Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Радужный» и некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан»

на решение Арбитражного суда республики Татарстан от 10.03.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2022

по делу № А65-19635/2021

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Радужный» к некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества нежилых помещений,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственная жилищная инспекция Республики Татарстан,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Радужный» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с заявлением к некоммерческой организации «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» (далее – ответчик, Фонд) о взыскании:

1) задолженности за период с 01.02.2018 – 31.03.2021 за содержание и ремонт общего имущества по нежилым помещениям:

– № 1002 расположенному по адресу: <...> в размере 105 352 руб. 62 коп.;

– № 1001 расположенному по адресу: <...> в размере 102 813 руб. 46 коп.;

– № 1002 расположенному по адресу: <...> в размере 105 204 руб. 75 коп.;

– № 1001 расположенному по адресу: <...> в размере 100 267 руб. 37 коп.;

2) задолженности за период с 01.05.2017 - 31.03.2021 за содержание и ремонт общего имущества по нежилым помещениям:

– №1001 расположенному по адресу: <...> размере 758 457 руб. 15 коп.;

– №1002 расположенному по адресу: <...> размере 62 258 руб. 63 коп.;

– №1003 расположенному по адресу: <...> размере 8 583 руб. 28 коп.;

– №1004 расположенному по адресу: <...> размере 25 219 руб. 11 коп.;

– №1005 расположенному по адресу: <...> размере 942 530 руб. 58 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.03.2022, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2022, исковые требования удовлетворены частично, с ответчика в пользу истца взыскана задолженность за содержание и ремонт общего имущества по нежилым помещениям в общем размере 1 008 762,32 руб., а также взысканы расходы по оплате госпошлины в размере 15 540 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с вынесенными судебными актами, ответчик обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда

– отменить в части удовлетворения требования о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению № 1003 площадью 9,9 кв.м, расположенному по адресу: <...>, принять в отмененной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении указанного требования;

– изменить в части суммы взысканных расходов по оплате госпошлины (пропорционально удовлетворенным требованиям);

– в остальной части решение и постановление оставить без изменения.

По мнению ответчика, вывод суда о том, что помещение № 1003 площадью 9,9 кв.м предназначено для обслуживания лишь одного помещения (помещения № 1001), принадлежащего Фонду, является ошибочным, поскольку из экспертизы проектной документации и визуального осмотра (фото представлены) усматривается, что в указанном помещении находятся два газовых котла, предназначенных для отопления всех нежилых помещений, а также мест общего пользования, расположенных на цокольном этаже многоквартирного дома № 17 по ул. Горьковское шоссе г. Казани, в связи с чем данное помещение не может быть использовано как самостоятельное. Тот факт, что в спорный период Фонд является единоличным правообладателем всех нежилых помещений в спорном многоквартирном доме, а также то, что в настоящее время теплогенераторная не эксплуатируется, не имеет правового значения для разрешения данного спора, поскольку все нежилые помещения в указанном многоквартирном доме до возникновения данного спора также не эксплуатировались, а в случае отчуждения Фондом помещений № 1002, 1004, 1001 разным лицам, останется неясной судьба спорного помещения №1003 (кто будет нести расходы по его содержанию), поскольку оно имеет только вспомогательное значение.

Таким образом, по мнению Фонда, спорное помещение № 1003 площадью 9,9 кв.м является общедомовым имуществом, плата за содержание которого не подлежит взысканию только с Фонда.

Истец также не согласился с принятыми по делу судебными актами и обратился с кассационной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению №1005, расположенному по адресу; <...> размере 942 530, 58 руб., требования истца в указанной части удовлетворить.

В обоснование заявленной жалобы истец ссылается на выписку из ЕГРН, согласно которой нежилое помещение № 1005 зарегистрировано как самостоятельное нежилое помещение, данный статус на дату рассмотрения дела не прекращен, не оспорен в судебном порядке. Соответственно, у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества по указанному нежилому помещению. Наличие в спорном помещении инженерных коммуникаций, вопреки доводам ответчика и мотивам суда, положенным в основу обжалуемых судебных актов, а также факт неиспользования помещения, не дает оснований автоматически считать его общим имуществом многоквартирного дома.

Ответчик представил отзыв на кассационную жалобу истца, в которой возразил относительно доводов жалобы.

Привлеченное к участию в деле третье лицо – Государственная жилищная инспекция Республики Татарстан представила отзыв на кассационную жалобу, в котором просит принятые по делу судебные акты в части удовлетворения требования о взыскании задолженности за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению № 1003 площадью 9,9 кв.м, расположенному по адресу: <...> отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении указанного требования.

Проверив обоснованность доводов, приведенных в кассационных жалобах, отзывах на них, заслушав доводы представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании Указа Президента Республики Татарстан от 23.06.2005 № УП-265 «О мерах по реализации Закона Республики Татарстан «О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан» Некоммерческая организация «Государственный жилищный фонд при Президенте Республики Татарстан» является специализированной организацией, осуществляющей реализацию Закона Республики Татарстан «О государственной поддержке развития жилищного строительства в Республике Татарстан» в соответствии с предусмотренными Уставом Фонда предметом, целями деятельности и полномочиями.

Строительство объектов, инвестируемых Фондом, осуществляется в рамках республиканской программы социального ипотечного кредитования в соответствии с Постановлением Кабинета министров Республики Татарстан от 15.04.2005 № 190 «Об утверждении Правил и порядка постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в системе социальной ипотеки в Республике Татарстан».

В соответствии с договором об инвестиционной деятельности (по строительству (созданию) многоквартирного жилого дома) № 1025/Ф от 11.12.2013 Фонд являлся инвестором при строительстве дома № 17 по ул. Горьковское шоссе, г. Казань, а также согласно договорам об инвестиционной деятельности (по строительству (созданию) многоквартирного жилого дома) № 783/ф от 18.08.2015 и № 795/ф от 18.08.2015 Фонд являлся инвестором при строительстве домов № 36А и № 36Б по ул. К.Маркса, г. Зеленодольск, соответственно.

Статьей 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» предусмотрено, что инвесторы имеют равные права на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Многоквартирный жилой дом № 17 по ул. Горьковское шоссе, г. Казань введен в эксплуатацию 27.08.2015 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № 16-RU16301000-47-2015. Многоквартирные жилые дома № 36А и № 36Б по ул. К.Маркса, г. Зеленодольск введены в эксплуатацию 25.12.2017 на основании разрешений на ввод объекта в эксплуатацию № 16-519-105-2017 и № 16-519-104-2017 соответственно.

В целях обеспечения управления указанными многоквартирными домами с объектами внешнего благоустройства, надлежащего их содержания и обслуживания, а также предоставления жилищно-коммунальных услуг гражданам и организациям, находящимся в помещениях данных многоквартирных домов между ООО «Управляющая компания «Радужный» и Фондом заключен договор управления многоквартирными жилыми домами от 29.11.2016 № 1719/Ф и дополнительное соглашение № 1 от 04.04.2017 к нему.

Фонд на основании договоров об инвестиционной деятельности (по строительству (созданию) многоквартирного жилого дома) является единоличным правообладателем ряда помещений в вышеуказанных домах, в том числе спорных помещений № 1003 и № 1005 по адресу: <...>

Ввиду невнесения ответчиком платы за ЖКУ, за ним образовалась задолженность за содержание и ремонт общего имущества вышеуказанных многоквартирных домов в общей сумме 2 210 686 руб. 95 коп., о взыскании которой истец обратился с исковым заявлением в суд. Заявленная сумма включала в себя, в том числе, задолженность:

- по помещению № 1003 за период с 01.05.2017 – 31.03.2021 в размере 8 583 руб. 28 коп.;

- по помещению №1005 за период с 01.05.2017 – 31.03.2021 в размере 942 530 руб. 58 коп.

Задолженность по помещению № 1003 взыскана судом с ответчика, по помещению № 1005 во взыскании отказано.

Судебные акты судов первой и апелляционной инстанций обжалованы в части принятых решений по указанным помещениям.

Как установлено судебными инстанциями и подтверждено материалами дела, помещение № 1005 общей площадью 1067,6 кв.м – это технические этажи на отметке (высоте) +25,250м и +27,700м, состоящие из чердачных помещений. В помещении № 1005 проходят коммуникации общедомовой системы вентиляции, фановые выпуски общедомовой системы канализации, трубопроводы системы водоотведения ливневой канализации.

Общая пояснительная записка 1321-01-ОПЗ (пункт 4.3.4 лист12) ООО «Стандарт Проект» на МКД, содержит сведения о чердачном помещении, а именно «Чердак – неэксплуатируемый, теплый». Положительное заключение государственной экспертизы № 16- 1-5-04399-14 (пункт 3.3.2. лист 9), также не определяет спорное чердачное помещение как нежилое помещение, предназначенное для эксплуатации.

Согласно части 1 статьи 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, перечисленное в данной норме, в частности, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и другое оборудование.

Аналогичная норма содержится в п. 1 ст. 290 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В пунктах 3 – 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

Несмотря на то, что ответчик числится правообладателем помещения № 1005, имеющиеся в деле доказательства (фотоматериалы, акты осмотра, сделанные, в том числе третьим лицом ГЖИ РТ, техническая документация) свидетельствуют, по обоснованному мнению судов предыдущих инстанций, о том, что указанное помещение не предназначено для самостоятельного использования, имеет признаки общедомового имущества и предназначено для обслуживания всего МКД.

Доказательства обратного суду не представлены, при этом истец не оспаривал, что вся вытяжная система МКД концентрируется в спорном помещении, в связи с чем возможность использования данного помещения в целях, отличных от использования его для общедомовых целей, исключена.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к правильному выводу о том, что вне зависимости от факта регистрации имущества за ответчиком, право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит всем собственникам помещений в МКД в силу закона.

На основании изложенного требования истца в указанной части правомерно оставлены судами первой и апелляционной инстанций без удовлетворения.

В отношении помещения № 1003 общей площадью помещения 9,9 кв.м, которое, как считает ответчик, также относится к общедомовому имуществу, установлено, что данное помещение является теплогенераторной, предназначенной для отопления нежилых помещений цокольного этажа, принадлежащих самому ответчику. Иные помещения МКД (квартиры и места общего пользования) через данный узел не отапливаются. Доступ в помещение № 1003 имеет только ответчик, у истца доступ в помещение отсутствует.

Исходя из представленных сведений, теплогенераторная не эксплуатируется.

На основании установленных обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что помещение №1003 не является общедомовым имуществом, поскольку оно имеет обособленный характер и предназначено для обслуживания непосредственно нежилых помещений, собственником которых является ответчик.

С учетом изложенного требования истца о взыскании платы за содержание и ремонт общего имущества по нежилому помещению № 003 правомерно признаны судами предыдущих инстанций подлежащими удовлетворению.

Доводы, приведенные истцом и ответчиком в обоснование поданных ими кассационных жалоб, не опровергают правомерность выводов судов первой и апелляционной инстанций и направлены на переоценку установленных по делу обстоятельств и представленных доказательств, что выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции.

Учитывая то, что материалы дела исследованы судами полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемых судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам материального права, нарушений норм процессуального права судом кассационной инстанции не выявлено, оснований для отмены обжалуемых судебных актов не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда республики Татарстан от 10.03.2022 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.05.2022 по делу № А65-19635/2021 оставить без изменения, кассационные жалобы – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Т.Н. Федорова

Судьи И.В. Арукаева

Н.А. Тюрина