Гражданский кодекс часть 1

председательствующего судьи Федоровой Т.Н.,
судей Махмутовой Г.Н., Хайбулова А.А.,
при участии представителей:
истца – ФИО1, доверенность от 10.10.2017 б/н,
ответчика – ФИО2, доверенность от 24.11.2016 № 2,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Уютный Дом и Ко», г. Казань

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.11.2017 (судья Шайдуллин Ф.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2018 (председательствующий судья Кузнецов С.А., судьи Балашева В.Т., Туркин К.К.)

по делу № А65-20566/2017

по иску товарищества собственников жилья «Адоратского», г. Казань, к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Уютный Дом и Ко», г. Казань, об обязании передать техническую документацию,

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья «Адоратского» (далее – ТСЖ «Адоратского», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Уютный Дом и Ко» (далее – ООО «УК «Уютный Дом и Ко», ответчик) о об обязании передать техническую и иную необходимую документацию на многоквартирный дом (МКД) № 36Б по ул. Адоратского г. Казани, а именно: протоколы ежегодных общих собраний собственников помещений об утверждении сметы доходов и расходов на год за весь период управления – сметы доходов и расходов не утверждались общим собранием, а если утверждались, то ООО «УК Комсервис» не передавались; отчет по выполнению договора управления за 2015 год; технический паспорт на дом с экспликациями и поэтажными планами (БТИ); проектная документацию на дом; генеральный план с наружными сетями (отопление, ХВС, ГВС, канализация) (топоснова); архитектурно- строительная часть с пояснительной запиской к проекту; технические условия на водоснабжение, электроснабжение и теплоснабжение дома, в том числе при установке общедомового прибора учета по учету потребленной тепловой энергии, ХВС и ГВС; справку о готовности узлов учета; внутренние и наружные сети газоснабжения, пояснительная записка газоснабжения; чертежи вентиляции дома, встроенных помещений, технического подвала, вынос сетей, все изменения и дополнения к проекту строительства многоквартирного дома (изменения); разрешение на ввод в эксплуатацию дома (заверенная копия); чертежи и схемы инженерных

коммуникаций дома, ГВС, ХВС, электрооборудование и освещение дома, электрооборудование встроенных помещений, связь; паспорта на приборы учета электросчетчиков и трансформаторов тока; акты установки, приемки (первичные и вторичные) в эксплуатацию общедомовых приборов учета; акты осмотра, проверки состояния инженерных коммуникаций, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения дома, конструктивных частей дома (крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, объектов, расположенных на земельном участке и других частей общего имущества дома) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; акт приемки дома от строительных организаций; исполнительные чертежи контуров заземления; сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт за весь период управления домом; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления изоляции электросетей.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.11.2017, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2018, суд обязал ответчика передать истцу техническую документацию на многоквартирный дом № 36Б по ул. Адоратского г. Казани и иные, связанные с управлением таким домом документы, а именно: протоколы ежегодного общего собрания собственников помещений об утверждении сметы доходов и расходов на 2016 год; отчет по выполнению договора управления за 2015 год; проектная документация на дом; внутренние и наружные сети газоснабжения; чертежи вентиляции дома; разрешение на ввод в эксплуатацию дома (заверенная копия); схемы инженерных коммуникаций дома в части ГВС, ХВС и телефонной сети; паспорта на электросчетчики и трансформаторы тока; акты осмотра, проверки состояния инженерных коммуникаций, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения дома,

конструктивных частей дома (крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, объектов, расположенных на земельном участке и других частей общего имущества дома) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; акт приемки многоквартирного дома от строительных организаций; исполнительные чертежи контуров заземления; сметы, описи работ на текущий ремонт за весь период управления домом; журналы заявок жителей. В остальной части иска отказано.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО «УК «Уютный Дом и Ко» обратилось в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, в части обязания передать: протокол ежегодного общего собрания собственников помещений об утверждении сметы доходов и расходов на 2016 год; отчет по выполнению договора управления за 2015 год; проектная документация на многоквартирный дом; акты осмотра, проверки состояния инженерных коммуникаций, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения дома, конструктивных частей дома (крыша, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, объектов, расположенных на земельном участке и других частей общего имущества дома) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; сметы, описи работ на текущий ремонт за весь период управления многоквартирным домом.

Истец в отзыве на кассационную жалобу считает судебные акты законными и просит оставить их без изменения.

Представитель истца в суде кассационной инстанции пояснил, что к настоящему времени все документы переданы, за исключением проектной документации на дом.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 286 АПК РФ, изучив материалы дела, обсудив доводы

кассационной жалобы, заслушав представителей сторон в судебном заседании, судебная коллегия считает жалобу не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судами первой и апелляционной инстанций и подтверждается материалами дела, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по адресу <...>, принято решение выбрать управляющей организацией – ООО «УК «Уютный дом и Ко», что подтверждается протоколом общего собрания от 07.07.2015 № 1.

Между ООО «УК «Уютный дом и Ко» и собственниками помещений многоквартирного дома заключен договор управления с собственниками помещений многоквартирного дома от 05.09.2015.

Из протокола очно-заочного голосования собственников многоквартирного дома следует, что 20.08.2016 общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме по указанному выше адресу приняты решения: расторгнуть договор управления с ООО «УК «Уютный дом и Ко»; выбрать способ управления, обслуживания, эксплуатации многоквартирного дома № 36Б по ул. Адоратского – товариществом собственников недвижимости «Адоратского».

Истцом в адрес ответчика направлена претензия от 05.05.2017 № 5-юр, в которой истец просил передать техническую документацию.

Ответчиком передана истцу часть документации.

Неисполнение ответчиком обязанности по передаче всей истребуемой документации послужило основанием для обращения истца в суд с иском.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Договор управления жилым домом, заключенный с ответчиком, прекращен вследствие избрания новой управляющей организацией (истца),

поэтому прежняя управляющая организация (ответчик) обязана передать истцу документацию по дому.

Нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491)).

Согласно письму Министерства Регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 № 14313-РМ/07 техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Перечни технической документации, связанной с управлением многоквартирным домом, содержатся в пунктах 24, 26 Правил № 491, пункте 1.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила № 170).

Нормами жилищного законодательства предусмотрена не только передача технической документации, но и передача иных, связанных с управлением таким домом, документов.

В соответствии с положениями статьи 2 Закона Российской Федерации от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбора места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации», Правил регистрации и учета граждан, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17.07.1995 № 713, под иными документами, связанными с управлением многоквартирным домом, имеется в виду и учетно- регистрационная документация на граждан, проживающих в многоквартирных домах.

Документы, включаемые в состав технической документации на многоквартирный дом, должны храниться у эксплуатирующей

организации и, следовательно, техническая документация является принадлежностью объекта недвижимости, и в случае поступления объекта в новую управляющую организацию подлежит передаче непосредственно этой управляющей организации (статья 135 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ)).

В соответствии с пунктом 24 Правил № 491 техническая документация на многоквартирный дом включает в себя: документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества; документы (акты) о приемке результатов работ; акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям; инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно- коммунального хозяйства.

Пунктом 26 Правил № 491 предусмотрен перечень иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом.

В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются: копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра; выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом; заверенная

уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка); документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута); проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии); иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

В соответствии с пунктами 1.5.1, 1.5.2, 1.5.3 Правил № 170 в состав технической документации длительного хранения входит: план участка в масштабе 1:1000 - 1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем; проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом; акты приемки жилых домов от строительных организаций; акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику; схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения); паспорта котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок; исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

В состав документации, заменяемой в связи с истечением срока ее действия, входят: сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт; акты технических осмотров; журналы заявок жителей; протоколы измерения сопротивления электросетей; протоколы измерения вентиляции.

Ответственные лица обязаны в установленном законодательством Российской Федерации порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные документы, вносить в них необходимые изменения, связанные с управлением общим имуществом (пункт 27 Правил № 491).

Передача оригиналов решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме обусловлена требованиями подпункта «д» пункта 26 Правил № 491.

В силу части 11 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года обязана предоставлять собственникам помещений отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.

В соответствии с абзацем 2 подпункта «з» постановления Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами» (вместе с «Правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами») управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением следующих стандартов: обеспечение собственниками помещений в многоквартирном доме, органами управления товарищества и кооператива контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также достижением целей деятельности по управлению многоквартирным домом, в том числе: предоставление собственникам помещений в многоквартирном доме отчетов об исполнении обязательств по управлению многоквартирным

домом с периодичностью и в объеме, которые установлены решением собрания и договором управления многоквартирным домом.

Согласно пункту 3.2.8 договора управления с собственником помещения многоквартирного дома, заключенного между ответчиком и собственниками МКД, ответчик обязан за 30 дней до истечения срока действия договора представлять отчет уполномоченному представителю собственников помещений многоквартирного дома (старшему по дому) о выполнении условий договора, а также передавать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу, или иному специализированному потребительскому кооперативу, либо (в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме) одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Таким образом, ответчик обязан передать истцу отчет по выполнению договора управления за период, в который осуществлял управление МКД в качестве управляющей организации.

Передача проектной документации на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии), предусмотрена пунктом 26 Правил № 491.

Довод ответчика об отсутствии обязанности по передаче проектной документации на многоквартирный дом со ссылкой на то, что из смысла пункта 26 Правил № 491 следует, что данная документация передается только при ее наличии, суд счел необоснованным, поскольку под наличием в данном случае понимается наличие проектной документации многоквартирного дома, а не конкретно у управляющей компании.

Поскольку строительство дома № 36Б по ул. Адоратского осуществлено в 2008 году, то есть после введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, подобная документации у данного дома должна иметься. Отсутствие или утрата вышеуказанной документации не может являться основанием для прекращения у бывшей управляющей организации обязанности передать ее новой управляющей организации.

Передача акта осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, механического, электрического, санитарно- технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям предусмотрена подпунктом «в(1)» пункта 24 Правил № 491, поскольку данная документация связана с эксплуатацией МКД и должна иметься у управляющей компании.

На основании подпункта «б» пункта 24 Правил № 491 судом первой инстанции признано подлежащим удовлетворению право требования передать истцу по акту приема-передачи сметы, описи работ по проведению текущего ремонта в многоквартирном доме.

Согласно пункту 456 раздела 4.1 «Перечня типовых управленческих архивных документов, образующихся в процессе деятельности государственных органов, органов местного самоуправления и организаций, с указанием сроков хранения», утвержденного приказом Минкультуры России от 25.08.2010 № 558, акты выполненных работ хранятся 5 лет, в связи с чем новая управляющая компания вправе потребовать указанные документы за период деятельности предыдущей управляющей компании. Передача заверенных копий журналов заявок

собственников (жителей) обусловлена правом требования на основании пункта 1.5 постановления Госстроя Российская Федерация № 170

Положениями пункта 1.5.1 Правил № 170, установлено, что в состав технической документации длительного хранения входят исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление), в связи с чем требование в указанной части обоснованно удовлетворено судом.

Пунктом 1.5.1 Правил № 170 установлено, что в состав технической документации длительного хранения входят, в том числе схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения).

Передача акта установки и приемки в эксплуатацию общедомового прибора учета электроэнергии и сведения о проведении его ремонта, замены, поверки, информацию об оснащении помещений в многоквартирном доме индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета, в том числе информацию о каждом установленном индивидуальном, общем (квартирном) приборе учета (технические характеристики, год установки, факт замены или поверки), дату последней проверки технического состояния и последнего контрольного снятия показаний обусловлена правом требования на основании подпункта «а» пункта 24 Правил № 491.

В соответствии с подпунктом «а(1)» пункта 24 Правил № 491 истцу принадлежит право требования передать по акту приема-передачи вышеперечисленные документы на установленные коллективные (общедомовые) приборы учета и сведения о проведении их ремонта, замены, проверки, информацию об оснащении помещений в МКД индивидуальными, общими (квартирными) приборами учета.

Таким образом, с учетом частичного отказа истца от исковых требований со ссылкой на акты приема – передачи 28.10.2016, согласно которым часть документов была передана ответчиком истцу, требование

истца в части обязания передать такие документы, как схемы инженерных коммуникаций многоквартирного дома в части ГВС, ХВС и телефонной сети, паспорта на электросчетчики и трансформаторы тока судом первой инстанции признано обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Суд первой инстанции также счел правомерным требование истца об обязании ответчика передать документы, касающиеся сетей газоснабжения, чертежей вентиляции многоквартирного дома, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, поскольку указанные документы связаны с управлением дома.

Доводы ответчика об отсутствии документов относительно сетей газоснабжения обоснованно отклонены судами ввиду непредставления соответствующих доказательств.

Исковые требования в части передачи акта приемки многоквартирного дома от строительной организации судом удовлетворены. Доводы ответчика о том, что акт приемки дома от строительной организации не передавался, поскольку ответчик не принимал спорный МКД от застройщика и не участвовал в приемочной комиссии, обоснованно отклонены, исходя из следующего.

Поскольку до избрания новой управляющей организацией ответчик осуществлял функции управляющей организации, последний обязан был исполнять, в том числе, обязанность, предусмотренную пунктом 27 Правил № 491.

В соответствии с пунктом 21 Правил № 416, в случае отсутствия у ранее управлявшей многоквартирным домом организации одного или нескольких документов, входящих в состав технической документации на многоквартирный дом, иных документов, связанных с управлением

многоквартирным домом, указанных в Правилах № 491, которые были переданы ей в установленном порядке, такая организация обязана в течение 3-х месяцев со дня получения уведомления, предусмотренного пунктом 18 Правил № 416, принять меры к восстановлению таких документов и в порядке, предусмотренном пунктом 22 Правил № 416, передать их по отдельному акту приема-передачи организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, органу управления товарищества или кооператива либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в этом доме одному из собственников, указанному в решении собрания о выборе способа управления этим домом.

Ответчик, заявляя об отсутствии у него технической документации, надлежащих доказательств того, что истребуемые документы не были ему переданы предыдущей управляющей организацией, в материалы дела не представил.

Взяв на себя функции управляющей компании, ответчик, являющийся профессиональным участником правоотношений, должен был располагать всей необходимой документацией, а в случае ее отсутствия – решить вопрос о ее истребовании в установленном порядке у предыдущей управляющей организации для надлежащего исполнения функций по управлению МКД в установленном законом порядке. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности.

В таком случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.03.2010 № 17074/09).

Исковые требования в части обязания передачи технического паспорта на многоквартирный дом с экспликациями и поэтажными планами (БТИ) оставлены без удовлетворения, поскольку актом приема-

передачи от 28.10.2016 подтверждается передача указанного документа с отметкой БТИ.

Доводы ответчика об отсутствии обязанности передать документы на наружные сети в связи с обслуживанием только внутренних сетей (до стены) признаны обоснованными, поскольку сети, которые находятся за пределами внешних границ стен жилого дома, в силу пункта 8 Правил № 491 являются наружными и не могут быть общим имуществом собственников помещений в указанном доме.

Исковые требования в части передачи технических условий на водоснабжение, электроснабжение и теплоснабжение многоквартирного дома, в том числе при установке общедомового прибора учета по учету потребленной тепловой энергии, ХВС и ГВС, справка о готовности узлов учета, признаны не подлежащими удовлетворению, поскольку указанная документация уже передана ответчиком истцу по актам приема-передачи от 28.10.2016 под другим наименованием.

В части исковых требований об обязании передать архитектурно- строительную часть с пояснительной запиской к проекту в иске отказано, поскольку исходя из части 12 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации в состав проектной документации объектов капитального строительства входит, в том числе, пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования; требование об обязании передать проектную документацию удовлетворено, соответственно необходимость передавать отдельно архитектурно-строительную часть с пояснительной запиской отсутствует.

Таким образом, исковые требования истца правомерно удовлетворены судом первой инстанции в части, с чем согласился суд апелляционной инстанции.

Доводы кассационной жалобы правильность выводов судов первой и апелляционной инстанций, основанных на нормах права и материалах дела, не опровергают.

При таких обстоятельствах судебная коллегия не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 14.11.2017 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2018 по делу № А65-20566/2017 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1, 291.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Т.Н. Федорова

Судьи Г.Н. Махмутова

А.А. Хайбулов