Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани»

на постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2022

по делу № А65-19298/2021

по исковому заявлению садоводческого некоммерческого товарищества «Прибрежный» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании недействительным отказа от договора аренды и признании его действующим,

УСТАНОВИЛ:

садоводческое некоммерческое товарищество «Прибрежный» (далее – истец, СНТ «Прибрежный», товарищество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – ответчик, Комитет земельных и имущественных отношений) о признании недействительным отказа от договора аренды земли от 26.06.2006 № ТО-24-071-0721 и признании его действующим.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.10.2021 в иске отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2022, решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.10.2021 отменено, принят по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворены: признано недействительным одностороннее расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 26.06.2006 №ТО-24-071-0721 на основании уведомления Комитета земельных и имущественных отношений от 15.07.2021 № 10366/КЗИО-ИСХ.

Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, Комитет земельных и имущественных отношений обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, считая, что судом неправильно применены нормы материального права.

Информация о принятии кассационной жалобы к производству, движении дела, времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда Поволжского округа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» по адресу: http://faspo.arbitr.ru/ в соответствии со статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ? АПК РФ).

Стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, кассационная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2022 проверена в порядке, предусмотренном главой 35 АПК РФ по доводам, изложенным в кассационной жалобе.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, между Палатой земельных и имущественных отношений Высокогорского муниципального района Республики Татарстан (арендодатель) и «Объединенным садоводческим некоммерческим товариществом Казанского авиационного производственного объединения им. С.П. Горбунова» (арендатор, далее – ОСНТ КАПО им. Горбунова) 26.06.2006 был заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № ТО?24-071-0721 (далее – договор), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду сроком на 49 лет земельный участок с характеристиками, поименованными в пункте 1.1 договора.

Законом Республики Татарстан от 28.12.2007 № 69-ЗРТ «О преобразовании, изменении границ отдельных муниципальных образований и внесении изменений в некоторые законы Республики Татарстан» земельный участок с кадастровым номером 16:16:21 64 01:0011, площадью 56 000 кв.м, включен в границы муниципального образования г. Казань.

Таким образом, полномочия собственника земельного участка на момент обращения истца в суд осуществляет ответчик.

Истец, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском, указал, что на основании разделительного баланса от 01.11.2016, акта приема-передачи земельного участка от 01.11.2016 и протокола общего собрания ОСНТ КАПО им. Горбунова права арендатора по договору аренды перешли от ОСНТ КАПО им. Горбунова к СНТ «Прибрежный». Ответчик 15.07.2021 направил истцу уведомление за № 10366/КЗИО-исх о прекращении договора аренды и возврате земельного участка в срок до 13.08.2021.

Полагая расторжение ответчиком договора в одностороннем порядке незаконным, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

При разрешении спора судебные инстанции дали различную правовую квалификацию допущенным нарушениям, которые могли послужить основанием для расторжения договора аренды.

Так, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 422, 450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), установив факт наличия задолженности арендатора по договору, признал законным и обоснованным уведомление арендодателя о расторжении договора аренды без обращения в суд, в связи с чем отказал в удовлетворении исковых требований.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции, заявленные требования удовлетворил, признал недействительным оспариваемый отказ от договора аренды земли, при этом правомерно исходил из следующего.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (статьи 606, 610, 614 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», положения пункта 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливают специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ; указанные в статье 619 ГК РФ обстоятельства могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированны как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» сформулирована правовая позиция, согласно которой если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства (пункт 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Согласно пункту 1.5 договора аренды срок аренды установлен с 26.06.2006 по 26.06.2055.

В нарушение требований пункта 9 статьи 22 ЗК РФ ответчиком было заявлено о расторжении договора аренды земельного участка в одностороннем порядке без обращения в суд.

Между тем, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из того, что договор аренды заключен на срок более пяти лет, поэтому в данном случае внесудебный порядок расторжения договора аренды не мог быть применен.

Суд апелляционной инстанции установил, что в связи с ненадлежащим исполнением товариществом обязательств по внесению арендной платы Комитет направил в его адрес уведомление от 15.07.2021 № 10366/КЗИО-ИСХ об отказе от договора аренды, в котором указал на систематическую неуплату арендной платы, вступившие в законную силу решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 21.12.2020 по делу № А65-22289/2020, от 05.05.2021 по делу № А65-30067/2020, на основании которых с СНТ «Прибрежный» взысканы пени за просрочку исполнения обязательств, наличие образовавшейся задолженности на сумму более 70 000 руб.

Вместе с тем судом апелляционной инстанции установлено, в том числе из представленных в дело актов сверки расчетов по арендной плате за землю от 18.08.2021, от 13.01.2022, что товариществом произведено погашение задолженности по спорному договору аренды, и по состоянию на 13.01.2022 имеется имеется переплата по арендной плате за 2021 год на сумму более 20 000 руб.

С учетом всей совокупности обстоятельств, оснований для расторжения договора аренды не имелось.

При таких обстоятельствах, исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, установив, что в рассматриваемом случае уполномоченный орган с учетом произведенного арендатором погашения задолженности по договору не доказал наличие обстоятельств, указывающих на существенное нарушение истцом условий договора аренды, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, в связи с чем обоснованно удовлетворил исковые требования.

Указанная позиция приведена судами апелляционной и кассационной инстанций по делу № А65-26521/2020.

Несогласие Комитета с выводами суда апелляционной инстанции, иная оценка доказательств по делу не свидетельствуют о наличии в обжалованном судебном акте существенных нарушений норм материального права, повлиявших на исход судебного разбирательства или допущенной судебной ошибки.

Материалы дела исследованы судом апелляционной инстанции полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана правовая оценка, изложенные в обжалованном судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены принятого судебного акта по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется.

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не допущено.

Доводы заявителя кассационной жалобы основаны на неправильном толковании норм, регулирующих спорные правоотношения, применительно к установленным судами обстоятельствам дела и исследованным доказательствам.

С позиции статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьями 309, 310, 614 ГК РФ, установив, что товариществом не нарушены существенные условия договора аренды, правомерно отказал в иске о расторжении договора, принимая во внимание, что за допущенное товариществом нарушение сроков внесения арендной платы, с него взыскана неустойка.

На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2022 по делу № А65-19298/2021 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи В.А. Петрушкин

Р.В. Ананьев