Гражданский кодекс часть 1

по иску муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань, к обществу с ограниченной ответственностью «ВелесГранд», г. Казань, об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства, по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «ВелесГранд» к МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г. Казань, о признании права собственности на законченный строительством объект недвижимости третье лицо: Управление Росреестра по Республике Татарстан,

УСТАНОВИЛ:

муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – комитет) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ВелесГранд» (далее – ООО «ВелесГранд», общество), об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Республика Татарстан, г. Казань, ул. Ленинградская, с кадастровым номером 16:50:220505:1850 путем продажи с публичных торгов, обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства.

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле третьим лицом без самостоятельных требований на предмет спора привлечено Управление Росреестра по РТ.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 24.11.2021 в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принято к производству встречное исковое заявление ООО «ВелесГранд» к комитету о признании права собственности на законченный строительством объект недвижимости для его рассмотрения совместно с первоначальным иском.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.01.2022. оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2022, первоначальный иск комитета удовлетворен частично. Суд изъял у общества объект незавершенного строительства, расположенный по вышеуказанному адресу, кадастровый номер 16:50:220505:1850 на земельном участке с кадастровым номером 16:50:220505:1413 путем продажи с публичных торгов. В остальной части первоначального иска отказано, в удовлетворении встречного иска отказано.

Общество, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, принять новый судебный акт об отказе комитету в иске, удовлетворить встречный иск, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими отмене по следующим основаниям.

На основании постановления Исполнительного комитета г. Казани (далее – исполком) от 19.12.2012 № 9458 с гражданкой Евдокимовой Т.А. заключен договор аренды земельного участка от 28.12.2012 № 16848, согласно которого Евдокимовой Т.А. предоставлен в аренду на срок 3 года земельный участок с кадастровым номером 16:50:220505:1413 площадью 100 кв. м для строительства торгового объекта, расположенного по адресу: г. Казань, ул. Ленинградская.

Согласно условиям договора земельный участок с кадастровым номером 16:50:220505:1413 площадью 100 кв. м предоставлен в аренду Евдокимовой Т.А. целевым назначением - под торговый объект (незавершенный строительством) сроком до 14.06.2019.

В соответствии с пунктом 1.4.1 на земельном участке расположен объект незавершенного строительства.

Согласно пункту 1.5 договора аренды разрешенное использование земельного участка: торговый объект. Условиями договора стороны, в том числе установили, что действие договора прекращается со дня, следующего после 14.06.2019, в связи с чем у арендатора возникает обязанность по возврату земельного участка арендодателю по акту приема-передачи (п. 2.6 договора).

Обязанностями арендатора является не передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе: не заключать договоры и не вступать в сделки (также не исполнять сделки), следствием которых является или может являться какое-либо обременение имущественных прав, предоставленных арендатору по договору (договоры залога, внесение права аренды участка или его части в уставной капитал хозяйствующих субъектов (обществ, товариществ, производственных кооперативов и др.), иное отчуждение прав на земельный участок) без письменного согласия (разрешения) арендодателя, за исключением аренды земельного участка на срок более 5 лет.

В случае отчуждения принадлежащих арендатору зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, их частей или долей в праве на эти объекты в пятидневный урок с момента регистрации сделки письменно известить арендодателя и в тот же срок обратиться в уполномоченный орган с ходатайством об изменении, либо прекращении ранее установленного права на земельный участок либо его части, требуется письменное уведомление арендатором арендодателя.

Земельный участок передан от арендодателя арендатору по акту приема-передачи земельного участка от 15.06.2016.

Договор аренды и акт приема-передачи к договору аренды подписаны без разногласий и оговорок, в судебном порядке не оспорен.

Соглашением от 23.08.2016 № 16848-рп договор аренды от 28.12.2012 № 16848 расторгнут.

В связи с истечением срока договора аренды земельного участка от 15.06.2016 № 19047 Евдокимовой Т.А. направлено уведомление от 25.09.2020 № 13559/кзио-исх о прекращении правоотношений по договору аренды земли.

Согласно выписке из реестра незавершенный строительством объект с кадастровым номером 16:50:220505:1850 по вышеуказанному адресу расположенный на земельном участке с кадастровым номером 16:50:220505:1413, принадлежит на праве собственности ООО «ВелесГранд» (право собственности зарегистрировано от 21.01.2016 № 16-16/002-16/098/003/2015-6421/1.

ООО «ВелесГранд» обратилось в комитет с заявлением от 24.03.2021 № 6212/кзио-вх о предоставлении в аренду вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером 16:50:220505:1413 площадью 100 кв. м.

Письмом комитета от 01.04.2021 № 4693/кзио-исх обществу отказано в предоставлении испрашиваемого земельного участка на новый срок, так как право на однократное предоставление в аренду земельного участка для завершения строительства объекта ранее было реализовано в 2016 году.

Поскольку объект не завершен строительством и не введен в эксплуатацию, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Полагая спорный объект возведенным в соответствии с проектной документацией, в период действия договора аренды, невозможность получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине отсутствия прав на земельный участок, общество обратилось со встречным иском о признании права собственности на законченный строительством спорный объект недвижимости.

Удовлетворяя иск комитета об изъятии, суды двух инстанций исходили из доказанности истцом всей совокупности правовых оснований для изъятия у общества спорного объекта незавершенного строительства путем продажи его с публичных торгов.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции исходил из факта возведение объекта с нарушением установленного срока, определенного разрешением на строительство объекта, данный объект строительством не незавершен. Кроме того, у общества отсутствуют права на земельный участок.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции за исключением вывода о возведении объекта за пределами срока, установленного разрешением на строительство, поскольку действие разрешения было продлено до 31.12.2018 года.

По мнению судебной коллегии выводы судов нельзя признать в полной мере правильными.

Согласно статье 235 (пункту 1 и подпункту 3.1 пункта 2) Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

В силу статьи 239.1 (пунктов 1-3, 6) Гражданского кодекса Российской Федерации, по общему правилу, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, могут быть изъяты у его собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Правила этой статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

Данный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2020 № 304-ЭС20-19559.

Судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статьи 9, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Возражая против первоначального иска комитета и заявляя встречный иск, общество в судах двух инстанций указывало на окончание строительства спорного объекта в 2018 году, что подтверждается техническим паспортом на 03.12.2018, заключением от 16.11.2021, а также соответствующими договорами на подключение к центральной системе ХВС, энергоснабжения и т.д.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Таким образом, судебная экспертиза может быть назначена по инициативе суда и с согласия сторон.

В данном случае при наличии в материалах дела доказательств, содержащих сведения, вызывающие сомнения в возможности установления полностью ли завершены строительные работы на спорном объекте, с целью проверки довода общества о степени готовности объекта незавершенного строительства судам необходимо было предложить сторонам провести независимую судебную экспертизу.

Принимая во внимание, что для определения степени готовности объекта незавершенного строительства требуются специальные познания, выводы судов о том, что на земельном участке, являвшемся объектом аренды по договору от 15.06.2016, находится объект незавершенный строительством и что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть применены является преждевременным.

Поскольку обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судами установлены не в полной мере, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене в соответствии с частью 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В связи с тем, что для принятия обоснованного и законного решения требуется установить обстоятельства, имеющие значение для дела, при этом исследовать и оценить необходимые доказательства, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции в силу его полномочий, принятые судебные акты в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с передачей дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду первой инстанции следует с учетом доводов и возражений лиц, участвующих в деле, установить значимые для дела обстоятельства, в том числе рассмотреть вопрос о возможности назначения судебной экспертизы, в соответствии с нормами материального и процессуального права, принять во внимание подходы, изложенные в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699, и с учетом установленного разрешить спор.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.01.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2022 по делу № А65-19395/2021 отменить. Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи Р.В. Ананьев

Ф.В. Хайруллина