Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 27 января 2015 года в зале № 6 апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 декабря 2014 года, принятое по делу № А565-21086/2014 (судья Харин Р.С.)

по иску Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Алита» (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Казань

о взыскании 1 479 983 руб. задолженности по арендным платежам, 306 360, 80 руб. договорной неустойки, о расторжении договора аренды № 8269-94 от 15 мая 2013 года и обязании ответчика возвратить нежилые помещения площадью 214,3 кв.м., расположенные по адресу: <...>,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Алита» о взыскании 1 479 983 руб. задолженности по арендным платежам, 306 360, 80 руб. договорной неустойки, о расторжении договора аренды № 8269-94 от 15.05.2013 и обязании ответчика возвратить нежилые помещения площадью 214,3 кв. м, расположенные по адресу: <...>.

Исковое заявление мотивировано ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендных платежей, в связи с чем истцом начислена договорная неустойка. Также истец указал на существенные нарушение обязательств со стороны ответчика, в связи с чем просил расторгнуть договор аренды и обязать ответчика возвратить нежилые помещения.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 03.12.2014 исковые требования удовлетворены частично.

С общества с ограниченной ответственностью «Алита» в пользу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» взыскано 1 479 983 руб. задолженности по арендным платежам за период с 15.05.2013 по 31.07.2014; 306 360, 80 руб. договорной неустойки за период с 11.06.2013 по 11.08.2014, а всего 1 786 343, 80 руб.

С общества с ограниченной ответственностью «Алита» в пользу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» взысканы проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму удовлетворенных требований по ставке ЦБ РФ 8,25 % годовых с момента вступления настоящего решения в законную силу и по день фактической уплаты указанной денежной суммы.

Требование о расторжении договора аренды № 8269-94 от 15.05.2013, заключенного межу Муниципальным казенным учреждением «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» и обществом с ограниченной ответственностью «Алита» оставлены без рассмотрения.

В удовлетворении требований об обязании ООО «Алита» возвратить нежилые помещения общей площадью 214, 3 кв. м, расположенные по адресу: <...>, отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование жалобы, заявитель ссылается на нарушение норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, движении дела, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда в сети Интернет по адресу: www.11aas.arbitr.ru в соответствии со ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверяется в соответствии со статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьями 258, 266, 268, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, соответствие выводов, содержащихся в судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены либо изменения решения суда первой инстанции исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, 15.05.2013 между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды (по результатам проведения открытых аукционных торгов) объекта муниципального нежилого фонда г. Казани, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления № 8269-94, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду нежилые помещения 1 этажа, указанные в договоре, общей площадью 214, 3 кв. м, расположенные по адресу: <...>, для целей использования: под общественное питание, торговлю (раздел 1 договора).

Срок аренды установлен сторонами в течение трех лет до 14.05.2016 (дата возврата имущества) (п. 2.1, 2.2 договора). Вышеуказанный объект аренды был передан арендатору по акту приема-передачи арендованного имущества от 15.05.2013. В акте указано, что помещение находится в удовлетворительном состоянии.

В соответствии с п. 3.3 договора аренды арендатор ежемесячно вносит арендную плату в сумме 112 770 руб., не позднее 10-го числа каждого месяца, следующего за отчетным, в порядке, предусмотренном договором.

Письмом от 01.07.2014 № 12680/КЗИО-ИСХ, истец предупредил ответчика о необходимости погасить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени по договору аренды № 8269-94 от 15.05.2013 в срок до 07.07.2014. Также истец предложил в срок до 07.07.2014 письменно дать согласие на расторжение договора аренды нежилого помещения, с указанием на возможное обращение в суд в случае неисполнения указанных требований, с учетом расторжения договора аренды и изъятия арендуемого помещения. Представленное в материалы дела письмо содержит банковские реквизиты истца для перечисления денежных средств. В материалы дела представлено почтовое уведомление о получении указанного письма ответчиком 10.07.2014.

Ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по договору аренды послужило истцу основанием для обращения в арбитражный суд с заявленным иском.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются в том числе в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

В предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит: факт передачи имущества арендатору; наличие задолженности за конкретный расчетный период; размер задолженности.

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.

В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Исходя из практики применения норм материального права, регулирующих арендные отношения, определенной в пункте 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66, в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом. Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств.

В силу презумпции возмездности договора, закрепленного в пункте 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв от истца имущество в арендное пользование, ответчик обязан вносить плату за это пользование своему контрагенту.

Истец числит за ответчиком задолженность в сумме 1 479 983 руб. за период с 15.05.2013 по 31.07.2014.

В материалах дела не имеется и сторонами в материалы дела не представлены доказательства погашения спорной задолженности.

Учитывая, что спорное имущество предоставлялось ответчику по договору аренды, условия, сроки и порядок оплаты предусмотрены договором аренды, указанные в договоре сроки оплаты ответчиком нарушены, задолженность подтверждена материалами дела, доказательств уплаты долга на день рассмотрения спора суду не представлено, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 606, 614, 309, 310 Гражданского кодекса РФ, ст. 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ пришел к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период в сумме 1 479 983 руб. заявлены обоснованно и подлежат удовлетворению.

Установив факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, суд первой инстанции в соответствии с п. 3.5. договора, на основании статей 329, 330 Гражданского кодекса РФ взыскал с ответчика пени в размере 306 360,80 руб. При этом, судом принято во внимание, что основанием ответственности по денежному обязательству является сам факт нарушения этого обязательства, выразившийся в неоплате денежных средств в установленные договором сроки.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для уменьшения договорной неустойки соответствуют обстоятельствам дела, статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации № 263-О от 21.12.2000 г., пункте 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 г. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктах 2, 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 17 от 14.07.1997 г. «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 81 от 22.12.2011 г. «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» и Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 13.01.2011 г. № 11680/10, которыми установлены критерии несоразмерности неустоек, а также сформирована практика рассмотрения и применения судами указанной статьи Гражданского кодекса Российской Федерации.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции, оценив совокупность представленных в материалы дела доказательств по правилам статей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ и установив факты пользования ответчиком спорным имуществом и наличия задолженности по арендной плате, удовлетворил заявленные требования как в части взыскания основного долга, так и в части взыскания пени.

Требования истца о расторжении договора аренды № 8269-94 от 15.05.2013 и обязании ответчика возвратить нежилые помещения площадью 214,3 кв. м, расположенные по адресу: <...> правомерно оставлены судом первой инстанции без рассмотрения, исходя из следующего.

Пунктом 6.7. договора аренды № 8269-94 от 15.05.2013 стороны предусмотрели, что арендодатель вправе по своему выбору, либо в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий договора в порядке и с последствиями, предусмотренными п. 3 ст. 450 ГК РФ, либо обратиться в суд с требованием о расторжении договора в случаях, в том числе не внесения арендатором арендной платы и образования задолженности по арендной плате и пени свыше суммы, превышающей полуторамесячную арендную плату, независимо от факта ее последующего внесения. В примечании указано, что при расторжении договора в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 450 ГК РФ, договор аренды будет считаться расторгнутым по истечении 20 дней с даты направления арендодателем соответствующего уведомления арендатору.

Из представленного искового заявления и пояснений представителя истца в судебных заседаниях следует, что истец избрал способ расторжения договора аренды в судебном порядке.

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из изложенного, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Как видно из материалов дела, истцом в адрес ответчика направлено уведомление №12680/КЗИО-исх. от 01.07.2014 с предложение оплатить задолженность, в котором истец также указывал на дачу согласия ответчика на расторжение договора аренды, со ссылкой на обращение в суд в том числе с указанными требованиями. В письме указано на необходимость дачи согласия на расторжение договора в срок до 07.07.2014, без указания на расторжение договора в случае неисполнения обязательств по оплате.

Вместе с тем, согласно п. 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (п. 2 ст. 452 Кодекса).

С учетом вышеописанных действий истца по соблюдению порядка одностороннего расторжения договора, суд обоснованно пришел к выводу, что истцом требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о погашении задолженности и о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя не выполнены, поскольку в силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В уведомлении №12680/КЗИО-исх., направленном истцом в адрес ответчика от 01.07.2014, установлен срок до 07.07.2014, в течение которого ответчик должен погасить задолженность по арендным платежам и дать ответ на предложение о расторжении договоров. Данный срок в отношении всей совокупности требований истца не может быть признан разумным. В соответствии с требованиями закона данный срок устанавливается 30 дней. Более того, как следует из материалов дела, указанное письмо было направлено в адрес ответчика и получено последним лишь 10.07.2014, что подтверждается представленным в материалы дела почтовым уведомлением. Согласие на расторжение договора ответчик не предоставил.

Таким образом, указанное уведомление не содержит разумного срока для исполнения арендатором договорных обязательств, на нарушение которых ссылается арендодатель, и не является доказательством соблюдения истцом претензионного порядка урегулирования спора.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу о правомерности оставления без рассмотрения требования о расторжении договоров аренды на основании статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истцом также заявлены требования о понуждении ответчика к возврату имущества, переданного по договору аренды. Данные требования также обоснованно оставлены судом без рассмотрения ввиду фактически несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора в отношении всех требований, взаимосвязанных друг с другом.

Руководствуясь положениями п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ № 22 от 04.04.2014 «О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта», в целях обеспечения своевременного исполнения судебного акта ответчиком, арбитражный суд присуждает истцу проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую по настоящему решению денежную сумму с момента вступления его в законную силу и до его фактического исполнения в размере учетной ставки годовых (ставки рефинансирования) Центрального банка Российской Федерации.

Возражения заявителя апелляционной жалобы о том, что судом не исследованы все обстоятельства дела, не дана надлежащая правовая оценка представленным по делу доказательствам, а выводы суда, положенные в основу обжалуемого судебного акта, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нарушают действующие нормы права, не нашли своего подтверждения.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку они сделаны на основе всестороннего, полного и объективного исследования представленных в дело доказательств, соответствуют обстоятельствам дела и представленным доказательствам.

Доводы, приведенные в апелляционной жалобе, были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и им дана надлежащая правовая оценка. Данные доводы не опровергают установленные по делу обстоятельства и не могут поставить под сомнение правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права.

На основании изложенного арбитражный апелляционный суд считает, что обжалуемое решение принято судом первой инстанции обоснованно, в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, и основания для его отмены отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 03 декабря 2014 года, принятое по делу №А65-21086/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани», - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Арбитражный суд Поволжского округа.

Председательствующий Н.Ю. Пышкина

Судьи С.Ш. Романенко

Е.А. Терентьев