Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района»

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.12.2014 (судья Харин Р.С.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2015 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)

по делу №А65-20936/2014

по исковому заявлению муниципального казенного учреждения «Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района» к обществу с ограниченной ответственностью «Арарат» о взыскании задолженности по арендной плате, при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора – временного управляющего ООО «Арарат» ФИО2,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение «Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района Республики Татарстан» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Арарат» (далее – ООО «Арарат», ответчик) о взыскании 4 421 614,64 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2013 по 01.11.2014.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.12.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2015, в удовлетворении исковых требований отказано.

МКУ «Земельно-имущественная палата Елабужского муниципального района Республики Татарстан», обжалуя состоявшиеся судебные акты в Арбитражный суд Поволжского округа, просит их отменить, заявленные требования удовлетворить.

Кассационная жалоба мотивирована тем, что с 01.04.2013 ответчиком не исполняется обязанность по договору аренды вносить арендную плату за пользование земельным участком.

В судебном заседании 14.07.2015 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 20.07.2015 до 15 час. 00мин. После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе судей.

Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции считает их подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании Постановления Главы Елабужского муниципального района № 37 от 05.03.2007 «О предоставлении в арену земельного участка ООО «Арарат» между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности № ТО-06-071-0607 от 21.03.2007.

Согласно договору, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок со следующими характеристиками: кадастровый номер 16:47:01 10 08:0055; местонахождение: <...> детская площадка «Чебурашка»; общая площадь 33 447 кв. м; целевое назначении (категория): земли населенных пунктов; разрешенное использование земельного участка арендатором: под размещение игровых детских площадок и аттракционов (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора определен сторонами с 05.03.2007 по 05.03.2056 (пункты 1.4, 1.5).

В пункте 2.5 договора указано, что в соответствии со статьей 3 Решения Совета муниципального образования город Елабуга № 13 от 29.11.2005 арендатор освобождается от арендной платы.

Согласно пункту 2.6 в случае изменения разрешенного использования земельного участка арендатором, арендная плата рассчитывается согласно Решению Совета Елабужского муниципального района № 86 от 18.11.2006 (пункт 2.6 договора).

На основании акта приема-передачи от 21.03.2007 земельный участок передан арендатору.

Согласно представленному в материалы дела расчету арендной платы (приложение к договору аренды), с учетом Решения Совета Елабужского муниципального района Республики Татарстан № 86 от 18.11.2006, арендная плата за пользование земельным участком, площадью 33 447 кв. м составляет 0 руб., с указанием показателя 0 в графах: ставка налога, коэффициент аренды, ставка аренды.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 01/004/2014-92720 от 20.08.2014, представленной в материалы дела.

Согласно условиям дополнительного соглашения к договору от 27.05.2013 внесены изменения в характеристики арендуемого земельного участка (кадастровый номер, площадь земельного участка, разрешенное использование земельного участка).

Также в дополнительном соглашении указано, что настоящее соглашение вступает в силу с момента его подписания сторонами и регистрации соглашения в организации, осуществляющей государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (пункт 4 соглашения).

Решением Елабужского городского Совета от 15.11.2012 № 127 «О внесении изменений в Решение Совета № 13 от 29.11.2005», исключен пункт б статьи 3.

Полагая, что после принятия данного решения ответчик обязан уплачивать арендную плату, истец обратился в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции исходили из того, что истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих внесение изменений по размеру арендной платы в договор с учетом его условий, а также норм действующего законодательства.

Вместе с тем судебные инстанции не учли следующие существенные для дела обстоятельства.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

Пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса закрепляет важнейшее правило о том, что пользование землёй является платным и размер арендной платы является существенным условием договора аренды.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Следовательно, при недостижении сторонами соглашения о размере арендной платы по договору аренды земельного участка такой договор не считается заключенным.

Таким образом, при отсутствии в договоре аренды платы за пользование землёй он не может рассматриваться как договор аренды, что судебными инстанциями не учтено.

Решение Совета № 13 от 29.11.2005 «О земельном налоге», положенное в обоснование освобождения ответчика от уплаты арендой платы, регулирует налоговые правоотношения, а не гражданско-правовые отношения по аренде земли.

Решения Совета Елабужского муниципального района Республики Татарстан № 86 от 18.11.2006 в материалах дела не имеется.

При этом оценка пункта 2.5 договора судебными инстанциями не давалась, правомерность истца о включении в условия договора освобождения ответчика от уплаты арендных платежей со ссылкой на нормативный акт муниципального органа о земельном налоге также не проверялась.

Неправильная квалификация договора привела к неправильному применению норм права.

Кроме того, заявленные истцом требования по взысканию платы за пользование землёй за период с 01.01.2013 по 24.06.2014 в сумме 4 188 897,98 руб. с ООО «Арарат» после принятия Арбитражным судом Республики Татарстан заявления о признании должника несостоятельным (банкротом) 29.09.2014 в соответствии с положениями абзаца второго пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве подлежали рассмотрению в рамках дела о банкротстве в порядке статей 71 указанного закона.

Таким образом, принятые по делу судебные акты подлежат отмене, как принятые с нарушением норм материального и процессуального права, с направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела суду необходимо при правильной квалификации сложившихся отношений сторон, а также с учётом принятия определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 29.09.2014 заявления ООО «Арарат» о признании его несостоятельным (банкротом), при правильном применении норм материального и процессуального права, принять соответствующий судебный акт.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 08.12.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2015 по делу №А65-20936/2014 отменить.

Дело № А65-20936/2014 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий судья В.В. Александров

Судьи Н.Н. Королева

И.Н. Смоленский