Гражданский кодекс часть 1

при участии в судебном заседании с использованием системы видео‑конференц-связи присутствующих в Арбитражном суде Оренбургской области представителей:

публичного акционерного общества «Совкомбанк» - Азановой А.В., доверенность от 04.06.2019,

обществу с ограниченной ответственностью «Рент Риэлти» - Елисеевой Э.Ш., доверенность от 11.01.2021,

рассмотрел в открытом судебном заседании кассационную жалобу публичного акционерного общества «Совкомбанк»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.02.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2021

по делу № А65-19776/2020

по исковому заявлению иску публичного акционерного общества «Совкомбанк» к обществу с ограниченной ответственностью «Рент Риэлти» о взыскании 121 847 руб. 74 коп. обеспечительного платежа, 7 861 руб. 14 коп. переплаты по арендной плате за период с 28.03.2020 по 31.03.2020, 1 207 руб. 65 коп. процентов

УСТАНОВИЛ:

публичное акционерное общество «Совкомбанк» (далее – ПАО «Совкомбанк», истец, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Рент Риэлти» (далее – ООО «Рент Риэлти», ответчик) о взыскании обеспечительного платежа в размере 121 847 руб. 74 коп., переплаты по арендной плате за период с 28.03.2020 по 31.03.2020 в размере 7 861 руб. 14 коп., процентов в размере 1 207 руб. 65 коп.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.02.2021, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2021, в удовлетворении исковых требований отказано.

Обжалуя принятые судебные акты в кассационном порядке, истец просит их отменить, исковые требования удовлетворить, мотивируя кассационную жалобу нарушением судебными инстанциями норм материального права.

Проверив законность обжалуемых судебных актов по правилам главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив доводы кассационной жалобы и отзыва ответчика, судебная коллегия не находит правовых оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, между ООО «Рент риэлти» (арендодатель) и ПАО «Совкомбанк» (арендатор) заключен краткосрочный договор аренды от 21.05.2014 № 206/РР (далее - договор), предметом которого являлась аренда части помещения, находящегося на 2-м этаже в здании ТК «Савиново. Все для дома» по адресу: РТ, г. Казань, пр. Ямашева, д. 93 (далее -помещение).

Согласно разделу 4 договора при заключении договора сторонами была предусмотрена оплата обеспечительного платежа в размере арендной платы за 2 месяца аренды, разделенного на 2 части и оплачиваемого в сроки, предусмотренные договором.

Размер арендной платы на дату заключения договора составлял 25 122 рублей.

В случае увеличения размера арендной платы, обеспечительный платеж подлежал восполнению путем доплаты в порядке, предусмотренном дополнительным соглашением к договору об увеличении арендной платы.

В процессе исполнения договора сторонами заключались дополнительные соглашения к договору аренды, истец довносил обеспечительный взнос, за период действия договора оплачен обеспечительный платеж на сумму 121 847,74 руб., данная сумма составляет двойной размер месячной арендной платы (60 923 руб.87 коп. * 2).

В соответствии с пунктом 4.6 договора «при соблюдении арендатором условий договора арендодатель вправе зачесть обеспечительный платеж в счет оплаты арендной платы последних двух месяцев аренды на основании письменного обращения арендатора, в противном случае обеспечительный платеж возвращается арендатору в части, ему причитающейся, в течение 3 дней с момента окончания срока аренды либо расторжения настоящего договора».

Арендатор направил письмо исх. № 59229104 от 20.05.2020, которым уведомил о расторжении договора в одностороннем порядке с 31.05.2020.

Арендодатель направил арендатору акт приема-передачи (возврата) по договору аренды от 21.05.2014 № 206/РР, однако арендатор указанный акт не подписал, фактически освободил (перестал пользоваться) арендуемое помещение 31.05.2020.

Письмом от 03.07.2020 № 59229104 истец обратился с претензией о возврате обеспечительного платежа в сумме 121 847,74 руб., переплаты по арендной плате за период с 28.03.2021 по 31.03.2020 в сумме 4 928 руб., которая оставлена без удовлетворения, что явилось основанием для обращения истца с иском в суд.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, руководствуясь положениями статей 309, 310, 381.1, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора аренды, установив факт освобождения спорного помещения лишь 31.05.2020, наличие задолженности по оплате арендных платежей (апрель – май 2020 года), отсутствие обязанности принять предмет аренды 31.05.2020, судебные инстанции правомерно пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

При этом судом апелляционной инстанции верно установлено, что поскольку деятельность, осуществляемая ответчиком, не отнесена к отраслям российской экономики, в наибольшей степени пострадавшим в условиях ухудшения ситуации в результате распространения новой коронавирусной инфекции, к спорным отношениям положения Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» не применимы.

Истец в обоснование требования о возврате арендной платы за период с 28.03.2020 по 31.03.2020 ссылается на статьи 328, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Кодекса обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истец не обращался к ответчику с предложением об уменьшении размера арендной платы.

При оценке доводов о необходимости уменьшения размера арендной платы, основанных на применении положений пункта 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что указанные положения могут служить основанием для возникновения у арендатора права требовать уменьшения арендной платы, лишь в случае ухудшение для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также ухудшением состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору, в том числе потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Данная норма регламентирует право арендатора требовать, в том числе в рамках судебного спора по взысканию с него арендной платы уменьшения ее размера, доказывая при этом, что ему в пользование было передано имущество с недостатками, что полностью или частично препятствовало пользованию им.

При этом доказательств того, что ответчик в порядке статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации обращался к истцу с требованием уменьшить арендную плату, в материалах дела не имеется.

Согласно части 3 статьи 19 Федерального закона от 01.04.2020 N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" (далее - Федеральный закон N 98) (закон, на который ссылается в апелляционной жалобе Ответчик), арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21.12.21994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.

Пункт 3 постановления Правительства РФ от 03.04.2020 N 439 "Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества" содержит рекомендацию арендодателям недвижимости при предоставлении отсрочки в оплате аренды также предусмотреть уменьшение арендной платы с учетом фактического неосуществления деятельности арендатором недвижимого имущества.

Вышеуказанное применительно к тем арендаторам, чья деятельность на территории арендованного имущества фактически не осуществлялась вследствие введения государством соответствующих ограничительных мер.

То есть, в настоящем споре необходимым условием предъявления арендатором по отношению к арендодателю требования об уменьшении арендной платы будет являться наличие прямой причинно-следственной связи между установленными ограничениями и невозможностью использования имущества по согласованному сторонами назначению.

Согласно материалам дела, истец является кредитным учреждением, осуществление коммерческой деятельности на территории арендованного помещения ответчиком напрямую никак не связано с наличием либо отсутствием клиентов, что подтвердил представитель истца в судебном заседании. В противном случае непоследовательным представляется поведение арендатора, который, зная в марте о препятствиях в своей деятельности, отказывается от исполнения договора только спустя два месяца. Довод заявителя жалобы со ссылкой на то, что было принято решение о закрытии офиса, не принимается, поскольку договор аренды является двухсторонним, возмездным, консенсуальным.

При изложенных обстоятельствах, основания для удовлетворения исковых требований отсутствовали.

Доводы, приведенные заявителем в кассационной жалобе, признаются судом кассационной инстанции несостоятельными, поскольку не опровергают выводы, изложенные в обжалуемых судебных актах, а выражают лишь несогласие с ними и дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, что в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, определяющей пределы рассмотрения дела в суде кассационной инстанции, не входит в полномочия окружного суда.

Оснований для иных выводов у суда кассационной инстанции не имеется.

При таких обстоятельствах суд округа не находит оснований для отмены обжалуемых решения и постановления арбитражных судов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 25.02.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.04.2021 по делу № А65-19776/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья Э.Р. Галиуллин

Судьи И.Р. Нагимуллин

В.В. Александров