Гражданский кодекс часть 1

по иску общества с ограниченной ответственностью «Краски Мира» к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» третьи лица: общество с ограниченной ответственностью «Техно», акционерное общество «Казанский Гипронииавиапром», Управление Росреестра по РТ, об обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 03.09.2004 № 10172, предусматривающее замену арендатора ООО «Техно» на ООО «Краски Мира» в соответствующей части,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Краски Мира» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к муниципальному казенному учреждению «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» (далее – комитет) о признании незаконным бездействия, выраженного в нерассмотрении заявления о замене арендатора путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 03.09.2004 № 10172, обязании заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка предусматривающее замену арендатора ООО «Техно» на ООО «Краски Мира» в соответствующей части.

К участию деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены общество с ограниченной ответственностью «Техно», акционерное общество «Казанский Гипронииавиапром», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее – управление).

До принятия решения судом принят отказ от заявленных требований в части признания незаконным бездействия, выраженного в нерассмотрении заявления о замене арендатора путем заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 03.09.2004 № 10172, производство по делу в указанной части прекращено.

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.05.2021 принято изменение предмета исковых требований в следующей редакции: «Обязать муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани» заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 03.09.2004 № 10172, предусматривающее замену арендатора общества с ограниченной ответственностью «Техно» на общество с ограниченной ответственностью «Краски Мира» в части права аренды земельного участка общей площадью 12 674 кв. м (6729 кв.м.+5945 кв.м.), что составляет 83,77% от общей площади участка с кадастровым номером 16:50:050211:0022».

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.07.2021. оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2021, в иске отказано.

Общество, обжалуя принятые судебные акты, в кассационной жалобе просит их отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

Арбитражный суд Поволжского округа, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность принятых судебных актов, считает их подлежащими оставлению без изменения по следующим основаниям.

На основании постановления главы администрации г. Казани от 01.09.2004 № 1465 между Службой земельного кадастра по г. Казани от имени главы администрации г. Казани и ООО «Техно» заключен договор аренды от 03.09.2004 № 10172 земельного участка с кадастровым номером 16:50:050211:22 площадью 1,513 га, расположенного в г. Казани, Советский район, ул. Журналистов, д. 62, под складские здания и сооружения сроком на 49 лет до 01.09.2053.

На данном земельной участке расположены объекты с кадастровыми номерами: 16:50:050211:252 (свайное поле), 16:50:050211:234 (здание установки «Вихрь»), 16:50:050211:243 (здание административно-бытового комплекса), 16:50:050211:261 (административное здание), принадлежавшие ООО «Техно» на праве собственности.

На основании заявления ООО «Техно» постановлениями Исполнительного комитета г. Казани от 09.10.2017 № 3989, от 19.06.2018 № 3569 путем разделения указанного земельного участка с кадастровым номером 16:50:050211:22 площадью 15 130 кв. м с сохранением исходного земельного участка в измененных границах образованы земельные участки площадью 5945 кв. м, 2455 кв. м, 6729 кв. м.

Согласно сведениям из реестра земельные участки с кадастровыми номерами 16:50:050211:297, 16:50:050211:298 и 16:50:050211:296 поставлены на кадастровый учет 01.10.2018, право муниципальной собственности на данные земельные участки зарегистрировано 31.10.2018.

ООО «Техно» распорядилось принадлежавшими ему объектами по договору купли-продажи недвижимого имущества от 02.08.2018: административное здание реализовано АО «Казанский Гипронииавиапром», переход права собственности и право собственности зарегистрированы 08.08.2018; по договору купли-продажи недвижимого имущества от 16.08.2018 № 5 здание установки «Вихрь» с кадастровым номером 16:50:050211:234, свайное поле с кадастровым номером 16:50:050211:252 и здание административно-бытового комплекса с кадастровым номером 16:50:050211:243 реализованы обществу, переход права собственности и право собственности зарегистрированы 22.08.2018.

Свайное поле с кадастровым номером 16:50:050211:252 расположено на земельном участке с кадастровым номером 16:50:050211:296, здание установки «Вихрь» с кадастровым номером 16:50:050211:234 и здание административно-бытового комплекса с кадастровым номером 16:50:050211:243 расположены на земельном участке с кадастровым номером 16:50:050211:297.

На земельном участке с кадастровым номером 16:50:050211:298 расположено административное здание с кадастровым номером 16:50:050211:261, принадлежащее АО «Казанский Гипронииавиапром».

Полагая, что к обществу одновременно с передачей права собственности на объекты недвижимости перешли права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимой для её использования, последнее обратилось в комитет с заявлением от 25.05.2020 о заключении дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 03.09.2004 № 10172, предусматривающее замену арендатора ООО «Техно» в соответствующей части.

Письмом от 02.07.2020 № 8787/кзио-исх комитет сообщил обществу, что пунктом 2.1 постановления Исполнительного комитета г. Казани от 09.10.2017 № 3989 ООО «Техно» рекомендовано обратиться в комитет для заключения соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 03.09.2004 № 10172 и заключения договоров аренды земельных участков площадью 5945 кв. м, с приложением документов, подтверждающих право на приобретение земельных участков, перечень которых утверждён приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.01.2015.

Поскольку комитетом отказано в заключении дополнительного соглашения общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды двух инстанций, отказывая в иске, исходили из отсутствия оснований для удовлетворения заявленных требований.

Выводы судов соответствуют установленным обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам, закону не противоречат.

В соответствии со статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п.1).

Согласно пункту 3 данной статьи в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных данным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

В абзаце втором пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – постановление № 11) разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В пункте 14 постановления № 11 указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Соответствующая правовая позиция применяется и в случае продажи объектов незавершенного строительства.

Аналогичный подход изложен в пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – постановление № 73), согласно которого к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых.

Таким образом, при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

В пункте 9 постановления № 73 разъяснена необходимость учитывать, что глава V Земельного кодекса Российской Федерации содержит специальные правила, устанавливающие условия и порядок заключения договоров аренды земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в связи с чем заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.

Несмотря на то, что объектом земельных отношений в силу пункта 3 части 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации может выступать часть земельного участка, необходимо учитывать при этом положения пункта 2 части 2 статьи 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218), которые требуют проведения кадастровых работ (подготовки межевого плана) в целях кадастрового учета части участка, в целях его обособления в обязательственных отношениях аренды, что требовало определения в заявлении предмета аренды, и приложения соответствующих этому предмету документов.

Согласно части 7 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в реестр сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных данным Федеральным законом сведений об объектах недвижимости (далее - государственный кадастровый учет).

Судами установлено, подтверждено материалами дела и сторонами при рассмотрении спора не оспаривалось, что земельный участок с кадастровым номером 16:50:050211:22 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами: 16:50:050211:296, 16:50:050211:297, 16:50:050211:298 с сохранением исходного земельного участка в измененных границах; земельные участки площадью 5945 кв. м, 2455 кв. м, 6729 кв. м поставлены на кадастровый учет 01.10.2018. При этом площадь указанных земельных участков составляет 15 129 кв. м, не соответствующую площади исходного земельного участка (15 130 кв. м). Согласно сведениям из публичной кадастровой карты исходный земельный участок с кадастровым номером 16:50:050211:22 сохранен, имеет площадь 1 кв. м.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование.

При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.

Судами верно отмечено, что обществом не учтено, что требование об обязании ответчика заключить дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, предусматривающее замену арендатора ООО «Техно» на истца в части права аренды земельного участка общей площадью 12 674 кв.м. (6729 кв.м.+5945 кв.м.), что составляет 83,77% от общей площади участка с кадастровым номером 16:50:050211:0022, заявлено в отношении части исходного земельного участка, уже разделенного на другие земельные участки.

При этом указали, что заявленные обществом требования не позволяют установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды на тех же условиях, что и прежнему арендатору. Не представляется возможным установить земельный участок (часть земельного участка), передаваемый в аренду: ни месторасположение части земельного участка, ни его границы, в отсутствие сведений о кадастровом учете земельного участка площадью 12 674 кв. м, что не отвечает требованиям статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации о необходимости согласования предмета договора аренды.

На исходном земельном участке с кадастровым номером 16:50:050211:0022 расположены объекты, принадлежавшие ООО «Техно» и впоследствии реализованные истцу и АО «Казанский Гипронииавиапром», в связи с чем у последних возникло право на аренду указанного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

Обращаясь в единоличном порядке за переоформлением договора аренды в отношении лишь части исходного земельного участка, общество, с учетом неопределенности объекта аренды, данное обстоятельство не учло, как и то, что исходный земельный участок является не только делимым, но фактически был разделен с образованием новых земельных участков, являющихся самостоятельными объектами аренды.

Довод истца о том, что органы местного самоуправления в целях правовой определенности при смене собственника объекта недвижимости на арендуемом земельном участке обязаны по его заявлению заключить дополнительное соглашение к договору аренды в части изменения арендатора в отношении части земельного участка, а именно 83,77% от общей площади участка с кадастровым номером 16:50:050211:0022, верно признан судами ошибочным.

Судами отмечено, что истец не лишен возможности заключить новый договор аренды в отношении образованных из исходного земельных участков, занятых принадлежащими ему на праве собственности объектами недвижимости. Тем более, что общество против такого порядка урегулирования возникших между сторонами отношений не возражало.

Оставляя обжалуемые судебные акты в силе, судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.

В силу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество.

Из содержания пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 38 постановления № 25 следует, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на неё, следует устанавливать наличие у неё признаков, способных относить её в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Таким образом, независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на вещь необходимо установить наличие у неё признаков, способных относить её в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам.

Как разъяснено в пункте 1 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 за 2016 года, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016, возможность признания объекта незавершённого строительства недвижимостью была также разъяснена в пункте 38 постановления № 25, согласно которому при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершённого строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. При этом расположенная на земельном участке конструкция, не отвечающая признакам сооружения, является его частью и не может быть признана самостоятельной недвижимой вещью.

Как следует из материалов дела, выписки из реестра (л.д. 146, т. 3) за истцом зарегистрировано право собственности на свайное поле площадью 2000 кв. м, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 16:50:050211:296 площадью 6729 кв. м.

Работы по погружению свайного поля составляет лишь часть работ по возведению фундамента. Работы по завершению возведения фундамента считываются выполненными только после выполнения работ по обвязке свай в целостную конструкцию (сопряжения свай с ростверком, обустройству низкого ростверка с заглублением его в грунт).

В отсутствии в материалах дела доказательств возведения запроектированного фундамента довод истца о наличии на спорном земельном участке объекта незавершённого строительства, в отношении которого допустима государственная регистрация права собственности является ошибочным.

Имеющийся в материалах дела отчет от 07.06.2021 № 18-2021 (л.д. 97-158, т. 3) об обосновании площади, занимаемой объектами капитального строительства, в том числе с кадастровым номером 16:50:050211:0022 (свайное поле), определении минимально необходимой площади для указанного объекта (планируемое строительство двухэтажного здания административно-торгового назначения) в размере 6729 кв. м, также не свидетельствуют о возможности регистрации свайного полая как объекта недвижимости.

Ссылка кассатора на дело № А65-5227/2021 в данном случае не влияет на выводы судов по настоящему делу, поскольку в названном деле с общества взималась задолженность за пользование последним публичной землей.

Указание общества на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 02.04.2020 № 302-ЭС19-23916 также нельзя признать правильным, так как в названном деле и настоящим обстоятельства различны. На прежних условиях заключение дополнительного соглашения невозможно, учитывая, в том числе и отсутствие в материалах данного дела доказательств, свидетельствующих о наличии на земельном участке с кадастровым номером 16:50:050211:296 объекта незавершенного строительства, к которым свайное поле не относится.

Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемых судебных актов, в кассационной жалобе не приведено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 02.07.2021 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.10.2021 по делу № А65-20174/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья С.Ю. Муравьев

Судьи Ф.В. Хайруллина

В.А. Петрушкин