Гражданский кодекс часть 1

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Зарипова Сирина Кимматовича к акционерному обществу «Тандер» о взыскании задолженности, неустойки, расторжении договора аренды, третье лицо – индивидуальный предприниматель ФИО4,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Зарипов Сирин Кимматович (далее – истец, ИП ФИО5) обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к акционерному обществу «Тандер» (далее – ответчик, общество «Тандер») о взыскании 789 958,61 руб. задолженности, 1 441 715,60 руб. неустойки за период с 18.03.2022 по 30.06.2023; о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2018.

На основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодека Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен индивидуальный предприниматель ФИО4 (далее – ИП ФИО4).

Истец уточнил исковые требования: заявил об увеличении исковых требований в части взыскания долга до 943 332,62 руб. и об уменьшении исковых требований в части взыскания неустойки до 1 101 225,32 руб.

Уточнение принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.10.2023, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2023, в иске отказано.

ИП ФИО6 обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит отменить решение и постановление, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, считая, что судами неправильно применены нормы материального права, а их выводы не соответствуют обстоятельства дела.

В судебном заседании представитель ИП ФИО6 поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель общества «Тандер» отклонил эти доводы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу; представитель ИП ФИО4 поддержал позицию заявителя жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.

Арбитражный суд Поволжского округа не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судами первой и апелляционной инстанций, 27.09.2018 между собственником передаваемого в аренду объекта недвижимости – обществом с ограниченной ответственностью «Сахарок» (арендодатель, далее – общество «Сахарок») и обществом с ограниченной ответственностью «Акация» (арендатор, далее – общество Акация») заключен договор аренды недвижимого имущества (далее – договор аренды от 27.09.2018), по условиям которого арендодатель предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) недвижимое имущество (объект) - нежилое помещение, общей площадью 702,7 кв.м., 1 этаж, кадастровый номер 16:49:011911:1794, расположенное по адресу: Республика Татарстан, <...> сроком на 15 лет с даты подписания акта приема-передачи.

Договор зарегистрирован 09.10.2018.

Пунктом 5.2.1 договора предусмотрено, что постоянная часть арендной платы составляет 306 748 руб., в том числе НДС 46 792,07 руб. в месяц. Постоянная часть арендной платы включает плату за пользование энергопринимающими устройствами и теплопотребляющими установками. В случае законодательного изменения ставки НДС сумма постоянной части арендной платы подлежит изменению в части суммы НДС, входящей в суму постоянной части арендной платы, в соответствии с изменением ставки НДС с даты введения в действие изменений в законодательстве. Если арендодатель по каким-либо причинам перестанет быть плательщиком НДС, то сумма постоянной части арендной платы подлежит уменьшению на сумму НДС, входящую в нее, с даты освобождения арендодателя от обязанности по уплате НДС.

Оплата постоянной части арендной платы производится ежемесячно путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя не позднее 10 числа месяца, за который осуществляется платеж (пункт 5.2.2 договора).

Стороны договорились, что размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаще одного раза в год, исходя из установленного уровня инфляции, утверждаемого постановлением Правительства Российской Федерации или иным уполномоченным органом, не превышая такой уровень и не ранее чем через 12 месяцев после подписания акта приема-передачи (пункт 5.2.3 договора).

Счет-фактура на сумму постоянной части аренды выставляется арендодателем в срок не позднее 5 календарных дней после окончания отчетного месяца. Арендодатель до передачи арендатору счета-фактуры направляет его на адрес электронной почты арендатора, указанный в договоре.

В соответствии с пунктом 6.3 договора, в случае нарушения условий договора одной из сторон, другая сторона вправе досрочно расторгнуть договор в порядке, установленном действующим законодательством и договором.

В последующем общество «Акация» (первоначальный арендатор) передало права и обязанности арендатора по договору аренды недвижимого имущества от 27.09.2018 обществу «Тандер» (новый арендатор) на основании договора передачи прав и обязанностей от 15.10.2018 № КзФ/54900/18.

В 2020 году общество «Сахарок» передало объект аренды в собственность гражданина ФИО4 (покупатель) на основании договора купли-продажи нежилого помещения от 26.03.2020.

ФИО4 (продавец), в свою очередь, 10.03.2022 заключил договор № 1 купли-продажи нежилого недвижимого имущества с ФИО6 (истец, покупатель), который приобрел в собственность нежилое помещение, площадью 702,7 кв.м., количество этажей - 1, расположенное по адресу: Республика Татарстан, <...>, кадастровый номер 16:49:011911:1794; государственная регистрация права собственности ФИО6 совершена 18.03.2022.

ФИО6, ссылаясь на наличие у общества «Тандер» задолженности по арендной плате в виде разницы неуплаченной суммы НДС, направил ему претензию от 27.05.2023 с требованием оплаты задолженности и начисленной договорной неустойки, а также предложил расторгнуть договор в течение 10 рабочих дней с даты получения настоящей претензии, ссылаясь на допущенные ответчиком нарушения, которые являются для него существенными.

Неисполнение обществом требований, изложенных в претензии, послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, 421, 422, 431, 432, 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статей 3, 146, 164, 168, 346.11 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), разъяснениями, изложенными в пункте 17 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2014 № 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость», установив, что ФИО6 (арендодатель) не является плательщиком НДС, пришли к выводу об отсутствии оснований для взыскания с общества «Тандер» (арендатора) в структуре задолженности по арендной плате суммы такого налога, входящего в стоимость аренды по договору, поэтому отказали в иске.

Судебная коллегия соглашается с выводами судов.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункты 1, 2 и 4 статьи 421 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункты 1, 3 статьи 614 ГК РФ).

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

В силу статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункты 1, 2 статьи 424 ГК РФ).

Обязанность предъявления продавцом дополнительно к подлежащей оплате покупателем цене реализуемого товара (работ, услуг) суммы налога на добавленную стоимость установлена положениями пункта 1 статьи 168 НК РФ.

Соответствующее условие не может быть предметом соглашения сторон и является для них обязательным (определение Верховного Суда Российской Федерации от 12.11.2014 по делу № 306-ЭС14-146).

Согласно пункту 2 статьи 346.11 НК РФ организации, перешедшие на упрощенную систему налогообложения, не признаются плательщиками налога на добавленную стоимость (за установленным данным пунктом исключением), в связи с чем у них отсутствует обязанность предъявления покупателю товаров (работ, услуг) к оплате соответствующих сумм налога на добавленную стоимость дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг).

При разрешении спора и исследовании фактических обстоятельств настоящего дела, суды установили, что ФИО6 применяется упрощенная система налогообложения, он не является плательщиком НДС.

Суды истолковали условия договора аренды по правилам статьи 431 ГК РФ и приняли во внимание, что ежемесячная арендная плата включает в себя сумму НДС, при этом арендодатель применяет упрощенную систему налогообложения и не является плательщиком налога на добавленную стоимость, в связи с чем пришли к обоснованному выводу о том, что арендодатель, не являющийся плательщиком НДС, не вправе требовать с арендатора оплаты НДС, входящего в состав арендной платы.

Принимая во внимание, что включение НДС в состав арендной платы не зависит от волеизъявления сторон и определяется указанием закона, истец не является плательщиком НДС, суд пришел к верному выводу об отсутствии у него как арендодателя оснований для включения в состав арендной платы суммы НДС и требования его оплаты арендатором.

Соответственно, ответчик с учетом условий договора аренды от 27.09.2018 за период с 18.03.2022 по 12.09.2023 обязан был вносить ежемесячно арендную плату в размере 255 623,33 руб. без учета НДС (20%). Споры по расчетам по договору аренды недвижимого имущества от 27.09.2018 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором), за исключением спора по уплате арендатором недоплаты арендной платы в размере разницы уплаченной арендной платы ИП ФИО4 с учетом НДС, отсутствуют.

Поскольку арендная плата по договору включает в себя сумму НДС, которая является налогом и в силу закона устанавливается сверх цены аренды, а истец налогоплательщиком налога на добавленную стоимость не является, то арендодатель (истец) не вправе требовать от арендатора (ответчика) уплаты спорной суммы независимо от наличия соответствующего условия в договоре (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

При таких обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций пришли к правомерному выводу о том, что в отсутствие у истца оснований для включения в размер арендной платы суммы НДС, отсутствуют основания для уплаты ответчиком в спорный период по договору аренды от 27.09.2018 задолженности в размере 943 332,62 руб., в связи с чем, правомерно отказали ФИО6 в иске в указанной части.

Поскольку у истца не возникло право требования с арендатора (ответчика) с 18.03.2022 оплаты суммы основного долга, начисление неустойки на сумму, составляющую сумму начисленного НДС, суды правомерно признали не подлежащими удовлетворению и требования о взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы в размере 1 101 225,32 руб. за период с 18.03.2022 по 11.09.2023, исключая период действия моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.03.2022 № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами».

Суды, руководствуясь статьями 450, 450.1, 619 ГК РФ, отклонили требование истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 27.09.2018 как необоснованное.

Истец в претензии от 27.05.2023, направленной ответчику, указал, что допущенные ответчиком нарушения в части неуплаты разницы в размере НДС являются для него как арендодателя существенными, а также указал на другие нарушения условий договора арендатором, а именно: задержка арендных платежей более трех месяцев подряд, несвоевременная оплата коммунальных платежей, продажа непродовольственных товаров, не согласованная и неузаконенная перепланировка нежилого помещения, в связи с чем, предложил расторгнуть договор в течении 10 рабочих дней с даты получения настоящей претензии, что подтверждается описями вложений и почтовыми квитанциями от 27.05.2023.

По условиям пункта 6.3 договора, в случае нарушения условий договора одной из сторон, другая сторона вправе досрочно расторгнуть договор в порядке, установленном действующем законодательством и договором.

Суды, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, обоснованно исходили из отсутствия доказательств допущенного ответчиком нарушения сроков платежей, предусмотренных договором, более двух раз подряд и факта пользования ответчика имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

По условиям пункта 1.2 договора, арендуемый объект будет использоваться арендатором для организации розничной торговли продовольственными товарами, иными сопутствующими смешанными группами товаров, в том числе алкогольной и спиртосодержащей продукцией, с возможностью размещения административных, складских и подсобных помещений, оказания услуг.

Суды установили, что вопреки доводам истца, ответчик не допустил нарушений целевого использования объекта аренды, ответчик не производит торговлю мебелью, доказательств данного факта в материалы дела не представлено, объект используется для организации розничной торговли в сети магазинов «Магнит».

Кроме того, по условиям заключенного между сторонами договора (пункт 3.5 договора), арендодатель дал согласие на проведение строительных и отделочных работ, согласно которому арендатор вправе произвести в объекте подготовительные работы для подготовки объекта к использованию в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора. Стороны признают, что подготовительные работы по договору должны включать любые строительные и отделочные работы в объекте, которые необходимы для достижения качественного результата или которые прямо предусмотрены для данного вида работ действующими нормативно- техническими актами, а также все работы, необходимые для обеспечения качественной, безопасной, надежной и эффективной эксплуатации объекта, исходя из его конструктивных особенностей, площади, объема помещений, а также целей использования объекта в соответствии с технологией торговой деятельности арендатора. Арендодатель обязуется согласовать представленные арендатором проектную и/или рабочую документацию, укрупненный расчет стоимости ремонтных работ (УСР) и смету либо предоставить мотивированные возражения.

Арендодатель дает согласие на производство (согласовывает арендатору) указанных выше работ, в том числе, но не ограничиваясь: возведение/демонтаж перегородок внутри объекта, установки дверей внутри объекта, установка оконечных устройств на системах вентиляции (диффузоры, зонты), установка сплит- систем, монтаж трубопроводов водоснабжения и канализации, установка сантехнических приборов и арматуры, отделочных работ, необходимых арендатору.

Согласие арендодателя на проведение работ отражено также в согласованном проекте внутренней перепланировки объекта (Приложение № 3 к договору аренды), согласованном укрупненном расчете стоимости ремонтных работ (УСР)/смета (Приложение № 4 к договору аренды).

Из акта ООО «Строй-Ком» от 05.11.2018 о соответствии выполненных работ по капитальному ремонту требованиям технических регламентов (норм и правил) и проектной документации следует, что ответчиком проведены работы только по перепланировке, работы по реконструкции не проводились. Проведенные работы полностью соответствуют требованиям законодательства и не подлежат согласованию с какими-либо уполномоченными государственными органами.

Из положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации следует, что получение разрешения на реконструкцию требуется не во всех случаях, в частности, такое разрешение не требуется при изменении объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности, то есть несущие конструкции.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Переход права собственности на арендуемое имущество влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор.

В силу пункта 3 статьи 382 ГК РФ, если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий. Обязательство должника прекращается его исполнением первоначальному кредитору, произведенным до получения уведомления о переходе права к другому лицу.

Суды оценили причину задержки арендной платы истцу за период с марта по июнь 2022 года и указали, что она была вызвана тем, что подтверждение перехода истцу права собственности на объект аренды было получено ответчиком только в конце июня 2022 года. В материалах дела отсутствуют доказательства извещения ответчика о смене собственника ранее июня 2022 года.

Доказательств уведомления ответчика об отчуждении объекта аренды за месяц, как то обусловлено пунктом 4.1.14 договора, не имеется.

При указанных обстоятельствах, в отсутствие информированности арендатора о смене собственника, суды не установили оснований для признания действий арендатора существенно нарушающими условия договора об оплате, что могло бы повлечь досрочное расторжение договора аренды.

Оценив доводы истца о несвоевременной оплате коммунальных платежей как основание для расторжения договора аренды, суды его правомерно отклонили, указав на отсутствие задолженности по оплате коммунальных платежей на момент направления претензии о расторжении договора аренды; а также на пункт 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», согласно которой наличие задолженности по возмещению коммунальных услуг не может повлечь за собой расторжение договора аренды.

При таких обстоятельствах, оценив доводы заявителя кассационной жалобы, окружной суд считает их подлежащими отклонению, поскольку они были предметом рассмотрения в судах первой и апелляционной инстанций, правомерно отклонены, как не свидетельствующие о нарушении судами норм права; указанные доводы сводятся лишь к переоценке доказательств и сделанных на их основании выводов судов о фактических обстоятельствах, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (части 1, 3 статьи 286 АПК РФ).

Материалы дела исследованы судами обеих инстанций полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела и нормам права. Оснований для отмены решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции по доводам кассационной жалобы не имеется.

Нарушения либо неправильного применения норм процессуального права, в том числе предусмотренных в части 4 статьи 288 АПК РФ, при рассмотрении дела не установлено.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.10.2023 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.12.2023 по делу № А65-21333/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья Ф.В. Хайруллина

Судьи И.Р. Нагимуллин

Р.А. Нафикова