме того, арендодатель обязан возместить стоимость ремонтных работ, выполненных в помещении.

Довод ООО «Альфа-М» относительного того, что все демонтированные элементы забрала ФИО1 взамен большей части установлены новые, значительная часть из которых были оставлены арендодателю при возврате помещения, судом апелляционной инстанции не принят как не подтвержденный соответствующими доказательствами.

Довод ООО «Альфа-М» о том, что арендатором были улучшены качественные характеристики помещения, судебной коллегией также не принят во внимание как документально не подтвержденный.

При возврате помещения установлено, что все улучшения, установленные арендатором, им же самим затем были демонтированы.

Состояние объекта аренды, изложенное в замечаниях арендодателя, арендатор фактически не отрицал, указав на то, что помещение передается арендодателю в состоянии, обусловленном договором.

Следовательно, является верным вывод суда апелляционной инстанции о том, что у арендатора отсутствовали предусмотренные законом и договором основания для обращения с иском.

При таких обстоятельствах суд округа признает правильным вывод суда апелляционной инстанции о том, что решение арбитражного суда первой инстанции в части взыскания убытков в размере 1 070 018 руб. 66 коп., расходов по уплате государственной пошлины в сумме 23 700 руб. незаконен, т.к. судом неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела; выводы, изложенные в решении в части взыскания убытков, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судом апелляционной инстанции на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств с учетом доводов и возражений участвующих в деле лиц, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права, в связи с чем у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для отмены либо изменения принятого по делу судебного акта.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2022 по делу № А65-18225/2021 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья И.Р. Нагимуллин

Судьи Э.Р. Галиуллин

Н.Н. Королёва